原告李某某，男，X年X月X日出生，个体户。
委托代理人许志远，河南凤苑律师事务所律师。
被告商丘市中商百城资产经营管理有限公司
法定代表人李某萍职务：总经理。
被告委托代理人王伟，湖南天隆律师事务所律师。
被告河南省中商百城建设投资有限公司
法定代表人王亚杰职务：董事长。
原告李某某诉被告商丘市中商百城资产经营管理有限公司（以下简称商丘百城公司）、河南省中商百城建设投资有限公司（以下简称省中商百城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某的委托代理人许志远；被告商丘百城公司的委托代理人王伟到庭参加了诉讼。被告省中商百城公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年10月13日原、被告签订了门面租赁合同，双方在合同中约定被告不迟于2006年10月30日前将原告所租赁的门面以书面通知的形式交付给原告，并于合同签订之日分别收取原告门面定金合计x元，水电保证金1600元；然而时至今日被告未按双方合同约定将门面交付给原告使用。根据双方签订的合同，被告商丘市中商百城资产经营管理有限公司是受河南省中商百城建设投资有限公司委托出租中原车城门面房的，所以二被告应共同双倍返还原告租赁合同定金及水电保证金。要求：一、依法解除原、被告签订的门面租赁合同；二、依法判令二被告双倍返还门面租赁合同定金x元、水电保证金1600元；三、依法判令被告承担本案的诉讼费用。
被告商丘百城公司辩称：双方合同未明确约定“书面交房”。在双方于2006年10月13日所签订合同中，没有任何一条约定出租方在交房时必须以“书面通知”形式，且中原车城在与原告方签订时已正式开业，所有出租门面已具备可以经营使用的条件，所以原告在签订时即可进场经营。原告方违约在先，未按合同约定办理入伙手续。合同第六条在关于双方权利和义务的条款中明确约定了原告方必须在签订合同之日起10天内办理妥入伙手续（房屋交接），按照此项规定原告方必须在2006年10月23日办理好入伙手续，所以说原告方违约在先。本案已过诉讼时效。合同约定逾期交房30天时，原告就有权要求解除合同，按此规定原告应在2006年11月15日起诉要求解除合同。另外，按照合同法的规定，原告行使撤销权应在2007年10月15日，但在此时间原告没有行使此权。请依法驳回原告诉讼请求。
被告省中商百城公司未答辩。
本案的争议焦点是：1、被告商丘百城公司是否已将诉争门面房交付给原告。2、合同是否应予解除；定金是否应予返还，被告商丘百城公司是否应承担定金违约责任。3、被告省中商百城公司是否应当承担责任。4、本案是否超过诉讼时效。
原告李某某为支持其主张在举证期限内向本院举证如下：
一、2006年10月13日原告与被告商丘百城公司签订的中原车城门面租赁合同一份。据此证明原告与被告签订了合法有效的门面租赁合同。
二、2006年10月13日门面房租赁定金收据二份、电费保证金收据一份、水费保证金收据一份，据此证明被告按双方签订的合同约定收取得原告门面房租赁定金、水电保证金共计x元。
被告商丘百城公司为支持其抗辩主张在举证期限内向本院提交一组证据：《商丘日报》开业广告一份。据此证明中原车城已于2006年10月已开业，出租门面具备经营使用条件。
被告省中商百城公司未提交证据。
经质证，被告商丘百城公司对原告提交的证据二无异议。对证据一的合法性、客观性无异议，对关联性有异议认为原告提交的证据不能证明被告必须用书面形式通知交房。
原告对被告商丘百城公司提交的证据提出异议认为开业广告不能反映被告依合同按时交付门面。
经合议庭评议，本院认为原、被告双方当事人提交的证据客观真实，证据形式合法，与待证事实具有关联性证据，本院予以确认。
经庭审，依据当事人陈述及上述有效证据，本院确认以下案件事实：
被告商丘百城公司受被告省中商百城公司委托出租中原车城门面房。2006年10月13日原告与被告商丘百城公司签订“中原车城门面租赁合同”（以下简称门面租赁合同）一份。原告为乙方（承租方），被告商丘百城公司为甲方(出租方)。合同主要约定：甲方受托出租中原车城门面。乙方租赁的门面为中原车城E区X栋X、07、20、X号门面,物业交付使用时，承租方一次性缴纳前6个月的门面定金x元。出租房给予承租方第7个月到第24个月的免收租金优惠。签订本合同时，承租方按6个月租金标准缴纳租金。物业交付使用时,定金自动转为承租方应缴纳的前6个月的门面租金。租赁期限2年,自2006年10月13日起至2008年10月12日止……。自签订本合同并办妥入伙(房屋交接)手续之日起至06年10月12日止,为承租方开业筹备期。开业筹备期为免租优惠期,承租方承诺完成房屋装修,装备开门营业或进入试营业。乙方按水电费押金各200元/套的标准分别缴纳水费押金800元和电费押金800元。出租方不迟于2006年10月30日将门面交予承租方……。承租方承诺自签订本合同之日起10天内办妥入伙(房屋交接)手续并与出租方签订装饰装修管理协议,开始装饰装修。违约责任：出租方未能按合同约定时间交付物业，逾期15天，每逾期1天，向承租方支付月租金标准3%的违约金，合同继续履行；逾期超过30天，承租方有权解除合同，出租方双倍返还定金，不再承担任何责任。承租方单方面解除合同，承租方已缴定金（或租金）出租方不予退还。承租方单方面违约解除合同。出租方有权解除解除合同，收回物业使用权，不退定金、租金，不承担任何责任和费用补偿，并有权要求承租方支付实际发生应缴纳的费用。合同签订当日即2006年10月13日，原告向被告商丘百城公司缴纳门面定金x元。缴纳水费保证金800元。缴纳电费保证金800元。合同还就免租优惠等其它事项进行了约定。合同签订后，原告与被告商丘百城公
司因故发生矛盾，原告没进场经营。后原告以被告未按双方合同约定将门面交付给原告使用诉至本院。
本院认为，《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。原告与被告商丘百城公司签订的门面租赁合同标的额为x元；依照法律规定，定金数额不得超过合同标的额的百分之二十，即2109.6元。但被告商丘百城公司收取原告定金x元，超出法律规定8438.4元（x-x元×20%=x.4元）。因此定金超过合同标的额20%的部分无效，其它条款不违背法律规定为有效条款。
关于焦点一,租赁房屋交付，是指房屋出租人依据双方签订的房屋租赁合同，按照合同约定的时间，将符合合同规定的房屋交付给承租人使用，并由承租人进行验房、收房。本案诉争的门面房租赁合同签订后，被告商丘百城公司收取了原告的定金及水、电费保证金，即应按约交付租赁房屋。在诉讼中，被告商丘百城公司未向法庭举证证明在合同约定的时间内将合同约定的门面房交付本案原告使用，也没有举证证明原告已验房、收房。故应当承担举证不能的责任。关于被告商丘百城公司主张的“原告方违约在先，未按合同约定办理入伙手续。合同第六条在关于双方权利和义务的条款中明确约定了原告方必须在签订合同之日起10天内办理妥入伙手续（房屋交接），按照此项规定原告方必须在2006年10月23日办理好入伙手续”抗辩理由，本院认为：分析合同第六条第1款第（1）项“出租方不迟于2006年10月30日将门面交予承租方”与合同第六条第2款第（2）项“承租方承诺自签订本合同之日起10天内办妥入伙(房屋交接)手续并与出租方签订装饰装修管理协议,开始装饰装修。”形式及内容，形式上均为非格式条款。合同第六条第1款第（1）项是对物业交付时间的特别约定。如果再将合同第六条第2款第（2）项认定为物业交付时间的约定，那么双方再约定合同第六条第1款第（1）项就有悖常理，且相互矛盾。故被告商丘百城公司的抗辩理由不能成立。本院确认被告商丘百城公司在约定的时间内没有将门面房交付给原告，构成违约。
关于焦点二，原告租赁门面房的目的是经营，现被告未能按合同约定将门面房移交原告，导致合同目的不能实现，原告可以解除合同并要求被告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告商丘百城公司收受定金后未履行约定的交房义务，应当在法律规定的范围内双倍返还定金。具体数额为4219.4元（合同标的额为x元；x元×20%×2=4219.2元）。超出合同标的x%部分的定金8438.4元，被告商丘百城公司应予返还。同时被告应将原告所交的水电保证金返还。
关于焦点三，被告商丘百城公司是被告省中商百城公司委托出租中原车城门面房。故对于被告商丘百城公司的违约行为，被告省中商百城公司应当承担连带责任。
关于焦点四，原告与被告商丘百城公司签订的门面租赁合同第六条约定“出租方不迟于2006年10月30日将门面交予承租方”。按最后履行期限计算，2008年10月30日为两年的诉讼时效届满之日。原告于2008年10月16日起诉至本院，故不超过诉讼时效。关于被告商丘百城公司抗辩的原告没有在法定期限内行使撤销权的问题。因撤销权与解除权是两个法律概念，适用不同情形。撤销权主要适用于三种情况：第一是适用于意思表示有瑕疵的时候；第二是适用于当事人有权反悔的情形；第三是适用于否定债务人与第三人法律关系的情形。解除权主要适用于三种情况：第一，相对人重大违约的时候；第二，发生不可抗力的时候；第三，当事人主观条件发生变化的时候。本案原告行使的是解除权而非撤销权，撤销权期限的规定不适用本案，故被告商丘百城公司抗辩理由不能成立。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第一百零六条；最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十三条；《中华人民共和国合同法》第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款，第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条第一款、第一百三十条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告李某某与被告商丘市中商百城资产经营管理有限公司签订的“中原车城门面租赁合同”。
二、被告商丘市中商百城资产经营管理有限公司双倍返还原告李某某定金4219.2元，
三、被告商丘市中商百城资产经营管理有限公司返还原告李某某超出合同标的额20%部分的定金8438.4元及水、电保证金1600元。
四、被告河南省中商百城建设投资有限公司承担连带清偿责任。
五、驳回原告李某某的其它诉讼请求。
上述二、三项判决内容，应于本判决生效后十日内履行完毕。
案件受理费380元，由原告李某某承担220元；被告商丘市中商百城资产经营管理有限公司、河南省中商百城建设投资有限公司承担160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长傅磊
审判员王君
审判员张谟伟
二○一○年三月二十六日
书记员万雪山
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