海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民终字第X号
上诉人(原审原告)海南省水电工程建设总公司，住所地海南省琼山市X镇X路。
法定代表人王某某，总经理。
委托代理人张学理，海南德赛利律师事务所律师。
上诉人(原审被告)陈某，男，X年X月X日出生，汉族，海口麦当娜音响设计中心负责人，住（略）。
委托代理人汤坚，海南圣合律师事务所律师。
上诉人海南省水电工程建设总公司(以下简称水电公司)和上诉人陈某因房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市新华区人民法院(1999)新民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院于2000年3月22日立案受理后，依法指定庭长黄晓担任审判长，与审判员何敦绽、代理审判员胡曙光组成合议庭，共同负责对本案进行审理。2000年4月12日本院依法公开开庭审理了本案。上诉人水电公司委托代理人张学理，上诉人陈某的委托代理人汤坚到庭参加诉讼。陈某了案件事实，发表了辩论意见。现经合议庭评议，本案已审理终结。
原审判决认定，两上诉人签订租赁契约后未按法律规定在有关部门登记备案，仅将双方未执行的另一租赁面积较小联营合同提交房产部门登记，双方均有逃避国家税收的故意，双方所签租赁契约无效，不受法律保护。造成合同无效，双方均有过错，应各自承担相应的责任。水电公司应返还陈某112万元，陈某应返还水电公司铺面并按每月每平方米26．53元赔偿水电公司使用铺面的损失。陈某已实际使用水电公司的电路，应按实际使用的（略）元向水电公司交纳电费。水电公司主张（略）元的电费的证据不足，不予支持。原审法院据此判决:一、水电公司于判决生效后十日内偿付陈某112万元；二、陈某于判决生效后十日内偿付水电公司水电费（略）元及租金损失(自1997年4月25日至判决限定交付铺面之日以80．1平方米按每月每平方米26．53元计)；三、上述给付金额折抵后逾期支付则加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、陈某于判决生效后三十日内将位于海口市X路X号铺面(面积80．1平方米)及附带食堂交付水电公司。
上诉人水电公司上诉称:原判已认定双方所签租赁契约无效，但又按合同约定月租金26．05元／平方米计算陈某占用上诉人铺面期间的租金损失，显然不合理。而上诉人出租相邻的铺面最低租金是每月268元／平方米。综上，请求撤销原判第一、二项，依法公正判决，支持上诉人一审诉讼请求。
上诉人水电公司二审提交新的证据:水电公司给其下属招待所的关于追认签约资格的函件、水电公司关于出租解放西路同等位置的铺面的联营合同。
上诉人陈某上诉称:一、双方租赁契约已部分登记，少登记的责任在于水电公司。为此上诉人曾向海口市房屋租赁管理所反映，该所查实后向水电公司发出＂限期办理和补办登记手续通知书＂；二、现行法律法规及海南地方法规均规定房屋租赁实行登记制度，而非＂登记生效＂制，房屋租赁登记并非合同生效的法定条件。请求撤销一审判决，确认双方所签租赁契约有效，继续履行。
上诉人陈某二审未有新的证据提交。
经审理查明，法庭围绕双方争议的焦点，查明事实如下:
1994年3月25日，上诉人水电公司将自有的海口市X路X号房屋底层东起第三间27．7平方米的铺面与海口麦当娜镭射影像中心(现为海口麦当娜音响设计中心，个体工商户，业主为上诉人陈某)签订＂联营协议书＂，约定该中心每月向水电公司上缴利润8872．2元，期限至1995年4月26日。该合同已实际履行，双方无争议。1995年3月3日，上诉人水电公司下属招待所将水电公司在海口市X路X号房屋底层铺面东起第三间(27．7平方米)、第四间(29．2平方米)和第九间(23平方米)又分别与影像中心签订＂联营协议书＂，由该中心作为经营场地，每月分别向招待所上缴利润8872．2元、9285．6元和7314元，期限分别至2000年4月25日、4月20日和5月5日。上述三份协议书在履行过程中并无争议。1997年4月25日，水电公司与陈某(海口麦当娜音响设计中心)就上述三间共80．1平方米的铺面及附带食堂签订＂铺面租赁契约＂，约定租期40年，自1997年5月5日至2037年5月4日，陈某一次性向水电公司交纳铺面租金102万元(每平方米1．2734元)及食堂租金10万元，共112万元。签约后，陈某于1997年5月20日向水电公司支付租金112万元。1998年和1999年，水电公司招待所就上述租赁铺面中的23平方米在海口市房屋租赁管理所办理了＂租赁许可证＂。合同履行过程中，陈某因店面装修及仓库照明接用水电公司电路而未付电费，陈某承认从1995年5月至1999年7月因此用电2．71万度。
上述事实及相关证据经庭审质证双方无异议，法庭作出确认。
水电公司庭审中出示一份海口市物价局＂关于海口市铺面房屋租赁指导价格的复函＂。陈某提出异议。因该材料为有关行政主管部门的指导性文件，并非行政法规，不予采纳。
对陈某未付电费的用电量。水电公司提交一份麦当娜音响中心的＂电量计算表＂，写明从1995年5月至1999年7月，陈某共接用电为14．5218．6万度。陈某提出异议。因该计算表确系水电公司单方所为，水电公司又无其他证据佐证，故法庭仅对陈某认可的用电量2．71万度予以确认。
本院认为，根据本案的事实，处理意见如下:
一、关于＂租赁契约＂的效力及与1995年的三份＂联营协议书＂之间的关系。
1、水电公司授权下属招待所与海口麦当娜音响设计中心在1995年签订的三份＂联营协议书＂，其实质为房屋租赁协议，且已实际履行无争议，水电公司与陈某对此均无异议，本院亦作出确认。在上述三份＂联营协议书＂期满前，水电公司与陈某又将＂联营协议书＂约定的三间铺面合在一起签订了＂租赁契约＂，对租金和租期重新作出约定，并已实际履行。尽管双方未签订任何终止协议，但该＂租赁契约＂签订后，三份＂联营协议书＂实际已终止履行。水电公司称双方仍在履行上述三份＂联营协议书＂的证据不足，理由不充分，本院不予支持。
2、由于当时及现行法律和法规均未规定租赁合同以办理批准、登记手续为生效条件。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第九条＂法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力＂的规定，水电公司与陈某所签＂租赁契约＂系双方真实意思表示，签约主体合格，合同主要内容并无违法，应为有效合同，受法律保护。但该＂租赁契约＂约定的40年租期违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条＂租赁期限不得超过20年＂的规定，其超出部分无效。由于双方约定的一次性支付112万元租金，并无违法，且有关政府主管部门的指导价格文件并非法律法规，对双方并无法律约束力，而水电公司与他人所签合同也同陈某无必然联系，水电公司主张该＂租赁契约＂约定租金偏低，以合法形式掩盖非法目的，有违双方真实意思表示，应为无效合同的理由不充分，证据不足，本院亦不予支持。原判以双方未完全办理租赁登记而认定＂租赁契约＂无效不当。相对市场指导价格，陈某虽不因租期减短而遭受重大损失，但租期减少一半，无疑使得一次性交纳112万元租金为履行40年租期的陈某遭受合同损失，按公平合理的原则，＂租凭契约＂继续履行的情况下，水电公司应适当退还陈某部分租金，作为合理性的补偿。
二、由于水电公司证据不充分，故原判认定陈某使用水电公司的电路用电量共2．71万度并无不当。按双方认可的每度电0．9元计算，陈某应付水电公司电费为（略）元。但由于陈某对原判认定的（略）元未提出上诉，故本院不作处理。
综上，原审判决认定主要事实清楚，但适用法律不当。陈某上诉有理，本院予以支持。水电公司上诉无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下:
一、撤销海口市新华区人民法院(1999)新民初字第X号民事判决。
二、上诉人海南省水电工程建设总公司与上诉人陈某于1997年4月25日签订的《铺面租赁契约》有效，继续履行至2017年5月5日。
三、上诉人陈某向上诉人海南省水电工程建设总公司支付电费（略）元。同时上诉人海南省水电工程建设总公司向上诉人陈某退还租金10万元。折抵后，上诉人海南省水电工程建设总公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人陈某支付（略）。
本案一、二审案件受理费各（略）．4元，由上诉人海南省水电工程建设总公司负担（略）．5元，上诉人陈某负担3415．3。
本判决为终审判决。
审判长黄晓
审判员何敦绽
代理审判员胡曙光
二ΟΟΟ年六月二十九日
书记员吴淑珍
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