广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)：赵某甲，男，汉族，X年X月X日出生，住所（略）。
上诉人(原审被告)：肖某某，女，汉族，X年X月X日出生，住所（略）。
两上诉人的委托代理人：陈某某，男，汉族，X年X月X日出生，住所：佛山市禅城区X路X号601房。
被上诉人(原审原告)：冯某某，男，汉族，X年X月X日出生，住所（略）。
被上诉人(原审原告)：劳某某，女，汉族，X年X月X日出生，住所（略）。
两被上诉人的委托代理人：赵某乙，男，汉族，X年X月X日出生，系广东南岭律师事务所律师助理。
上诉人赵某甲、肖某某因与被上诉人冯某某、劳某某房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：原告劳某某与两被告签订了一份《房地产买卖合同》，由劳某某将其与原告冯某某所有的座落于禅城区X街X号的504房卖给两被告，总金额为（略）元，合同约定被告应于2003年7月8日前支付第一期房款（略）元；8月8日前支付第二期房款（略）元，余款（略）元采用银行按揭方式在被告领取新的《房地产权证》时支付。合同第六条规定，乙方(被告)中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方(原告)在7日内退回乙方，另赔偿甲方人民币（略）元的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。双方还在合同中约定了房屋过户手续的办理及交房期限等。合同签订后，原告于2003年7月8日协助两被告到佛山市房地产交易所办理了房屋交易手续，两被告于当日向原告支付了首期购房款（略）元。之后，两被告未能依约支付第二期房款（略）元，双方为此于8月31日签订了一份《补充协议》，协议约定两被告于当日向原告支付（略）元房款，其余第二期房款（略）元在同年9月10日前支付；双方还约定了因被告违约，被告应按每天50元，向原告支付2003年8月8日至同年9月10日共33天的违约金1650元；协议还约定若两被告未能在2003年9月10日前支付尚余的第二期房款（略）元，则两被告已付的（略）元购房款原告不予退回，两被告还应按合同约定支付违约金（略）元给原告。同日，被告赵某甲还向原告出具了书面“声明”，保证在2003年9月10日前支付（略）元，否则作放弃购房，所付房款无需退回，并按合同约定赔偿原告违约金（略）元。同时，被告赵某甲还向原告劳某某及佛山市家园物业代理有限公司同时出具声明，保证在2003年9月10日前支付（略）元，若超期则按每天50元补偿。对前期的违约，同意补偿1000元。当日，被告赵某甲还向原告劳某某出具欠条，确认欠原告购房违约金1650元。期后，被告除支付（略）元外，尚余的第二期房款（略）元一直未付。另查明，原告冯某某与劳某某及被告赵某甲与肖某某均为夫妻关系。
原审判决认为：原、被告双方在平等自愿和协商一致的基础上签订的《房屋买卖合同》没有违反国家有关法律法规，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条及第八条的规定，合同经当事人签订后成立。依法成立的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告未能在合同约定的期限内履行付款义务，经双方协商一致后，被告同意向原告支付违约金1650元，并继续履行购房合同。双方为此签订的《补充协议》对购房合同中的部分条款作出了变更，是双方当事人真实意思的表示，是《房屋买卖合同》的补充约定，同样具有法律约束力。由于被告仍未能在新的付款期限内履行付款义务，导致购房合同不能完全履行，原告要求根据合同约定解除双方的房屋买卖关系的请求合理，应予以支持。由于被告违约，依法应当按照双方的约定，承担违约责任。关于原告要求被告承担将房屋重新过户给原告时所产生的有关费用的问题，鉴于违约金除具有惩罚性外，还具有赔偿的性质，且双方在合同中对此也未作约定，违约金已足够支付原告因合同解除所造成的损失，原告要求被告另行赔偿损失的请求，于法无据，不予支持。关于肖某某是否是本案被告的问题，根据《佛山市房地产交易所受理回执》及赵某甲2003年8月31日出具的《声明》中的“我们”来看，肖某某是本案房地产买卖合同的当事人，亦即是本案的被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条第一款的规定，判决：一、解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》，被告赵某甲、肖某某在判决发生法律效力之日起20日内，将座落于佛山市禅城区X街X号504房返还给原告冯某某、劳某某，并协助原告办理上述房屋的重新过户手续。二、原告冯某某、劳某某返还购房款（略）元给被告赵某甲、肖某某。三、被告赵某甲、肖某某向原告冯某某、劳某某支付违约金（略）元。四、上述三、三项对比，被告赵某甲、肖某某应在判决发生法律效力之日起20日内，向原告冯某某、劳某某支付（略）元。
上诉人赵某甲、肖某某不服，向本院提出上诉称：一、原审判决以赵某甲于2003年8月31日出具的声明中“我们”来推断肖某某为本案被告与事实不符。赵某甲向他人购房前并没有告知肖某某，肖某某也未有同意和委托赵某甲代理购房行为，至于《受理回执》载有肖某某姓名系他人所写，声明中“我们”并没有明确指出肖某某于其中。原审原告冯某某起诉证据和一审质证的证据，都没有本人签字画押，这足以证明肖某某没有参与房产买卖行为，肖某某以后也不会追认。二、原审认定2003年7月8日被上诉人冯某某到佛山市房地产交易所办理了房屋过户登记，并获交易所受理。但双方因房屋买卖纠纷双方均没有到房产交易所缴纳各自应缴的税费，房产交易所到目前为止仍未为该房屋办理产权转移，即该房屋所有权仍属于被上诉人冯某某、劳某某。迄今为止，双方都没有向法庭出示房产权属转移各自缴税的凭证和房产所有权属于赵某甲的房产证，即该房产仍未有发生实际过户，而只是处于登记状态。且被上诉人仍未有把房屋交付给上诉人使用，而原审判决书判令“上诉人返还房屋，协助被上诉人重新办理过户手续”欠妥。三、上诉人与被上诉人签订的合同中约定上诉人应于2003年7月8日向被上诉人支付首期款，被上诉人应于2003年7月10日把房屋交付给上诉人使用，上诉人按约定交付了首期款，但被上诉人未按约定向上诉人交付房屋。2003年8月31日签订的《补充协议》约定“原合同约定的房屋交付时间更改为乙方付清全部房款时交付给乙方使用”的约定足以证明原告于2003年7月10日至7月26日这段时间仍未把房屋交付给上诉人使用。被上诉人这一重要违约事实被法庭调查疏漏了。由于被上诉人违反了上述约定，使解除合同法律事实发生，导致了合同于2003年7月26日即告解除。合同解除后上诉人与被上诉人房产买卖关系消灭，上诉人无需履行支付（略）元的约定，被上诉人应把所收（略）元购房款退还给上诉人，另向上诉人依约赔偿违约金（略）元。四、上诉人赵某甲与被上诉人签订《补充协议》后，向被上诉人支付了（略）元购房款，2003年9月初上诉人意识到无法办理银行按揭，为了减少损失而没有依协议约定支付购房款，这份《补充协议》产生在第一份购房合同解除之后，故该协议与前合同互不关联，该协议是一份独立协议，协议使当事人双方重新建立房屋买卖关系。从这份协议的内容上看，协议约定：上诉人应于2003年9月10日前办理好该房屋银行按揭，相关公证，同时又约定上诉人付清全部购房款时被上诉人才交付房屋使用。即从协议签订之日起的10天时间要求上诉人办理好房屋价格评估，转至办理购房银行按揭再续办理公证，上诉人又怎能完成更重要的是当事人双方因纠纷后都没有到房产交易所为房屋权属转移缴纳应缴的各项税费，故房屋权属未有发生转移，即该房屋所有权仍属于被上诉人。房产使用权、房屋所有权证书在被上诉人支配下，上诉人如何办理购房按揭，如此约定必然导致上诉人违约。补充协议还约定：上诉人由2003年8月8日起至2003年9月10日支付逾期付款赔偿违约金人民币50元/日给被上诉人。前面所述第一份合同已因被上诉人违约导致解除，但上诉人仍误认为自己在8月8日前没有支付（略）元购房款是违约行为，并愿意支付违约金和写下欠1650元的欠条，确是对自己履约情况有重大误解，也表明在签订《补充协议》时上诉人处于意思表示不自由状态。综上所述，《补充协议》的内容使上诉人在实际履行中无法履行，双方都无法实现房屋买卖的目的，上诉人的赔偿没有事实根据并有重大误解，违反本协议的违约行为只约定对一方处罚显失公平，应当依法撤销。请求：1、依法重新认定肖某某不是本案被告；2、撤销原审判决第一项第二部分；3、撤销原审判决第三项，改判冯某某、劳某某向赵某甲支付违约金（略）元；4、撤销《补充协议》；5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人冯某某、劳某某答辩称：一、被答辩人肖某某依法具备本案被告主体资格，应与被答辩人赵某甲一起对本案承担法律责任。俩被答辩人是夫妻关系，在本案双方当事人之间进行的房屋买卖过程中，被答辩人赵某甲由始至终都携带着肖某某的身份证并声称其行为是代表夫妻二人。这一事实不仅可以在答辩人一审时提交的《佛山市房地产交易所受理回执》和赵某甲于2003年8月31日出具声明“我们”反映出来，且因双方当事人之间的房屋买卖活动都是通过房产中介佛山市家园物业代理有限公司进行的，答辩人现提供家园公司的证明足以表明：被答辩人赵某甲的行为其实是代表其夫妻二人所为。至于被答辩人肖某某一审判决后于2003年12月28日补充的声明，以及认为自己并未在当事人双方的房屋交易过程中“签字画押”，只是为了逃避其应负的法律责任。二、关于涉案房产是否已过户及缴纳房产交易有关税费的问题。本案双方当事人签订房屋买卖合同后，于2003年7月8日到佛山市房地产交易所办理了房屋过户登记手续，并向交易所递交了合同原件、房产证原件等相关证件。根据《佛山市房地产交易所受理回执》所载内容，本房产过户手续应于2003年7月24日前(即15个工作日)办理完毕。至于是否确已办理房屋过户手续，答辩人的代理律师已就此曾向佛山市房地产交易所申请过调查取证，但未获准许。因此，答辩人本着实事求是的原则，特向法院申请调查取证，以确定事实真相。至于被答辩人称双方都未到房产交易所缴纳税费的问题。答辩人认为，因被答辩人未按合同约定履行付款义务及办理银行按揭手续，构成违约，才导致双方未能按房产交易的有关规定缴纳税费，答辩人是严格遵照房产交易中介即家园公司的指导进行交易活动的，因此，该问题的责任应由被答辩人承担，一审法院判决并无不妥。三、导致合同解除的原因在于被答辩人违约在先。本案双方当事人于2003年7月初签订房屋买卖合同，被答辩人依合同约定于同年7月8日向答辩人支付了首期购房款（略）元，答辩人亦随即将房屋钥匙交给被答辩人赵某甲，亦即按合同约定将房屋交付给被答辩人使用。此外，答辩人还为被答辩人寻找房屋租用人，以使被答辩人取得房屋使用权起即能从中获得收益。答辩人的行为很显然是为了全力促使双方都能实现合同的目的。但被答辩人取得房屋使用权后，并未严格依合同约定于同年8月8日前支付另一笔首期购房款（略）元及办理银行按揭手续的义务。答辩人一再催促其履行上述义务，但被答辩人始终不予履行。无奈之下，答辩人委托中介家园公司协调此事，双方当事人才于同年8月31日签订一份《补充协议》，以确保被答辩人实际履行合同义务，真正实现房屋交易的目的。根据《补充协议》及被答辩人所做的声明等，双方当事人已就房屋交付时间、违约责任承担等问题对原合同进行了变更。但至今为止，被答辩人仍未将房屋钥匙交还给答辩人。答辩人为避免造成更大损失才于《补充协议》签订后将房屋门锁换掉。因此，答辩人认为，答辩人已严格依合同约定履行了交付房屋的义务，只是由于被答辩人自身的原因才导致双方不得已变更合同并最终导致合同无法履行，被答辩人应承担根本违约的法律责任，被答辩人的上诉请求是毫无事实根据和法律依据的。四、《补充协议》是对双方签订的房屋买卖合同的补充、变更、是原合同的组成部分，是双方真实意思表示，应受法律保护。如前所属，《补充协议》是在被答辩人违约在先，答辩人不断催促、让步的情况下，才于2003年8月31日在中介家园公司协调下签订的。《补充协议》对原合同某些条款如房屋交付使用时间，违约责任的承担等，被答辩人办理银行按揭的期限、支付购房款的方式等问题进行了补充说明和变更。《补充协议》是在中介家园公司的主持下进行，且为了表示其诚意，被答辩人还就违约责任等问题作了声明并写下欠据。因此，答辩人认为《补充协议》是双方真实意思表示，是原合同的重要组成部分。协议内容着重约定对被答辩人违反合同义务的处罚亦恰恰表明被答辩人违约在先的事实，且内容合法有效，应受法律保护。被答辩人认为《补充协议》与原合同无关联，独立存在，且被答辩人对其有重要误解请求撤销是毫无事实和法律依据的。综上所述，答辩人认为，肖某某依法具备本案被告的主体资格；双方当事人所签订的房屋买卖合同及其《补充协议》等是双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受保护；由于被答辩人一再违反合同约定最终导致合同目的无法实现，被答辩人依法应承担相应的违约责任。因此，其上诉请求是毫无事实和法律依据的，请求法院查明本案事实，依法驳回被答辩人的上诉请求，以维护答辩人的合法权益。
被上诉人提供当时作为双方房屋买卖中介机构的佛山市家园物业代理有限公司出具的一份证明，证实合同签订时，买方是赵某甲和肖某某，
经质证，上诉人认为签订合同时肖某某不在场，赵某甲称可代肖某某签名，显然是赵某甲的个人行为。
经审查，对被上诉人提供的新证据，本院予以采纳；对原审判决查明的事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，没有违反法律或行政法规的强制性规定，是双方当事人在意思表示一致的基础上签订的，是合法有效的合同。上诉人上诉提出肖某某没有参与合同的签订，不应成为本案当事人，但从肖某某提供身份证件给赵某甲办理房屋过户手续的情况以及赵某甲的声明，足以认定肖某某确有委托赵某甲办理房屋买卖事宜，上诉人上诉无理，不予采纳；上诉人上诉提出双方买卖的房屋仅办理过户登记，但没有缴纳税费及办理房地产权证，房屋没有过户，原审认为已过户不当的问题，因房屋买卖过户以办理过户登记为准，而不是以纳税和办证为准，上诉人该上诉意见也没有依据，不予采纳。上诉人还提出补充协议是独立合同，原房屋买卖合同已经因被上诉人违约而解除的问题，因补充协议并非单独存在的合同，而是对原房屋买卖合同的变更，当上诉人违约后，双方并未解除原房屋买卖合同，而是通过补充协议对原来合同中的一些约定进行了变更，从补充协议的内容可以清楚地反映变更的情形，上诉人上诉认为房屋买卖合同因被上诉人违约而解除，没有事实依据，上诉人就此问题的上诉意见无理，不予采纳；至于上诉人提出补充协议无法履行及双方约定不平等等问题，上诉人并无该补充协议无法履行的依据，结合双方原来签订的《房屋买卖合同》的约定来看补充协议的有关约定，也不存在对双方不平等的问题，因此上诉人该上诉意见也没有依据，不予采纳。上诉人上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2240元，由上诉人赵某甲、肖某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
审判员陈某武
二00四年五月二十五日
书记员肖某国
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