广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2003)佛中法审监民再字第X号
抗诉机关广东省人民检察院。
原审上诉人(一审原告)梁某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
原审上诉人(一审原告)陈某甲，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上列两原审上诉人委托代理人欧阳锦添，男，X年X月X日出生，身份证编号（略）。
原审被上诉人(一审被告)顺德市金建房地产有限公司。住所地：佛山市顺德区X路X街。
法定代表人陈某乙，董事长。
委托代理人黄祝春，广东合顺律师事务所律师。
原审上诉人梁某某、陈某甲与原审被上诉人顺德市金建房地产有限公司(以下简称金建房产公司)商品房预售合同纠纷一案，由原广东省顺德市人民法院于2002年4月16日作出(2002)顺法民初字第X号民事判决。梁某某、陈某甲不服，向本院提起上诉。本院于2002年7月15日作出(2002)佛中法民一终字第X号民事判决，该判决已发生法律效力。梁某某、陈某甲不服，向抗诉机关提出申诉。2003年7月1日，广东省人民检察院以粤检民行抗字(2003)X号民事抗诉书向广东省高级人民法院提出抗诉。2003年7月22日，广东省高级人民法院以(2003)粤高法立申字第X号函指令本院审理该案。2003年8月29日，本院作出(2003)佛中法审监民再字第X号民事裁定书，裁定对该案进行再审，并依法由审判员李少锋、黄雪鹄、代理审判员李泽同另行组成合议庭于2003年9月20日公开开庭审理了本案。梁某某、陈某甲及其委托代理人欧阳锦添、金建房产公司的委托代理人黄祝春到庭参加诉讼；广东省人民检察院委托佛山市人民检察院派员出庭支持抗诉。本案现已审理终结。
本案经再审审理查明：梁某某、陈某甲夫妻俩于2001年1月6日向金建房产公司认购嘉和苑编号为AX号车库，并交付了（略）元定金。2001年2月9日，顺德市建筑咨询设计研究所将嘉和苑的给排水工程图纸交给金建房产公司。在该给排水工程平面图纸上，清晰地显示本案讼争的AX号车库的位置注明是化粪池。2001年5月9日，梁某某、陈某甲与金建房产公司签订一份编号为（略）的《商品房购销合同》，约定由金建房产公司将位于顺德区X路X街嘉和苑编号为AX号的车库预售给梁某某、陈某甲。合同签订后，梁某某、陈某甲于2001年5月21日依约付清了车库房款（略）.50元。2001年11月5日，金建房产公司向梁某某、陈某甲发出交付AX号车库的通知，梁某某、陈某甲在验收AX号车库时，发现在该车库地面建有三个化粪池口。梁某某、陈某甲以金建房产公司在签订合同时没有告知在该车库内有化粪池口的事实，构成欺诈为由，要求金建房产公司退还购车库款或更换其它车库。金建房产公司以其在签订合同时也不知道该车库内建有这三个渠道口，不构成欺诈为由，不同意解除合同，双方由此引起纠纷。2002年2月21日，梁某某、陈某甲向一审法院提起诉讼，请求解除与金建房产公司签订的编号为（略）的《商品房购销合同》，判令金建房产公司退还购车库款（略）.50元和利息4901.06元以及其他费用100元，并赔偿与购车库房款额（略）.50元等同的赔偿款，承担本案的诉讼费用。
另查明，金建房产公司在一审诉讼中，表示愿意支付相当于梁某某、陈某甲购买车库款10％的款额作为梁某某、陈某甲因不能使用该讼争车库的补偿，并在一审判决后已自行用水泥砂浆把该讼争车库内地面的三个化粪池口进行了覆盖。
原广东省顺德市人民法院一审审理认为：金建房产公司对外预售商品房，已办理了商品房预售许可证等合法手续，其预售商品房的行为合法。梁某某、陈某甲与金建房产公司签订的车库购销合同，是双方当事人的真实意思表示，梁某某、陈某甲没有充分的证据证明金建房产公司存在故意欺骗的行为，故合同合法有效，双方应依约履行，不得任意解除。梁某某、陈某甲以车库有三个渠道口为由要求解除合同，虽然金建房产公司交付给梁某某、陈某甲的标的物具有瑕疵，但标的物的瑕疵相对于车库的用途来说是可以采取补救措施的。在本案中，梁某某、陈某甲购买的是车库，金建房产公司同意用水泥砂浆把地面覆盖，在此补救措施下可达成合同约定的目的，也不影响梁某某、陈某甲车库的使用功能；况且，金建房产公司愿意补偿梁某某、陈某甲相当于购车库款10％的款项，足可弥补梁某某、陈某甲因车库暂不能使用而造成的损失。综上，梁某某、陈某甲要求解除合同没有依据，不予支持，金建房产公司提出的补救措施合理，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决：一、驳回梁某某、陈某甲的诉讼请求。二、金建房产公司在判决发生法律效力之日起10日内把嘉和苑AX号车库的三个渠道口用水泥砂浆覆盖，直至符合车辆的进出、停放用途。三、金建房产公司在判决发生法律效力之日起10日内支付补偿金人民币8996.75元给梁某某、陈某甲。案件受理费5210元，由梁某某、陈某甲负担4800元，金建房产公司负担410元。
梁某某、陈某甲不服一审判决，向本院上诉称：一、顺德市建筑咨询设计研究所出具的证明，证实金建房产公司在2001年2月9日收到了嘉和苑的排水图纸，这可认定金建房产公司在销售车库时是知道车库有三个渠道口的。但金建房产公司故意隐瞒车库的瑕疵，欺骗梁某某、陈某甲签订合同，因此，金建房产公司除应退还购房款外，还应根据《消费者权益保护法》第四十九条规定赔偿房价一倍的金额给梁某某、陈某甲。二、一审判决认定了金建房产公司交付给梁某某、陈某甲的车库具有瑕疵，但同时认为此瑕疵相对于车库的用途来说可以补救，不支持梁某某、陈某甲的诉讼请求，是不符合法律规定的。因为：1、根据《合同法》及《消费者权益保护法》的规定，经营者提供的商品存在缺陷或瑕疵而事先没有告知的，经营者就必须承担民事责任，而不管这种缺陷的性质如何。民事责任包括退货、换货、支付违约金及赔偿损失等，有时也可由经营者采取补救措施，但一定要使商品瑕疵实质性地消失，不是停留在表象的补救。2、商品具有隐瞒的瑕疵时，是采取一定的补救措施还是退换货物，选择权应在消费者，否则不符合诚信原则。3、金建房产公司交付给梁某某、陈某甲的车库存在三个渠道口，具有潜在的隐患。三个渠道口的存在，当出现故障时可能会影响车库的使用价值，以后维修任何一个渠道口都要进入梁某某、陈某甲的车库内打开渠道盖进行，这都给梁某某、陈某甲日后带来不便与压力及隐患。4、一审判决认定双方签订的车库购销合同是双方真实意思表示错误。梁某某、陈某甲是在被剥夺了知情权、选择权的情形下与金建房产公司签订的合同，是在金建房产公司故意隐瞒，梁某某、陈某甲对标的物的真实状况认识不够的基础上所签订的合同，因而购买这种具有瑕疵的车库不是梁某某、陈某甲的真实意思表示。三、一审判决在适用法律方面存在不足。本案是一宗商品房买卖合同纠纷，而商品房是消费品的一种，梁某某、陈某甲是法律意义上的消费者，故同时适用《合同法》与《消费者权益保护法》。相对来说，后者是特别法，其效力应优先于前者。但一审判决完全回避了梁某某、陈某甲作为消费者，其权益应受到《消费者权益保护法》特别保护的问题。因相对经营者来说，消费者在经济上属弱势群体，故《消费者权益保护法》给予其相对充足的保护(比如，消费者有知情权、选择权，经营者出售的商品有缺陷的要承担责任，消费者可向有欺诈行为的经营者索要商品价格一倍的赔偿等)。所以，法院在处理商品房买卖纠纷时，应优先适用《消费者权益保护法》，再根据需要恰当地适用《合同法》，方才不违背立法者保护消费者的本意。请二审法院撤销一审判决，依法改判金建房产公司双倍退回、赔偿梁某某、陈某甲的购房款各（略）.50元，并按银行同期利率计付利息给梁某某、陈某甲。
本院二审审理认为：金建房产公司与梁某某、陈某甲签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律的规定，是有效的合同。关于梁某某、陈某甲上诉主张在签订合同时金建房产公司是知道讼争车库有三个渠道口，而金建房产公司采取隐瞒、欺诈的行为与梁某某、陈某甲签订合同，因而合同应当解除的问题，由于梁某某、陈某甲没有提供充分的证据证明金建房产公司存在故意隐瞒、欺诈的行为，且金建房产公司交付给梁某某、陈某甲车库的三个渠道口在采取用水泥砂浆覆盖补救措施的情况下，可以补救车库存在的瑕疵，不影响车库的使用功能与效益；同时，在金建房产公司补偿梁某某、陈某甲相当于购车库款10％的款项的情况下，可以弥补梁某某、陈某甲因车库使用效益降低的损失。因此，梁某某、陈某甲的上诉主张不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。
广东省人民检察院抗诉的主要理由是：一、二审判决认定梁某某、陈某甲没有提供充分的证据证明金建房产公司存在故意隐瞒、欺诈行为是认定事实不清，适用法律不当。按规定开发商在预售商品房之前，必须要到有关部门办理预售登记，并要向有关部门提交规划设计图纸等相关资料，经审核取得预售商品房许可证后，方可出售商品房。可见金建房产公司在预售嘉和苑AX号车库给梁某某、陈某甲之前，已取得了规划设计图纸等相关资料。顺德市建筑咨询设计研究所出具的关于嘉和苑给排水图纸已于2001年2月9日交给金建房产公司的《证明》，证实了金建房产公司于2001年5月9日与梁某某、陈某甲签订《商品房购销合同》之前，就已经取得了嘉和苑AX号车库给排水图纸，知道该车库内有三个化粪池渠道口，但金建房产公司并未将这一情况告知给梁某某、陈某甲。另外，从该给排水平面图纸上看，金建房产公司出售的AX号车库原设计就是化粪池而非车库。根据《消费者权益保护法》第八条：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”和最高人民法院《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第六十八条“一放当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”的规定，金建房产公司的行为属故意隐瞒AX号车库存在瑕疵的行为，使梁某某、陈某甲在违背真实意思的情况下订立了合同。二审判决虽然认定了嘉和苑AX号车库存在三个渠道口并且梁某某、陈某甲购买时不知情，却不认定金建房产公司具有故意不履行告知义务、隐瞒真实情况的行为，是认定事实不清、适用法律不当。二、二审判决认定“采取用水泥砂浆覆盖补救措施的情况下，可以补救车库存在的瑕疵，不影响车库的使用功能与效益”没有法律依据。根据建设部《建筑给水排水设计规范》第381条第2款的规定：化粪池设置的位置应便于清掏；第382条第5项规定：化粪池的设计容积，应符合下列规定(其第五项规定)污泥清挖周期，根据污水温度高低和当地气侯条件，采用3—12个月。由此可见，化粪池是需要定期开盖清挖的。否则，就有可能因沼气满溢而发生爆炸，危及人身和财产安全。如果用水泥覆盖渠道口，就不便于进行清挖。因此，二审判决认为采取用水泥砂浆化粪池渠道口的方法来补救，没有法律依据，显然也不符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第七条“消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求”之规定。因此，请求撤销二审判决，依法予以改判。
本院经再审审理认为：金建房产公司在梁某某、陈某甲认购嘉和苑编号为AX号车库后，于2001年2月9日已收到嘉和苑的给排水工程图纸，因在该给排水工程平面图纸上清晰地注明了该讼争的AX号车库对应的位置是化粪池，由此可认定金建房产公司于2001年5月9日与梁某某、陈某甲签订（略）号《商品房购销合同》时，应当已经知道该讼争的AX号车库地底下是化粪池，车库内将有化粪池渠道口的事实，但金建房产公司却隐瞒了这一事实，致使梁某某、陈某甲在不知实情的情况下签订该合同，作出了违背自己真实意思的表示。同时，因该车库内的化粪池，根据建设部《建筑给水排水设计规范》的有关规定，其污泥清挖的周期为3—12个月，否则，会有可能因沼气满溢而发生爆炸而危及人身和财产安全。在金建房产公司对该讼争车库内的化粪池渠道口用水泥砂浆覆盖后，这既不便于化粪池的清污工作，而且多次对化粪池的不定期清污，也会给梁某某、陈某甲使用该车库带来诸多的不便，致使梁某某、陈某甲无法达到购买该车库的预期目的。原审判决认定在金建房产公司对梁某某、陈某甲作适当补偿后，用水泥砂浆覆盖化粪池渠道口，不会影响该车库的使用功能与效益不当，应予纠正。因该合同是梁某某、陈某甲对标的物的真实状况不知情的情况下所签订的，购买该有瑕疵的车库不是梁某某、陈某甲签订合同时的真实意思表示。因此，梁某某、陈某甲要求解除《商品房购销合同》，由金建房产公司退还（略）.50元购车库房款和利息的诉讼请求理据充分，依法应予支持，利息的计算从2001年5月22日起按中国人民银行同期贷款利率计付。原审判决驳回梁某某、陈某甲该项诉讼请求不当，抗诉机关对原审对该项诉讼请求判决的抗诉理由成立。在本案中，梁某某、陈某甲同时还提出了要求金建房产公司赔偿与购买该车库款额（略）.50元等同款额的诉讼请求。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第九条规定，商品房的买受人，只有在出卖人在订立合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实这三种情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人才可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在诉讼中，梁某某、陈某甲并未提供相关的证据证实金建房产公司在签订《商品房购销合同》时，存在上述三种买受人可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的情形。金建房产公司虽然在签订合同时隐瞒了AX号车库地底下是化粪池的事实，但不属于《解释》第九条列举的买受人可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的三种情形之一。因此，梁某某、陈某甲的该项请求事实依据和法律依据不足，不予支持。原审判决驳回梁某某、陈某甲的该项请求正确，因此，抗诉机关对原审对该项诉讼请求判决的抗诉理由不成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条的规定，判决如下：
一、撤销本院(2002)佛中法民一终字第X号民事判决和原广东省顺德市人民法院(2002)顺法民初字第X号民事判决；
二、解除梁某某、陈某甲与金建房产公司签订的编号为（略）的《商品房购销合同》。
三、顺德市金建房地产有限公司应于本判决送达之日起十日内退还梁某某、陈某甲购车库房款（略）.50元并支付相应的利息(从2001年5月22日起至本判决确定的退款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付)给梁某某、陈某甲；逾期履行，则加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回梁某某、陈某甲的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各5210元，合计（略）元，由顺德市金建房地产有限公司负担6000元，梁某某、陈某甲负担4420元。
本判决为终审判决。
审判长李少锋
审判员黄雪鹄
代理审判员李泽同
二○○三年十二月一日
书记员梁某民
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