海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2000)海南民终字第X号
上诉人(原审被告)卢某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人符某某，男，海南省海口市火电股份有限公司职员。
委托代理人何某某，男，海南省海南师范学院教师。
被上诉人(原审原告)海南华兴荣房地产开发公司，住所地海南省海口市X路X号X幢。
法定代表人郑某某，该公司总经理。
委托代理人郑某某，男，海南省宝平集团公司副总裁。
上诉人卢某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省琼山市人民法院(1999)琼山民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，原告海南华兴荣房地产开发公司(以下简称华兴荣公司)是1991年7月19日在中华人民共和国工商行政管理局登记注册成立的港资独资企业，该公司于1992年5月15日经海南省建设厅批准为城市综合开发贰级公司、1993年该公司与琼山市建筑材料公司合作兴建“华兴荣公寓楼”，该楼于1994年6月30日竣工，并经琼山市建筑工程质量监督站验收合格。1996年7月4日，原告华兴荣公司与被告卢某某签订了《房地产预售契约》，约定将华兴荣花园小区BX幢的204房(面积110．41M2)出售给卢某某，每平方米1300元，总价款为（略）元；双方并约定卢某某应分三期付清该房款，其中1996年7月4日付第一期5万元、1996年8月5日付5万元、1997年3月20日付（略）元；华兴荣公司应于1996年7月4日将房屋交付卢某某使用，如任何某方违约，则处以日房价款千分之一的滞纳金，签约当天，卢某某付了5万元购房款，华兴荣公司也于当天将该房交付卢某某使用，此后，卢某某于1996年12月4日向华兴荣公司付第二期房款5万元，又于1998年2月17日付了2万元房款，至今尚欠华兴荣公司购房款（略）元。
原审法院认为，华兴荣公司与卢某某签订的房地产买卖契约合法有效。契约签订后，华兴荣公司已依约将房屋交付卢某某使用，卢某某未按约定付清购房款，故华兴荣公司请求卢某某付清购房款及支付违约金有理，但双方约定的违约金过高，应按未履行部分价款的日万分之四计算为宜。自1998年2月18日至2000年2月18日止，卢某某应支付违约金6869．30元。
据此，依照《中华人民共和国经济合同法》第六条、第三十一条之规定，判决：限被告卢某某自判决生效之日起10日内一次性付清所欠原告华兴荣公司购房款人民币（略）元及违约金6869．30元。
判决宣判后，被告卢某某不服，上诉称：上诉人于1998年2月18日书面提出房子存在严重质量问题要求及时处理，否则退房款，当时小区经理张军(售房经手人)书面批示将派人及时处理好存在的质量问题，并同意所欠房款尾数在公司处理好有关质量问题后再补交。现上诉人尚未处理，应承担违约责任。一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误，请求二审改判，驳回被上诉人的无理请求，支持上诉人的反诉主张。被上诉人华兴荣房地产开发公司答辩称：张军不是本公司的法定代表人，也未经本公司法定代表人授权，其自行承诺是无效的。上诉人的反诉因不缴纳诉讼费已被一审法院按撤诉处理，无权在二审中主张反诉权利。另外，上诉人反诉的是房屋质量纠纷，而本诉是购房欠款纠纷，不应合并审理，上诉人应另行起诉。一审判决正确，请求维持。
经审理查明，除原审法院查明的事实外，另查明，1998年2月17日卢某某向被上诉人华兴荣公司提出书面申请，要求华兴荣公司解决其所购买的BX栋X房的漏水、天花板爆裂、钢筋外露等质量问题，否则要求退房款，同年2月18日，原华兴荣公司负责开发小区的项目经理张军在卢某某的申请书上批：“我司将派人及时处理存在质量问题，同意卢某某欠房款尾数，在公司处理好有关质量问题后再补交。张军98年2月18日”
上述事实有上诉人提供的申请书，被上诉人提供的购房契约、企业法人营业执照、城市综合开发公司资质等级证书、工程竣工验收质量检验证书、交款凭证等佐证，以上证据经质证、核对、足资认定。
本院认为，被上诉人具有房地产开发资格，其与上诉人签订的售房契约是双方的真实意思表示，内容合法，应认定为有效合同，双方均应依约履行。上诉人称被上诉人的小区经理张军已同意等处理好房屋质量问题后再补交购房款。因张军不是被上诉人的法定代表人，又无被上诉人的授权，且该批示上也无加盖被上诉人的印章，张军无权作出同意缓交购房尾款的承诺，因此，上诉人与被上诉人之间并未对原购房契约达成变更，双方均应按原合同履行。现被上诉人已依约交付房屋给上诉人居住使用多年，上诉人仍欠购房款未交清，显然构成违约，被上诉人请求上诉人付清所欠房款（略）元并支付违约金有理，应予支持。因双方约定的违约金过高，原审法院判令上诉人按未履行部分价款的日万分之四计付违约金6869．30元符某法律规定，应予维持。至于上诉人提出的房屋质量问题，为另一法律关系，本案不予合并审理，上诉人应另行起诉。据此，原审认定事实清楚；适用法律正确，应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费共1902元由上诉人卢某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴青
代理审判员李雪茹
代理审判员王辉
二○○○年八月二十一日
书记员符某娇
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