海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民初字第X号
原告广东核电投资有限公司，住所地深圳市X路核电大厦；
法定代表人昝某某，董事长；
委托代理人薛建生，海南方园律师事务所律师；
委托代理人刘明和，江西省律师事务所律师。
被告海南金城房地产开发有限公司，住所地海口市X村X号；
法定代表人林某某。
被告海南企业有限公司，住所地海口市X路安海大厦X楼；
法定代表人吕某。
2000年5月22日，本院依法受理了广东核电投资有限公司(以下称“原告”)诉海南金城房地产开发有限公司(以下称“金城公司”)、海南企业有限公司(以下称“海企公司”)购房协议纠纷一案。立案后，本院依法指定审判员沈斌担任审判长，与审判员李冬云、审判员李燕组成合议庭，共同负责对案件进行审理。因金城公司和海企公司下落不明本院两次公告确定于2000年11月23日公开开庭审理了本案，原告的委托代理人薛建生，刘明和到庭参加诉讼，被告金城公司和海企公司无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。现经合议庭评议，本案已审理终结。
原告诉称：1993年7月28日，被告海企公司为解决拖欠原告的400万元债务问题，与原告签订了《房屋转让协议》，约定：海企公司将其从被告金城公司处购买的海口海富大厦第X层转让给原告，海企公司欠原告的400万元债务抵作首期购房款。之后，原告又依协议约定，于1993年8月10日向海企公司另支付购房款（略）．60元，合计付海企公司房屋转让款（略）．60元。
同日，按海企公司的安排，原告与被告金城公司签订《海富大厦房屋买卖合同书》，海企公司将其已付给金城公司的购房款（略）．60元抵作原告的首期购房款；同年8月15日，原告又按金城公司的指定，向收款单位海南达门产业总公司(以下称“达门公司”)帐上交付了第二期购房款（略）元。该合同书约定金城公司须在1993年8月30日将海富大厦第X层交付原告使用，如逾期交付，原告方可终止合同，或继续等待交付，金城公司按已付购房款每月4％支付罚金。
原告已依合同约定支付了90％的购房款计（略）．60元，但被告金城公司至今未能交付房屋，据海南省高级人民法院(1997)琼民监字第X号《民事判决书》认定：金城公司、中融公司对海富大厦西侧房屋的预售、转预售行为均无效，故金城公司与原告签订的房屋买卖合同亦属无效合同，特诉请法院依法确认原告与被告所签购房合同及房屋转让协议无效；判令被告金城公司返还原告已付的购房款（略）．60元及利息，海企公司对此承担连带偿还责任；判令被告海企公司返还转让房屋的差价款（略）元及利息；判令本案的诉讼费用由被告方承担。
原告举证：1．原告与海企公司间的《房屋转让协议》；2．原告与金城公司间的《海富大厦房屋买卖合同书》；3．海企公司出具的确认函；4．金城公司指定原告付款给达门公司的委托付款书；5．1993年8月15日，原告按金城公司指令付款（略）元给达门公司的付款凭证；6．1993年8月10日，原告依约付给海企公司的房款（略）．60元的付款凭证；7．金城公司已收到海企公司已付购房款（略）．12元的收据；8．海南省高级人民法院(1997)琼民监字第X号《民事判决书》。
被告金城公司和被告海企公司均未答辩。
经审理查明，1993年7月28日，被告海企公司与原告签订一份《房屋转让协议》，约定：双方于1992年的《联合经营补充协议》在履行中，海企公司尚欠原告400万元，经协商，海企公司愿意将位于海口市海富大厦第四层房屋转让给原告，以抵偿海企公司应付给原告的400万元欠款，原告同意对方以房抵债；转让的房屋面积1748．08平方米，转让单价每平方米6500元，总价为（略）元，原海企公司欠原告的400万元抵作首期房款，第二期房款在原告与金城公司签订房屋买卖合同后七日内，由原告付给海企公司（略）．60元，余款则按原告与金城公司的买卖合同由原告交付金城公司；海企公司应负责与金城公司联系，让金城公司重新与原告方签订房屋买卖合同，因转名所增加的各种费用由海企公司支付。
同日，经海企公司联络，被告金城公司与原告签订了《海富大厦房屋买卖合同书》，约定：买方为原告，卖方为金城公司，买方购买位于海口市海府大道X号内的海富大厦第四层(面积1748．08平方米)单价每平方米5600元，总价（略）元，第一期房款应于1993年7月28日前支付（略）．60元，第二期房款（略）元，应于1993年8月15日前支付；第三期房款，即余下的购房总款的5％计（略）．40元，于卖方交付房屋给买方验收后三天内付清；第四期房款：余下购房款的5％办理房产证；买方应按约定按期付房款，如逾期10天，买方仍未支付所应缴付的款项，则买方所有已交付的各期房款即告丧失，本合同也同时作废，卖方有权将该房屋收回另行发售；卖方应在1993年8月底前将房屋交付买方，若违约，买方有权作如下选择：1．终止合同，并要求卖方将已收之全部款项并加计利息偿还买方，利息应自缴付款项之日起，按结算时中国银行活期储蓄利率计算至偿还本息之日止；2．继续等待交房，并要求卖方支付房屋每延期一个月买方已付全部款项的4％罚金。
上述合同签订后，原告依约于1993年8月10日向海企公司支付房款（略）．60元；同年8月15日，又按金城公司的委托付款书(内容为：“请按我公司与贵公司签订的海富大厦房屋购销合同书的付款金额及时间，将购房全款付给我公司联合发展商海南达门产业总公司房地产开发经营部”)，将第二期购房款（略）元给付达门公司帐上。至此，原告为购买海富大厦第X层，已实际向海企公司和金城公司实际支付房款（略）．60元，其中，海企公司实际收款（略）．60元，海企公司已向金城公司实际支付第一期房款（略）．60元，剩余（略）元，海企公司作为转让合同的房屋单价的差价收归已有，对此，海企公司于1999年12月15日出具的《确认书》载明：1993年2月，我司与金城公司签订购买海富大厦第四层、第十三层合同，按合同已付首期款（略）．12元，其中第四层首期款（略）．60元，第十三层首期款（略）．52元。1993年7月28日，我司将海富大厦第四层转让给广东核电投资有限公司，第四层的首款付款（略）．60元的权益也同时转到广东核电投资有限公司。说明其就已收原告的（略）．60元中仅替原告支付首期房款（略）．60元，剩余款项其作为转让合同的差价未退还原告而由其收取。
据海南省高级人民法院(1997)琼民监字第X号《民事判决书》所依据的事实、证据表明：1988年10月，海南军区第二招待所(下称军区二所)与中国建筑第五工程局机施海口开发公司(下称机施公司)签定合同，约定军区二所将土地作为投资，机施公司出资兴建海富大厦。大厦建成后垂直划分双方各得一半。1992年1月，机施公司并入金城公司，由金城公司继续履行该合同。1992年4月28日，该大厦完成第四层时，金城公司与达门公司签订联合兴建海富大厦合同书，1992年7月16日，双方又签订一份房屋买卖合同，约定由金城公司将海富大厦整栋出售给达门公司。同时，军区二所通过广东长城建设海南公司将所属其所有的大厦西侧房屋出售给广州辉煌建设实业公司。之后，1992年9月16日，达门公司又将大厦整栋出售给海口中融工贸公司。故该生效判决认定，海富大厦按垂直划分的二分之一房屋产权属于军区二所，金城公司将海富大厦整栋出售给达门公司，达门公司售与中融公司，对大厦西侧房屋的预售、转预售行为均无效。
本院认为：被告海企公司为解决拖欠原告债务问题，自愿将其与被告金城公司所签的房屋买卖合同权益转让给原告，除了结双方债权债务关系外，从中由房屋单价差价上收取（略）元好处，这一行为本身并无不妥，并已得到原告认可，但被告金城公司早在1992年7月已将海富大厦整栋出售给达门公司，且其对海富大厦仅有垂直划分的一半产权，即金城公司在1992年7月之后已不再对海富大厦享有产权，其却在1993年7月28日经海企公司联系与本案原告签订海富大厦房屋买卖合同书，并据此收取了原告的两期购房款共计（略）．60元，明显属民事欺诈，该行为属无效行为，其与原告签订的房屋买卖合同无效，依法应向原告返还已收的款项（略）．60元并承担占用该款期间的法定利息。而被告海企公司与原告间基于上列无效合同所签订的合同权益转让合同，因合同生效条件根本不存立，该合同自然无效，因为上述两份合同无效，其与原告间的原有债权债务关系仍未得到实际解决，反而给原告造成更大的经济损失，因此，即使海企公司没有欺诈原告的故意，其因采取不能实现方式了结双方债权债务关系并从中谋利的行为，其实际造成了原告的更大损失，对原告的过错显而易见，其依据无效合同谋取的差价典型属不正当得利，除应向原告返还不当得利并承担法定利息之外，还应依法对原告在本案所涉合同中所造成的损失承担赔偿责任。原告的诉讼请求有理有据，可予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条之规定，判决如下：
一、确认广东核电投资有限公司与海南金城房地产开发有限公司间签订的《海富大厦房屋买卖合同书》和与海南企业有限公司间签订的《房屋转让协议》无效；
二、海南金城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向广东核电投资有限公司返还购房款（略）．60元人民币及其利息(利息计算：自1993年7月28日起，至1993年8月14日止，按本金（略）．60元，自1993年8月14日起，按本金（略）．60元，以中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计至本判决限定的还款之日止)；
三、海南企业有限公司于本判决生效之日起十日内，向广东核电投资有限公司返还不当得利款（略）元人民币及其利息(利息计算：自1993年8月10日至本判决限定的还款之日止，以中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计)；
四、海南企业有限公司对本判决第二条所确定的债务承担赔偿责任；
上述债务到期未能履行，按中国人民银行规定的最高贷款利率加倍支付迟延付款期间的债务利息。
本案案件受理费（略）元，诉讼保全费（略）元总计（略）元，由被告海南金城房地产开发有限公司承担，被告海南企业有限公司对此亦承担赔偿责任。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长沈斌
审判员李冬云
审判员李燕
二○○○年十一月二十九日
书记员伍卓斌
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