海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民初字第X号
原告海南省人民医院，住所地海口市秀英区X路X号。
法定代表人郑某某，该院院长。
委托代理人张黔，海南经和纬律师事务所律师。
委托代理人王某某，该院副院长。
被告海南银通房地产有限公司，住所地海口市秀英区X路X号。
法定代表人段某某，该公司总经理。
原告海南省人民医院与被告海南银通房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2000年9月29日受理后，依法指定审判员李冬云担任审判长，与审判员沈斌、人民陪审员符敬浓组成合议庭，于2000年10月27日公开开庭进行了审理。原告海南省人民医院的委托代理人张黔、王某某，被告海南银通房地产有限公司的法定代表人段某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告海南省人民医院(以下简称省医院)诉称，1999年12月，被告海南银通房地产有限公司(以下简称银通公司)利用原告职工购房心切的情况，在原告院内摆摊设点推销其所谓的金座国际大厦经济适用房，后未经原告同意，单方向媒体宣称已与原告合作，企图利用媒体迫使原告与之达成协议，遭到原告批评。在被告出示了“海口市处置积压房地产小组办公室”(下称市处置办)1999年11月26日出具的市处办字(1999)X号等涉及该项目的文件，即同意被告所售的金座国际大厦为经济适用房，政府按240元／平方米返还土地出让金给被告后，考虑到被告出售的“经济适用房”地段某宜且价格低于商品房，应广大职工集资建房的要求，原告于2000年2月3日与被告签订了《经济适用房买卖合同书》。合同约定，原告所购房屋为经济适用房且已经市处置办批准；房屋名称为金座国际大厦，其中X号、X号、X号为多层，X号楼为带电梯高层公寓，全部为毛坯房。房款共计68，368，187．16元。合同第七条规定，为保证房屋质量，由原、被告各自成立工程施工监督小组，监理单位须由原、被告共同认可。合同签订后，原告依约支付了10万元和300万元房款。然而在原告准备继续支付合同约定的款项时，发现被告在合同签订时隐瞒了许多重要的事实：1、被告出示使用的预售房许可证和规划报建许可证不是本次售房所需的许可证。被告所售房的规划报建是在合同签订后的2000年3月28日完成的，施工许可证是在2000年4月25日签领的。在签约前，被告所售房屋既未报建又未动工，只有高层在今年5月才动工且在进行基础工程，其余三栋多层至今仍未动工；2、被告所售房屋的用地在合同签订前又被海口市中级法院执行庭查封，至今未解封；3、被告所售房之用地系海事局(原海南海上安全监督局)在1992年提供与被告合作开发建设金座国际大厦(酒店)之用，在建成后，海事局享有分成14，300平方米房屋的权利。该局已于今年6月起诉被告于贵院，该案仍在审理中。其间，被告在今年4月28日未按合同要求擅自举行开工典礼，企图造成既成事实，迫使原告付款，使原告陷于该项目混乱的法律关系中去，以拖住原告。原告还发现被告缺乏履约能力即建房所需资金。其现已动工的X号楼桩基工程所需资金全部为施工队垫资。今年5月9日，市处置办下文暂缓金座国际大厦作为经济适用房，今年6月23日和8月28日，省财税厅和省处置办分别下文，明确被告所售房即金座国际大厦不符合经济适用房的要求，取消所给予的经济适用房的待遇。对被告的前述行为，原告多次致函被告，告知被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益，可能导致购房合同的履行成为不可能，要求被告消除前述法律障碍，退款和终止合同，但被告置之不理，一意孤行。综上所述，原告认为，被告在缔约前隐瞒重大事实，违反了诚实信用的法律原则；其所售之房至今未达到《城市房地产管理法》要求的预售条件，未取得预售许可证；所售房之用地至今仍被司法查封，该地及地上建筑物的权属存在争议，被告无权销售该房屋；原、被告之间合同的标的物为经济适用房，现经济适用房已被取消，该标的物已不复存在。所以，根据法律规定，原、被告之间签订的购房合同损害了原告的合法权益，是无效的，原告无法履行。因此请求判令：确认原、被告之间的《经济适用房买卖合同书》无效；被告返还原告支付的310万元购房款及利息；被告承担本案的诉讼费用。
原告举证：1999年11月30日的原告致被告函、海口市国土局2000年1月3日及10月26日的档案证明书、(1999)海中法执字第35－X号民事裁定书、国土局司法文书受理核实表、银通公司与秦皇岛华富建筑有限公司的执行调解协议、海口市处置办(1999)X号文、土地证、预售许可证、报建许可证、《经济适用房买卖合同》、海口市中级法院致原告函、海南金鼎实业发展股份有限公司办公室送给原告的《关于银通公司骗取市处置办批复金座大厦转化房为经济适用房的情况交流》、海南海事局《关于“金座国际大厦”项目问题的报告》、建行秀英支行零售部个人贷款组《关于海南医院金座花园项目的调查情况说明》、海监局与源通公司的《联营合同书》、海监局与源通公司、银通公司的协议、源通公司致海监局函、源通公司与海监局的补充协议、建筑许可证、请柬3张、省医院致银通公司函、银通公司的复函、市处置办(2000)X号文件《海口市处置办关于暂缓金座国际大厦转化房为经济适用房销售的通知》、2000年5月12日省医院致银通公司函、省医院致建设厅函、省医院致银通公司《关于要求银通公司立即停止金座国际大厦施工的函》、省医院致建设厅《关于制止银通公司不当施工的请示》、省财政厅(2000)X号《关于“金座国际大厦”是否可享受中央财政资金专项资金补助的复函》、2000年8月7日省医院致银通公司函、省处置办(2000)X号《关于“金座国际大厦”是否属于停缓建工程的复函》、银通公司与海南省建筑工程总公司签订的《金座国际大厦经济适用房建设工程承包合同》、照片3张。
被告辩称：第一，原、被告之间的《经济适用房买卖合同书》有效。1、1999年11月，在海南省人民医院需要职工住房的需求下，我们把有关材料报给海南省人民医院。该院开了职工大会，职工选举要求购买我们的金座大厦，院领导才决定买房。今年2月3日省医院付了第一期定金10万元及300万元。合同已经开始生效。正如对方所说，他们已做到了足够的谨慎，省医院将签订购房合同归咎于一种受骗后的草率行为是不合常理的。事实上，省医院在签订合同前对相关部门如法院、国土、规划、市处置办等处做了详细的调查，对整个项目可谓了如指掌。可见，省医院与银通公司所签购房合同是其真实意思表示。2、原、被告双方签订的预售房合同合法。我们具备了金座国际大厦项目工程的所有合法手续，我们取得了土地使用权证，办理了规划、报建审批手续、预售房屋许可证。在签订合同前，我们将有关证照都提供给了对方。对方也组织了强有力的班子进行了了解。对预售房的有效性，对方是清楚的。关于预售房证照的有效性，不是由对方和我们认定的，而是由有关职能部门来认定的。我们的经营是合法的，没有违反国家有关规定。我们预售商品房是经过政府允许的，是合法有效的。迄今为止，我们已投入了大量的开发建设资金，如项目转让、土地使用权、设计、土建、经营管理等。第二，省医院拒不履行合同规定的义务，并单方终止合同是一种严重的违约行为，是没有任何根据的。1、根据银通公司与省医院间的预售合同，省医院支付其第三期购房款应为2000年3月13日，省医院把根本没发生的事实作为其不履行合同的理由，显然是非常荒谬的；此外，诉讼本身也不是不履行和及终止合同的依据。2、银通公司售房用地被查封的缘由是与秦皇岛一公司的三百万的债权债务纠纷，显然三百万债权相对整个工程六、七千万的投资可谓微不足道。正在建设的金座国际大厦留有二层商铺归银通公司所有，价值远远超过三百万元。对《中华人民共和国房地产管理法》第37条第2款“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”的规定的理解应该全面而不能片面。这一法条的基本点是是否限定了房地产权利，具体到本案，三百万元债权的查封并不对省医院的房地产权利造成影响。3、关于预售条件，我们向法庭提交的证据表明，银通公司的实际投入已超过了法律规定的投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上这一标准。4、省医院关于银通公司不具备履行能力的认定没有任何事实根据。金座大厦至今仍在紧张的施工中。至于所谓的垫资，属于银通公司的经营管理问题，与省医院无任何关系。5、关于经济适用房的待遇问题。首先，银通公司收到市处置办最后一份文件为暂缓通知，是否取消尚未有定论。至于省处置办及省财税厅的下文，由于银通公司不是其行政相对人，因而对银通公司没有任何约束力。其次，是否享受经济适用房待遇与省医院无任何关系，银通公司只是根据合同约定的价格交房，如不能享受经济适用房待遇，所受的损失也只能由银通公司独自承担。综上所述，省医院拒不履行及单方终止合同无任何事实及法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。
除原告已提交的证据外，被告还举证：省医院给海南省99招商周组委会的介绍信、银通函(2000)X号《关于再次要求海南省人民医院履行合同的函》、银通公司2000年5月3日的复函、省医院《关于我院要求修改设计图的函》、银通公司有关金座大厦项目的资金投入说明及相关发票复印件。
经审理，查明事实如下：
(一)合同签订的背景。1993年11月13日，海口源通实业有限公司(乙方)与原交通部海南海上安全监督局(甲方)签订了一份《联营合同书》，约定由甲方提供土地(海南海事局原址，海秀大道X号)，乙方提供建设资金，房屋建成后，甲、乙双方以建筑面积为准按3∶7的比例进行分配。1993年8月18日，海口源通实业有限公司向原交通部海南海上安全监督局出具一份函件，说明由银通公司取代海口源通实业有限公司与原交通部海南海上安全监督局进行合作。根据上述合同，银通公司在1993年3月29日取得了该块土地的使用权，土地使用证的证号为海口市国用(籍)字第（略）号。由于银通公司没有如约履行合同，海南海事局(即原交通部海南海上安全监督局)已向本院提起诉讼。现在审理中。之后，银通公司对双方合作的项目进行了报建，并于1994年4月23日取得了海市规证建(94)A－X号海口市建设工程规划临时许可证。报建项目为金座国际大厦一幢和职工公寓一幢。结构均为框剪，占地面积分别为（略）．54平方米和640平方米。1999年11月26日，根据银通公司的申请，海口市处置积压房地产工作小组以市处字[1999]X号文《关于积压商品房转化为经济适用房销售的批复》，批准银通公司的金座国际大厦X号、X号、X号多层住宅和X号楼电梯高层公寓的项目转化为经济适用房。此外，由于银通公司与秦皇岛华富建筑有限公司另有经济纠纷，银通公司未履行本院的(1998)海中法经初字第X号民事判决书，上述土地已被本院查封。1999年12月20日，银通公司与秦皇岛华富建筑有限公司达成了执行调解协议，银通公司保证在2000年2月31日前履行其全部债务，否则秦皇岛华富建筑有限公司有权申请本院重新查封。据此，本院解除了查封。2000年1月3日，原告在被告的带领下到海口市国土局对此事做了调查。2000年1月10日，本院又再次对上述土地进行查封，并于2000年3月15日致函省医院，告知重新查封一事。
(二)合同的签订及履行情况。2000年2月3日原告(乙方)与被告(甲方)签订了《经济适用房买卖合同书》。合同约定，房屋名称为金座国际大厦，其中X号、X号、X号为多层住宅，X号楼为带电梯高层公寓；房屋性质为经济适用房且已经市处置办批准，按经济适用房限价销售给乙方；X号、X号、X号楼建筑面积（略）平方米，甲方按政府规定的经济适用房最高限价967元／平方米卖给乙方，X号楼建筑面积（略）．68平方米，甲方按政府规定的经济适用房最高限价1262元／平方米卖给乙方，房款共计68，368，187．16元。合同约定的付款方式为：签订合同当日，乙方向甲方支付10万元，15日内再向甲方支付15万元，40天内付至购房总款的30％，作为购房定金。以后按进度分期支付购房款。合同第七条规定，为保证房屋质量，由原、被告各自成立工程施工监督小组，监理单位须由原、被告共同认可。合同签订后，原告依约支付了10万元和300万元房款。其后，被告在今年4月25日取得了建筑工程施工许可证，确定开工日期为今年4月28日。4月26日，被告在未征得原告的同意下，向原告发出请柬要求举行开工典礼。4月28日，原告致函被告，提出由于该项目能否转化为经济适用房及能否取得土地出让金尚未确定，该地又被重新查封，因此还不具备开工条件，并邀请被告对上述问题进行商谈。今年5月9日，海口市处置积压房地产工作小组以市处办字[2000]X号文决定暂缓执行市处办字[1999]X号文，金座国际大厦不能转化为经济适用房销售，不能享受中央财政专项补助。5月12日，原告以琼医函[2000]X号《海南省人民医院关于要求海南银通房地产有限公司返还购买经济适用房预付款的函》致函被告，要求被告返还原告310万元购房预付款。被告则复函要求原告继续履行合同。2000年5月初在由工程队垫资的情况下被告开始了X号楼桩基工程的施工。2000年5月22日，原告又致函海南省建设厅，建议海南省建设厅通知被告暂缓施工。今年6月23日和8月28日，省财税厅和省处置办分别下文，明确被告所售房金座国际大厦“在1996年12月31日前未办理施工许可手续，也未动工，不符合海南省人民政府令X号《海南省加快积压房地产产权确认工作实施办法》第二条第三款的规定，该大厦不属于停缓建工程”，取消其经济适用房待遇。原告又多次致函被告，要求被告消除前述法律障碍，退款和终止合同。
(三)签订合同时作为合同标的的房产的开发状况及被告是否具备本案合同标的的预售手续。从被告向法庭提交的《海南银通房地产有限公司金座大厦项目资金投入情况》这一证据来看，第一，被告提供的均是复印件，原告对其真实性提出质疑；第二，即使这些证据是真实的，也不考虑其是否合理，从其内容看，首先，1，130万元的利息，只是一种孳息，其本身不能算作是投资。其付给海事局的款项600万元实为土地转让款，不属于投在开发建设的资金。经营费350万元则属于没有名目的支出，没有理由认定是投在开发建设上的资金。除此外，被告所列的支出850．3万元，仅为原、被告双方购房合同标的的项目造价7600万元的11．2％，远没达到《中华人民共和国房地产法》规定的25％。另查，1993年11月23日，银通公司就其与海事局的合作项目取得了金座国际大厦的房产预售许可证，证号为海房预字(0023)号。房产预售许可证标明的房屋建筑面积是（略）．14平方米，房屋结构为框剪，土地使用面积是（略）．03平方米。后来，为了符合省医院的购房要求，银通公司将以上报建项目调整为X幢住宅楼，其中X幢为多层框架结构，X幢为高层剪力墙结构，并2000年3月22日得到了海口市城市规划管理局的同意。2000年4月25日取得了海南省建设厅的施工许可证。此后，被告银通公司一直没有将原来的预售许可证作相应的更换。
以上事实有1999年11月30日的原告致被告函、海口市国土局2000年1月3日及10月26日的档案证明书、(1999)海中法执字第35－X号民事裁定书、国土局司法文书受理核实表、银通公司与秦皇岛华富建筑有限公司的执行调解协议、海口市处置办(1999)X号文、土地证、预售许可证、报建许可证、《经济适用房买卖合同》、海口市中级法院致原告函、海南金鼎实业发展股份有限公司办公室送给原告的《关于银通公司骗取市处置办批复金座大厦转化房为经济适用房的情况交流》、海南海事局《关于“金座国际大厦”项目问题的报告》、建行秀英支行零售部个人贷款组《关于海南医院金座花园项目的调查情况说明》、海监局与源通公司的《联营合同书》、海监局与源通公司、银通公司的协议、源通公司致海监局函、源通公司与海监局的补充协议、建筑许可证、请柬3张、省医院致银通公司函、银通公司的复函、市处置办(2000)X号文件《海口市处置办关于暂缓金座国际大厦转化房为经济适用房销售的通知》、2000年5月12日省医院致银通公司函、省医院致建设厅函、省医院致银通公司《关于要求银通公司立即停止金座国际大厦施工的函》、省医院致建设厅《关于制止银通公司不当施工的请示》、省财政厅(2000)X号《关于“金座国际大厦”是否可享受中央财政资金专项资金补助的复函》、2000年8月7日省医院致银通公司函、省处置办(2000)X号《关于“金座国际大厦”是否属于停缓建工程的复函》、银通公司与海南省建筑工程总公司签订的《金座国际大厦经济适用房建设工程承包合同》、照片3张、银通函(2000)X号《关于再次要求海南省人民医院履行合同的函》、银通公司2000年5月3日的复函、省医院《关于我院要求修改设计图的函》、本院在海口市房产管理局所做的调查笔录等证据可供证明。
本院认为：原告与被告之间的《经济适用房买卖合同书》系无效合同。首先，在双方签订合同时，作为合同标的物的金座国际大厦所占用的土地已被本院查封。根据《中华人民共和国房地产管理法》第37条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。被告虽然提出本院的查封是基于300万元的债权债务纠纷，而本案原、被告之间的合同标的价值六、七千万元，而且不影响本案原告的利益。但是，我们认为，本条法律规定的目的是为了维护司法机关的正常活动，保证司法裁判的执行。不影响本案原告的利益并不意味着不影响司法裁判的执行，因此，不影响本案原告的利益不能成为被告将被查封的财产进行转让的理由。而且，法院查封的是财产的现值，被告在本案合同中约定得到的两层铺面只是一种期待利益。而经营本身又存在着风险，被告无法保证其期待利益一定能成为现实。第二，被告向原告预售的房屋不符合商品房的预售条件。根据《中华人民共和国房地产管理法》第44条的规定，“商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金；(二)持有建设工程规划许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”被告在签订合同时虽然已取得了土地使用权证书，并持有建设工程规划临时许可证和房产预售许可证，从表面看似乎符合房屋预售条件。但是，被告在签订合同时所持的房产预售许可证上标明的预售房产系其与海南海事局的合作项目，即金座国际大厦(一幢)。被告虽已对规划报建项目做了调整，但还未将房产预售许可证进行更换。该房产预售许可证已然失效。也就是说，在签订《经济适用房买卖合同书》时，被告还没有取得作为合同标的的房屋的房产预售许可证，而且，在签订合同后至今，被告也一直没有补办。此外，被告在签订合同时投入开发建设的资金还没有达到工程建设总投资的百分之二十五。可见，被告在与原告签订合同时没有达到《中华人民共和国房地产管理法》规定的预售房屋条件。综上，由于原、被告之间签订的《经济适用房买卖合同书》违反了《中华人民共和国房地产管理法》的有关禁止性规定，理应认定无效。
导致原、被告之间的《经济适用房买卖合同书》无效，主要过错在被告方。首先，作为房屋预售方，应十分清楚其所售房屋不符合有关法律规定的预售条件，且其预售的房屋所依附的土地尚处于司法机关查封控制的状态，却仍与他人签订买卖合同，其主观故意显而易见。再者，被告在与原告签订合同前虽已得到了海口市处置积压房地产办公小组关于将金座国际大厦转化为经济适用房的批复。但是，从后来经省财税厅和省处置办审查，明确被告所售房金座国际大厦不符合经济适用房的要求，取消其经济适用房待遇这一事实来看，被告在与原告签订合同时，明知其所售房屋不符合转化为经济适用房的要求，而以经济适用房为出售对象，构成了对原告的欺骗。被告认为省财税厅和省处置办的行政决定对其不发生效力是没有法律根据的。因为行政机关的具体行政行为一经做出，非经有权机关撤销，即产生法律效力。本案中，省财税厅和省处置办的行政决定是针对银通公司做出的，银通公司当然是其行政相对人。正是由于被告的欺骗行为使原告误以为被告所售房屋是经济适用房，才与被告签订了一份无效合同。因此，被告理应承担由于合同无效而产生的主要责任。当然，原告在签订这样一份数额巨大的合同时，没有认真地审查对方的售房条件和所售房屋的状况，特别是在明知对方还有其他纠纷没有解决的情况下仍与对方签订合同，具有一定的过错，需要承担一部分由合同无效而产生的民事责任。由于原、被告之间的合同无效，被告依据该合同而取得310万元预付款已失去了取得依据，属于不当得利，应当返还原告。而对于被告因签订合同而产生的损失，本庭在开庭时曾向被告进行询问，庭后也曾责令被告举证，但被告一直未能向本庭提供相关证据。虽然主要过错在被告，由于原告也有一定的过错，其利息损失应自行负担。至于被告开工而产生的损失，由于原告已进行了及时制止，没有任何过错。该部分损失属于扩大的部分，完全是由被告自己的过错造成的，其责任只能由自己承担。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第一百三十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下：
一、原告海南省人民医院与被告海南银通房地产有限公司之间的《经济适用房买卖合同书》无效；
二、限被告海南银通房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内偿还给原告海南省人民医院310万元预付购房款。
本案案件受理费人民币25，659元及财产保全费15，520元，共计41，179元，由原告海南省人民医院负担4，118元，由被告海南银通房地产有限公司负担37，061元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长李冬云
审判员沈斌
人民陪审员符敬浓
二○○○年十一月十日
书记员高云弘
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