海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2000)海南民终字第X号
上诉人(原审原告)罗某某，男，汉族，一九六二年三月出生，海南省文昌市X镇X村农民，现住（略）。
上诉人(原审原告)陈某甲，女，汉族，一九七一年二月出生，海南省文昌市X镇人，现住（略）。
委托代理人陈某乙，退休干部。
被上诉人(原审被告)海南省文昌市清澜开发总公司。
法定代表人黄某某，董事长。
委托代理人蔡某某，公司副总经理。
委托代理人黄某灿，海南海特律师事务所律师。
上诉人罗某某、陈某甲因土地使用权转让合同纠纷一案，不服文昌市人民法院(2000)文经初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，罗某某、陈某甲与清澜开发公司签订土地转让协议书，罗、陈某协议交付定金及购地款（略）元。因清澜开发公司经营状况欠佳及政府职能部门办理产权操作方式不当，未能及时办理国有土地使用权证。九九年召开购地客户会议，对履行协议未能达成协议。之后清澜开发公司经努力办妥了土地使用权证。罗、陈某不缴清余款5250元而未能领取该证，从而引起诉讼，请求返还购地款及承担违约责任。
原审认定，罗某某、陈某甲与清澜开发公司签订土地转让协议为有效合同。清澜开发公司因资金周围困难以及政府职能部门办证问题，致不能依约办理土地使用权证，有过错。但清澜开发公司履约态度积极致土地使用权证办妥，使用权关系已确立。故罗某某、陈某甲请求解除合同理由不充分。据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告罗某某、陈某甲请求解除《土地转让协议书》，由被告偿付购地款（略）元及利息，双倍返还定金款（略）元的诉讼请求；二、驳回被告海南省文昌市清澜开发总公司请求原告付清购地余款5250元的反诉请求，限被告海南省文昌市清澜开发总公司在本判决发生法律效力之日起十日内将文国用“99”字第（略）号国有土地使用权证交给原告罗某某、陈某甲。诉讼费1600元原、被告各负800元。已由罗某某、陈某甲预付的部分本院不予退还，限被告在交付国有土地使用权证时同时付800元给罗某某、陈某甲。
罗某某、陈某甲不服上诉称，原审法院认定逾期办证是因为公司资金困难及政府职能部门对办证不重视所致。被上诉人转让土地收取的购地款获得巨额盈利，不存在资金困难的情况。政府职能部门办证效力是政府的影响体现，将责任推归政府是逃避责任的借口。合同签订后，被上诉人未依约定办理土地使用证，其行为构成违约，应依照法律的规定承担民事责任，退回购地款。双倍返还定金，承担本案诉讼费。海南省文昌市清澜开发总公司辩称，解除合同无法律依据，其理由是，诉讼前被上诉人办妥土地使用证，其义务已履行完毕，故不存在合同解除的问题，其请求超出法律允许的范畴。担保法规定收受定金一方不履行合同才承担双倍返还责任，一旦履行合同定金则抵作价款，故不存在返还定金问题。办证迟延是情势变更所致。海南房地产热，政府为促进经济快速发展，承诺土地招商给予简化手续。后由于金融危机致外商投资的变化及房地产整顿治理等，政府原承诺的简化手续无法兑现，造成被上诉人开发资金困难，所出售的宅基地办证延误。鉴于被上诉人土地开发招商及土地办证等遗留问题，经过不懈的努力文昌市政府方改变了办理土地使用证的操作方式方使宅基地使用证办妥。被上诉人无故意拖延办证的主观意识，无故意过错，请求二审考虑本案实际情况，依法免除违约责任。
经审理查明，一九九七年七月二十一日，上诉人与被上诉人签订一份土地转让协议书。协议书规定，被上诉人将开发的林化小区宅居地转让给上诉人，地块编号为X号，面积163．92平方米，四至范围：东至X号宅地，南至11M道，西至12M道，北至自南向北9．2M铺面。每平方米售价320元，总地价款（略）元。付款方式，协议签订当日付定金（略）元，一九九七年八月三十一日前付（略）元，余款5250元于提供土地使用证时付清。违约责任，上诉人缴付90％地价款后，可按月内办妥临时土地使用权证，12个月内办理正式土地使用权证。若需缓期办理正式土地使用证，被上诉人可按上诉人方需要予以解决。协议还规定，缴付地价款，并于被上诉人方提供具备施工条件的水、电、路和土地平整后，上诉人即可动工兴建房屋。合同签订后，上诉人依约交纳了定金及（略）元的地价款。由于海南房地产开发还适度及政府办证的原因，被上诉人未能依约办理土地使用证。据此，被上诉人召开购宅基地客户会议，解释目前的困境，希望在缓期办理土地使用权证上达成一致意见，经协商无果。之后，被上诉人多次与市政府及土地管理部门协调，于一九九九年十一月十五日办理了所转让的宅基地土地使用权证。上诉人土地使用权证号为文国用(99)字第（略）号。被上诉人通知上诉人领取土地使用权证，上诉人以未能依合同约定办土地使用权证致其另外择地建房，现已不需购宅基地为由拒付余款5250元及领取土地使用权证。并以被上诉人违约解除协议，退回地价款（略）元，双倍返还定金为由提起诉讼。
被上诉人领取的企业法人营业执照载明经营范围主营建材设备、土地开发、房地产经营等。文昌市人民政府文府函(1999)X号关于解决市清澜开发总公司办理购地者土地使用权证等有关问题批复第二条第二项规定，自发文之日起，购地者未向两公司缴交的购地余款，两公司停止收取。在办理购地者土地使用权证时，由市土地管理局直接向购地者收取。市土地管理局凭购地者的合同书和交付款发票办理土地使用权证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的土地转让协议，其内容未违反国家法律及有关政策规定，且系双方当事人的真实意思表示，依法应确认该协议有效。协议签订后，上诉人依约履行了义务，向被上诉人交缴了定金及部分地价款；被上诉人因房地产政策的变动及政府办证等原因未能在约定的期限里办妥土地使用权证，属违约行为。造成被上诉人违约并非其主观上故意，且合同对违约金无约定，故按没有约定处理。现被上诉人已办妥土地使用权证，上诉人提起诉讼请求解除合同不符合处理房地产遗留问题的有关政策规定，其请求不予支持。原审法院将被上诉人提出的上诉人须交付余地价款方给付土地使用权证的反驳作为反诉请求审理及以不交纳反诉费驳回反诉请求的判决不当，应予纠正。据文昌市人民政府(1999)X号文规定，购地者尚未缴交的购地余款，被上诉人应停止收取，由市土地管理局向购地者收取，故人民法院不宜对此进行审理。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
一、维持文昌市人民法院(2000)文经初字第X号民事判决第一项及诉讼费的判决，即驳回原告罗某某、陈某甲请求解除《土地转让协议书》，由被告偿付购地款（略）元及利息，双倍返还定金计款（略）元的诉讼请求，诉讼费1600元由原、被告均担；
二、变更文昌市人民法院(2000)文经初字第X号民事判决第二项为：限被告海南省文昌市清澜开发总公司在本判决发生法律效力之日起十日内将文国用“99”字第（略）号国有土地使用权证交给原告罗某某、陈某甲。
案件受理费1600元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长吴慧
审判员梁振文
代理审判员陈某清
二○○○年九月八日
书记员王超慧
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