上诉人（原审原告、反诉被告）:洛阳市大地房地产开发有限公司。住所地：洛阳市X路洛阳数码大厦X栋负一楼。
法定代表人：赵某，该公司总经理。
委托代理人：安某,该公司职员。
委托代理人：江学平，北京市地石律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳耐火材料集团有限责任公司。住所地：洛阳市X路X号。
法定代表人：杨某，该公司董事长。
委托代理人：祁向洲，河南中锦律师事务所律师。
上诉人洛阳市大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）因与上诉人洛阳耐火材料集团有限责任公司（以下简称洛耐集团）合作开发建设协议纠纷一案，大地公司于2005年10月10日向河南省洛阳市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、解除双方《洛耐集团厂前区旧房改造开发工程合作开发改造建设投资协议书》（简称合作建设协议）；2、洛耐集团支付工程款506万元，并承担违约责任；3、洛耐集团返还安置补偿费9万元；4、洛耐集团将活动中心多建的103及宾馆的一、二层商业用房交大地公司销售，销售收入归大地公司所有。一审在诉讼过程中，大地公司增加诉讼请求：要求洛耐集团支付拖欠的工程款，支付办公楼多建部分报建费用150元3共计x元，合计支付工程款及利息（略）元;提供同地段3.5亩土地或支付地款（略）元;将宾馆一、二层营业房办理产权证后交给大地公司或支付房款（略）元；活动中心多建的103按鉴定结论支付；支付违约金262万元。但大地公司未在法院规定的期限内补缴增加部分的诉讼费。洛耐集团提起反诉，请求判令：1、大地公司继续履行合作建设协议，并采取补救措施，避免损失扩大，全面实际履行协议；2、对施工中出现的质量问题进行返修，排除安全隐患。并提供预售房许可证，依法依约向税务机关交纳营业税，责令大地公司交付全部报批报建和办理房产证的有关手续；3、承担投资总额2625.58万元的百分之十的违约金，即262.558万元；4、大地公司承担因降低住宅标准，而造成洛耐集团的直接损失64.25万元；5、大地公司承担因降低材料标准，而造成的损失58.125万元；6、大地公司承担住宅楼因晚交工四个月的违约金、双倍赔偿过渡费、过期交房利息，共计71.041万元；7、大地公司返还借款本金300万元及利息。以上共计（略）元。洛耐集团在诉讼过程中，变更诉讼请求，同意解除合作建设协议，并请求判令大地公司：1、支付赔偿金、违约金327.57万元；2、因中途停工而产生的未完工程造价443.393万元；3、工程直接损失共计283.85万元；4、大地公司承担的税费，共计1028.78万元（包括报批报建费544.43万元、营业税（略）元、门面房土地出让金125.12万元、契税x元、维修基金（略）元、老干部活动室器材费20万元）；5、拆迁补偿费100万元，以上五项合计2183.593万元，双方款项相抵后大地公司应再支付1804.702万元。原审法院于2009年8月21日作出（2005）洛经一初字第X号民事判决。大地公司和洛耐集团均不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2010年1月8日公开开庭进行了审理。大地公司的委托代理人安某、江学平，洛耐集团的委托代理人祁向洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2003年5月17日，大地公司的《洛耐集团厂前区旧房改造工程投标书》（简称洛耐投标书），主要内容为：1、该项目各类建筑面积约x，总投资规模概算约2625.58万元。2、拟改造土地面积约x，招标方应确保招标项目用地无纠纷，能办合法产权证，大地公司愿意按招标文件要求支付拆迁安置补偿费109万元（达到三通一平）。对搬迁户、外销户实行固定售房价格，搬迁户按均价670元3，外销户按均价886元3。3、合作方式：由招标方提供土地，并全力配合项目报批报建等手续的及时完整提供；投标方负责投资项目资金全额，负责承担该项目总体规划设计、项目报建审批、勘察设计、文物勘探、建筑安装、市政配套等项目工作及费用。对开发住宅楼及部分商业设施建设销售的部分所得，用于其他公用建筑的建设和投资收益回报。该投标书的第四项、总体规划设计方案的技术、经济性能及保证：一、规划设计方案：（一）宾馆按照三星级标准进行设计…将宾馆大堂原有123的面积增加至约203，使原有公用部分面积约3503，增加部分不计费用。（二）综合活动中心设国产或合资备用电梯，大地公司还将为活动中心无偿提供价值不低于20万元的老干部室内外健身器材。（三）集团公司办公楼，大地公司决定给办公楼无偿增建163，使原有的2603的建筑面积增至为2763…经济效益分析：一、总投资2625.58万元。1、办公楼X3×900元＝248.58万元；2、宾馆5003×1250元＝625万元；3、活动中心3003×900元＝270万元，其中优惠20万元室内外健身器材，总价为290万元；4、住宅x×550元＝1353万元；5、拆迁费109万元。二、销售收入2671.7万元，1、外销住宅x×886元＝1727.7万元；2、回迁4003×670元＝268万元；3、商业用房2603×2600元＝676万元。附说明：（1）以上投资、收入、费用收支相减后合计亏损99.33万元。（2）以上投资均含报批、报建、绿化、道路、接水、接电等一切费用。以上工程投标报价均依照河南省95版预算定额估算得来，误差上下不超过5％。（3）招投标双方本着诚信、长期合作的态度，鉴于投标方在本项目合作开发改造中亏损较大，望招标方在今后的开发改造项目中，酌情给予补偿。（4）该项改造工程中，原则上宾馆、办公楼、活动中心规划设计面积及投资不应减少，住宅及商业面积在报批时可做适当增加性调整。2003年5月18日，洛耐集团收到大地公司押金3万元。
2003年5月18日，洛耐集团和大地公司签订《洛耐厂前区旧房改造工程招标会议纪要》（简称招标纪要），对招标事宜进行了协商，其中，大地公司4.1.1陈总答疑称：1、投标书中各类建筑面积约x，比各楼单位面积总和x多出2603，不会影响施工质量和装饰标准，只是汇总错误，经济分析是按各楼单位面积做的。2、办公楼东广场的绿化，按国家规定的绿化率设计，费用大地公司承担。3、砖混、框架结构综合为550元3的成本，可依46-X楼的标准建成该项目。4、建筑成本不含房屋维修基金，但可以承担售房款的1%。5、小区水电增容的设施费、绿化、道路、围墙等由大地公司承担。
2003年6月2日，洛耐集团与大地公司签订的合作建设协议主要内容为：一、合作项目概况1、项目名称：洛耐集团厂前区旧房开发改造工程。2、改造位置、范围；该项目位于洛耐工会活动中心、俱乐部、西46－X栋、实业公司缝纫厂及蔬菜公司营业房约16亩；招待所约1亩；厂前花房约3.5亩；集团办公楼约2亩，办公楼前广场硬化、绿化约6亩。以上改造工程土地面积约2万平方米，合计约30亩。若开发地域有变化时，洛耐集团可另寻与变化部分有相同经济价值的地块作为补偿大地公司因地域变化而产生的损失，超出补偿部分双方协商分成办法。3、项目规划条件：（1）宾馆总建筑面积5083，其中公用部分不少于3503，可销售部分约1583。（2）综合活动中心总建筑面积不少于3003，足够面积的活动广场的绿化、硬化，采用广场砖铺设，全部无偿归洛耐集团所有。（3）集团办公楼总建筑面积不少于2763，楼前约4003广场绿化，硬化。（4）住宅楼总建筑面积约x，全部销售收入归大地公司所有，回迁户约4003，按均价670元3计算，商业面积约1103，按均价2600元3计算，对外销售住宅房屋面积约x，按均价886元3计算（对洛耐的职工优先销售，剩余部分可对社会按时价销售）。4、项目工期安排X个月。从中标之日2003年5月19日项目启动至2004年8月19日项目竣工。二、洛耐集团为项目的开发建设已履行的有关法律手续，洛耐集团以划拨方式取得该项目的国有土地使用权。三、项目合作方式，洛耐集团负责提供无纠纷改造开发工程所用土地。大地公司负责提供改造开发工程所需资金和承担该项改造工程项目的全部实施。对回迁、外销及商业房屋的预售收入，设立双方监管帐号，并根据施工进度情况，按施工协议及时拨付施工款项。投资风险与收益均由大地公司独家承担。洛耐集团不承担任何风险，仅提供办证所需手续，费用由大地公司承担。四、项目合作中的洛耐集团责任。1、关于项目前期工作的责任：洛耐集团负责提供该项目的建设用地，无纠纷的土地使用权；负责项目搬迁工作的动员、安置、回迁；负责认可大地公司提交的设计方案、施工方案、变更报告等施工中的文案，提交之日起5日内答复，若不答复视为默认。2、关于履行各项审批手续的责任：洛耐集团负责提供项目报建、审批、办证等各项合法证件及手续，费用由大地公司负担。3、洛耐集团对大地公司所提供的安置补偿资金，实行专款专用，一次包死，负责到底。五、项目合作中的大地公司责任。1、关于项目前期报批报建工作的责任：根据洛耐集团招标文件规定及提供相关证件和市政府有关管理部门的规定，大地公司负责该项目报批报建等工作并承担相关费用。2、关于项目前期拆迁工作的责任：大地公司负责拆除改造范围内所有建筑物、构筑物，达到场地三通一平，并承担相关费用。3、关于项目工程建设的责任（建筑安装、装饰工程质量标准及要求）：（1）宾馆的整个建筑安装、装修装饰在1250元3的造价内（含报批、报建、建安费用等一切费用）；（2）综合活动中心的整个建筑安装、装修装饰在900元3(含报批、报建、建安费用等一切费用)。4、关于履行各项审批手续的责任：大地公司负责总体规划设计、项目报建审批、勘察设计、文物勘探、建筑安装、市X区配套设施等项工作，并承担相关费用。5、关于项目投入资金的责任：（1）大地公司向洛耐集团缴纳项目履约保证金，原招标履约保证金3万元转为项目履约保证金；（2）大地公司提供的安置补偿费109万元，在合同签订后10个工作日内转到洛耐集团指定账户内；（3）负责筹措改造工程开发建设投资资金，共计2625.58万元；（4）按国家物业管理规定，按比例缴纳房屋维修基金。六、关于项目成果分配方式与各方份额的约定。1、宾馆、综合活动中心、集团公司办公楼（共计面积不少于9263）及配套设施建成竣工验收后交付给洛耐集团，作为洛耐集团该项目开发改造建设使用土地的补偿。2、宾馆、住宅楼在开发中所建的商业建筑及住宅建筑的销售收入归大地公司，作为大地公司对该项开发改造工程投资的回报。七、违约责任，如因大地公司原因，致使该协议不能如期履约，除赔偿直接经济损失外，另向对方按约定投资总额的10％给予赔偿。八、协议书的组成，1、合作投资协议书；2、本合同专用条款；3、洽商、变更等明确双方权利义务的纪要、协议；4、招标文件；5、投标书及其附件、投标答疑；6、中标通知书；7、平面规划设计及施工图纸；8、标准、规范和其他有关技术资料、技术要求；9、构成合同的其他文件。
以上协议签订后，该工程开始进行前期拆迁和设计勘察工作，办公楼开始施工。2004年2月4日双方签订《关于俱乐部院内新方案确定后的改造结算工程费用的备忘》，主要内容为：根据2003年12月9日双方会议精神，原俱乐部院内平面方案重新确定后，需增加改造电力管线、重修医院道路X路、重建医院大门等设施。增加以上工程的费用支出，经双方协商同意，在原协议住宅楼面积x以外增加住宅面积所产生的利润中支付该工程费用。双方工程中所产生的一切工程量以实结算，由大地公司负责实施完成。
2004年4月26日双方签订《洛耐厂前改造会议纪要》，内容如下：一、办公楼停工的解决方案，办公楼工地由于材料款没有到位，施工队伍暂停施工，待周一（4月26日）协调后复工。双方应抓紧时间做办公楼预算，办公楼价格谈定之后，洛耐集团按施工合同中约定的工程款支付方式支付办公楼增加面积部分的进度款。二、关于售房款问题，双方约定：售房款的三次收取（首次50％，第二次30％，第三次20％），由指挥部直接对住户收取，双方只按约定的价格、面积核定总价款，无误后存入联立帐号。三、关于住宅的建设标准及建房周期，双方同意（1）住宅建设标准按总协议4、（1）－（19）条执行。（2）建设周期：2004年4月27日－2005年5月27日，即自住户交款之日起12个月内竣工交付使用，逾期大地公司按千分之三支付违约金，并加倍支付住户过渡费。四、关于宾馆、活动中心双方约定按协议执行，建设装修标准不能降低。2004年4月30日前双方技术人员对图纸重新审定、修改完毕、尽早开工。
2003年9月10日，大地公司与洛耐集团签订借款协议，洛耐集团因厂前区旧房改造工程需启动，原欠土地局款项较大，现急需向大地公司借款200万元，用于偿还土地局欠款。自借款之日起，半年内归还100万元，一年内归还100万元，若超过此约定期限不能偿还，则还款时按同期银行贷款利息的三倍计息。2003年9月10日大地公司将款借出。2004年2月3日洛耐集团将200万元归还给大地公司。
2003年5月18日大地公司转给洛耐集团3万元；2003年10月20日大地公司转给洛耐集团50万元；2003年10月22日大地公司转给洛耐集团56万元。
关于五栋住宅楼工程，大地公司将住宅楼工程交由成大公司承建。大地公司提供了2004年12月6日住宅楼项目负责人高某某、樊某某、郭某某等人提交的停工报告，称工程款未及时到位，现已全面停工。洛耐集团和大地公司签订补充协议书，约定，双方在建设银行华支开设监管账户，共同预留印鉴。双方协同将回迁、外销及商业房销售款项全部转入该账户。双方应按施工合同中规定及时拨付给施工单位工程款。剩余款项待工程竣工验收后，按双方协议规定，属大地公司款项的一次性转给大地公司指定账户，属洛耐集团款项的一次性转给洛耐集团所指定账户。
2004年4月9日，洛耐集团下发（2004）X号文件，内容为：新建的厂前区五栋住宅楼的预售方案。该五栋住宅楼在2005年5月19日通过建设工程竣工验收，但大地公司以原材料价格上涨和厂前花房3.5亩地未交付为由，要求提高房价。双方发生纠纷，大地公司拒绝将五栋住宅楼交付洛耐集团使用。
2005年8月12日洛耐集团向大地公司送达催告书，内容为：根据双方签订的协议及2004年4月26日会议纪要，大地公司应于2005年5月27日前，将承建的五栋住宅楼向我公司办理竣工交付使用。因大地公司没有按期交付，我公司于2005年5月30日向大地公司送达了办理竣工交付使用的催告。现时间过去了三个月，大地公司仍迟迟不予办理，其行为已严重影响到洛耐集团职工正常住房和社会安定。故再次催告，限大地公司接此催告后，须于本月14日18时前向我公司办理住宅楼竣工交付使用，否则，我公司将直接和住宅楼施工队办理住宅楼钥匙交接手续，因此造成的一切后果，均由大地公司承担。并将该催告书送达到大地公司办公室。洛阳市X区公证处作出第X号公证书，对催告书的内容和送达过程进行了公证。
2005年8月15日洛耐集团与五栋住宅楼工程的项目负责人签订《关于洛耐厂前五栋住宅楼交工的协议》，内容为：洛耐集团厂前五栋住宅楼已于2005年5月18日通过洛阳市质检部门验收通过，具备交工条件。洛耐集团于2005年3月22日已支付大地公司93％的工程款，而大地公司支付施工队工程款大约50％，施工队多次向大地公司催要，没有结果。该工程竣工验收已过三个月，大地公司不能按照合同约定履行，造成拖欠施工队应付工程款不能给付，造成五栋住宅楼不能按期交付，造成职工上访等，为避免双方损失扩大和确保职工稳定，经洛耐集团和五栋楼项目部五方商定，就五栋楼交工、付款事宜达成协议如下：一、交钥匙和付款，1、洛耐集团代大地公司支付拖欠施工队工程款46－X栋X万元；46－X栋X万元；46－8、X栋X万元；46－X栋X万元。2、交钥匙、付款方式和交接时间，洛耐集团和各项目部在现场验收无误后，施工队把钥匙交给洛耐集团，同时洛耐集团按双方约定款额的现金支票交给各栋楼项目部负责人。交接时间：2005年8月13日。二、工程余款的解决方式，1、双方督促大地公司抓紧决算完毕并支付余款。2、由于施工队将钥匙和竣工资料交给洛耐集团，若引起大地公司或成大公司起诉施工队，造成施工单位一切经济损失和法律责任，由洛耐集团承担。洛耐集团将330万元支付给各项目经理后，接收了五栋住宅楼，职工已入住。
双方认可住宅楼实际建筑面积共计x.83，其中住宅部分共计x.53，商业部分共计1702.23，关于住宅每套超过83的超面积部分，大地公司主张共有3569.73，每平米应增加194元，洛耐集团主张按协议约定的价格计算。
2005年7月4日，洛耐集团和洛阳龙羽集团有限公司西城分公司签订洛耐集团生活区XKVA箱变安装及高压电缆敷设施工协议，洛耐集团支付的x.25元工程款，大地公司认可该款项应由其承担，从工程款中扣除。大地公司认可在住宅楼工程中，应留洛耐集团住宅小区绿化、门卫房共3万元，下水接口费0.5万元。
2003年12月19日双方签订的会议纪要，内容为：1、双方对办公楼面积超出部分单价的确定原则为：依据设计，按双方约定的工程量及装修标准含量进行测算；价格依据设计图纸及协议中建设标准，双方测算后再确定。按总协议中办公楼建设标准核定。2、办公楼增加中央空调、费用由洛耐集团以实际结算。3、原俱乐部院内新平面图规划方案的重新确定，需增加改造电力管线，重修医院道路X路，医院大门等工程将以实际面积计算，增加费用将以增加住宅楼面积每平方米所得利润支付该款项，可先从售房款中预付。4、工会活动中心原协议3003现图纸约为3073。增加的费用从取消电梯节省的费用中冲抵。5、宾馆图纸面积约5513，和设计院商定以改变部分框架为砖混结构的形式补偿5083超协议面积部分。6、凡是总协议改造范围内的土建、水电、构筑物和管线均由大地公司负责处理，由于变更而引起的土建、水电、构筑物和管线按双方签订的协议或备忘执行。
2004年10月21日，洛阳市地震局下达（2004）洛震听字第X号行政处罚听证告知书，内容为，洛耐集团新区工程，未按国家有关规定进行地震安全性评价已开工建设，违犯了有关规定，做出罚款3万元的处罚。
2005年1月14日，洛阳市建委下达（2005）权告字第X号行政处罚陈述、申辩权利告知书，内容为：洛耐集团旧改五栋住宅楼及办公楼、活动中心项目未办招标投标，施工许可证，违反有关规定，拟作出42万元罚款。
2005年8月16日，洛阳市公安消防支队向洛耐集团下达《责令限期改正通知书》，提出五栋住宅楼建筑工程未经公安消防机构审核，擅自变更消防设计，违反法律规定，限期改正，逾期不改正的，将依法予以处罚。
关于洛耐集团办公楼建设，2004年初开工，当年9月6日洛耐集团和大地公司签订《洛耐代建办公楼补充协议书》，内容，一、大地公司代建洛耐集团办公楼面积2763，洛耐集团提出办公楼需增加建筑面积，变更后建筑面积约为5703。二、办公楼外围、门面房、电动门、广场硬化绿化工程费用在50万元以内双方各承担50％，超出该造价部分由洛耐集团全部承担。办公楼工程竣工后，大地公司于2005年元月做出三份预算书，共计总造价为（略）元，将决算书交付给洛耐集团后，经洛耐集团审核后将总造价修改为（略）元，双方认可办公楼的总建筑面积5622.03。该办公楼已经交付洛耐集团投入使用。
宾馆和活动中心在2004年底开工，2005年8月双方发生纠纷，在尚未完工的情况下，施工队撤出工地至今。关于宾馆的建设，双方认可实际总建筑面积为4952.53。对宾馆的一、二层门面房面积，大地公司主张应为1303.53，洛耐集团主张应扣除两个楼梯共93，应为1204.53。该宾馆三个步行梯一个电梯，可到达二楼商业部分的有两个步行梯，分别是50.83和48.13。关于活动中心的建设，双方认可实际总建筑面积为3173.23。
2007年12月16日，洛耐集团与洛阳龙羽集团有限公司西城分公司签订了施工协议，主要内容为，洛耐集团委托其对武汉路XKVA变电箱安装工程进行施工，总造价为48万元。洛耐集团于2008年5月8日支付该款项。
关于洛耐集团付款情况，洛耐集团主张已支付给大地公司2617.9万元，大地公司认可收到（略）.36元，又认可洛耐集团代其支付5万元税款。另，洛耐集团于2004年7月2日，支付给洛阳市人防部门X万元；支付给洛阳市国土资源局和洛阳经纬房产中介测绘中心测绘费共计x元。2005年8月14日，在洛耐集团和施工队签订交工协议之前，洛耐集团支付给五栋楼的项目经理白长龙、范恩柱、郭某某、高某某，共计330万元。洛耐集团在2004年6月至2005年8月，分十笔支付给办公楼和宾馆活动中心的项目经理董为民，共计224.5万元。
原审审理中，由当事人申请，法院委托洛阳泰业财务咨询有限公司进行司法鉴定，前后做出四份司法鉴定报告。2007年12月30日由大地公司申请，鉴定机构做出（2007）X号资产评估报告，对活动中心多建100平方米的市场价值及宾馆一、二层的市场价值做出评定估价，结果为：活动中心多建100平方米的市场价值为x元，宾馆一、二层的市场价值为（略）.01元。评估基准日为2007年11月15日。大地公司认可此评估报告，洛耐集团认为，协议已明确约定此房产完工后的销售价格，收入归大地公司所有。对宾馆一、二层市场价值进行评估没有必要，且属未完工程，就不存在市场价值，对此不认可。
2007年12月30日由大地公司申请，鉴定机构做出（2007）X号资产评估报告，对洛耐厂前区花房3.5亩土地的预期利润鉴定结果为：洛耐厂前区花房3.5亩土地的预期利润于2005年6月8日所表现的市场价值为（略）.24元。大地公司对此评估报告认可。洛耐集团认为3.5亩地已经进行同等价值的补偿置换，不再有3.5亩土地的开发问题，住宅楼实际建筑面积已超过协议面积，洛耐集团并未违约，对此鉴定结论不认可。
2006年12月31日由洛耐集团申请，鉴定机构做出（2006）X号资产评估报告，结果为：洛耐集团的宾馆、活动中心已完工程量总造价（略）.46元。
2008年1月23日由洛耐集团申请，做出（2008）X号资产评估报告，结果为：大地公司对宾馆和活动中心的未完工程造价及外围配套工程造价，住宅楼配套未完工程造价，共计（略）.94元。鉴定机构对以上两份评估报告中涉及的材料价格，未完工程造价按协议时的2003年价格，已完工程造价按实际市场和投入时的2005年价格。大地公司对已完工程量造价认可，对于未完工程量造价不认可。洛耐集团对该两份报告均不认可，认为同一工程采用不同时期的材料，未完工程尚未施工，不应采用2003年的价格标准，而应该按照申请鉴定时间的材料价格。
原审法院认为：2003年6月2日洛耐集团和大地公司签订的合作建设协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，双方均应按协议约定享有权利，履行义务。根据合作建设协议约定，该项目工程的投标书及其附件、投标答疑和双方签字认可的会议纪要是该协议的组成部分，双方亦应遵守。依照双方约定，洛耐集团应当负责提供无纠纷改造开发工程所用土地，并将住宅楼和商业用房销售收入，以及大地公司超过合同约定多建部分工程款交付大地公司。大地公司应当如约提供工程所需资金和承担该工程项目的全部施工，承担所有的报批、报建工作和承担相应的办证费用。双方在履行合同的过程中发生纠纷，无法继续合作，均同意解除2003年6月2日合作建设协议，符合有关法律规定，应予准许。根据本案的实际情况，双方应按照协议约定，进行结算后，大地公司将未完工程交付给洛耐集团。
关于五栋住宅楼的售房款，实际总建筑面积为x，其中商业部分共计1702.23。按照协议约定，拆迁户4003×670元＝268万元，住宅商业面积1703×2600元＝442.577万元，对外销售住宅（x.83-1702.23-4003）×886元＝1746.093万元，以上合计2456.67万元。该款项洛耐集团应当支付给大地公司。大地公司主张按照洛耐集团文件，住宅每平米应当增加100元，超面积应当提高房价，以及商业面积应为每平米4800元，因洛耐集团文件是其单位内部文件，是涉及到分房政策以及拆迁安置的整体方案，并未与大地公司就住宅楼涨价和商业面积的价格达成新的合意，且大地公司并未提交洛耐集团实际收到房款金额的相关证据，故大地公司的主张不予支持。洛耐集团按照协议约定还应提供3.5亩土地，用于盖住宅楼，因洛耐集团按照协议约定通过改建道路等方式进行了调整，致使住宅楼的总建筑面积x并未减少，并未给大地公司造成实际的损失。且按照2004年2月4日备忘约定，上述改建的费用从增加住宅面积所产生的利润中支付，故大地公司要求洛耐集团赔偿该3.5亩土地的市场价值不予支持。大地公司提出上述改建的费用是用于电缆改造，与2004年2月4日会议纪要内容相矛盾，不予支持。关于住宅楼建设项目中，小区绿化、门卫房共计3万元，高压下线款x元和下水接口费5000元，共计37.545万元,大地公司认可应留给洛耐集团，该款应从总款中扣除。综上，在住宅楼工程中，洛耐集团共计应当支付给大地公司款项2419.125万元。
关于办公楼建设，协议约定大地公司应当完成2763，实际建成5622.03，多建2863的工程款，洛耐集团应当支付给大地公司。工程款数额应按照2004年4月26日会议纪要做工程预算，大地公司做出的决算价格为（略）.83元，至于洛耐集团提出核算后应修改为（略）元，因未经大地公司签字认可，不予认定。洛耐集团应当支付大地公司办公楼多建部分的工程款（略）元。洛耐集团主张按照2004年9月6日补充协议，大地公司应承担配套设施和广场硬化绿化工程费用25万元，应当从中扣除，符合有关法律规定，予以支持。大地公司提出该款项如友好协商可以承担，现在不能承担的理由不能成立。故在办公楼工程中，洛耐集团应当支付给大地公司款项（略）元。
综上，关于五栋住宅楼和办公楼，均已完工，且洛耐集团已经实际开始使用，在这两项工程中，洛耐集团共计应当支付给大地公司款项（略）元。
关于洛耐集团已经支付的款项，大地公司已认可的（略）.36元应予认定。对于双方差异部分，洛耐集团支付的人防费40万元，因该费用根据协议约定应由大地公司承担，故此款应当视为洛耐集团替大地公司向人防部门缴纳，计入所支付的售房款总数。洛耐集团支出测绘费2.935万元，因测绘属大地公司合同义务，洛耐集团无法证明支出此项费用的合理性，且大地公司不予认可，故不予认定。对于洛耐集团支付给五栋住宅楼项目经理的共330万元，系洛耐集团在大地公司在住宅楼验收完毕，超过竣工日期两个多月后经公证送达催告无果的情况下，为稳定职工情绪，和项目负责人签订交工协议后支付，且大地公司认可该四人项目经理的身份，并提交了各项目经理递交的停工报告，主张住宅楼的工程款拨付不到位，故洛耐集团将工程款330万元直接支付的行为，并不违反法律规定，该款应当认定为已交付给大地公司的款项。因大地公司至今未和施工单位决算，故大地公司可以在与施工单位决算时，从工程款中另行主张扣除。对于董为民和董志伟的身份，双方认可其为办公楼和宾馆活动中心的项目经理和负责人，在该两人编制的办公楼的工程决算书上，大地公司也盖章对此予以认可，故该两人在项目施工期间签收的224.5万元，也应认定为大地公司收到款项，大地公司也可在和施工单位决算时从工程款中另行主张扣除。综上，大地公司共计收到洛耐集团款项（略）.36元。关于住宅楼和办公楼的已完工程，洛耐集团共欠大地公司（略）元。
关于洛耐集团反诉要求大地公司支付少建的物业管理用房的工程款，依照《洛阳市物业管理办法》规定，建设单位应当按物业总建筑面积2‰至3‰的比例提供业主自治监督和物业管理用房，故洛耐集团要求大地公司承担73的物业管理用房工程款4.56万元应予支持。
关于洛耐集团反诉因大地公司降低住宅标准造成的损失，包括阳台推拉门X.63万元；小区主干道、围墙和物业用房19.326万元；门前硬化6.2万元；后院硬化绿化13.8万元；降低住宅建筑材料标准损失34.416万元（塑钢窗价差，坐便器价差，卫生间厨房地砖价差，开关插座）；维修费5.51万元；已完工程报废损失9.5万元等，因在工程施工过程中，双方并未就这些项目达成一致意见，且大地公司对此均不予认可，洛耐集团也未提供充分证据，故洛耐集团的这部分诉讼请求除物业用房外均不予支持。
关于洛耐集团因旧房改造工程支付给洛耐医院的补偿费50万元，因该项费用系洛耐集团未交付的3.5亩地进行置换调整所产生，且大地公司对此也不予认可，故洛耐集团要求大地公司支付该款项的主张不能成立。
关于洛耐集团反诉大地公司支付住宅楼晚交工4个月的违约金和双倍赔偿过渡费，并支付逾期交房利息。依照2004年4月26日双方签订的会议纪要，“建设周期，自2004年4月27日至2005年5月27日，即自住户交款之日起12个月内竣工交付使用”的文字表述自相矛盾，只能作出不利于提出主张者洛耐集团的解释，即2005年5月27日交付使用。大地公司虽然在2005年5月19日通过竣工验收，但并未交付洛耐集团，属违约行为，应承担违约责任。会议纪要中，关于逾期违约金约定不明，洛耐集团要求按日万分之二点一支付违约金不违反有关法律规定，应予支持，逾期交房利息应计入违约金一并计算。逾期天数自2005年5月28日至2005年8月15日交工协议共计79天，计算基数为，大地公司认可收到的售房款（略）元，大地公司共计应当支付住宅楼逾期交房违约金为x元。因双方对于支付售房款的时间，并未明确约定，洛耐集团已实际将住宅楼的绝大部分款项支付完毕，且按照协议约定，大地公司应负责筹措全部开发建设投资资金，故大地公司以洛耐集团不付工程款，所以拒绝交房的理由不能成立。洛耐集团主张双倍赔偿过渡费证据不足，大地公司不予认可，不予支持。
关于宾馆的建设，协议约定总建筑面积为5083，实际总建筑面积为4952.53，少建了127.43，应当按照协议的约定的1250元减去报批报建费用150元，即（1250－150）×127.43＝x元的价格，由大地公司将少建的工程款支付给洛耐集团。关于宾馆的商业部分，因为商业用房涉及一、二楼层，从实际使用出发，应当留出楼梯部分，增加50.8X楼梯面积，共计商业面积1255.33。因为根据协议约定和大地公司投标书的经济效益分析中，大地公司均认可商业用房按照每平米2600元销售，且因大地公司违约，未足额投资建设，致使宾馆至今未建成完工。大地公司要求洛耐集团按照鉴定结论2007年市场价值支付款项的理由不足，不予支持。洛耐集团应按商业部分每平米2600元的价格，将金额共计（略）元支付给大地公司。
关于活动中心的建设，双方协议约定的总建筑面积不少于3000平方米，2003年12月9日的会议纪要，将原协议约定的3003改为3073，增加面积的费用，从取消电梯节省的费用中冲抵。活动中心实际总建筑面积为3173.23，多建的101.23洛耐集团应当按照协议的约定，按照每平方米900元的造价，扣除150元报批报建费用，将7.593万元支付给大地公司。洛耐集团提出多建的100平方米费用，应从取消电梯的费用中互相冲抵，与2003年12月9日会议纪要的内容相矛盾，大地公司也不予认可，不予支持。大地公司按协议约定，应当为活动中心无偿提供价值不低于20万元的活动器材，实际并未提供，应当将20万元支付给洛耐集团。
根据2003年5月19日招标会议纪要陈总答疑中，大地公司承诺，小区水电增容设施费、绿化、道路、围墙等由大地公司承担。洛耐集团为了满足宾馆、活动中心的用电需要，对武汉路XKVA变电箱安装支出的48万元，应由大地公司承担。大地公司主张该费用应当包含在宾馆、活动中心平方米的造价内不应另行承担理由不足，不能成立。大地公司应当支付给洛耐集团宾馆、活动中心变电箱的安装款48万元。大地公司未按协议约定足额投资建成宾馆、活动中心工程及外围配套工程，对于未完工程部分，应当将相应的款项支付给洛耐集团，由洛耐集团另行施工完成。至于具体数额，应当以洛泰司鉴评报字（2008）X号资产评估报告确定的数额为准，大地公司应当支付给洛耐集团（略）.94元。
关于安置补偿费的问题，在投标书和协议第六条的项目合作中，对大地公司的责任均明确约定由大地公司提供。大地公司在合同签订后10个工作日内，将款转到洛耐集团指定账户。实际履行过程中，大地公司于2003年10月20日和10月22日分两笔共支付106万元。关于大地公司于2003年5月18日支付押金3万元，应当认定为，其是按照协议缴纳的项目履约保证金，而不是支付的安置补偿费。大地公司提出双方此后约定安置补偿费由洛耐集团承担，未提交充分证据证明，且洛耐集团不予认可，不予采纳。大地公司还应支付给洛耐集团安置补偿费3万元。
按照协议约定，大地公司负责该项目报批报建等工作，并承担相关费用，新办理土地使用权证、房屋产权证等相关证件，均由大地公司负责办理并承担相关费用，并按比例缴纳房屋维修基金。鉴于本案的实际情况，解除合作建设协议后，全部工程应交付给洛耐集团，由洛耐集团到相关行政主管部门办理各项手续为妥。按照国家规定和协议约定，由大地公司承担的相关费用应当支付给洛耐集团。
关于报批报建费用部分，应当按照双方认可的每平米150元计算，共计（略）元，该费用应由大地公司承担，其中洛耐集团代缴的人防费40万元，应视为大地公司已经承担的报批报建费用，应从总款中扣除，其余的（略）元应当支付给洛耐集团。大地公司称其已经支付办理了相关手续，但未提交任何证据材料，且建设部门对该工程，因未办理相关手续和施工许可证进行了行政处罚，故大地公司的主张不予采纳。大地公司应当将其应承担的报批报建费用支付给洛耐集团，由洛耐集团办理相关手续。因大地公司未履行合同义务，按照有关规定办理建设工程报批报建手续，引起的相关行政部门的罚款，包括地震局3万元和洛阳市建委42万元罚款应当由大地公司承担。
关于办证费用，双方认可每户应缴纳120元，共计3.204万元，按照协议规定，此费用应由大地公司承担，故大地公司应当支付给洛耐集团。
关于营业税部分，依照河南省豫地税函（1999）X号通知，双方均认可按照国家规定应缴纳总销售额5.5％的税费，具体数额为153.069万元。大地公司主张此款应由洛耐集团承担理由不足，不予支持。
关于门面房土地出让金，按协议约定应由大地公司承担，洛耐集团要求大地公司承担土地出让金125.12万元，因双方对此项费用涉及的土地面积和计算方法说法不一，洛耐集团未举出充分证据证明，且该项费用尚未实际发生，故洛耐集团的此项请求本案不作处理，洛耐集团可以后另行主张权利。
关于契税，按照《财政部、国家税务总局财税（2008）X号文件》应当由购房户承担2％的契税，洛耐集团主张按协议约定全部费用由大地公司承担，大地公司对此不予认可，故洛耐集团要求大地公司承担全部契税理由不足，不予支持。
关于维修基金，按照《洛阳市物业管理办法》的规定“房地产开发企业建设的商品房（含经济适用房），开发商按照房屋建设总投资的1％至2％缴纳；购房人按购房款的2％至3％缴纳”。本案中，按国家规定大地公司应承担的维修基金为x元。根据2003年5月19日招标会议纪要的陈总答疑中，大地公司承诺，建筑成本中不含房屋维修基金，但可以承担售房款的1%。据此大地公司应另行承担维修基金为x元。洛耐集团要求大地公司承担购房人应缴纳的3％维修基金理由不足，大地公司也不予认可，对超出1%部分不予支持。以上两项合计，大地公司应承担维修基金x元。
双方在履行合作建设协议过程中，洛耐集团并未将所有售房款项打入双方认可的监管账户。大地公司未按期将住宅楼交付给洛耐集团，未按照有关规定办理所有的报批报建手续，未如约完成全部工程建设。双方均有违约行为，故洛耐集团和大地公司各主张对方支付投资总额的10%违约金均不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、参照《豫地税函（1999）X号通知》、《洛阳市物业管理办法》之规定，判决：一、解除洛耐集团和大地公司于2003年6月2日签订的合作建设协议；二、大地公司于判决生效后十日内将洛耐集团的宾馆和活动中心未完工程交付给洛耐集团；三、洛耐集团支付给大地公司住宅楼和办公楼工程款项共计（略）元；四、洛耐集团支付给大地公司宾馆一、二层商业面积售房款（略）元；五、洛耐集团支付给大地公司活动中心多建的101.23工程款x元；六、大地公司支付给洛耐集团少建的住宅物业管理用房费用x元；七、大地公司支付给洛耐集团住宅楼逾期交房违约金x元；八、大地公司支付给洛耐集团宾馆少建部分工程款x元；九、大地公司支付给洛耐集团活动中心器材费20万元；十、大地公司支付给洛耐集团宾馆、活动中心变压器款48万元；十一、大地公司支付给洛耐集团安置补偿费3万元；十二、大地公司支付给洛耐集团报批报建费用（略）元、办证费用x元、营业税153.069万元、维修基金x元，共计（略）元；十三、大地公司支付给洛耐集团行政部门罚款45万元；十四、大地公司支付给洛耐集团宾馆、活动中心未完工程款（略）.94元；十五、以上各项双方折抵后，大地公司共计应支付给洛耐集团（略）.94元，应于判决生效后十日内履行完毕；十六、驳回大地公司的其他诉讼请求；十七、驳回洛耐集团的其他反诉请求。大地公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉诉讼费x元,由大地公司承担3万元，洛耐集团承担x元；反诉费x元，由洛耐集团承担3万元，大地公司承担x元；洛耐集团预付鉴定费10.59万元，由其自行承担；大地公司预付鉴定费12万元，由其自行承担。
大地公司上诉称：一、原审认定事实不清。1、关于住宅楼和住宅商用房工程款的认定错误。根据协议约定住宅楼和商用房的全部销售收入归大地公司，作为大地公司的投资回报。协议履行过程中，洛耐集团并未按协议履行，将销售款转入监管账户，而是自行收取。同时，根据洛耐集团文件和实际销售情况，回迁户住宅、外销住宅及住宅楼商用房价格，分别由原协议拟定的均价670元/平米、886元/平米及2600元/平米，变更为770元/平米、986元/平米及4800元/平米，总计款3138万余元。而原审仅按原协议拟定单价计算得出总价款2456万余元错误。2、关于宾馆一、二层商业房可销售收入的认定错误。按洛泰鉴定（2007）X号报告书计算，本案所涉宾馆一、二层商业房的市场价值，即可销售收入为1562万元。协议中并没有对单价进行约定，仅是约定销售收入归大地公司所有，但原审按均价2600元/平方米计算，得出总价款326万余元，与实际可销售总收入相差1236万元。原审认定错误。3、关于安置费109万元的认定。本案中，根据相关协议约定，安置费109万元由大地公司提供，应视为垫付。在实际履行过程中，洛耐集团也返还了100万元部分款项，该费用不应由大地公司承担。因此，原审认定安置费109万元由大地公司承担错误。4、关于洛耐集团支付工程款给五栋住宅楼项目经理330万元的认定。洛耐集团未经大地公司同意，直接支付五栋住宅楼项目经理330万元，不应认定为洛耐集团实际支付给大地公司的工程款。大地公司是与洛耐集团签订的合作建设协议，洛耐集团在没有见到大地公司的委托书的情况下，就把钱付给项目经理，对此大地公司不予认可，原审认定错误。5、关于报批报建费、办证费及营业税等费的认定。本案中，大地公司已办理完毕相应的报批报建手续，相关费用大地公司已经实际支付给有关部门，税也已经按规定缴纳，证明大地公司已将报建手续办理完毕，且大部分工程项目也已竣工验收，实际交付给洛耐集团。因此，本案不存在报批报建费用问题。同时，该工程项目的相关税费均已缴清，目前办证费尚未实际发生。但原审认定由大地公司支付洛耐集团报批报建费、办证费及营业税等费用，显然认定错误，其判决结果导致洛耐集团取得不当得利。另，即使存在相关费用，本案也不能在洛耐集团未提供实际交付凭证情况下，推断相关费用已实际发生，如实际发生也应另案处理。6、关于活动中心器材费20万元和变压器48万元的认定。根据相关协议约定，活动中心器材和变压器应为实物提供，洛耐集团自行采购应得到大地公司的认可，且还应证明上述采购物品已实际用于项目。由于洛耐集团违约在先，大地公司停止施工建设属于行使不安抗辩权，由此造成后果，应由洛耐集团自行承担。而原审直接认定上述款项由大地公司承担，显然违背协议约定，属于认定错误。7、关于宾馆、活动中心未完工程款的认定。洛耐集团对已完工程进行了鉴定，对该鉴定双方都表示认可。而后，洛耐集团又对未完成工程进行了鉴定，对该鉴定大地公司明确表示不予认可。大地公司认为，应按合同价减去已完工程款，剩余的就是未完工程款。原审对未完工程鉴定的价款认定错误。8、关于洛耐集团未依约提供3.5亩开发土地的补偿问题。根据合作建设协议约定，厂前花房3.5亩土地属于大地公司的开发范围。由于洛耐集团未能在履行协议时实际提供，应以折合投资收益补偿给大地公司。为此，根据原审法院依法委托评估机构作出的（2007）X号资产评估报告，洛耐集团应按该地块投资收益补偿大地公司427万余元。而原审以大地公司已得到相应补偿为由未认定洛耐集团违约导致的427万余元补偿。根据本案事实，改造医院道路实际增加住宅楼面积所产生的利润已经用于改扩建医院大门、电缆、道路等费用，大地公司实际并未得到补偿，原审认为改建道路实际增加了住宅楼面积，已经补偿了大地公司的说法不能成立。9、关于逾期交房的违约金33万多元的问题。双方设立联合监管帐户以后，由于洛耐集团并未按约定将销售房款全部打入双方的监管帐户，而是将销售款项自行收取支配，违背了双方的协议约定，构成严重违约。且由于洛耐集团未足额及时支付大地公司施工进度款，是导致无法交房的根本原因，违约责任完全在洛耐集团，大地公司不应承担逾期交房违约金33万多元。10、关于罚款45万元的认定。该罚款是行政机关针对洛耐集团作出的行政处罚，而洛耐集团并未交纳此款，且不能确定就是对本案工程作出的处罚，与本案无关，与大地公司更没有关系，大地公司不应承担。二、原审认定事实错误，导致本案判决适用法律错误的结果。综上，请求撤销原判，改判支持大地公司诉讼请求，驳回洛耐集团的反诉请求。
洛耐集团上诉称：一、原审在已经查明大地公司明显存在违约延期交房这一事实情况下，却对于合同约定的赔偿10%违约金，不予判决认定，明显漏判，侵犯了洛耐集团的合法权益。二、双方签订的合作建设协议中，对于住宅楼的建设标准有明确约定，但大地公司在工程建设中违约，其未按协议约定标准执行，致使洛耐集团后期在住宅楼建设上，因更换材料等方面发生实际损失34.416万元，应由大地公司承担赔偿责任。综上，请求：维持原审判决第一项至第十六项，改判大地公司支付延期交房10%的违约金262.558万元；赔偿更换材料损失34.416万元。
洛耐集团针对大地公司的上诉答辩称：一、大地公司的上诉理由不能成立。1、对住宅楼和住宅楼商用房工程款问题，双方在合作建设协议和招标书招标文件，以及大地公司的投标书中，均约定明确，并有具体的表述和承诺。其要求住宅楼按每平方米986元、商用房按每平米4800元计算售房款没有依据。2、对于宾馆一、二层商用房价款问题，根据合作建设协议约定，招投标书及其附件、投标答疑等均是该协议的组成部分。由于大地公司违约未足额投资进行工程建设，致使宾馆、活动中心至今未完工。而按照双方协议约定和大地公司投标书的经济效益分析中，明确认可商用房按每平方米2600元销售。因此原审判决按每平方米2600元计算宾馆一、二层商用房的售房款有合同依据。3、大地公司关于109万元安置费的上诉理由不能成立。双方的招、投标书和协议均有明确约定，该安置补偿费应由大地公司承担。原审认定大地公司承担有合同依据，判决正确。4、大地公司对洛耐集团直接支付给五栋住宅楼项目经理的330万元款项，不予认可的理由不能成立。五栋住宅楼的项目经理身份是确定的，双方协议约定，“双方根据施工进度情况，按施工协议及时拨付施工款项”，故洛耐集团直接支付施工款项有合同依据。5、本案报批报建费用、办证费用、营业税等费用，依据合同应由大地公司承担，且大地公司在一、二审中，已经明确认可由其承担。二审中，大地公司虽提交了部分报批报建的相关新证据，但未提供办理这些手续的缴费凭证，没有提供证据证明其已经缴纳。为了解决问题在双方合同解除后，合同明确约定“相关报批报建费用、办证费用、营业税等”由大地公司办理并承担费用，既然大地公司称手续已经办完并交纳了相关费用，洛耐集团要求大地公司将全部已办手续及施工验收资料等原件移交洛耐集团，由洛耐集团自己办理剩余手续以及房产证等。如在办理过程中出现漏缴的报批报建等办证费用，洛耐集团有权向大地公司另行主张权利。对于维修基金、税费、办证费等，这些费用是肯定会发生而且必须交纳的，原审认定事实清楚，计算依据得到双方认可，判决有理有据，并无不当。6、关于中心器材费20万元及变压器48万的问题。双方协议明确约定大地公司提供不低于20万元的活动器材，大地公司未履行该义务，理应由大地公司承担。48万元的变压器是用于宾馆、活动中心工程建设电力增容设施款项，依约应由大地公司承担。且大地公司在庭审中对该两项费用已认可由其承担。因此，原审认定20万元活动器材费和48万元变压器款，由大地公司承担有合同依据。7、关于宾馆、活动中心未完工程款大地公司上诉不能成立。宾馆、活动中心未完工程款是在洛耐集团支付大地公司应得收入情况下，按约完成全部协议工程是大地公司应当履行的合同义务。本案只有对未完工程进行司法鉴定，才能合理计算出将该工程建设完毕还需要的工程价款。故原审将未完工程进行司法鉴定计算剩余工程款，符合协议约定，判决正确。8、大地公司对3.5亩地问题的上诉理由不能成立。首先，双方的招标过程及协议均明确土地不出让的原则。其次，按照2003年12月9日会议纪要双方对原俱乐部院内面积规范方案进行了重新修定，将医院道路改建改道，致使原道路土地进行了住宅建设，从而将原拟用的约16亩扩大到约18.6亩。又对西苑路的一栋住宅楼进行了增建，从原三个单元增加到三个半单元。再对五栋住宅楼每栋均增加了一层。以上这些增建、增加的变动就是为了解决住宅楼面积问题，最终使开发土地面积和房屋建筑面积远远大于合同约定。第三，洛耐集团原俱乐部、医院位置的住宅楼等规划设计图，以及临西苑路的一栋楼的规划图，是由大地公司在2004年4月负责规划设计的。使实际改造用地已大于协议约定的约30亩，而且大地公司也是按照调整后的图纸实际施工的，任何一方不同意当时也不可能实施，因此，大地公司再要3.5亩土地不能成立，更不存在对置换3.5亩土地开发补偿问题。9、对于x元违约金依法应由大地公司承担。大地公司违约交房事实清楚，比实际规定交工日期至少延迟了100多天，原审判决按79天计算及按逾期日万分之二点一计算违约金，符合法律规定。10、关于45万元罚款问题。按照双方约定应由大地公司承担办理相关的批报批建手续，因大地公司未履行合同义务，而引起的行政部门的罚款，该罚款应由大地公司承担。且因该罚款决定已经作出，无论洛耐集团何时去补办该手续，均要交纳该项费用。故原审该项判决符合法律规定，处理正确。二、原审认定事实有充分证据支持，事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回大地公司的上诉请求，维持原审相应判决。
大地公司针对洛耐集团的上诉答辩称：根据本案事实，双方签订合作建设协议后，项目工程并未按约定日期开工建设，造成涉案工程推迟一年后的2004年4月才开工。此时建筑材料价格大幅度上涨，建设成本和房价均发生很大的变化，造成了大地公司实际损失。同时，在双方设立联合监管帐户以后，洛耐集团并未按约定将销售房款全部打入双方的监管帐户，构成违约。另外，由于洛耐集团未足额及时支付大地公司施工进度款，大地公司经多次向其发函后，才被迫停止项目后期施工，由此所产生的相关后果，应由洛耐集团承担。故洛耐集团上诉主张逾期交房赔偿10%的违约金及大地公司降低材料标准造成其损失缺乏事实和法律依据，且洛耐集团没有证据证明大地公司降低了材料标准，并未提供新证据予以证明。请求二审驳回洛耐集团的上诉，改判支持大地公司的诉讼请求。
根据各方当事人的上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、原审判决对大地公司本诉请求的认定和处理是否适当；2、洛耐集团主张的延期交房违约金及降低材料标准损失有无事实和法律依据。
本院二审查明的事实除与一审查明事实相同外，另查明：一、原审判决第十五项大地公司支付款项金额应为（略）.94元。二、洛耐集团对洛阳市地震局在2004年10月21日作出的行政罚款3万元及洛阳市建委在2005年1月14日作出拟罚款42万元，至今尚未实际缴纳。三、二审中，大地公司提供了该工程已办理的报批报建相应的证照和手续如下：1、房屋拆迁许可证拆许字[2003]第X号，2003年10月20日洛阳市人民政府建设拆迁管理办公室盖章确认。2、洛耐厂前旧区X街改造用地坐标图，其中：2003年11月21日洛阳市土地规划管理局劳司勘测队绘图并盖章；洛阳市国土资源与城市规划局市政工程科盖章确认。3、建设用地规划许可证（编号：03-108），发证机关：洛阳市国土资源与城市规划局2003年12月1日。项目名称：职工住宅、公共设施。用地面积：x.4平方米。4、文物钻探平剖面图-办公楼、招待所（2003.12.8）及文物钻探平剖面图-老干部活动中心、西46-8#、9#住宅楼（2004.1.13）各一份。洛阳市文物钻探管理办公室加盖图纸资料章。5、洛阳市建设项目工程招标《中标通知书》（2004.5.11），由洛阳市发展计划委员会制发。6、建设项目开工报告书（2004.5.21）。项目名称：办公楼、宾馆、活动中心、商住楼及住宅楼。工期：2004年5月25日至2005年3月25日。其中：建行洛阳分行王城路支行确认项目资金自筹到位；洛阳市发展和改革委员会盖章审批。7、建设工程抗震设计审批书（洛市建抗审字[2004]第X号2004.7.15）及建设工程抗震设防要求审批书（洛震设批字[2005]X号2005.3.15）各一份。项目名称：洛耐旧房改造46-1#、3#、8#、9#、10#住宅楼。加盖洛阳市工程建设地震管理专用章。8、2005年4月8日《单位工程质量竣工验收记录》。项目名称：洛耐集团办公楼。勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位均盖章确认。9、2004年8月12日建设工程规划许可证五份（编号分别为04-239、04-241、04-242、04-243、04-596），项目名称分别为46-3#，46-1#，46-8#，46-9#、10#及办公楼。发证机关：洛阳市国土资源局与城市规划局。项目名称：职工住宅、公共设施。用地面积：x.4平方米。10、建筑工程消防设计审核意见书（洛公消审字[2004]第271、X号2004.9-10）二份，项目名称：宾馆、活动中心及办公楼。加盖河南省洛阳市公安局消防支队印章。11、面积勘测成果结论一份，项目名称：西X号X栋住宅楼。洛阳市房兴房地产中介服务中心盖章。12、由勘察单位洛阳宏博勘察设计有限公司、设计单位洛阳市规划建筑设计研究院、施工单位洛阳市成大建筑安装工程有限公司、监理单位洛阳市智诚工程建设监理公司及建设单位洛阳集团、大地公司共同盖章出具的洛耐46—1#、3#、8#、9#、10#住宅楼及办公楼X年4月8日《洛阳市建设工程竣工验收备案表》，以及备案表所附的竣工验收备案文件清单。对上述证据大地公司认为，对住宅楼和办公楼已启动办证程序，所有费用基本由大地公司支付完毕。对宾馆、活动中心前期手续已大部分办理完毕，对后期手续由大地公司继续负责办理和交费，并继续承建宾馆、活动中心未完工程。洛耐集团质证认为：本案双方已经解除合同，不同意由大地公司继续办理剩余没有办理的该工程项目的报批报建手续，不同意大地公司继续承建宾馆、活动中心未完成工程。要求大地公司将已经办理的报批报建手续及全部工程资料交给洛耐集团，由洛耐集团办理没有办理的相关手续，并要求大地公司按原审判决支付未缴纳的相关费用。但具体还应办理哪些证照、手续和再缴纳费用的数额，现在没有办法计算清楚。其主张保留诉权。
本院认为：大地公司和洛耐集团在履行合作建设协议过程当中，大地公司未按协议约定足额提供工程投资资金及按期竣工交付五栋住宅楼和宾馆、活动中心工程，存在违约行为。洛耐集团虽然主张其支付了90％以上的工程款，但其在付款过程中未按约定将全部的售房款打入双方监管帐户，亦存在违约行为。鉴于本案双方均存在违约的情形，原审对洛耐集团和大地公司分别要求对方支付投资总额10%的违约金认定事实清楚，处理正确。洛耐集团上诉主张要求大地公司应承担总投资额10％的违约金及大地公司降低材料标准造成的损失，但洛耐集团并未提供相应证据证明大地公司降低了材料标准。故洛耐集团上述上诉请求缺乏事实和法律依据。本院不予支持。
关于住宅楼和住宅部分的商业用房工程价款的认定问题。双方签订的合作建设协议约定住宅楼采用固定售房价，即均价每平方米886元；对住宅部分的商业用房是按均价每平方米2600元计价出售。双方在招、投标书中亦明确规定，对上述价格不依通货膨胀、政策改变、调整而作出任何调整。该项目投资风险与收益均由大地公司独家承担。故大地公司上诉主张住宅楼应按每平方米986元计算及商业用房应按每平方米4800元计算工程款，缺乏事实及合同依据，本院对大地公司该项主张，不予支持。
关于安置补偿费109万元的责任承担问题。原审判决依据合作建设协议及招、投标书的规定，认定该项费用应由大地公司承担，事实清楚，判决正确。大地公司上诉主张该项费用不应由其承担，没有事实和法律依据。本院不予支持。
关于20万元器材费及48万元变电器工程款的责任承担问题。按照双方合作建设协议规定，双方签署的招、投标书和相应的会议纪要，均是该项工程合同的组成部分。据此约定，该两项费用应视为大地公司的投资义务，而其在工程建设中未按约定履行上述投资义务，没有购买20万元器材，也没有将变电器工程建成，并交付洛耐集团。故在本案解除合同后，大地公司应将该两项费用支付给洛耐集团。大地公司上诉主张该两项费用不应由其承担的理由不能成立，本院不予采信。
关于洛耐集团直接支付给住宅楼工程项目经理的330万元工程款应否冲抵已付款，及大地公司应否承担逾期交房违约金x元的问题。依据2004年4月26日会议纪要规定，住宅楼建设周期为2004年4月27日至2005年5月27日，即自住户缴款之日起12个月内，竣工交付使用，逾期按千分之三支付违约金，并加倍支付住户过渡费，均由大地公司支付。大地公司在履行过程中，不按约将涉及洛耐集团职工住房的住宅楼交付使用的情况下，洛耐集团先于2005年5月30日向大地公司发出催告通知，要求大地公司按约定期限办理住宅楼交接手续，交付给洛耐集团使用。此后，洛耐集团为了稳定广大职工急于住房的情绪，采取积极措施与五住宅工程项目负责人进行协商并达成协议，住宅楼工程项目负责人将五住宅楼交付给洛耐集团。洛耐集团将相应的工程款直接支付给了几家项目负责人，该行为符合法律规定，所产生的法律后果应由大地公司负担。大地公司认为洛耐集团不应将330万元的住宅楼工程款直接支付给各项目负责人的理由不能成立，本院不予采信。如前所述。大地公司为了单方提高房价，并在住宅楼工程完工验收情况下，迟延将住宅楼交给洛耐集团使用，属明显违约行为。大地公司应当按约定的违约责任，向洛耐集团赔偿因迟延交房期间的违约金。原审判决对洛耐集团向住宅楼项目负责人支付的330万元工程款及按大地公司逾期天数的日万分之二点一计付违约金x元，认定事实清楚，判决正确。二审予以维持。
关于大地公司主张的3.5亩土地置换补偿问题。从双方的招、投标文件和合作建设协议及会议纪要中，均不能显示洛耐集团要将3.5土地使用权交给大地公司进行开发问题。因此，大地公司向洛耐集团要求增加3.5亩土地进行开发没有合同及法律依据，不应得到支持。双方在合作建设该项目的过程中，洛耐集团按约提供了不低于30亩土地，用于合作开发建设，并又对原医院道路扩建改道付出了50万元相应费用，已实际增加了住宅部分的土地面积，且又在原规划开发的住宅楼及商用面积基础上，实际增加了数千平方米面积，用于合作开发建设，大地公司对此是十分清楚的，其已从多建面积部分获取了售房款的收益，弥补了大地公司所称的原设计3.5亩花房用地的减少，并未造成大地公司所称的开发损失。鉴于此，大地公司主张对3.5亩土地按一审鉴定评估的市场价值的预期利润427万余元予以补偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于宾馆一、二层商业用房可销售价款及宾馆、活动中心未完成工程款的确定问题。依据合作建设协议的约定，宾馆总建筑面积5080平方米，可销售部分约1580平方米；住宅商业面积约1100平方米，按均价每平方米2600元计算。关于项目成果分配方式与各方份额的约定，对宾馆、活动中心与办公楼等建成验收后交付给洛耐集团，作为洛耐集团该项目开发建设使用土地的补偿；对宾馆一、二层商业用房、住宅楼和住宅商业建筑的销售收入归大地公司，作为大地公司对该项目开发工程投资回收。对此，大地公司在招、投标书中明确认可商业用房销售收入2600平方米（包括宾馆1580平方米和住宅商用1100平方米）×2600元为676万元。本案双方争讼的宾馆和活动中心工程，依约应由大地公司负责投资并建筑施工，而大地公司在2005年8月时停工，并将施工人员撤离工地至今，造成宾馆和活动中心放置已久的半拉子工程，大地公司对此应当承担主要责任。如上所述，大地公司上诉要求宾馆一、二层商用房，按一审鉴定评估的每平方米4800元市场价值计算的可销售收入价款，与协议约定不符，其该项主张缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。关于宾馆、活动中心未完工程价款的确定问题。由于宾馆、活动中心均应由大地公司负责投资并完成建筑施工的合同义务，而大地公司未按协议约定完整、全面的履行义务，造成此两项工程至今未建成完工，其应负相应的违约责任。鉴于双方同意解除合同，故应对该两项未完工程及其它未完成工程进行鉴定评估，并将未完工程全部交由洛耐集团施工完成。一审对全部项目的整体工程，包括宾馆、活动中心及其他项目未完工程进行司法鉴定，符合本案实际情况。二审中，大地公司虽对此鉴定的价款不予认可，但其未提供相反的证据证明，也没有作出合理的符合客观实际的解释，故大地公司该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
关于本案建设工程项目的报批、报建费用及办证费、营业税款，维修基金的费用问题。二审中，大地公司提供了大部分已办理完毕的工程项目报批、报建的证件资料及相关的手续，对未办理的相关手续，大地公司认可由其继续负责全部办理完毕后，再将全部证件资料等手续交于洛耐集团使用。洛耐集团认为合同已解除，后续未办理的手续应由洛耐集团再行办理。鉴于本案实际情况，双方对于已经办理的报批、报建手续的了解基本清楚并认可，但对未办理的报批报建的手续及还应向行政机关缴纳何种费用及具体金额均不清楚，无法确定，故此，本案不再对大地公司应办理而未办理的剩余的相应手续及未交纳相关费用进行处理。但大地公司应将已办理的证件手续及工程全部资料和交款发票凭证交付给洛耐集团。由洛耐集团负责办理没有办理的未完手续。洛耐集团在办理手续过程中，实际产生的报批、报建费用及办证费用和实际向行政机关交纳的营业税款，维修基金等各种费用，还应由大地公司负担。洛耐集团享有向大地公司再行追偿的权利。
关于大地公司主张的行政机关罚款3万元和42万元的责任承担问题。由于大地公司在二审中提供了该部分报批报建的相应证件及手续，说明两行政机关不应再对此进行行政处罚。虽然两行政机关向洛耐集团发出了处罚通知，但之后也未向其追缴，且洛耐集团至今也未实际交纳。故该部分费用尚未实际发生，不应由大地公司在本案中支付给洛耐集团。如对该项目工程产生的行政罚款，洛耐集团仍享有向大地公司的追偿权。大地公司该项上诉请求理由成立，本院予以支持。
综上，原审判决除对行政处罚及报批报建、办证等费用承担的处理欠妥，本院予以更正外，其余判项认定事实清楚，适用法律适当，处理正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持河南省洛阳市中级人民法院（2005）洛经一初字第X号民事判决第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十四、十六、十七项及诉讼费、鉴定费承担部分；
二、撤销河南省洛阳市中级人民法院（2005）洛经一初字第X号民事判决第十三项；
三、变更河南省洛阳市中级人民法院（2005）洛经一初字第X号民事判决第十二项为：洛阳市大地房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将本案所涉五栋住宅楼、办公楼、宾馆、活动中心等已办理完毕的报批报建手续的相应工程证件和资料及相应票据凭证全部交付给洛阳耐火材料集团有限责任公司；
四、本案前述给付款项双方折抵后，洛阳市大地房地产开发有限公司应于判决生效后十日内支付给洛阳耐火材料集团有限责任公司（略）.94元。
如未按判决规定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费x元和x元，由洛阳市大地房地产开发有限公司承担23万元，由洛阳耐火材料集团有限责任公司承担x元。
本判决为终审判决。
审判长王克磊
审判员司胜利
代理审判员张黎东
二○一○年五月五日
书记员张天艳
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