广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2003)佛中法民一终字第X号
上诉人(原审被告)陈某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码（略）。
被上诉人(原审原告)庞某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码（略）。
上诉人陈某某因与庞某某租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员许暖安担任审判长，代理审判员刘建红、陈某艳参加评议的合议庭审理了本案。本案已审理终结。
原审判决认定：庞某某与陈某某于2000年7月1日签订租赁合同，约定庞某某出租位于佛山市禅城区澜石永安汽车修理厂正门侧往澜石左方向的铺位两间(自设第一÷第二间铺位)给陈某某，出租总面积100平方米，租赁期从2000年7月1日起至2002年3月止，每月租金4500元，每月30日前交租等。签约后双方履行合同。合同期满后，陈某某继续使用铺位至今。因陈某某欠付2002年12月租金，庞某某于2003年1月2日向原佛山市石湾区人民法院起诉，请求判令陈某某迁出铺位，支付租金。原佛山市石湾区人民法院查明从2002年10月开始每月租金变更为4400元，判令陈某某支付租金4400元，驳回了庞某某其他诉讼请求。2003年4月17日，庞某某向陈某某寄送函件1份，函件中称陈某某拖欠其2002年12月至今的租金（略）元，希望陈某某收到函件后1个月内迁出承租铺位，将其交还给庞某某。之后，因陈某某未迁出铺位，亦未有迁出铺位，亦未支付租金，庞某某遂起诉。陈某某经原审法院采取财产保全措施，已支付2003年1月至同年5月的租金给庞某某。另外，庞某某所出租的铺位系庞某某向佛山市禅城区X镇X村西便股份经济合作社承租的，该合作社出具证明，称同意庞某某拥有铺位的转租权。
原审法院认为：庞某某经出租人佛山市禅城区X镇X村西便股份经济合作社同意，转租铺位给陈某某，转租行为合法，庞某某、陈某某签订的租赁合同有效。租赁合同期满后，庞某某同意陈某某继续使用铺位，则原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。陈某某应按原合同约定的支付方式支付租金，其拖欠原告租金，构成违约。庞某某请求其支付租金，于法有据，原审法院予以支持。因陈某某逾期不支付租金，庞某某在上一次起诉时及2003年4月17日发函时，已两次要求陈某某迁出，因此庞某某现起诉请求陈某某迁出，也即解除转租合同，符合法律规定，原审法院予以支持。陈某某拒不到庭应诉，本院依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除庞某某、陈某某之间的租赁合同；二、陈某某于判决生效之日起30日内迁出承租的铺位；三、陈某某于判决生效之日起30日内，按每月4400元支付从2003年6月迁出铺位时止的租金给庞某某。案件受理费890元、财产保全费250元，合计1140元，由陈某某负担。
陈某某不服原审判决，向本院上诉称：陈某某和庞某某于2000年7月1日签签订租赁合同，合同约定：陈某某租赁庞某某位于佛山市澜石永安汽车修理厂的正门侧，往澜石左方向铺位二间(自设第一、第二间铺位)，出租总面积100平方米，租赁期从2000年7月1日至2002年3月止。从2002年10月开始租金每月为4400元，每月30日前按月交租金。合同期满后，陈某某仍有继续租用铺位的权利，庞某某不得转于他人。陈某某多次上门要求支付租金，庞某某以各种理由拒绝收取租金，导致陈某某失约。请求判令陈某某有继续承租权利，由庞某某承担本案的诉讼费用。
被上诉人庞某某答辩称：租赁合同中约定了租赁期满后承租人有优先承租权，但这个权利不是绝对的，陈某某在庞某某收回铺位后的使用方式不明确的情况下，其优先权不能抗辩庞某某的处分权。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院另查明：庞某某于2003年1月2日向原佛山市石湾区人民法院起诉时，原佛山市石湾区人民法院认为，庞某某和陈某某于合同期满后继续按合同履行而形成的租赁关系合法有效，因双方对出租物没有约定租赁期，应为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人，由于庞某某无证据证明其已经通知陈某某要解除合同，故对庞某某要求陈某某立即迁出的请求不予支持。
在陈某某和庞某某于2000年7月1日签订的租赁合同中约定，如该出租场地，陈某某继续租赁时，以当时的租赁条件下，陈某某有租赁权，庞某某不得转租他人。
在本院审理期间，庞某某与陈某某确认陈某某还支付了2003年6月份的租金4400元。
本院认为：本案属于租赁合同纠纷。庞某某与陈某某在双方签订的租赁合同约定的期限届满后，继续履行租赁合同，只是对租赁期限没有作出约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条有关当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁的规定，庞某某与陈某某之间租赁关系属于不定期租赁。同时根据该条规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案出租人庞某某不但以起诉以及发函的方式要求陈某某迁出，而且这期间也经过了相当长的时间，具备了法律要求的相应合理期限的要求。因此，庞某某有权解除租赁合同。陈某某上诉主张其有继续承租权利无事实和法律依据，本院不予支持。由于双方当事人在本院审理过程中确认陈某某还支付了2003年6月份的租金，故陈某某应当支付的租金应从2003年7月份开始计算。
综上所述，原审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，本院对该部分判决认定予以维持。但由于双方当事人重新确认了已支付的租金数额，故对于该部分判决本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下：
一、维持佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第X号民事判决第一项、第二项。
二、变更佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第X号民事判决第三项为：陈某某于判决生效之日起30日内按每月4400元支付从2003年7月至迁出铺位时的租金给庞某某。
一审案件受理费890元、财产保全费250元，二审案件受理费890元，共计2030元由上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。
审判长许暖安
代理审判员刘建红
代理审判员陈某艳
二○○三年十一月二十五日
书记员陈某莉
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
