北京市第一中级人民法院
民事判决书
(1999)一中民初字第X号
原告林某某，女，X年X月X日出生，香港公民，住（略）。
委托代理人张佳春，康达律师事务所律师。
委托代理人曾士杰，康达律师事务所律师。
被告北京金通泰房地产有限公司，住所地：北京市西城区X街X号。
法定代表人王某某，董事长。
委托代理人杨光，北京观韬律师事务所律师。
委托代理人郑献民，北京观韬律师事务所律师。
原告林某某诉被告北京金通泰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林某某之委托代理人曾士杰，被告北京金通泰房地产有限公司之委托代理人杨光、郑献民均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：1999年11月我与被告签订了一份商品房预售契约。购买被告的通泰大厦第X层第X单元房屋一套。合同签订后，我依约支付了房价款，但被告未能按期交付房屋，已构成违约。故要求被告返还定金港币（略）元，返还购房款本金港币（略）元，并按中国人民银行固定资产贷款利率赔偿1997年4月1日起至款项付清之日止的利息损失。
被告辩称，原告所述购房经过属实，但造成不能按期交房的原因主要有：1、国务院下发了《关于严格控制高档房地产开发项目的通知》，极大地影响了该项目的资金筹措和运用，造成工期延误。2、1996年7月30日国家建设部发布了《关于发布行业标准＜玻璃幕墙技术规范的通知＞，造成原施工计划和安装工艺、方法、技术的变更，客观上造成了施工的延误。3、金通泰大厦所用有关材料产地为新疆，因材料未及时运到延误了工期。上述原因为契约规定的免责事由，但考虑到本案的实际情况，现同意原告的诉讼请求。
经审理查明：1994年11月30日，原告与被告签订了一份北京市外销商品房预售契约及补充契约，约定原告(乙方)购买被告(甲方)位于北京市西城区复兴门北大街X街通泰大厦第X层X单元房屋一套，建筑面积为139．40平方米(含共有共用面积)。每建筑平方米为（略）．63港元，总价款为（略）港元。房价总款中包括定金，定金数额为（略）港元。双方并约定了付款方式及时间，规定了签订主契约及补充契约前，原告首期给付购房款港币（略）元，通泰大厦建筑进度至正负零时，付第二期购房款港币（略）元。通泰大厦建筑进度至第八层时，付第三期购房款港币（略）元。通泰大厦建筑至平顶时，付第四期购房款（略）元。余款港币（略）元由被告安排金融机构向原告方提供抵押贷款支付。双方并对贷款的具体条件方式等进行了约定。双方对违约条款的约定为：被告须于1997年3月31日前，将房屋交付给原告。除不可抗力外，被告未按期交付房屋的，原告有权向被告追索违约金。违约金自房屋交付之日起第二天起至实际交付日止，按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过180日(遇法定节假日顺延)，被告未交付房屋的，原告有权终止本契约。契约终止自原告书面通知书送达被告之日起生效。被告方除在契约终止后30日内向原告双倍返还定金外，并须将原告已付的房价款及利息全部退还给原告。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方在补充协议中约定不可抗力包括：(1)人力不可抗拒的自然灾害；(2)人力不可抗拒的其他事故；(3)施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；(4)为配合政府法规可引致的延误；(5)市政配套的批准与安装的延误；(6)其他非甲方所能控制的事件。如遇上述任何原因，主契约第五条规定的房屋交付日将按实际影响的情况顺延，但必须由北京市有关部门出具证明文件。双方并在主合同、补充合同及附件中对其他有关事项进行了规定。该份合同并在北京市房地产市场管理处办理了预售登记。合同签订后，原告按约定共支付了购房款港币（略）元、定金港币（略）元。但被告未按期交付房屋。为此原告于1997年7月18日曾向被告发出“契约终止通知书”并要求被告赔偿损失。1998年9月15日北京市建设工程质量监督总站对通泰大厦C段六至十二层、B段七层、B、C段地下室进行了质量验收。在本院审理中，双方当事人对解除合同、返还购房款、定金及赔偿利息损失等事宜达成了一致。上述事实有双方签订的商品房预售契约及补充契约、付款凭证、商品房外销预售许可证及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：原告林某某与被告北京金通泰房地产有限公司签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，权利义务关系明确，内容合法，系有效合同。双方应依照合同行使权利、履行义务。被告逾期交房，已构成违约。应当承担相应的违约责任。现双方已就解除合同、返还购房款、定金及赔偿损失达成了一致。故依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、解除原告林某某与被告北京金通泰房地产有限公司签订的购买北京市X街通泰大厦第X层第X单元商品房预售契约及补充契约。
二、被告北京金通泰房地产有限公司于本判决生效后10日内返还原告林某答购房定金及购房款港币（略）元并赔偿利息损失，利息自1997年4月1日起至给付之日止，按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算。
案件受理费（略）元，由被告北京金通泰房地产有限公司负担(于本判决生效后7日内交纳)。
如不服本判决，可于本判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。
审判长牛旭云
代理审判员刘俊霞
代理审判员张志炜
一九九九年八月十三日
书记员刘国俊
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