海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民初字第X号
原告中国建设银行海南省分行住房城建支行，地址海口市X路爱力大厦。
法定代表人孙某某，该行负责人。
委托代理人杨某某，该行职员。
被告海口万利达贸易公司，地址不详。
法定代表人史某某，该公司总经理。
被告海南方园房地产有限公司，地址海口市X路万福大厦X层。
法定代表人燕某，该公司总经理。
委托代理人袁某甲，该公司职员。
被告河南省纺织工业总公司，地址河南省郑州市X街X号。
法定代表人袁某乙，该公司总经理。
委托代理人宁某，该公司职员。
原告中国建设银行海南省分行住房城建支行(下称建行城建支行)与被告海口万利达贸易公司(下称万利达公司)、海南方园房地产有限公司(下称方园公司)、河南省纺织工业总公司(下称纺织公司)抵押借款合同纠纷一案，本院于2000年1月3日受理后，依法指定审判员宋泽担任审判长，与审判员李经学、人民陪审员侯昭和组成合议庭，经向各方当事人送达有关法律文书后，于2000年7月17日公开开庭审理了本案，原告建行城建支行委托代理人杨某某，被告方园公司法定代表人燕某及其委托代理人袁某甲，被告纺织公司委托代理人宁某到庭参加诉讼，被告万利达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经合议庭合议后，现已审理终结。
原告建行城建支行诉称，1995年2月16日，建行城建支行与万利达公司和方园公司签订了楼宇按揭(抵押)贷款合同，万利达公司将位于海口市振东区X路万福大厦5、6、7、X层房屋抵押给建行城建支行，获得贷款340万元，期限为5年，月利率13．05‰。同时，合同还约定由方园公司承担连带清偿责任。后对该合同进行了公证。另外，纺织公司向建行城建支行提交担保函，表示愿承担连带清偿责任。截止1999年10月10日，万利达公司已累计41期未按合同约定还本付息。现请求解除建行城建支行与万利达公司、方园公司之间的楼宇按揭(抵押)贷款合同；确认抵押关系成立；万利达公司偿还贷款本金2，922，336．27元，利息1，051，702．38元，逾期利息669，137．69元并承担本案诉讼费用；方园公司、纺织公司承担连带清偿责任。
原告建行城建支行举证，1994年9月16日建行城建支行与方园公司签订的《楼宇按揭(抵押)贷款合作协议书》、12月12日万利达公司《单位住房贷款申请表》、1995年2月16日建行城建支行与万利达公司、方园公司签订的《楼宇按揭(抵押)贷款合同》、同年3月2日个人住房抵押借款借据、万利达公司欠款的对帐单、还款凭证(16份)、纺织公司于1995年12月15日出具的《担保函》、方园公司与万利达公司签订的《万福大厦房屋买卖合同书》。
被告万利达公司未作答辩。
被告方园公司辩称，建行城建支行与万利达公司、方园公司所签订的贷款合同，贷款总金额并非340万元，而是862万元。1995年3月方园公司收到首期购房款340万元，后即履行了担保人的义务。对此，建行城建支行没有任何异议。而建行城建支行在5月被告知并确认万利达公司已向方园公司交足全部自付房款后，却没有按合同约定发放第二期贷款522万元。为此，方园公司及万利达公司与建行城建支行几经交涉，而建行城建支行对其违约行为无任何合理解释。直至同年11月，方园公司为使其利益不继续受到损害，才被迫中止履行担保义务，并希望此促使建行城建支行继续履约。至此，建行城建支行意识到其违约行为可能产生不良法律后果，于是要求万利达公司追加担保人。1999年12月，万利达公司的上级主管单位纺织公司出具担保。而建行城建支行在追加担保人后仍然拒绝依约发放第二期代付房款，已构成违约。根据担保法的规定，本公司依法不再承担本案之担保责任。请求依法维护其合法权益。
被告方园公司举证，万利达公司向方园公司支付购房款的凭证，1995年5月15日方园公司关于发放第二期购房贷款申请，1996年7月25日建行城建支行退回方园公司贷款手续费57，420元的凭证。
被告纺织公司辩称，1995年12月，建行城建支行商请纺织公司为万利达公司作保。根据其当时介绍的情况及要求，纺织公司于同月15日向建行城建支行补签了一份《担保函》，确认为万利达公司1994年9月由建行城建支行提供五年五成按揭贷款计862万元作担保。事后经查实，1994年9月间建行城建支行与万利达公司既没有签订过862万元的借款合同，更没有实际发生。这份没有主合同存在或以虚拟的借款关系为背景签署的担保函自其签署之日起就不具备任何法律效力。
经审理查明，1994年9月16日，建行城建支行(原为中国人民建设银行海南省分行房地产信贷部，于1997年8月27日改建为现名)与方园公司签订一份《楼宇按揭(抵押)贷款合作协议书》，约定建行城建支行为购买方园公司开发的万福大厦房屋的客户提供购房按揭贷款，总金额为862万元，分两次发放。第一期自标的物封顶后(约1994年11月)发放40％；第二期自标的物竣工交付后发放60％。方园公司为客户提供金额不可撤销的借款担保。1994年9月17日，方园公司与万利达公司签订《万福大厦房屋买卖合同书》，约定万利达公司购买方园公司开发的万福大厦4354．04平方米的房屋，总价款为17，241，998．4元。其中方园公司为万利达公司提供50％的按揭贷款。1994年12月12日，万利达公司向建行城建支行申请贷款。1995年2月16日，建行城建支行与万利达公司、方园公司签订一份《楼宇按揭(抵押)贷款合同》，约定建行城建支行分二期向万利达公司发放贷款862万元，第一期340万元于本合同生效之日起十天内发放；第二期522万元于建行城建支行收到方园公司出具的万利达公司交足全部自付房款书后通知后十天内发放。贷款期限为5年，从1995年2月至2000年2月，贷款利率为月利率13．05‰，按月结息，每月20日还本付息，第一期贷款分60次还清，每月83，034．03元。如万利达公司逾期不偿还贷款本息，加收20％的罚息并按复利计息。万利达公司将其与方园公司所签订的《房屋买卖合同》项下的权益和物业产权抵押给建行城建支行，方园公司为万利达公司承担无条件不可撤销担保责任。合同还就其它事项进行了约定。1995年3月2日建行城建支行向万利达公司发放了第一期贷款340万元，后万利达公司分别于1995年6月21日偿还贷款本金388．69元，8月21日80，904．02元，9月21日36，622．76元，10月24日110，318．84元，1996年7月22日196，110．87元，7月25日53，318．55元。与此同时，支付利息和罚息774，831．43元。1995年12月15日，万利达公司主管单位纺织公司向建行城建支行出具担保函，言明万利达公司系我公司的全资子公司，该公司1994年9月由贵行提供五年五成按揭贷款计820万元向方园公司购买万福大厦四层住宅是经总公司同意的。该项贷款已由方园公司提供担保。如该公司及其担保人均未履行该贷款的还本付息责任，则本公司愿承担连带经济责任。由于万利达公司未能按合同约定偿还贷款本息，建行城建支行未向万利达公司发放第二期贷款。
本院认为，1995年2月16日，建行城建支行与万利达公司、方园公司所签订的贷款合同系各方当事人的真实意思表示，主体合格，内容合法，应认定为有效。合同签订后，建行城建支行依约发放了第一期贷款；而万利达公司未能按合同的约定，完全履行还本付息之义务，构成违约，应承担相应的违约责任。建行城建支行请求判令解除上述贷款合同；万利达公司偿还贷款本金及相应利息、罚息，应予支持。由于合同三方在合同签订后未按有关规定办理抵押登记手续，抵押关系不能成立。因万利达公司违约在先，且建行城建支行是否对万利达公司构成违约，并不影响方园公司的保证责任。故方园公司作为该笔贷款的保证人应对万利达公司上述债务承担连带清偿责任。关于纺织公司保证责任问题，虽然纺织公司担保函中所述是担保万利达公司于1994年9月向建行城建支行贷款820万元，但万利达公司仅于1995年向建行城建支行贷款，并没有其它贷款事宜；可见纺织公司担保函的真实意思就是为该笔贷款提供担保。故纺织公司作为万利达公司该笔贷款的保证人应承担连带清偿责任。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第八十九条、第一百一十一条的规定，判决如下：
一、解除建行城建支行与万利达公司、方园公司于1995年2月16日所签订的《楼宇按揭(抵押)贷款合同》。
二、于本判决生效之日起十日内，万利达公司偿还建行城建支行贷款本金2，922，336．27元及其利息和罚息(以实际贷款金额为本金，在贷款期间内按月利率13．05‰计付；每月一期偿还贷款本金83，034．03元，如逾期未还，逾期部分加收利息20％；从1995年7月1日起，逾期贷款罚息按中国人民银行公布的同期逾期贷款罚息计付；如遇中国人民银行调整存、贷款利率，上述月利率应按同期调整贷款利率幅度的平均值作相应的调整)。上述利息和罚息至1999年10月10日止，超出1，720，840．07元不予计付。万利达公司已付774，831．43元，与上述利息和罚息予以冲抵。
三、方园公司、纺织公司对万利达公司上述债务承担连带责任。
四、驳回建行城建支行其它诉讼请求。
案件受理费33，226元，由万利达公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长宋泽
审判员李经学
人民陪审员侯昭和
二○○○年九月十九日
书记员谭晓梅
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