广东省高级人民法院
民事判决书
(1998)粤法民初字第X号
原告：仪征化纤房地产开发公司(下称仪征公司)。地址：仪征市X镇。
委托代理人：任某，仪征公司职员。
委托代理人：王兵，北京市恩泽法律事务所法律工作者。
被告：汕头经济特区大兴厂房开发有限公司(下称大兴公司)。地址：汕头经济特区丽水山庄D栋X房。
法定代表人：刘某某，董事长。
委托代理人：罗某，大兴公司总经理。
委托代理人：温某某，汕头市中大律师事务所律师。
原告仪征公司因与被告大兴公司发生房产买卖和借款纠纷向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告仪征公司的委托代理人任某、王兵，被告大兴公司的委托代理人罗某、温某某等到庭参加诉讼。
原告诉称：1992年11月7日，仪征化纤工业联合公司(下称仪化公司)与大兴公司签订一份《房产买卖合同》，约定仪化公司购买大兴公司位于汕头市X路商品楼的第一栋第2-X层，购房款（略）.60元，该楼于1993年8月30日竣工并交付使用。1993年1月1日，仪化公司又与大兴公司签订一份《房产买卖合同》，约定仪化公司购买大兴公司开发的位于常山路嘉华花园商品楼的第一栋X-X层，购房款计（略）.25元，该楼于1994年5月30日交付使用。1993年3月1日，仪征化纤汕头东南公司(下称东南公司)与大兴公司签订一份《房产买卖合同》，约定东南公司购买大兴公司开发的位于珠江路中段的金源中心X层高级写字楼及住宅楼，购房款（略）元，1994年4月30日交付使用。以上三份合同订立后，仪化公司及东南公司均依约向大兴公司支付了部分购房款，共计（略）元，而大兴公司却未能按期交房。为加快房地产业的发展，仪化公司、东南公司与大兴公司所签订合同的权利义务转让给仪征公司。1995年7月14日，大兴公司与仪征公司签订协议，大兴公司同意合同转让。此后，仪征公司多次催促大兴公司交付房产，而大兴公司至今仍未交付。另外，大兴公司在开发过程中，曾向仪征公司借款110万元，未予偿还。原告认为，仪化公司、东南公司与大兴公司签订的三份房产买卖合同都符合法律规定，应届有效合同，仪化公司、东南公司依约履行了付款义务；在征得大兴公司同意的情况下，仪化公司、东南公司将三份合同项下的权利义务转让给仪征公司，双方所签订的转让协议合法有效；由于大兴公司违反合同规定，不按期交付合同项下的房产及归还欠款，给原告造成了重大经济损失，应承担违约责任。请求依法判令：1．解除仪征公司与大兴公司的三份《房产买卖合同》。2．判令大兴公司返还购房款人民币（略）元及利息（略）.76元。3．判令大兴公司归还借款本金及利息（略）.60元。4．判令大兴公司承担本案受理费、诉讼保全费。
大兴公司辩称：(一)双方签订的三份《房产买卖合同》依法有效，且已经履行，仪征公司的诉讼请求依法不能成立。首先，在履行合同过程中，双方对合同约定的交房日期已作了修改，嘉华花园交房日期最后确定在1996年8月30日，金源中心交房日期最后确定在1995年11月底，嘉兴公寓于1994年3月已经交付使用。其次，根据合同约定，在施工过程中，如遇不可抗拒的自然灾害或停水、停电影响施工，则交付使用日期顺延。根据施工日志，嘉华花园、金源中心、嘉兴公寓应顺延的工期分别为168天、128天、82天。再者，对一逾期交房的违约责任某立法规定。嘉华花园的《房产买卖合同》没有约定预期交房的违约责任，后来虽在《房产买卖补充合同》约定了预期交房的违约责任，但在《九六会谈纪要》修改交房日期后，对逾期交房的责任某有再约定；金源中心的房产买卖合同虽规定逾期交房的违约责任，但《九五会谈纪要》修改了交房日期，对逾期交房仅规定承担相应责任，并未明确何种责任。嘉兴公寓也没有约定违约责任。最后，造成逾期交房除房地产大气候原因外，原告没有按期交纳房款也是原因之一。(二)在履行上述合同过程中，为解决嘉兴公寓、嘉华花园的配套设施，大兴公司向东南公司、仪征公司汕头分公司借款人民币110万元，以及代收嘉兴公寓售房款（略）元，大兴公司愿意在原告仍欠的购房款中扣除。综上所述，双方签订的上述三份《房产买卖合同》以及后来达成的《补充合同》、《会谈纪要》合法有效，应受法律保护。大兴公司并没有违约行为，仪征公司的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。请求驳回仪征公司的诉讼请求。
本院经审理查明：1992年11月7日，仪化公司与大兴公司签订一份《房产买卖合同》，约定：仪化公司以每平方米1570元的价格，购买大兴公司开发的位于汕头市X路商品楼第一栋第二第八层(包括天面551.36平方米)投影面积(包括公用面积)共计4410.88平方米；购房款共计（略）.6元，签订合同之日，仪化公司应付总房款30％，于1993年1月6日前付30％，于1993年3月6日前30％，交付使用前付10％，仪化公司应在签订合同之日起10日内将30％房款汇入大兴公司账户，否则合同无效；仪化公司应在付清房款的余数同时向大兴公司交纳申请安装独立专用水表、电表和室外管线所需一切工料费、扩充费等（略）元、办理产权证所需费用（略）.8元，缴纳防护罩制作安装费每平方米71元(按实际工程量结算)；楼房预计于1993年8月30日竣工交付使用，具体交房日期由大兴公司通知仪化公司，如遇不可抗拒的自然灾害或停水、停电影响工期，则交付日期顺延；如仪化公司确有特殊原因需退房时，须经大兴公司同意，并以总购房款10％的款项作为违约赔偿，补偿大兴公司的经济损失。另双方还约定装饰标准为外墙玻璃马赛克，厅、房地面为彩色水磨石，内墙刷白色涂料，厨房、厕所、梯、阳台批水泥砂浆面(卫生问配备通厕盆)，大门杉木框，胶合板门扇，铝合金窗。同时还约定了一些水电配套项目。
1993年1月1日，仪化公司与大兴公司又签订了一份《房产买卖合同》，约定：仪化公司以每平方米3262.5元的价格向大兴公司购买位于篱山路嘉华花园商品楼的第一栋X-X层A、B、C、D室(包括天面)，投影面积(包括公用面积)共（略）.5平方米，购房款共计人民币（略）.25元；付款方式：签订合同之日起10天内付购房款30％，签订合同后60天内付购房款25％，签订合同后128天内付购房款20％，签订合同后280天内付购房款20％，余款5％于入伙通知发出后10天内付清；仪化公司应在付清房款的余数同时向大兴公司交纳申请安装独立专用水表、电表和室外管线所需一切工料费、扩充费等（略）元、办理产权证所需费用（略）.2元，缴纳防护罩制作安装费每平方米71元(按实际工程量结算)；楼房预计于1994年5月30日竣工交付使用，具体交房日期由大兴公司通知仪化公司，如遇不可抗拒的自然灾害或停水、停电影响工期，则交付日期顺延；如仪化公司确有特殊原因需退房时，须经大兴公司同意，并以总购房款10％的款项作为违约赔偿，补偿大兴公司的经济损失。同日，双方还签订了两份补充协议，约定：仪化公司具有大厦的命名权，并在大厦的天面放置大型广告牌；大兴公司协助仪化公司售楼和办理手续；大兴公司如有变革设计必须得到仪化公司的确认，并负责处理保修期内住户提出的房屋质量问题；仪化公司售房时的房价价差的契证费的开支，由仪化公司和大兴公司各承担0.3％。同时双方还约定装饰标准为：外墙贴上等条形艺术瓷砖，大堂内墙及地面铺砌花岗石或云石，装名厂电梯，各层走廊、阳台、厨房、浴室地面均铺砌高级瓷砖或防滑地砖，客厅、房地面铺砌袖木地板，内墙、天花板乳胶漆，铝合金窗，浴室配套高档进口洁具等。1993年7月20日，双方又就嘉华花园商品楼买卖事宜签订了一份《房产买卖补充合同》，约定大兴公司保证在1994年6月5日之前结构封顶，仪化公司在收到通知确认封顶后，即将合同总数的15％付给大兴公司；大兴公司保证在1994年8月10日交付房屋使用，仪化公司将合同总数10％一次付清，否则，每30天以合同总数2％支付违约金给仪化公司。
1993年3月1日，东南公司与大兴公司签订一份《房产买卖合同》，约定：东南公司向大兴公司购买位于汕头市X路中段的金源中心写字楼久久久6、8、9、10、X层计8729平方米，住宅楼X、7、8、X层计4677平方米，共计（略）平方米；总购房款人民币（略）元，在合同签订之日起10天内付30％，合同签订之日起30天内付30％，合同签订之日起60天内付25％，余款15％于入伙通知单发出10天内付清；仪化公司应在付清房款的余数同时向大兴公司交纳申请安装独立专用水表、电表和室外管线所需一切工料费、扩充费等（略）元、办理产权证所需费用（略）.242；楼房预计于1994年4月30日竣工交付使用，具体交房日期由大兴公司通知仪化公司，如遇不可抗拒的自然灾害或停水、停电影响工期，则交付日期顺延；如仪化公司确有特殊原因需退房时，须经大兴公司同意，并以总购房款10％的款项作为违约赔偿，补偿大兴公司的经济损失，如大兴公司不能按期交付使用，超过20天后，每超过一天，按总价款的1‰支付违约金。双方还约定了建筑施工标准和装饰标准等。
为履行上述合同，仪化公司依约为嘉兴公寓项目支付购楼款人民币624万元；为嘉兴花园项目支付购房款人民币（略）.99元其中1993年1月19日支付大兴公司（略）.38元，3月11日支付大兴公司（略）.3元，5月3日支付给大兴公司（略）.30元，1995年11月2日支付给大兴公司广告费人民币7万元；东南公司依约为金源中心项目支付购房款（略）.80元，其中1993年3月11日支付给大兴公司（略）.40元，3月26日支付大兴公司（略）.40元，4月26日支付给大兴公司（略）元。大兴公司对上述付款金额当庭予以确认。
1995年6月20日，东南公司与仪征公司签订了一份协议，约定东南公司将其向大兴公司购买的嘉兴公寓项目、嘉华花园项目、金源中心项目转让给仪征公司，东南公司与大兴公司所签订的合同中所明确的债权债务、投资余额等由仪征公司负责。1995年7月14日，东南公司、仪征公司、大兴公司在汕头市就上述三个项目的合作关系的变更、房产销售、项目建设进度等开会协商，并形成纪要如下：大兴公司同意三个项目的权利义务由仪征公司承担，共同履行好原签订的所有合约，仪征公司、东南公司尽快向大兴公司出具有关合作关系变更的文书；大兴公司明确金源中心和嘉华花园的入伙时间分别为1995年11月底和1996年1月底，否则承担相应的违约责任；会议纪要中还明确了项目施工和销售等问题。同年7月20日，仪化公司向大兴公司发出《关于转移合作项目的函》，重申嘉华花园、嘉兴公寓项目全部转移给其下属单位仪征公司经营管理，原签订的有关合约全部由该公司继续履行。1996年3月26日，仪征公司汕头分公司与大兴公司签订《关于交换房产协议书》，约定：仪征公司汕头分公司同意将其购买的大兴公司位于汕头市X路金源中心前座写字楼第三层与大兴公司的第十一层交换；作为补偿，大兴公司为仪征公司调换后的构筑物进行一次常规设计、装修，费用由大兴公司负责。1996年4月18日，仪征公司与大兴公司在汕头市开会，就房地产项目的竣工和销售工作进行讨论，并形成《会议纪要》如下：因受市场因素影响，双方合作项目至今未能按合同要求竣工和具备入伙条件，仪征公司对此表示一定程度的理解并保留意见，双方认为要遵守共同签订的合同有关条款的前提下，针对实际情况对竣工日期予以明确，以便于营销工作的开展；加快嘉华花园项目的工程进度，在1996年8月30日前完成全部工程交付使用；双方还约定房产销售、环境整治、物业管理等问题。
上述三个项目均办理了用地、规划、报建、房产预售等手续，1998年9月1日经双方现场勘察，嘉华花园除内装修工程外，其余工程已经完工，水电已通，但属临水临电；嘉兴公寓工程已全部完工，水电已通，但属临水临电；金源中心电梯正在装配，水电线路虽已完工，但仍未开通，其余工程都已完工。金源中心于1996年已通过竣工验收，嘉兴公寓、嘉华花园仍未通过竣工验收，但嘉兴公寓从1994年3月至1998年5月，大兴公司分多次将钥匙交给仪征公司，仪征公司也以大兴公司的名义出售了部分房产。大兴公司认为，根据施工队统计，金源中心项目在施工工程中，发生停电59.5天，停水41天，台风27.5天；嘉兴公寓项目发生停电46.5天，停水26.5天，台风9天；嘉华花园项目发生停电100天，停水47.5天，台风21天。广兴居委会、汕头龙湖供电公司配电工区分别在大兴公司所提供的书面材料上对停水、停电天数盖章确认。根据合同约定，如遇不可抗拒的自然灾害或停水、停电影响工期，则交付日期顺延，因而金源中心项目的交楼日期应顺延128天，嘉兴公寓项目的交楼日期应顺延82天，嘉华花园项目的交楼日期应顺延168.5天。但据仪征公司对上述单位的调查和本院核实，广兴居委会、汕头龙湖供电公司配电工区是根据大兴公司的要求盖章的，实际上并没有停水、停电的原始记录。
另查明：仪化公司是仪征公司、东南公司的上级公司，仪征公司汕头分公司是仪征公司的派出机构，不具独立法人资格。大兴公司具有独立法人资格，其经营范围是组织厂房及其配套设施的建设、租售。汕头市建设委员会认为只要大兴公司开发的项目有经过审批，也有资格从事房地产开发经营。
再查明：1996年8月2日，大兴公司与东南公司签订一份《借款合同》，约定：大兴公司向东南公司借款人民币80万元，用于嘉华花园电梯安装；借款期限为自该款汇入大兴公司账户起180天内，借款利息为月利息10.98％o；如到期未能如数归还，东南公司有权对逾期借款加收2096的利息，大兴公司应保证按合同约定专款专用，如违约东南公司有权提前收回借款，并加收50％的利息。汕头市金园区鸿业贸易公司作为担保方在该合同上签字盖章。该协议签定后，大兴公司于1996年8月6日收到东南公司支付的人民币80万元。1996年7月26日，东南公司与仪征公司签订一份备忘录，约定：仪征公司以往来款名义付80万元给东南公司，东南公司借给大兴公司，大兴公司还款付息后，东南公司一并退还给仪征公司。1997年3月17日，仪征公司汕头分公司与大兴公司签订一份《房产买卖合同补充协议》，约定：仪征公司汕头分公司同意借资50万元给大兴公司，用于嘉兴公寓的配套工程，大兴公司保证专款专用，并愿意用嘉华花园底楼东部约250平方米街面房作借款抵押；付款方式：合同签订之日起15日内，仪征公司汕头分公司付款人民币15万元给大兴公司所指定的施工单位，用于配套工程的材料准备，配套工程的工程量完成30％时付15万元，完成70％时付15万元，配套工程全部完工后，经双方验收合格，再付5万元给大兴公司所指定的施工单位；配套工程工期为两个半月，如不能按期交付使用，则视大兴公司违约，仪征公司汕头分公司不再付余款，并合法拥有大兴公司用于抵押的房产产权；自仪征公司汕头分公司付第一次款起至1997年8月15日内，如大兴公司偿还仪征公司汕头分公司全部资金，本合同则视为借款合同，大兴公司付给仪征公司汕头分公司本金及利息(按国家统一利率计取)后，收回抵押房产，否则本合同视为《房产买卖合同》，抵押房产归仪征公司汕头分公司所有，大兴公司协助办好有关手续并承担费用。该合同签订后，仪征公司汕头分公司分别于1997年3月31日、4月16日各付15万元给大兴公司，余款未付。双方当事人在庭审中确认借款共人民币110万元，大兴公司表示同意该款在仪征公司未付的购房款中抵扣。
本院认为：仪化公司与大兴公司签订的两份《房产买卖合同》和东南公司与大兴公司签订的一份《房产买卖合同》均是合同当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、法规，大兴公司已办理了嘉兴公寓、嘉华花园、金源中心项目的房地产开发经营手续，双方当事人对合同的效力均无异议，因而上述三份合同均确认为有效合同，受法律保护。由于主合同有效，各方当事人对主合同所达成的补充协议和《会谈纪要》对各方当事人具有法律约束力。仪征公司汕头分公司与大兴公司签订的《房产买卖合同补充协议》，双方据此设立的是借贷关系，现双方也都同意按借款合同处理，由于信贷业务是需经国家特殊许可的金融业务，金融法规严格禁止企业之间的借贷行为，故仪征公司汕头分公司与大兴公司签订的《房产买卖合同补充协议》和大兴公司与东南公司签订的《借款合同》均属无效合同，不受法律保护。东南公司、仪征公司都是仪化公司属下的子公司，具备独立法人资格，东南公司、仪化公司分别将上述合同的权利义务转给仪征公司履行大兴公司同意由仪征公司承接上述合同的权利义务。仪征公司汕头分公司是仪征公司的派出机构，没有独立法人资格。因而仪征公司在本案具有诉讼主体资格。
关于大兴公司在履行合同过程中是否有违约行为的问题。根据合同约定，嘉兴公寓在1993年8月30日竣工交付使用，嘉华花园在1994年5月30日交付使用，金源中心在1994年4月30日交付使用。1995年7月14日，双方当事人重新约定金源中心和嘉华花园的交房日期分别为1995年11月底和1996年1月底。1996年4月18日，双方当事人又约定嘉华花园在1996年8月30日前完成全部工程并交付使用。现金源中心虽已通过验收，但大兴公司至今未通知仪征公司接收房屋，嘉华花园至今内部装修仍未完工，亦未通过有关部门验收。嘉兴公寓双方当事人未重新约定交房日期，大兴公司在1994年3月开始陆续交付房屋，仪征公司汕头分公司也在嘉兴公寓办公，还以大兴公司名义出售了部分房产。虽然合同约定，如遇不可抗拒的自然灾害或停水、停电影响工期，则交付日期顺延，大兴公司也主张金源中心项目的交楼日期应顺延128天，嘉兴公寓项目的交楼日期应顺延82天，嘉华花园项目的交楼日期应顺延168.5天。但据仪征公司的调查和本院核实，广兴居委会、汕头龙湖供电公司配电工区是根据大兴公司的要求盖章的，实际上并没有停水、停电的原始记录。大兴公司所提的停水、停电日期是单方面记录的，不能作为本案证据使用，因而大兴公司的上述主张本院不予支持。故大兴公司在履行合同过程中存在严重的违约行为，应承担违约责任。大兴公司的违约时间分别是：金源中心是从1995年11月30日开始计算至今；嘉华花园是从1996年8月30日开始计算至今；嘉兴公寓是从1993年8月30日开始计算至1994年3月。仪征公司在履行金源中心、嘉华花园合同时并不存在违约行为，大兴公司予以确认。但仪征公司在履行嘉兴公寓合同过程中也存在违约行为，依合同约定，仪征公司应在房屋交付使用前支付余款（略）.6元给大兴公司，实际上大兴公司于1994年3月交付房屋钥匙给仪征公司至今，仪征公司仍未付款。但双方在多次的会谈中均未指出嘉兴公寓合同履行过程双方存在的违约事实。根据双方当事人的上述履行合同情况，如果判令合同全部继续履行，那么仪征公司还要支付最后一笔购房款，对于仪征公司来讲也有困难，况且大兴公司之所以没有按时将房产交付使用，主要是资金不足，虽然双方当事人一直在协商解决，仪征公司也借款110万元给大兴公司，协助大兴公司完成收尾工程，但大兴公司还是没有经济能力完成工程。鉴于大兴公司这样的经济状况，若判令合同全部继续履行，嘉兴公寓和金源中心两个项目没有问题，因工程已经完成，但嘉华花园项目内装修未完成，大兴公司没有经济能力继续完成，实际上也是无法交付使用的。据此，考虑双方当事人的履行能力和本案的实际情况，根据公平原则，金源中心、嘉兴公寓的两份《房产买卖合同》可由双方当事人继续履行。大兴公司应在一个月内按合同明确的标准，交付楼房给仪征公司，仪征公司应在一个月内分别支付余款（略）.2元和（略）.6元给大兴公司。由于金源中心的合同是大兴公司单方违约，且双方当事人最后约定的交房日期为1995年11月30日，故大兴公司应从1995年12月10日开始至交付楼房之日止，每天按总购房款（略）元的1‰，支付违约金给仪征公司，但以不超过合同约定的购房款总额为限。嘉兴公寓的合同，大兴公司虽迟延交楼，但仪征公司收取楼房钥匙后，也未依约支付最后一笔购房款，其行为也构成违约，且双方多年来也未提违约之事实，故可互不追究违约责任。嘉华花园的合同予以解除，由大兴公司在一个月内返还购房款和利息给仪征公司，利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从付款之日开始计算到还清之日止，因仪征公司起诉请求是解除合同，支付利息。故该合同解除后不计算违约金。对于借款110万元，本来借款关系与房产买卖关系属不同法律关系，不宜合并审理。但本案双方当事人同意合并审理，且仪征公司借款给大兴公司是为了协助大兴公司完成收尾工程的，故本案对上述借款一并处理。根据金融法规的规定，企业之间是不能借贷的，故双方签订的两份合同均无效。考虑到仪征公司借款是为了协助大兴公司完成收尾工程，故可判令大兴公司在一个月返还借款本金110万元及利息给仪征公司。对于仪征公司的其他诉讼请求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第(五)项、第六十一条、第八十五条、第八十八条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第一款的规定，判决如下：
一、仪征公司与大兴公司于1992年11月7日、1993年1月1日、1993年3月1日签订的三份《房产买卖合同》，1995年7月14日、1996年4月18日签署的《会谈纪要》，1996年3月26日签订的《关于交换房产协议书》有效；1996年8月2日签订的《借款合同》、1997年3月17日签订的《房产买卖合同补充协议》无效；
二、解除仪征公司与大兴公司于1993年1月1日签订的《房产买卖合同》，大兴公司在本判决生效之日起一个月内返还购房款人民币（略）.99元及利息给仪征公司(利息按中国人民银行同期同类贷款利率计付。其中（略）.38元从1993年1月19日计起，（略）.3元从1993年3月11日计起，（略）.30元从1993年5月3日计起，（略）元从1995年11月2日计起一直计算到还清之日止)；
三、仪征公司与大兴公司于1992年11月7日、1993年3月1日签订的两份《房产买卖合同》继续履行；大兴公司应在本判决生效之日起一个月内按合同约定的标准交付楼房给仪征公司；仪征公司应在本判决生效之日起一个月内分别支付余款（略）.2元和（略）.6元给大兴公司。大兴公司每天按总购房款（略）元的1‰，支付违约金给仪征公司(计算违约金时间从1995年12月10日计至交付楼房之日止)，但以不超过合同约定的购房款总额为限；
四、大兴公司应在本判决生效之日起一个月内偿还110万元及支付该款利息给仪征公司。(利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计息时间：80万元从1996年8月6日、15万元从1997年3月31日、15万元从1997年4月16日起计至付清之日止)；
五、驳回仪征公司的其他诉讼请求。
本案受理费人民币（略）.2元，诉讼保全费人民币（略）元，合计人民币（略）.2元。由仪征公司负担（略）元，大兴公司负担（略）.2元。仪征公司多预交的受理费、诉讼保全费（略）.2元本院不予退还，由大兴公司在本判决生效之日起一个月内迳付给仪征公司。
双方当事人如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长于小山
代理审判员刘某彬
代理审判员万季明
二○○三年八月十四日
书记员许东平
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