海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民终字第X号
上诉人(原审被告)阜新煤气设备制造公司，住所辽宁省阜新市海州区X路X号。
法定代表人梁某，经理。
委托代理人吕某某，该司职员。
被上诉人(原审原告)谷某，女，汉族，X年X月X日出生，中国太平洋保险公司海南分公司职员，住（略）。
原审第三人陈某某，男，其他不详。
上诉人阜新煤气设备制造公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市新华区人民法院(2000)新民初重字X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2000年8月31日立案受理后，依法指定民二庭副庭长甘文萍担任审判长，与审判员胡曙光、蔡红曼组成合议庭，共同负责对案件进行审理。本院于2000年9月14日依法公开开庭审理了本案，上诉认阜新煤气设备制造公司的委托代理人吕某某、被上诉人谷某到庭参加诉讼，陈某了案件事实，发表了辩论意见。原审第三人陈某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案已审理终结。
原审判决认定，上诉人与被上诉人于1999年6月11日签订的房屋买卖合同系双方在自愿、协商一致，意思表示真实的基础上订立的，且内容符合法律、法规的规定，合同订立时，被上诉人已按约定支付合同定金1万元，上诉人收到该款后出示收款收据，该合同合法有效，应受到国家法律的保护。上诉人于1999年6月16日收到被上诉人支付的1万元定金后，在双方房屋交付及购房款怎样支付未能达成一致意见的情况后，上诉人又与原审第三人陈某某签订售房合同(后已解除)。被上诉人在得知上诉人与原审第三人订有售房合同的情况下，于同年8月19日向原法院申请诉前保全，原审法院保全裁定书于同年8月25日送达给上诉人，上诉人在得知上述情况后，于同年8月31日将1万元定金退回被上诉人。现上诉人以双方已达成解除合同的合意，要求判决驳回被上诉人的诉讼请求，但未提供解除合同的书面凭证，无法采信，原合同仍继续有效，自订立之日起就对双方当事人有约束力，都应认真履行合同约定的权利和义务。被上诉人诉请继续履行房屋买卖合同，符合法律规定，应予支持，但要求上诉人承担违约责任及赔偿相并经济损失，未举证，不予采纳。为维护市场经济秩序，切实保护交易双方当事人的合法民事权益。据此，判决：继续履行被上诉人、上诉人于1999年6月11日签订的房屋买卖合同，即阜新煤气设备制造公司应在本判决发生法律效力之日起二十日内将位于海口市金盘开发区金华花园甲型X号房屋有关过户手续交谷某办理(该费用谷某负担)；谷某应在接到过户手续并办理完毕过户手续之日将购房款19万元支付给阜新煤气设备制造公司。
上诉人阜新煤气设备制造公司上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律不当。一、上诉人与被上诉人签订的“协议书”其内容违反有关规定。二、上诉人对该别墅无权处分。上诉人对该别墅不具有全部财产的所有权，因此公司领导班子单方面处分产权的行为已侵害了其他财产共有人的合法权益，其与被上诉人签订的“协议书”应属无效。三、“协议书”约定的房屋价格显失公平。该房屋是公司职工于1992年6月集资，以82.5万元购买的，面积为275平方米的一幢三层别墅，而在“协议书”中约定的成交价格为19万元，是公司领导班子单方面作出的决定。现因房产共有人的集资职工开会通过表决，反对公司领导班子单方面以低价转让该房产，并按“协议书”中的第三条(第3款)中约定如因甲方责任房产未能过户，甲方退还乙方的定金款的约定，承担违约责任，综上，请求二审法院依法改判。
上诉人在二审中未有新的证据提供。
被上诉人谷某答辩称，一、1上诉人不履行双方签订的“协议书”，反而将该别墅又卖给了陈某某，而拿着被上诉人的定金款，与陈某某到海口市房地产交易所办理该别墅的房产转让手续。2海口市房地产交易所收到买卖双方的“协议书”等材料后，房地产评估所以海口市房产评估的有关规定，对双方所交易的房屋进行评估，以评估出的房屋价格为标准收取有关税费。3双方所签订的“协议书”是有法律依据的。二、1该别墅的所有权是上诉人，上诉人对该别墅有处分权。2从上诉人提供的阜新市太平区人民检察院证明可明确看到，是上诉人单位的职工要集资款，上诉人以处理该别墅来偿还职工的集资款。检察院的证明是1999年5月25日，双方“协议书”是1999年6月11日签订。上诉人与陈某某的“协议书”是换任的法人代表张立华同意签订的，这些事实证明上诉人降价处理该别墅是集体的意愿。三、1协议书是双方遵照平等、协商的原则达成的。上诉人购房时间是1992年，如今海南的空房却是人人皆知，这是此一时彼一时，根本谈不上“显失公平”。2卖给陈某某22万元是张立华同意签订的，为了3万元之差就损害被上诉人的合法权益，这就公平3现在是上诉人并没有与被上诉人办理该别墅的房产过户手续，为此引起纠纷。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人在二审中未有新的证据提供。
原审第三人陈某某未作答辩，亦未提供新的证据。
法庭围绕各方当事人争议的焦点，审理查明的事实如下：
上诉人阜新煤气设备制造公司与被上诉人谷某于1999年6月11日签订一份“协议书”。该协议约定：上诉人愿以19万元出让海口市金盘开发区金华园甲型X号别墅一座给被上诉人；被上诉人负责房产过户费用，上诉人负责提代过户所需的一切文件资料；被上诉人付1万元定金给上诉人作为购房定金，上诉人收到定金后，将过户文件资料复印件交给被上诉人，在过户过程中，如因上诉人责任未能过户的，退还1万元定金，如因被上诉人责任未能过户的定金作为罚金扣留；交接房产时的付款额，双方在海口市办理，上诉人收到房款后办理交接手续。签约后，被上诉人于1999年6月11日通过电汇的方式支付合同定金1万元给上诉人，上诉人收到定金后于1999年6月16日给被上诉人出具收款收据，同年7月上诉人委派其职员吕某某到海口与被上诉人一起办理房产过户手续等事宜，后因双方对18万元购房款付款方式没有达成一致意见，没有办理交接手续，上诉人未把房屋过户给被上诉人，亦未交付房屋给被上诉人使用，被上诉人亦未支付18万元给上诉人。同年8月12日上诉人又与原审第三人陈某某签订“协议书”一份，将该房屋以22万元的价格出售给原审第三人，被上诉人发现上诉人将房屋出售给原审第三人后，于同年8月19日向原审法院申请诉前保全，原审法院的(1999)新民保字第X号民事裁定书于同年8月25日送达给上诉人，上诉人于同年8月31日通过电汇的方式将定金1万元直接汇入被上诉人的存折。被上诉人于1999年9月3日提起诉讼，要求上诉人继续履行合同，引起讼争。原审第三人发现上诉人、被上诉人之间存在购房纠纷，已与上诉人解除合同，现房屋仍在上诉人名下。另查，上诉人系具有主体资格的集体性质的企业法人，能独立承担民事责任。讼争之房屋系上诉人于1992年6月向大华公司购买的，时价82.5万元。房屋所有权人为上诉人，产权证号为房证字第（略）号。在二审审理过程中，上诉人要求解除其与被上诉人签订的合同，同意给予被上诉人经济补偿2万元并承担诉讼费用。以上事实，有上诉人与被上诉人之间签订的“协议书”、被上诉人支付定金凭证、上诉人收到定金的收款收据、上诉人与原审的第三人签订的“协议书”、上诉人退还定金的凭证等书证及各方当事人陈某笔录等证实，足以采信。
本院认为，根据案件事实和证据，处理意见如下：
上诉人与被上诉人于1999年6月11日签订的“协议书”系双方真实意思的表示，内容没有违反法律规定，应属有效。但因为双方签订合同后，被上诉人虽交付了1万元定金，但双方实际并未履行合同，被上诉人未将房屋价款交付给上诉人，上诉人亦未将房屋交付给被上诉人使用，双方亦未到房产管理部门办理登记过户手续，且上诉人在1999年8月31日将1万元定金电汇退还给了被上诉人。从以上事实看，双方签订的合同没有进入实质履行阶段，而因为上诉人违约，现该合同实际也无法履行，因此该合同应予解除，但该合同无法实际履行是因为上诉人违约造成的，上诉人应承担相应的违约责任，根据定金法则，被上诉人所交付的1万元定金是履约的保证，现上诉人未能履约，即应双倍返还定金。现上诉上实际已退还1万元定金给被上诉人，而上诉人在二审审理过程中，同意给予被上诉人2万元的经济补偿，实际上诉人在应返还1万元定金外，还自愿多付1万元经济补偿金给被上诉人，因此对于上诉人自愿多付1万元补偿金给被上诉人，本院予以照准。被上诉人要求继续履行合同，因合同没有履行的基础，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销海口市新华区人民法院(2000)新民初重字第X号民事判决；
二、解除阜新煤气设备制造公司与谷某于1999年6月11日签订的“协议书”；
三、阜新煤气设备制造公司于判决生效之日起十日内返还1万元定金和偿付1万元经济补偿金(共计2万元)给谷某。
一审案件受理费5310元、一审诉前保全费1470元、二审案件受理费5310元，共计（略）元由上诉人阜新煤气设备制造公司负担。
本判决为终审判决。
审判长甘文萍
审判员胡曙光
审判员蔡红曼
二○○○年十一月二十一日
书记员黄恒弘
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