广东省江门市中级人民法院
民事判决书
(2003)江中法房终字第X号
上诉人(原审被告)陈某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住址：台山市X镇彩虹花园X室。
委托代理人朱某，男，X年X月X日出生，汉族，住址：广东省从化市X镇X街X巷X栋X房。
被上诉人(原审原告)台山市汽车总站经济发展公司(以下简称“汽车公司”)。住所地：台山市X镇X路X号。
法定代表人陈某乙，该公司经理。
委托代理人谭励君，广东志信律师事务所律师。
上诉人陈某甲因租赁合同纠纷一案，不服台山市人民法院(2003)台法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院查明：1999年12月24日，汽车公司(甲方)与陈某甲(乙方)签订一份《车站大厦承包经营合同书》，约定甲方将车站大厦(楼高九层、总建筑面积3660平方米)和属甲方的财产(电梯、储水池、配电房、消防报警器设施等)交由乙方承包经营，双方约定如下条款：甲方提供车站大厦整座物业包括自有经营用品给乙方经营，由乙方办理或委托甲方办理营业执照和各种证照，所需费用由乙方负担；承包期限16年，由2000年1月1日起至2015年12月31日止，承包定额为：2000年1月1日至2001年12月31日每年36万元，每月交款3万元，在开业前乙方先交租金6万元，2000年2月起每月交3万元，至当年12月底交足36万元，2001年每月交款3万元，2002年1月1日至2008年12月31日每年定额37.8万元，每月交款（略）元，2009年1月1日起至2015年12月31日每年定额38万元，每月交款（略）元；乙方必须在每月5日前交清当月承包款，逾期每日加收1‰的滞纳金，拖欠承包款二个月以上，收回大厦经营权，按本合同第四条乙方单方违约终止合同处理事后事宜；承包期内，如单方违约，违约方需按合同剩余时间计算每月补偿损失6000元给对方，并参照《合同法》第七章有关规定处理遗留问题；中途退包或期满不再续包，乙方自有财产自行处理，凡室内装修、水电线路及入墙装饰一律不得拆除等等。
2000年1月2日至2003年3月24日期间，陈某甲每月均向汽车公司缴交租金，但未依约清偿。截至2003年3月24日止，陈某甲应交租金为（略）元，已交（略）元，汽车公司同意减免部分租金后，陈某甲尚欠租金（略）元未付。期间，汽车公司曾多次向陈某甲催缴租金，并于2003年1月18日发出催缴通知书，但陈某甲仍未清偿欠租。汽车公司遂于2003年3月27日以陈某甲欠租违约为由诉至原审法院，请求解除双方签订的《车站大厦承包经营合同书》及判令陈某甲支付欠租（略）元和违约金（略）元。
案经原审法院审理认为：双方当事人签订的《车站大厦承包经营合同书》，从内容、特征和履行情况看实为房屋租赁协议，且陈某甲也确认双方为租赁关系，该合同合法有效，双方应恪守履行。汽车公司已按约将房屋交付陈某甲经营使用，而陈某甲没有按约交纳租金，已构成重大违约，对此继续履行合同已无必要，汽车公司诉请解除合同合理合法，应予支持。陈某甲理应支付所欠的租金并承担违约责任，同时还应给付合同解除后退出房屋前的房屋使用费。虽然双方在合同约定违约金的计算，但以合同计算违约金的数额较高，汽车公司在庭审时变更违约金可按尚欠租金（略）元的一倍作为违约金的请求是适当的，应予支持。双方在庭审时均已确认大厦顶层加设的铁皮屋作第九层使用，因此陈某甲提出的大厦层数和面积与产权登记的记载内容不符、汽车公司多收租金属于不当得利而应予退还的意见，不予采纳。至于大厦变压器(80千瓦)供电不足的问题，因双方在合同签订时已对大厦的财物作了移交，陈某甲已在移交表上签名确认，因此汽车公司拒绝更换变压器并没有违反合同约定。至于汽车公司有否履行维持车站大厦义务的问题，由于陈某甲未能提供已尽义务通知汽车公司维修大厦的证据，而陈某甲提交的维修单据也无法证明，且单据均在2000年装修期间发生的，双方存在争议，所持理由及证据均难以具体核实，所以陈某甲提交的装修单据不足采信，不予支持。虽然陈某甲自行委托台山市房屋安全办公室对车站大厦的附设厨房鉴定为危房，但不足成为陈某甲拒交租金的合法事由，因为鉴定日期是在本案审理期间，之前房屋是否存在安全问题和陈某甲是否事先已经通知汽车公司维修均无事实证明，且台山市房屋安全办公室于2000年9月28日对整幢大厦作了安全鉴定，证明大厦结构未见异常，不存在安全问题。因此，陈某甲请求行使同时履行抗辩权的理据不足，不予支持。关于本案诉讼时效的问题，汽车公司已举证证明陈某甲从2000年1月至2003年3月每月均向其缴纳租金的证据，陈某甲在庭审时对其交租的情况未提出异议，因此陈某甲主张诉讼时效已过理由不充分，不予支持。据此，判决如下：一、解除原告汽车公司与被告陈某甲于1999年12月24日签订的《车站大厦承包经营合同书》。二、被告陈某甲应在本判决发生法律效力之日起七日内将台山市X镇环北大道X号车站大厦(包括属汽车公司的物资)交还给原告汽车公司使用。三、被告陈某甲拖欠原告汽车公司租金（略）元(计至2003年3月24日止，同年3月25日至实际移交房屋之日的租金按每月（略）元另行计付)，以及违约金（略）元，由陈某甲在移交车站大厦之日付清。四、驳回被告陈某甲的其他诉讼请求。本案受理费（略）元由被告陈某甲负担。
上诉人陈某甲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方签订的合同明确约定汽车公司将其“楼高九层、总面积3660平方米”的车站大厦由我承包经营(实乃承租)，并以此面积约定了租金，但汽车公司在合同履行中提供的产权证明却载明该大厦只有八层高、3001.50平方米，因此租金的数额就出现了较大的争议。我为此向汽车公司提出了异议，并少缴了部分租金，汽车公司却一直未能正视这一重大合同问题。而原审法院竟认为无产权证的“第九层”为合法建筑并赋予汽车公司出租的权利，这是违背我国房屋租赁有关规定的。无产权证的建筑，实际上是违章建筑，是不能出租并收益的。二、出租方收取租金，应向另一方提供发票。如果出租方未能提供发票，承租方有权拒付租金，这一点不需在合同中特别约定，我国税法的有关规定也是作为纳税人本应承担的义务。本案中，汽车公司至今未能提供发票给我，实际上已构成违法，我有权拒付租金并不能算是违约，原审法院未能注意这一法律规定，实属重大疏漏。三、承租方维修大厦电器的费用，依法应由出租方承担。
被上诉人汽车公司答辩称：一、合同约定承租方拖欠租金达两个月，出租方有权解除合同收回大厦。陈某甲截至一审起诉时共欠租金（略）元，严重违约，原审法院认定陈某甲违约并依法解除合同并判令其承担违约责任是正确的。二、按照建设银行台山支行于1985年9月24日《建安工程决算审查通知书》确认，车站大厦总建筑面积为3839.87平方米。另外双方当事人在签约时已将电梯房、工人房为第九层使用，况且陈某甲在第一次庭审时确认确实使用了电梯房、工人房及附属设施，实际面积已超过3660平方米。上述情况在陈某甲签约时和使用多年均无异议。三、在一审诉讼期间，经税局检查，汽车公司已根据总帐纳税(包括收取租金方面的税款)，故不存在违反税法规定的问题。况且是否提供发票和是否纳税，与本案的租赁合同纠纷属于不同法律关系，应由行政机关处理，不属法院的管辖范围。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，请求驳回上诉人陈某甲的上诉请求。
二审诉讼期间，双方当事人均未提供新的证据。
根据双方当事人确认的证据、事实以及对双方争议证据的认定，本院因此确认了以上查明的事实。
本院认为：汽车公司与陈某甲签订的《车站大厦承包经营合同书》，虽然名为承包经营合同，但合同约定的权利义务关系实质为租赁合同关系，双方当事人对此亦无异议，原审法院认定本案为租赁合同纠纷是正确的。汽车公司将自有的车站大厦出租给陈某甲使用，签订的租赁合同为双方当事人真实意思表示，内容合法，依法应确认有效。双方当事人应依照合同的约定履行各自的义务。合同第三条约定陈某甲须在每月5日前交清当月承包款，拖欠承包款二个月以上则汽车公司有权收回大厦经营权。承租人陈某甲每月都不能在5日前交清当月租金，其履行义务明显不符合合同的约定，已构成违约，应承担违约责任。合同约定每月租金最少都要3万元，而陈某甲截至2003年3月24日止已累计欠租（略）元，可见拖欠租金远不止二个月，合同约定的解除条件因而成就，汽车公司可依约定解除权请求解除合同。因此，汽车公司请求解除合同并请求陈某甲承担清偿欠租、支付违约金的违约责任，理据充分，依法应予支持。原审判决认定陈某甲重大违约、出租人可以行使法定解除权，属于适用法律不当，应予纠正。
关于陈某甲诉称合同载明车站大厦楼高九层、面积3660平方米与房产证上的记载不相符的问题。一、车站大厦房产证载明的总建筑面积为3001.52平方米、楼高八层，而租赁合同首部表述为楼高九层、总建筑面积3660平方米，明显是不相符的。该合同是双方当事人经协商后签订的，具有审查义务的双方当事人未尽必要的注意，才致使合同关于楼高和面积部分表述有误。二、从合同第一、第二条的规定可知，汽车公司是将车站大厦整座物业作为租赁物提供给陈某甲经营使用的，租金是每年和每月定额缴交的，并非以楼层、面积来计付租金单价。按照租赁合同的缔约惯例，如双方约定是以楼层、面积为计付租金单价的，应当在合同条款中明确表述每层多少元或每平方米多少元等内容，而涉案的合同并未有如此的表述。因此，只要汽车公司将车站大厦整座物业交给陈某甲使用，就已履行了符合合同约定的义务，而陈某甲则应当支付合同约定的定额租金。合同首部对楼高和面积表述错误，只属双方当事人在缔约时未尽注意而产生的失误，并不影响租赁合同中任何条款的效力。陈某甲作为对合同有审查义务的一方当事人，缔约时就应当知道楼高并非九层、总建筑面积也不足3660平方米，即应当早就知道合同表述有误，却在长达三年的履约过程中没有提出任何异议(陈某甲没有提供证据证明曾就此提出异议)，而在一审答辩时以合同关于楼高、面积的表述与实际不符为由主张可以少交租金，一来于法无据，二来也不符合诚实信用的原则，因此本院对其上述主张不予采纳。三、至于陈某甲认为“第九层”是违章建筑而不得出租收益，首先，当事人和法院均无确定建筑物是否属于违章建筑的权限；其次，车站大厦是汽车公司所有的物业，所有权未受任何限制，汽车公司当然享有整座物业的出租收益权。汽车公司按照合同约定将整座物业出租给陈某甲，就享有相应的收益权，陈某甲就应依照合同约定支付因使用整座物业而产生的对价。车站大厦“第九层”是否属于违章建筑，都不影响汽车公司的收益权的实现。
关于陈某甲诉称汽车公司收取租金后未开具发票属于违法因此承租人有权拒交租金的问题。汽车公司在收取租金后，依照税法的规定应向陈某甲开具发票，这是汽车公司的法定义务，也是租赁合同的附随义务。如汽车公司在收取了陈某甲缴纳的租金后未开具发票，陈某甲可起诉请求汽车公司履行开具发票的义务。由于陈某甲在本案中没有就此问题提起反诉，因此本案对此不予调整，陈某甲可另行提起诉讼。陈某甲缴交租金是租赁合同中承租人的主要义务，出租人汽车公司的合同主要义务是将符合约定的租赁物交给陈某甲使用，而汽车公司在收取租金后向陈某甲开具发票只是租赁合同中出租人的附随义务。双方的主要合同义务之间才能构成对价，主要义务和附随义务不能构成对价，承租人不能因为出租人未履行附随义务而有权不履行其主要义务。换言之，承租人在出租人不履行附随义务的情况下，并不享有拒交租金的抗辩权。因此，陈某甲所持汽车公司未开具发票则其有权拒付租金的主张，理由不成立，本院不予采纳。
关于陈某甲主张汽车公司应承担陈某甲垫付的电梯维修费的问题。陈某甲曾在一审期间就租赁物的维修费承担问题提起反诉，但后来又申请撤回反诉并获原审法院准许。陈某甲已处分了自己的诉权，在本案中放弃了要求汽车公司承担租赁物维修费用的请求权，因此本院对其上述主张不予采纳，陈某甲可另行起诉提出上述请求。既然陈某甲一审时已撤回反诉，则不再具有请求权，原审判决第四项“驳回陈某甲的其他诉讼请求”处理不当，也无必要，因此本院予以纠正。
综上所述，上诉人陈某甲上诉无理，应予驳回。原审法院适用法律错误，部分处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第(二)项的规定，判决如下：
一、维持台山市人民法院(2003)台法民初字第X号民事判决的第一、二、三项。
二、撤销上述判决的第四项。
本案一、二审案件受理费（略）元，由上诉人陈某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长曾德军
审判员曹富荣
代理审判员吴健英
二○○三年九月十九日
书记员谭秀萍
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
