北京市丰台区人民法院
民事判决书
(2000)丰经初字第X号
原告(反诉被告)北京岳安物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区甘露园南里2区X号。
法定代表人王某某，执行董事。
委托代理人韩某某，女，45岁，北京岳安物业管理有限责任公司房管段段长，住（略）。
委托代理人童某某，男，50岁，北京岳安物业管理有限责任公司房管员，住（略）。
被告(反诉原告)北京轻联塑料集团公司泡沫塑料厂，住所地北京市丰台区东铁营顺四条X号。
负责人郭某某，厂长。
委托代理人李某，男，37岁，北京轻联塑料集团公司泡沫塑料厂厂长助理，住（略）。
委托代理人刘某，男，52岁，北京轻联塑料集团公司泡沫塑料厂干部，住（略）。
原告北京岳安物业管理有限责任公司(以下简称岳安物业公司)与被告北京轻联塑料集团公司泡沫塑料厂(以下简称轻联泡沫塑料厂)追索物业管理费一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳安物业公司委托代理人韩某某、童某某，被告轻联泡沫塑料厂委托代理人李某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岳安物业公司诉称，1994年6月，北京市泡沫塑料总厂(以下简称泡沫总厂)与北京市城区房屋建设开发公司物业管理部(以下简称城区物业管理部)签订了《统管房屋管理合同》。在合同履行中，企业因改制，双方均更名。1998年11月26日，轻联泡沫塑料厂与我公司签订了还款协议。逾期，轻联泡沫塑料厂未能履行，故我公司起诉，请求轻联泡沫塑料厂支付1998年9月以前的物业管理费余额（略）.27元；支付1998年8月至1999年3月的物业管理费（略）.55元；支付国家调价后的煤炭差价（略）.36元，并支付滞纳金2299.59元，共计（略）.77元。
被告轻联泡沫塑料厂辩称，岳安物业公司在协议尚未到期的情况下，单方撤管，使原协议不能正常履行。后果之一，协议中规定的产权证问题未解决，影响我方房改工作。后果之二，由于岳安物业公司管理不力，欠供电局电费，导致小区配电改造工作不能进行。协议规定由岳安物业公司代收费用后应返还的亦未返还。后果之三，岳安物业公司突然撤管，影响了住户的正常生活。后果之四，对小区地下室的出租问题，岳安物业公司未返还给我方应得的收益。另，岳安物业公司未能有效地尽房屋修缮义务，且在收费计算方面亦有不实之处，不存在1998年供暖费煤炭差价问题。故我方不同意岳安物业公司的诉讼请求。1995年10月，双方签订的合同中明确规定：费用调价按国家规定执行。1998年11月双方签订的协议书，未按国家规定变更收费标准，自1996年6月1日至1999年3月15日共计多收（略）.27元物业管理费，岳安物业公司代收的房租、供暖费始终未返还，故反诉请求岳安物业公司应将多计收的（略）.27元、代收的房租（略）.20元、代收的1994年供暖费（略）.20元，三项合计（略）.67元冲抵物业管理费。
原告岳安物业公司对反诉辩称，我方实际未多收费。我方代收的房租及供暖费可以返还。
经审理查明，1994年6月，泡沫总厂与城区物业管理部签订委托管理协议书。协议规定：泡沫总厂委托城区物业管理部管理小区属于泡沫总厂的房产(X号、X号、X号三栋多层楼，建筑面积5087.22平方米，共84套)。城区物业管理部保证在本合同签字之日起六个月内办理完有关泡沫总厂房产的产权登记，并将房产所有权证交给泡沫总厂。泡沫总厂自合同签字之日起向城区物业管理部一次性付清《统管房屋管理合同》所确定的九项费用总和的60%，剩余的40%自泡沫总厂接到房产所有权证之日起7天内付清。泡沫总厂委托城区物业管理部收取五费，即：水费、电费、煤气费、卫生费、房费。其中房费和取暖费应返还。合同中对物业管理的具体内容及标准等作了明确的规定，本合同有效期1年。1994年6月23日，泡沫总厂与城区物业管理部签订统管房屋管理合同。合同规定：泡沫总厂于每年10月之前向城区物业管理部按每平方米分项标准(供暖费、维修费、绿化费等)交纳物业管理费合计（略）.71元。合同签订后，泡沫总厂交付物业管理费7万元。同年10月20日及12月7日，经工商部门分别核准，北京市城区房屋建设开发公司变更企业名称为北京岳安实业股份有限公司；泡沫总厂变更企业名称为轻联泡沫塑料厂。1995年10月11日，轻联泡沫塑料厂与北京岳安实业公司物业管理部签订第二份统管房屋管理合同。合同规定：轻联泡沫塑料厂于每年8月之前向北京岳安实业公司物业管理部按每平方米分项标准(供暖费、维修费、绿化费等)交纳物业管理费合计（略）.65元。并注明：“(1)供暖费除13套拆迁房750.99平方米，除住泡沫厂宿舍外户(22户)1266.33平方米，现费用计算为3069.90平方米。(2)化粪池费只负责掏运费，不负责中、大维修。此项费用为产权单位一次性分摊支付。(3)此项费用调价按国家规定执行，自1996年起执行。”合同签订后，轻联泡沫塑料厂交付物业管理费6万元。1997年4月7日，经工商部门核准，北京岳安实业公司物业管理部变更为企业法人，即岳安物业公司。1998年11月26日，轻联泡沫塑料厂与岳安物业公司签订协议书。协议约定：(一)轻联泡沫塑料厂所欠物业管理费共计（略）.27元，先付10万元，余款（略）.27元，于1999年6月底前分期分批全部给付。(二)岳安物业公司所管轻联泡沫塑料厂房屋，按实际情况进行修缮。轻联泡沫塑料厂的职工不满意时由其厂方负责自行解决。(三)轻联泡沫塑料厂逾期不付清所欠余款，岳安物业公司将按国家有关规定追加滞纳金。(四)本协议只议定1998年8月的物业管理费用，轻联泡沫塑料厂应在1999年10月31日日前按规定标准支付给岳安物业公司。协议签订后，轻联泡沫塑料厂除给付岳安物业公司10万元外，未再交纳任何物业管理费。1999年3月15日，岳安物业公司撤销了对五间楼小区全部居民住宅(其中包括轻联泡沫塑料厂产权的84套住宅)的物业管理工作。现岳安物业公司以轻联泡沫塑料厂拖欠物业管理费为由诉至本院。本案审理过程中，双方经对账达成一致意见：(一)1995年10月以前，轻联泡沫塑料厂应给付的物业管理费不再计算。(二)自1995年10月至1996年5月31日，依据京房管字[1994]第X号文件规定，轻联泡沫塑料厂应给付物业管理费（略）.77元。(三)自1996年6月1日至1997年6月30日，依据京价(房)字[1996]第X号文件规定，轻联泡沫塑料厂应付物业管理费（略）.56元。(四)自1997年7月1日至1999年3月15日，依据京价房字[1997]第X号文件规定，轻联泡沫塑料厂应付物业管理费（略）.76元，税金6086元。(五)自1998年11月15日至1999年3月15日，轻联泡沫塑料厂应付供暖费（略）.20元。综述，轻联泡沫塑料厂应付物业管理费（略）.09元、税金6068元，供暖费（略）.20元，合计（略）.29元，扣除岳安物业公司已给付的10万元物业管理费，将岳安物业公司应返还代收1994年供暖费8713.80元、代收房租(实收)（略）.23元，共计（略）.03元冲抵物业管理费后，轻联泡沫塑料厂不同意支付岳安物业公司索要1995年10月至1996年6月的房屋大修费（略）.55元及变更数额为2052.03元的滞纳金；岳安物业公司以未收取（略）.33元房租为由，拒绝返还轻联泡沫塑料厂房租（略）.33元。
上述事实，有原告岳安物业公司提供的委托管理协议书、统管房屋管理合同(1994年、1995年)协议书、京房管字[1994]第X号、京价(房)字[1996]第X号、京价(房)字[1997]第X号及当事人陈述(双方对账结果)在案佐证。
本院认为，岳安物业公司与轻联泡沫塑料厂签订的委托物业管理合同未违反国家有关法律、法规的规定，故合同有效。但合同中约定的部分收费标准违反北京市有关物业管理规范性文件的规定，应予纠正。双方在庭审中依据规定对收费标准进行了核定，双方达成一致意见的，本院予以确认。关于岳安物业公司追索自1995年10月至1996年6月房屋大修费（略）.55元的请求，因此期间可参照北京市委托管理房屋收费标准京房管字[1994]第X号文件规定。文件注明：“该标准为指导性价格”。鉴于此，应按双方签订的合同履行。双方在对账中，已对此期限的收费标准进行了确认，故该请求依据不足，本院不予采纳。岳安物业公司索要一次性滞纳金2052.03元的请求符合法律规定的部分，本院予以支持。岳安物业公司未完成委托事项，应承担违约责任。因轻联泡沫塑料厂未主张，故本院不持异议。现轻联泡沫塑料厂请求岳安物业公司返还未能收取的房租（略）.33元，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条的规定，判决如下：
一、北京轻联塑料集团公司泡沫塑料厂给付北京岳安物业管理有限责任公司物业管理费七万四千四百二十三元零六分、税金六千零六十八元、供暖费五万五千二百五十八元二角，三项合计十三万五千七百四十九元二角六分并支付滞纳金一千三百五十七元五角(本判决生效之日起十日内付清)。
二、驳回原告其他诉讼请求。
三、驳回被告其他反诉请求。
诉讼费用五千九百九十三元，反诉费用五千零六十八元，二项合计一万一千零六十一元，由原告北京岳安物业管理有限责任公司负担三千九百九十二元(已交纳)，由被告北京轻联塑料集团公司泡沫塑料厂负担七千零六十九元(已交纳五千零六十八元，余款二千零一元于本判决生效之日起七日内交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判长蔡琴
审判员刘某龙
代理审判员杨培红
二○○○年六月七日
书记员殷立红
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