海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2000)海南民初字第X号
原告海南南阳房地产开发公司(以下简称海南南阳公司)。
法定代表人耿某某，该公司总经理。
被告海南省万宁市汇源发展有限公司(以下简称万宁汇源公司)。
法定代表人陈某，该公司总经理。
委托代理人汤坚，海南圣合律师事务所律师。
第三人李某甲，男，X年X月X日出生，辽宁省辽阳市人，现在深圳市日越实业公司工作，住（略）。
委托代理人杨毅，海南天泽律师事务所律师。
委托代理人徐某某，男，45岁，现住（略）。
第三人万宁市X村信用合作社联合社(以下简称万宁农村信用合作社)。
法定代表人李某乙，该社主任。
委托代理人王某，该社职员。
第三人中国银行万宁支行(以下简称中行万宁支行)。
法定代表人李某丙，该行行长。
委托代理人吴某某，该行计划信贷股副股长。
第三人万宁市富达房地产开发总公司(以下简称万宁富达公司)。
法定代表人蒋某某，该公司总经理。
委托代理人许某某，该公司业务部经理。
第三人海南华洋房地产有限公司(以下简称海南华洋公司)。
法定代表人邹某某，该公司经理。
第三人海南天福农业开发有限公司(以下简称海南天福公司)。
法定代表人邹某某，该公司经理。
原告海南南阳房地产开发公司与被告海南省万宁市汇源发展有限公司及第三人李某甲、万宁市X村信用合作社联合社、中国银行万宁支行、万宁市富达房地产开发总公司、海南华洋房地产有限公司、海南天福农业开发有限公司合作开发合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人耿某某、被告的法定代表人陈某及其委托代理人汤坚、第三人李某甲的委托代理人徐某某、万宁市X村信用合作社联合社的委托代理人王某、中国银行万宁支行的委托代理人吴某某、万宁市富达房地产开发总公司的委托代理人许某某等到庭参加诉讼，第三人海南华洋房地产有限公司和海南天福农业开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海南南阳公司诉称，海南南阳公司于1994年8月1日由李某甲负责承包经营，同年8月20日，李某甲以海南南阳公司名义与被告签订一份《合作协议》，约定由被告提供土地21．9亩，海南南阳公司负责该项目楼房建设资金和组织施工，项目完成后，海南南阳公司与被告按58％和42％的比例分配销售利润或分配铺面房。协议签订后，被告仅提供11亩土地，李某甲以海南南阳公司名义依约投入资金310万元，到1995年6月共完成67套两层铺面的主体工程。1998年2月25日，李某甲又以海南南阳公司名义与被告签订一份《补充协议》，再次确认双方合建的67套两层铺面主体工程全部封顶，并约定，双方的违约行为均不予追究，继续合作。1995年12月11日，被告将双方合建的房产擅自申请办理产权到其名下，并将该房产分别为第三人贷款作抵押担保，违反了双方签订的协议，侵害了海南南阳公司的财产权，请求责令被告停止侵害，确认抵押担保关系无效，确认海南南阳公司或李某甲对已建成的铺面房享有58％的所有权及相应的土地使用权。
被告万宁汇源公司辩称，我公司虽同海南南阳公司签订《合作协议》和《补充协议》，但并没有真正与原告海南南阳公司或李某甲合作建铺面房，现争议的铺面房是我公司与海南华洋公司合建的，我公司将该房产申请办证并抵押给第三人与原告无关，该抵押关系是有效的，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
第三人李某甲述称，本人于1994年8月1日开始承包海南南阳公司，并先后于1994年8月20日和1998年2月25日以海南南阳公司名义同被告订立《合作协议》和《补充协议》，本人已按协议约定，投入资金310万元建起该67套两层铺面房的主体工程。因此，原告海南南阳公司的诉讼请求及事实均是属实的，表示同意，并请求法院将本人应获得的58％的产权判归本人或海南南阳公司名下，我们双方内部才协调处理。至于本人以海南南阳公司名义与海南天福公司于1994年8月28日签订的《项目合作协议》是一份假合作，真借贷协议，而该协议双方并没有真正履行，已自然失效，且也是双方内部关系，与被告无关。
第三人万宁农村信用合作社述称，富达公司向我社申请贷款150万元，万宁汇源公司愿意将其名下的房产作抵押担保，三方签订了《担保借款合同》，并办理他项权利登记手续，该《担保借款合同》是有效的，应受法律保护，原告既不是该房产的所有人，也不是共有人，无权主张该抵押关系无效，我社对该抵押物享有抵押权和优先受偿权。
第三人中行万宁支行述称，被告万宁汇源公司向我行申请贷款200万元，并签订借款合同，万宁汇源公司将自己使用的45．6亩土地使用权进行抵押并办理了他项权利登记手续，抵押关系是合法有效的，应受法律保护。
第三人万宁富达公司述称，我公司向银行申请贷款，被告万宁汇源公司愿意将其拥有的房产作抵押担保，与原告无关，因此，原告无权主张该房产的所有权，该抵押关系是有效的。
第三人海南华洋公司与海南天福公司均未作陈某。
经审理查明，1994年8月1日，李某甲开始承包经营海南南阳公司，并签订承包协议书。同年8月20日，李某甲以海南南阳公司名义与被告签订了《合作协议》。该协议约定，由双方合作开发万宁市X镇东星工业区渝宁轮胎厂对面新泉生活小区中的农贸市场部分，被告负责提供土地21．9亩，并负责该项目中菜市场部分和地下管道等工程的投资；原告海南南阳公司负责该项目中全部商住型铺面房的建设资金及组织施工；项目完成后，原告与被告按58％和42％的比例分配销售利润或分配铺面房；协议还约定违约责任等条款。该协议签订后，被告仅提供11亩土地，而李某甲以原告海南南阳公司名义依约组织工程队于1994年9月20日开始动工，到1995年6月完成了东西两幢共67套两层铺面房的主体工程，建筑面积共6197．48M2，其中东幢面积为3974．2M2，西幢面积为2223．28M2。被告负责的菜市场和地下管道工程一直未动工，也未依约再提供土地。李某甲也因当时的经济效益不好，缺乏资金造成工程停工。1998年2月25日，李某甲又以原告海南南阳公司名义与被告签订一份《补充协议》，确认双方合建的67套两层铺面房主体工程已全部封顶，协议还约定，对于双方的违约行为不予追究；双方应继续合作，被告再提供11亩土地，原告继续投资，原《合作协议》的其他条款继续履行。但双方后来均没有实际履行《补充协议》。1995年12月11日，被告隐瞒与原告海南南阳公司合建的事实，私自将属于双方合建的两幢铺面房，均以被告名义分别办理了两份房屋所有权证，其中东幢证号为万公房字第X号、西幢证号为万公房字第X号，且1997年3月7日，被告未经原告同意，擅自为第三人万宁富达公司贷款150万元作担保，将东幢铺面房抵押给第三人万宁农村信用合作社，同年4月9日，被告又为万宁市石梅湾观海楼大酒店贷款81万元作担保，将西幢铺面房抵押给万宁市惠丰城市信用社(后为海南发展银行)，1999年8月18日，被告将万宁市X镇东星工业大道45．6亩国有土地使用权[土地证号为万国用(1999)字第（略）号]抵押给第三人中行万宁支行共贷款200万元，该抵押地包括东、西两幢房屋所占的土地使用权。以上抵押给银行、信用社的房屋和土地均到房管和国土部门办理他项权利登记手续。
上述事实有原、被告签订的《合作协议》和《补充协议》、《房屋所有权证》、《他项权利登记证》、《借款合同》及庭审笔录等证据，足以认定。
本院认为，李某甲以原告海南南阳公司名义与被告签订的《合作协议》和《补充协议》是在平等自愿的基础上订立的，且内容又没有违反有关法律、法规的规定，虽然双方未到有关部门办理合作登记手续，但双方已实际履行了《合作协议》，并且房屋的主体工程已完成。故可责令补办合作登记手续，承认该《合作协议》和《补充协议》有效，鉴于双方现已无能力继续履行协议，且继续履行已成为不可能，故依法应予解除。双方合建的房屋属双方按份共有财产。被告以该铺面房是与第三人海南华洋公司合建的，但未能提供足够证据证明，其主张依法不予采纳。而被告隐瞒双方合建的事实以自己名义申请办理了该两幢房屋产权证，并将房屋及相应的土地分别抵押给银行和信用社，其行为存在欺诈性质，且侵犯了李某甲的合法权益，该抵押关系依法应认定无效，协议解除后，双方合建的房屋67套，建筑面积为6197．48M2，应按协议约定的海南南阳公司占58％、被告占42％的比例进行分配，即李某甲享有房屋份额3594．5M2的产权；被告享有房屋份额2602．98M2的产权。由于西幢房屋(面积为2223．28M2)被告已抵押给海南发展银行，现原告和李某甲均表示同意，视为被告应得的房份归被告所有，可照准。李某甲应得的房份，应从东幢房屋(面积为3974．2M2)中划出3594．5M2的产权归其所有，余下379．7M2的产权归被告所有。鉴于李某甲表示同意愿将其应得的58％产权即3594．5M2房屋判到原告海南南阳公司名下，其双方内部才协调处理，可照准。依照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条和《中华人民共和国民法通则》第58条第(3)项、第75条第2款、第78条之规定，判决如下：
一、原、被告于1994年8月20日和1998年2月25日签订的《合作协议》和《补充协议》有效，予以解除；
二、原告享有的3594．5平方米的房屋产权，应从座落于万宁市X镇工业大道南侧东幢房屋(面积3974．2平方米，产权证号为万公房字第X号)中自北向南划定，余下379．7平方米及西幢房屋面积2223．28平方米(产权证号为万公房字第X号)归被告所有。在本判决发生法律效力之日起一个月内双方自行履行；
三、被告与第三人万宁农村信用合作社于1997年3月7日以万宁市X镇工业大道南侧东幢房屋(产权证号为万公房字第X号)所设定的担保抵押关系无效；
四、被告与第三人中行万宁支行于1999年8月18日以万宁市X镇工业大道南侧东幢房屋(产权证号为万公房字第X号)所占的土地使用权设定的抵押关系无效；
五、限原、被告双方当事人在本判决生效之日起三个月内到万宁市国土局办理土地使用权变更登记手续。
案件受理费（略）元、保全费5520元均由被告负担，原告已预付案件受理费（略）元及保全费5520元，限被告在本判决发生法律效力之日起10日内直接转付给原告，同时支付余额（略）元给本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长谢垂光
代理审判员黄声泽
代理审判员黄智勇
二000年十一月十三日
书记员杨洁
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