北京市第一中级人民法院
民事判决书
(1998)一中民终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)王某，女，三十五岁，汉族，无业，住（略）。
上诉人(原审原告、反诉被告)兼王某之委托代理人孙某某，男，三十七岁，汉族，无业，住北京市海淀区恩济在四十三号院十二号。
被上诉人(原审被告、反诉原告)北京裕兴汽车队(原名为某京市海淀区玉渊潭农工商总公司汽车队)，住所地北京市海淀区X路北沙沟。
法定代表人韩某某，队长。
委托代理人汪某某，男，五十岁，北京市海淀区玉渊潭农工商总公司汽车队办公室主任，住（略）。
原审第三人刘某某，女，三十岁，汉族，北京市海淀区X路阿菊餐厅经理，住（略）。
原审第三人北京市盖利普经贸集团新技术开发中心，住所地北京市海淀区紫竹院南里十一号。
负责人张某，经理。
上诉人孙某某、王某因房屋租赁一案，不服北京市海淀区人民法院(1997)海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙某某、被上诉人北京市海淀区玉渊潭农工商总公司汽车队之法定代表人韩某某、委托代理人汪某某，原审第三人刘某某、北京市盖利普经贸集团新技术开发中心之负责人张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一九九七年一月，孙某某、王某以北京市海淀区玉渊潭农工商总公司汽车队违反协议，将无房屋所有权证的楼房出租给自己为理由，起诉至原审法院，要求终止双方的房屋租赁协议；并要求北京市海淀区玉渊潭农工商总公司汽车队返还租金三十八万元；赔偿因加盖、装修房屋等造成的经济损失一百七十万元。北京市海淀区玉渊潭农工商总公司汽车队同意终止协议，但反诉要求孙某某、王某拆除加盖的房屋，并将房屋恢复原状，腾
房并给付欠租八十一万元及电费二万九千九百六十五元一角九分、水费一万五千元、电话费五千三百八十元六角九分。原审法院经审理确认，双方签订的房屋租赁协议无效；孙某某应支付平房的使用费；北京市海淀区玉渊潭农工商总公司汽车队将临建楼房出租，无法律依据，对使用资本院不予考虑；孙某某未经批准，加盖平房，玉渊潭汽车队默认，双方均应承担相应的责任。故判决，一、北京市国公贸易有限公司与北京市海淀区玉渊潭农工商总公司汽车队于一九九六年七月一日签订的房屋租赁协议无效；二、孙某某、王某给付北京市海淀区玉渊潭农工商总公司汽车队房屋使用费三十八万元，已执行；孙某某、王某于本判决生效后七日内给付北京市海淀区玉渊潭农工商总公司汽车队电费、水费、电话费共计五万零三百四十五元六角九分。三、孙某某、王某于本判决生效后七日内将北京市海淀区X路沙沟处的楼房腾空交予北京市海淀区玉渊潭农工商总公司汽车队；四、孙某某、王某、刘某某、北京市盖利普经贸集团新技术开发中心于本判决生效后七日内共同负责将北京市海淀区X路沙沟处的平房腾空交予北京市海淀区玉渊潭农工商总公司汽车队；五、北京市海淀区玉渊潭农工商总公司汽车队于本判决生效后七日内将北京市海淀区X路沙沟处五号平房加盖的二层、餐厅、棚子、隔断拆除；六、驳回孙某某、王某的其他诉讼请求。七、驳回北京市海淀区玉渊潭农工商总公司汽车队的其他反诉请求。判决后，孙某某、王某不服，以原判有失公平为由，上诉至本院，坚持要求北京市海淀区玉渊潭农工商总公司汽车队返还租金三十八万元，赔偿损失一百七十万元。北京市海淀区玉渊潭农工商后，公司汽车队、刘某某、北京盖利普经贸集团新技术开发中心同意原判。
经审理查明，一九九四年六月二十三日，孙某某与王某经有关部门批准，成立了北京市国公贸易有限公司。一九九六年七月一日，该公司与北京市海淀区玉渊潭农工商总公司汽车队签订了房屋租赁《协议书》；北京市海淀区玉渊潭农工商总公司将北京市海淀区X路沙沟处建筑面积为七百八十四平方米(无房屋所有权证)的楼房、建筑面积为六百四十六点五平方米(有房屋所有权证)的平房、电话三部、取暖设备一套出租给北京市国公贸易有限公司，并提供有关的房产及产权证明。租期自一九九六年七月一日至二00四年七月一日止。一九九六年七月一日至一九九九年七月一日，年租金为一百零二万元，一九九年七月一日以后按每年百分之十递增。北京市国公贸易有限公司在租期内自付房屋设备的维修，水、电、申话、取暖等费用，并不得转租、转借、不得随便改动房屋结构。在租期内，北京市国公贸易有限公司用该场地进行一些合理规划建筑，期满后，归北京市海淀区玉渊潭汽车队所有。合同签订后，北京市国公贸易有限公司即使用了上述房屋，并于一九九六年四月至九月共给付三十八万元房租，装修了楼房，拆除了房屋所有权证中的X号平房二间、X号平房四间、并在X号十二间平房上加盖了一层房屋。一九九六年八月，孙某某与北京市盖利普经贸集团新技术开发中心签订了《联营协议书》；联营日期自一九九七年一月一日至二00三年十二月三十日；一九九七年一月一日至一九九九年十二月三十日每年上交税后利益四万元，从二000年一月一日起每年按百分之十递增。其后。孙某某将上述房屋其中的四间西房交北京市盖利普经贸集团新技术开发中心使用至今。一九九六年八月，北京市国公贸易有限公司的营业执照被工商部门吊销。一九九六年九月六日，孙某某作为法定代表人成立了北京千业盛商贸有限责任公司，领取了《企业法人营业执照》。于一九九六年十月一日，北京千上盛商贸有限责任公司将北京市海淀区北沙沟平房中的北房出租给刘某某，并与刘某某签订了《租房合同》。一九九七年九月十六日，北京市建筑安装市政合同预算审查处对双方诉争之楼房的装修建设工程造价进行了鉴定:工程造价为十六万零四百四十二元三角二分；一九九七年十二月十三日；北京市海淀区房地产价格评估所对《房产所有证》X号十二．间平房上加盖的二层、菜馆、棚、隔断(建筑面积共五百八十九点四八平方米)，估价为三十四万四千六百八十五点八八元。一九九八年三月三日，北京市海淀区玉渊潭农工商总公司汽车队经工商行政管理部门核准，更名为北京裕兴汽车队。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《协议书》、《租房合同》、《联营协议书》、《建设工程造价鉴定书》、们匕京市房屋估价结果通知单》等在案佐证。
本院认为，北京市海淀区玉渊潭农工商总公司的民事权利义务由更名后的北京裕兴汽车队承担；北京市国公贸易有限公司被撤销后，其民事权利与义务由其股东孙某某、王某承担。因北京裕兴汽车队与北京市国公贸易有限公司签订的房屋租赁协议系双方自愿达成的，北京裕兴汽车队取得了平房的产权证，其与北京市国公贸易有限公司签订的房屋租赁协议中涉及平房的部分有效；但对无产权证的楼房无权出租，故协议涉及楼房的部分无效。诉讼中，双方均同意终止房屋租赁协议的履行，本院准予。孙某某、王某应按双方协议给付北京裕兴汽车队使用平房期问的房屋租金及水电费、电话费；孙某某、王某、刘某某，北京市盖利普经贸集团新技术开发中心在房屋租赁协议解除后应尽快腾房，北京市裕兴汽车队应拆除加盖的房屋。原审法院以协议签订后双方未经房地产管理部门审核登记为由，判决协议无效不当，本院予以变更。且判决孙某某给付的房屋使用费低于双方约定的数额，本院亦予以变更。孙某某、王某上诉不同意给付房屋使用费，并要求北京市裕兴汽车队赔偿损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定；判决如下:
一、变更北京市海淀区人民法院(1997)海民初字第X号民事判决第一项为:终止北京市国公贸易有限公司与北京市裕兴汽车队双方的房屋租赁协议的履行。
二、变更北京市海淀区人民法院(1997)海民初字第X号民事判决第二项为:孙某某、王某按每月三万八千四百一十四元八角九分的标准，给付北京市裕兴汽车队才一九九六年七月起至腾房之月的房屋使用费(已执行三十八万，其余所欠款项于收到本判决书后三十日内给付)。
三、变更北京市海淀区人民法院(1997)海民初字第X号民事判决第三项为:孙某某与王某给付北京裕兴汽车队电费、水费、电话费共计五万零三百四十五元六角九分(收到本判决书后七日内执行)。
四、变更北京市海淀区人民法院(1997)海民初字第X号民事判决第四项为:收到本判决书后七日内孙某某与王某将北京市海淀区X路北沙沟处的楼房腾空交与北京裕兴汽车队；孙某某、王某、刘某某、北京市盖利普经贸集团新技术开发中心将北京市海淀区X路北沙沟处的平房腾空交与北京裕兴汽车队。
五、变更北京市海淀区人民法院(1997)海民初字第X号民事判决第五项为:北京裕兴汽车队将北京市海淀区X路北沙沟处X号平房上加盖的一层房屋、餐厅、棚子、隔断墙拆除。
六、驳回双方的其他诉讼请求。
楼房的鉴定费一千六百元，平房的鉴定费五千一百七十元，由孙某某、王某负担三千三百八十五元(收到本判决书后七日内交纳)。北京裕兴汽车队负担三千三百八十五元(已交纳)。
一审案件受理费二万零四百一十元，由孙某某、王某负担一万零二百零五元(已交纳)，北京裕兴汽车队负担一万零二百零五元(收到本判决书后七日内交纳)。反诉费一万三千六百一十三元四角六分，由孙某某、王某负担六千八百零六元七角三分(收到本判决书后七日内交纳)，北京裕兴汽车队负担六千八百零六元七角三分(已交纳)。二审案件受理费二万零四百一十元，由孙某某、王某负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长杨春香
代理审判员张兰良
代理审判员谷世波
一九九八年六月三十日
书记员张军
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