原告郑某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人顾某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人杨某，上海A律师事务所律师。
被告顾某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
原告郑某诉被告顾某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员唐婵凤独任审判。后因被告顾某下落不明，故本案转为适用普通程序，于2010年6月11日公开开庭进行了审理。原告郑某的委托代理人顾某、杨某到庭参加了诉讼，被告顾某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告郑某诉称，2009年9月1日，原、被告签订房屋租赁协议书一份，约定被告将座落于（略）某店铺租赁给原告，年租金160,000元，租金三个月一付，并在起始日提前一个月付清。当日，原、被告又签订餐厅转让协议一份，约定被告将座落于（略）某饭店转让给原告，转让费用为40,000元，押金15,000元，并约定如由于被告原因导致房东或者被告中途收回店铺，则被告赔偿原告全部转让费的150％。二份协议签订后，原告按照协议的约定向被告支付了转让款、房屋押金及租金95,000元，被告向原告出具了收据，并在当天将房屋交付原告。原告遂对租赁房屋进行装修。后，房东卢顾某上门称，不同意被告将该房屋转租给原告，不让原告进行装修，且因被告拖欠租金，其已于2009年8月25日收回了该房屋，房屋内的物品亦归其所有。原告多次与被告联系，但被告均避而不见。2009年10月，房东将房屋租赁给其他人经营。原告认为，被告在明知自己无权转租及处分屋内物品的情况下与原告签订协议，属于欺诈。故原告诉至法院，要求被告返还原告转让款40,000元、房屋押金15,000元、租金40,000元，并赔偿违约金20,000元。审理中，原告自愿撤回要求被告赔偿违约金的诉讼请求。
被告顾某未作答辩。
经审理查明，2009年9月1日，原、被告签订房屋租赁协议书一份，约定被告将座落于（略）某店铺（总建筑面积318.42平方米）（以下简称该房屋）出租给原告；租赁期为一年，即从2009年9月1日至2010年8月31日止；年租金为160,000元，租金三个月一付，并在起始日提前一个月付清；原告支付被告屋内设施保证金15,000元，于协议期满时，由被告检查无误，水、电等费用结清后由原告收回。协议对其它事宜亦作出相应的约定。
同日，原、被告签订餐厅转让协议一份，约定被告于2009年9月1日前将该房屋饭店内一切硬件设施一次性转让给原告，该店铺现有装修、装饰、工具、设备（包括所有设备）全部归原告所有，该合同期满后，不动产归房东所有，其它全部归原告所有；原告在2009年9月1日一次性向被告支付转让费40,000元，被告不得向原告索取任何其他费用，为保证原告正常经营和使用的权利，经双方友好协商原告从支付给被告的转让费用扣除被告先期支付给房东的一月押金15,000元作为保证金，由原告正常营业30天后支付给被告先期付给房东的一个月押金15,000元；被告应保证房东同意转让店铺，如由被告原因导致房东或被告中途收回店铺，按被告不按时交付店铺承担违约责任，赔偿标准按原告付给被告全部转让费用的150％。
同日，被告出具收条一份，载明收到转让费及房屋租金95,000元。
审理中，原告向本院提供：1、2009年3月25日卢顾某与被告签订的房屋租赁协议书一份，约定卢顾某同意将该房屋出租给被告，租赁期五年，自2009年3月25日至2014年3月24日止，第一年租金为160,000元，第二年开始每年增加5％，被告不得将房屋转租，如需转租须经卢顾某同意，被告需给卢顾某支付屋内设施保证金15,000元，于协议期满时，由卢顾某检查无误，水、电等费用结清后由被告收回；2、2009年8月4日卢顾某与被告签订的房屋租赁补充协议一份，约定该房屋由被告转让，截止到2009年8月25日，如逾期未能转让，房子及里面的一切东西无条件归卢顾某，被告无权动用任何东西，如在2009年8月25日前被告交清租金，转让权仍归被告；3、2009年11月5日卢顾某出具的证明一份，载明被告在未经其同意的情况下擅自将该房屋转租给原告，其与被告的租赁合同在2009年9月底终止，并已收回该房屋另行转租。
原告向本院陈述：其向被告支付的95,000元包括40,000元转让款、40,000元租金及15,000元设施保证金；被告将该房屋交付原告后，原告进行了装修，经营了一段时间后，房东卢顾某上门称，其不同意被告转租，且因被告拖欠房租，该房屋内的物品归其所有，并多次要求原告搬离房屋，原告在十一黄某周后搬离了租赁房屋。
以上事实，由房屋租赁协议书、餐厅转让协议、收条和当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，承租人未经出租人同意签订的转租合同无效。本案中，从餐厅转让协议中双方所作被告应保证房东同意转让店铺的约定，以及卢顾某的证明内容来看，被告与原告签订转租协议时并未取得出租人的同意，事后亦未得到出租人的追认，故原、被告签订的转租协议无效。合同无效后，双方基于合同取得的财产应当予以返还。被告应当返还原告向收取的租金和保证金，而原告实际占用房屋的使用费由本院根据实际使用情况酌情予以确定。
转租合同无效后，以该店铺现有装修、装饰、工具、设备为转让内容的餐厅转让协议处于事实上无法履行的状态，原告实际上亦无法使用上述财产，故原告要求返还转让款的诉讼请求，本院予以支持。
原告自愿撤回要求被告赔偿违约金的诉讼请求，于法无悖，本院予以准许。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、被告顾某于本判决生效之日起十日内返还原告郑某租金40,000元；
二、被告顾某于本判决生效之日起十日内返还原告郑某设施保证金15,000元；
三、被告顾某于本判决生效之日起十日内返还原告郑某转让费40,000元；
四、原告郑某于本判决生效之日起十日内支付被告顾某房屋使用费20,000元。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,600元，由原告郑某负担925元（已付），被告顾某负担1,675元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长俞贵荣
审判员唐婵凤
代理审判员张孜
书记员苏晓星
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