广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)佘某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人冯耀忠，广东德业律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)佛山市顺德区同德投资有限公司，住所地佛山市顺德区X街道办事处上佳市新池塘工业区X路X号。
法定代表人陈某某，经理。
委托代理人胡裕强，广东国强鸿业律师事务所律师。
委托代理人沈斌勇，广东国强鸿业律师事务所律师。
原审被告关某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
原审被告潘某甲，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人饶华德，广东至高律师事务所律师。
原审被告潘某乙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
原审被告潘某丙，女，汉族，住（略）。
上诉人，不服广东省佛山市顺德区人民法院作出的(2005)顺法民一初字第（略）号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院认定，2000年12月25日，潘某良和被告佘某某与顺德市X镇上佳市股份合作社签订了一份《租赁协议》，协议约定由顺德市X镇上佳市股份合作社将容丰路X号的土地及上盖星棚厂房租赁给潘某良和被告佘某某使用，实际租赁面积为510平方米，租赁期限为2001年1月1日至2001年12月31日止，租金为每月3570元，并约定须于每月10日前缴交当月租金，逾期缴交每天加收滞纳金1%等。2002年8月3日，潘某良与顺德市X镇上佳市股份合作社在上述协议的空白处签名(签章)确认《租赁协议》延期到2004年12月31日止。合同履行至2003年7月1日，顺德市容桂区上佳市股份合作社将《租赁协议》移交顺德市容桂区土地发展中心按原协议继续履行，并在《租赁协议》的空白处签章注明。2003年3月31日，顺德市容桂区土地发展中心与原告签订《土地转让协议》，将包括《租赁协议》涉及租赁物在内的土地使用权及临时建筑物转让给原告，并确认转让的土地及地上临时建筑物涉及的一切经营收益从2003年7月1日起属原告所有，原告依法取得了受让土地的使用权，并于2005年9月1日领取了土地使用权证。2003年6月23日，原告向潘某良和被告佘某某发出通知，告知潘某良和被告佘某某原来向顺德市X镇上佳市股份合作社租赁的物业已经由原告经营收益，潘某良和被告佘某某应从2003年7月1日起向原告履行相关某务。上述通知由顺德市X镇上佳市股份合作社于同日送达给潘某良和被告佘某某。2003年11月21日，原告向潘某良和被告佘某某发出催缴租金通知书，催收2003年9月份至11月份的租金，上述通知书由潘某良于同日签收。被告佘某某于2004年7月13日向原告交纳2004年1月份的租金，并给付原告出票日期为2004年10月23日金额5000元的支票以支付2004年2、3月份的租金，但该支票没有兑现。由于潘某良和被告佘某某在没有通知原告的情况下，在2005年8月14日前搬出了所租赁的厂房，单方解除了与原告之间的租赁关某，原告于2005年8月24日收回厂房。潘某良和被告佘某某拖欠原告2004年2月至2005年8月共19个月的租金（略）元没有支付。另查明，佛山市顺德区容桂奇举五金塑料模具厂是被告佘某某个人开办的企业，企业经营场地是在容桂上佳市社区居委会容丰路X号，该企业于2005年4月18日歇业，于同年8月办理水电用户名的变更手续。又查明，潘某良和被告关某某于1963年登记结婚，潘某良于2005年10月21日死亡，第一顺序继承人有被告关某某、潘某甲、潘某乙、潘某丙。
原审法院认为，本案争议的问题主要是原告是否已经合法取得潘某良和被告佘某某所租用的容丰路X号的土地及上盖星棚厂房使用权和收益权；潘某良和被告佘某某实际使用容丰路X号的土地及上盖星棚厂房到什么时间止。针对第一个争议问题，法院认为，潘某良和被告佘某某与顺德市X镇上佳市股份合作社签订的《租赁协议》，因为政府征用土地，顺德市X镇上佳市股份合作社将其与潘某良和被告佘某某之间《租赁协议》移交顺德市容桂区土地发展中心按原协议履行，顺德市容桂区土地发展中心又将该协议涉及的土地及上盖星棚厂房有偿出让给原告，上述行为没有违反法律规定，法院予以确认。况且，原告在起诉前已经合法取得土地使用权证，地类性质为工业用地。所以，原告合法取得土地及上盖星棚厂房的使用权，其对上述土地及上盖星棚厂房有权行使处分权和收益权。原告在合法取得《租赁协议》涉及的土地及上盖星棚厂房后，原告与原出租方已向潘某良和被告佘某某行使了告知的义务，潘某良和被告佘某某并未表示异议。所以，原《租赁协议》的主体已经变更为原告与潘某良、被告佘某某，被告佘某某、潘某甲以没有与原告签订租赁合同而不存在租赁关某的抗辩理由不成立，法院不予采纳。针对第二个争议问题，被告佘某某、潘某甲根据律师信认为潘某良和被告佘某某与顺德市X镇上佳市股份合作社之间的《租赁协议》已于2003年7月1日终止。法院认为，顺德市X镇上佳市股份合作社于2003年7月1日向潘某良和被告佘某某发出的律师信，不能证明潘某良和被告佘某某之后不再租赁《租赁协议》涉及的土地及上盖星棚厂房，不能否定原告与潘某良、被告佘某某按照《租赁协议》继续履行合同权利义务。因为《租赁协议》于2003年7月1日起已经由原告行使相关某权利义务，顺德市X镇上佳市股份合作社已经无权再就《租赁协议》行使处分权。所以，被告佘某某、潘某甲认为顺德市X镇上佳市股份合作社于2003年7月1日向其发律师信，他们的租赁关某已于当天终止的抗辩理由不成立，法院不予采纳。再说庭审中被告不愿如实陈某事实真相，被告佘某某就其与顺德市X镇上佳市股份合作社之间的租赁合同关某，前后就有两种说法，一是认为租赁合同于2001年12月31日终止，二是认为租赁合同于2003年7月1日终止，但都没有证据证明其已经将租赁物返还顺德市X镇上佳市股份合作社。对于向原告给付支票以支付租金的行为，虽然被告佘某某不确认原告提供支票所要证明的内容，但该支票的出票人为被告佘某某，而被告佘某某没有提供反驳证据证明原告持有支票不合法，也没有提供反驳证据证明其与原告之间存在其它的基础关某。所以，原告作为支票的合法持有人，法院对其证明内容予以认定。至于原告是否到银行兑现支票，则不影响原告所要证明的内容。根据上述所认定的事实进行综合分析，法院认为原告与潘某良、被告佘某某之间的租赁关某在2003年7月1日之后继续存在，直至原告于2005年8月24日收回厂房止。被告虽然有异议，但是没有提供有效证据证明其在上述时间前解除了与原告之间的租赁合同关某并将租赁物返还原告。被告佘某某、潘某甲辩称潘某良和被告佘某某没有实际使用租赁物，被告佘某某辩称佛山市顺德区容桂奇举五金塑料模具厂不是其在实际经营而另外由其它人经营，但均没有提供相关某据证明，故抗辩理由不成立，法院不予采纳。被告佘某某、潘某甲辩称原告在第一次开庭后所提供的证据超出了举证期限。法院认为，因为被告在第一次开庭时才提出口头答辩，且是完全否定原告诉求的答辩，所以，原告针对被告的抗辩在庭后提供新证据予以反驳，所提供的证据属于新证据的范畴，法院予以采信，被告抗辩无理，法院不予采纳。潘某良和被告佘某某单方解除租赁合同后，实际拖欠原告2004年2月起至2005年8月止共19个月的租金（略）元，应负清偿责任。因为潘某良和被告佘某某违反合同约定没有按时交纳租金，应按合同约定向原告支付违约金(每日加收1%)，原告主动降低违约金的收取标准，每日按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算收取违约金(计至2005年10月17日为（略）元)，是其自由处分民事权利的表现，没有违反法律规定，法院予以确认。另，潘某良和被告佘某某租用原告的土地及上盖星棚厂房是潘某良和被告关某某的婚姻关某存续期间，所产生的债务属于夫妻共同债务，被告关某某对该债务应负共同清偿责任。而被告潘某甲、潘某乙、潘某丙是潘某良的第一顺序继承人，应在继承潘某良的遗产范围内对上述债务承担清偿责任。综上，原告的诉讼请求合法，法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关某民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院关某适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条的规定，缺席判决如下：一、被告佘某某、关某某在本判决发生法律效力之日起10日内向原告佛山市顺德区同德投资有限公司支付租金（略）元及违约金（略）元。二、被告潘某甲、潘某乙、潘某丙在继承潘某良的遗产范围内对上述债务承担清偿责任。本案受理费3121元、财产保全费520元由被告承担。
宣判后，上诉人佘某某不服，向本院提起上诉称，一、被上诉人起诉上诉人拖欠租金证据不足，无证据证明上诉人使用讼争土地及厂房至2005年8月。1、上诉人签名确认的租赁期满时间是2001年12月31日，协议延期未经上诉人签名确认且本案讼争土地及厂房的原业主已于2003年7月1日发出律师函将租赁合同自行终止。2、被上诉人起诉上诉人拖欠租金的时间及数额存在矛盾。律师函称截止2003年6月30日上诉人尚欠租金（略）元，被上诉人则称从2004年2月至2005年5月共欠19个月租金（略）元；那么2004年12月前及律师函所列的欠付租金又如何处理而且租赁协议约定支付租金超过2个月就自动解除租赁关某。3、银行支票的5000元不能证明被上诉人拟证明的内容。4、被上诉人的通知未经上诉人或潘某良签收，而在通知上的证明单位与被上诉人有利害关某，该证明内容不可信。5、2005年8月14日的通告(含照片)及催缴租金通知书上都没有上诉人的签名，其真实性不能确认。二、根据“谁主张、谁举证”原则，被上诉人起诉上诉人欠租应承担举证责任。三、原审法院判决按人民银行同期同类贷款利率的4倍收取违约金错误。租赁协议约定的每天1%的利率违反法律规定，该项约定应为无效约定，原审法院作出高利率判决不当。综上，提起上诉，请求撤销原判；驳回被上诉人的诉讼请求；并判令上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人佛山市顺德区同德投资有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审被告潘某甲答辩称，原审判决认定事实错误，租赁协议实际上已经终止了，被上诉人与潘某良、佘某某之间不存在租赁关某，没有书面的租赁协议，作为潘某良也没有使用该租赁物，其与该租赁并没有任何的关某，依据谁使用谁交纳租金的原则，在潘某良没有使用该租赁物的情况下不应该由其承担责任。原审法院认为租赁协议的主体变更错误，实际上租赁是终止并不是变更。综上，潘某良与被上诉人并没有签订任何的租赁协议，也没有实际使用被上诉人的租赁物，因此，其不应承担任何的责任。
原审被告关某某、潘某乙、潘某丙未作答辩。
二审期间，上诉人佘某某、被上诉人佛山市顺德区同德投资有限公司、原审被告关某某、潘某甲、潘某乙、潘某丙均未提交新的证据。
经审查，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案被上诉人依不动产的“买卖不破租赁”原则承继案涉厂房的原出租人顺德市容桂区上佳市股份合作社与上诉人及潘某良签订的租赁协议的权利义务。被上诉人与案涉厂房及土地的出让人约定案涉厂房及土地的经营收益的分割日为2003年7月1日，之前经营收益归出让方，之后归被上诉人；这一约定得到了租赁协议的原出租人顺德市容桂区上佳市股份合作社的确认。同时，被上诉人于2003年6月23日通过原出租人顺德市容桂区上佳市股份合作社，将受让情况通知了上诉人及潘某良；该通知来源合法且有原出租人顺德市容桂区上佳市股份合作社予以证明该通知的真实性，上诉人对该证据的真实性的异议不能成立，本院不予支持。被上诉人取得了案涉租赁协议的主体资格。根据被上诉人与案涉厂房及土地的出让人就案涉厂房及土地的经营收益的分割日为2003年7月1日的约定，案涉律师函是受原出租人顺德市容桂区上佳市股份合作社发出的，其所主张的2003年6月30日的欠款与被上诉人在本案中所主张的2004年2月至2005年8月的欠款是各自行使权利的行为，两者并不矛盾。在2003年7月1日，原出租人顺德市容桂区上佳市股份合作社已经丧失对案涉厂房及土地的处分权，受其委托所发出的律师函不能产生解除租赁协议的效力；而且上诉人没有证据证明其已与原出租人顺德市容桂区上佳市股份合作社解除租赁协议的事实，对其主张，本院不予支持。在诉讼中，被上诉人的证据足以证明上诉人于2005年8月14日前搬离案涉厂房，其于2005年8月24日才收回厂房；上诉人对此有异议依民事诉讼证据规则应负举证责任，提供证据予以反驳。上诉人主张原审法院举证责任分担不当与法律规定不符，本院不予支持。被上诉人持有作为证据的5000元支票的原件，该支票能与其他证据互相印证，原审法院采信被上诉人该证据的证明力并无不妥，本院予以维持。案涉租赁协议的延期，有租赁协议的租赁人之一潘某良的签名及捺印，该延期条款对作为共同租赁人的上诉人同样发生效力。被上诉人于2005年8月14日发出通告的行为有当地联防队员及居委会作证，对其真实性，可以采信；上诉人对该通告的真实性的异议理由不足，本院不予支持。案涉租赁协议约定的违约金条款未存在无效的情形，该条款并不因约定过高而无效；原审法院依据双方约定的违约金，结合被上诉人的诉请，裁量违约金的计收标准并无过当或不合理的情形，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁量得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3121元，由上诉人佘某某承担。
本判决为终审判决。
审判长吴逸
代理审判员杨崇康
代理审判员罗凯原
二00六年六月二十七日
书记员区翠莹
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