广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2006)穗中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)广州市中置房地产发展有限公司，住所地：广州市X路X号东方金融大厦X室。
法定代表人李某某，职务：董事长。
委托代理人孙云波，广东广大律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)杨某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）－4房。
委托代理人陈浩纯，广东唯杰律师事务所律师。
上诉人广州市中置房地产发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年5月13日，原、被告签订了《商铺买卖意向书》，其中约定被告以1580万元的价格将广州市X路X号“东方金融大厦”首层西向建筑面积616.96平方米带租约(承租人为广州市建设银行荔湾支行康王路分理处)的商铺出售给原告。双方成交后，被告将该物业从起租日起收取的租金以抵充购房款的形式返还给原告。2003年5月23日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售广州市X路X号东方金融大厦首层西向之一的商铺，建筑面积为616.96平方米，其中套内面积为488.1平方米，公共分摊建筑面积为128.86平方米。该合同第四条约定计价方式与价款，该条第三款约定该商品房属现房按套出售，总金额为人民币1580万元；该合同第五条约定面积确认及面积差异处理，该条第二款中约定当事人选择按套计价的，不适用本条约定，但该条的第四款第二项又约定商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方按补充合同的约定处理，该商品房实测面积如出现面积差，双方同意按成交单价多退少补；该合同第十五条约定关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后半年内取得房地产权属证书的，原告同意被告延期3个月，逾期被告按已付房价款的2％向原告支付违约金。2003年8月18日，双方又签订了《房地产买卖合同>之补充合同》，其中约定原告已向被告支付了买卖价款的百分之十(即人民币158万元)；在2003年6月10日前，原告必须将购房余款的百分之九十(即人民币1422万元)支付完毕；因买卖标的系带租约销售，承租方广州市建设银行荔湾支行康王路分理处从2002年11月起至2003年二季度底止(共计8个月)，已缴租金人民币114万元予被告，被告同意将该租金抵冲购房款，即原告实际支付购房余款应为人民币1308万元；买卖标的交易时如出现面积差，双方同意按成交单价多退少补，如实测面积超出3％，超出部分的房价款由被告承担，产权归原告所有；被告承诺在年底给原告办妥买卖标的的产权证；《商铺买卖意向书》、《房地产租赁合同》及本补充合同为主合同的有效组成部分；本补充合同经双方签署后与主合同享有同等效力，若本补充合同中的有关条款与主合同的条款不一致，以本补充合同的约定为准。上述合同中，均无对迟延支付逾期办证违约金的利息和迟延支付面积差退款的利息作出约定。之后，原告按合同支付了房款1580万元给被告。2003年6月30日，被告将上述房屋交付原告。2005年1月21日，广州市国土资源和房屋管理局向原告核发了上述商铺(广州市X路X号101铺)的产权证。该产权证记载建筑面积为514.7835平方米，套内建筑面积为487.5148平方米。2005年11月3日，被告向原告发出《关于首层101商铺因面积差异补偿的解决方案》，该函件中记载“首先就位于东风西路X号东方金融大厦首层101商铺(下称“商铺”)买卖中因面积差异令杨某士费心，我公司深表歉意。该商铺房产证所记载面积为616.96平方米，对比差异面积减少102.1765平方米，按原面积购买单价计算应退还楼款（略）元(102.1765平方米×（略）.45元／每平方米。鉴于我公司现时财政状况，以现金退还是难以操作，唯一可操作是以让利价格出售首层X单元剩余面积，让利部分将抵偿我公司应退楼款。”被告还在该函件中提出具体解决方案。但原告最终并未接受被告提出的解决方案。
原审法院认为：原、被告自愿签订的《商铺买卖意向书》、《商品房买卖合同》、《<房地产买卖合同>之补充合同》是双方的真实意思，没有违反法律法规的禁止性规定，是有效的合同，对双方均有约束力。
一、对于逾期办证违约金问题。根据双方合同的约定，被告应在交付房屋给原告之日(即2003年6月30日)起半年内为原告办妥产权证，最迟不得超过2004年3月31日(即再延期三个月)。但被告至2005年1月21日才为原告办妥产权证，已构成违约，理应按合同约定支付已付房款的2％的逾期办证违约金。被告认为是房管部门拖延办证时间的抗辩理由，并无提供证据证明，不予采信。
二、对于合同约定面积与房地产权证的面积差，应否退还购房款问题。双方签订的《商品房买卖合同》中的第四条约定与第五条约定虽有矛盾，但之后双方签订的《<房地产买卖合同>之补充合同》中又明确约定如出现合同约定面积与实测面积差异时，双方按成交单价多退少补。而该补充合同中又约定之前的约定与其不一致时，以该补充合同的约定为准。因此，双方的真实意思表示是按成交单价多退少补。被告之后发给原告的《关于首层101商铺因面积差异补偿的解决方案》也印证此事实。现被告再以按套计价为抗辩理由，不予采纳。根据双方合同约定面积和计价总额，可算出每平方米的单价为（略）.44元，而根据房地产证记载的建筑面积与合同约定的面积差为102.1765平方米，故被告应退还合同约定面积与房地产证面积差的购房款[(616.96平方米-514.7835平方米)×（略）.44元]给原告。
三、至于迟延支付逾期办证违约金的利息和迟延支付面积差额款的利息问题。双方合同中对上述两项利息均无约定。因逾期办证违约金本质是对违约责任的承担，在无法定或约定的依据下，原告再主张该违约金的违约金(利息)则于法无据，故不予支持。而被告应退还的购房款属于履行合同的义务，原告主张该款的利息属于被告逾期履行退款义务的违约金，双方合同虽无约定，但被告的违约行为给原告造成实际损失，故依法应承担相应责任。原告提出的计算利息标准合理，予以照准。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告支付逾期办证违约金（略）元。二、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性退还原告多付的(面积差)购房款（略）.95元[即(616.96平方米-514.7835平方米)×（略）.44元]。并向原告支付从2005年12月7日起计至本判决发生法律效力之日止该购房款的利息(按银行同期逾期贷款利率计)；从本判决发生法律效力之日起至被告退还该购房款日止，被告按上述标准按月计付利息给原告(该利息总额以不超过应退购房款为限)。三、驳回原告其他的诉讼请求。案件诉讼受理费（略）元，由被告承担。
一审宣判后，广州市中置房地产发展有限公司不服，向本院提起上诉，认为：一、本案双方对是否存在房屋面积误差，是否应返还购房款的争执存在原则性的分歧，故本案不能称为是“权利义务关系明确、争议不大”的案件，故原审法院对本案适用简易程序审理违反了法定程序。二、原审判决认定事实不清，适用法律错误。1.本案双方签订《商品房买卖合同》的时间是2003年8月18日，而上诉人是此后于10月17日才取得规划验收合格证，故根据《商品房销售管理办法》的规定，本案的争议属商品房预售合同纠纷。2.合同第四条关于“计价方式与价款”约定该商品房按“套”出售，总金额为1580万元。而第五条关于“面积确认及面积差异处理”第二款约定：当事人选择按套计价的，不适用本条规定。故合同中关于面积差异处理的内容不适用于本案的情况。3.根据《广东省房屋交易价格计算暂行规定》的规定，按套销售的房屋均以套内建筑面积计算房价，公用建筑面积的建设费用已计入销售单价内。本案中，被上诉人购买的房屋是按套内面积计价的，被上诉人支付的购房款中已包含了该房屋的公共建筑面积费用，公共面积的多少均不影响房价总金额。故双方《补充合同》第二条第14款中约定的实测面积是指套内建筑面积的实测面积，该款约定的面积差也是指套内建筑面积的误差。被上诉人提供的《房地产权证》中套内建筑面积与合同约定面积仅相差0。5852平方米，误差比仅为千分之一，上诉人并没有违约。三、广州市房客部门对按套出售的商品房预售面积计算及计价，均根据上述《规定》办理。故上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人杨某某答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院二审审查的事实与原审基本相同。
本院认为，关于本案的审理程序问题。本案争议双方的权利义务关系已在双方签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》进行了明确约定，双方仅仅是对合同条款的理解存在差异，故原审法院依职权决定对本案的一审诉讼适用简易程序进行审理并无不当，上诉人认为原审适用简易程序审理违反法定程序缺乏依据，本院不予采纳。
关于本案的实体处理问题。本院认为，双方签订的《商铺买卖意向书》、《商品房买卖合同》、《<房地产买卖合同>之补充合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。《商品房买卖合同》第四条、第五条关于合同约定面积与实测面积存在面积差时，是否应退还购房款问题虽有矛盾，但之后双方签订的《补充合同》中明确约定如出现面积差，双方按成交单价多退少补。且该《补充合同》又约定若主合同的条款与其不一致时，以该补充合同的约定为准。因此，双方约定的面积差处理方式是按成交单价多退少补，上诉人发给被上诉人的《关于首层101商铺因面积差异补偿的解决方案》也印证了该事实。故原审法院判决上诉人向被上诉人退还面积差房款并无不当，本院予以维持。上诉人以讼争房屋是按套计价为由认为其不存在违约依据不足，本院不予采信。
综上所述，上诉人上诉请求的理由均不成立，本院不予支持。审查原审判决认定事实清楚，程序合法，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费（略）元，由上诉人广州市中置房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员黄晓清
代理审判员陈雯
二00六年八月十日
书记员朱琳
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