原告曹某乙，男，汉族，59岁。
原告李某丙，女，汉族，59岁。
原告李某丁，女，汉族，41岁。
原告李某戊，男，汉族，46岁。
原告施某某，男，汉族，26岁。
原告王某己，男，汉族，36岁。
原告赵某庚，男，汉族，46岁。
原告马某某，女，汉族，30岁。
原告何某某，男，汉族，39岁。
原告林某某，女，汉族，56岁。
原告赵某辛，女，汉族，68岁。
原告张某壬，男，汉族，34岁。
原告崔某某，男，汉族，42岁。
原告王某癸，男，汉族，53岁。
原告翟某某，男，汉族，44岁。
原告侯某某，男，汉族，48岁。
原告张某某，女，汉族，34岁。
原告张某某，女，汉族，44岁。
原告李某某，男，汉族，39岁。
原告曹某某，男，汉族，71岁。
原告徐某某，女，汉族，28岁。
原告刘某，男，汉族，30岁。
原告任某，女，汉族，41岁。
原告孙某某，男，汉族，35岁。
原告王某某，女，汉族，36岁。
原告赵某某，男，汉族，59岁。
原告赵某某，女，汉族，53岁。
原告徐某某，女，汉族，41岁。
原告袁某某，女，汉族，57岁。
原告黄某某，女，汉族，33岁。
原告窦某某，男，汉族，35岁。
原告韩某某，女，汉族，27岁。
诉讼代表人曹某乙，男，汉族，59岁。
委托代理人闫尚伟、杜某某，河南方邦律师事务所律师。
被告河南绿城建设工程有限公司，住所地荥阳市X路东段。
法定代表人冯某某，总经理。
委托代理人鲁永滨、聂某某，河南神龙律师事务所律师。
被告张某某，男，汉族，40岁。
委托代理人魏某某，男，汉族，32岁。
原告曹某乙、李某丙、李某丁、李某戊、施某某、王某己、赵某庚、马某某、何某某、林某某、赵某辛、张某壬、崔某某、王某癸、翟某某、侯某某、张某某、张某某、李某海、曹某某、徐某某、刘某、任某、孙某某、王某某、赵某某、赵某某、徐某某、袁某某、黄某某、窦某某、韩某某诉被告河南绿城建设工程有限公司、张某某租赁合同纠纷一案，本院于2009年11月5日受理后，于2010年3月24日依法公开开庭进行了审理。原告曹某乙、赵某庚、曹某某、林某某、侯某某、张风兰及其委托代理人闫尚伟、杜某某，被告河南绿城建设工程有限公司委托代理人鲁永滨，被告张某某委托代理人魏某某，到庭参加诉讼。庭审后，原告撤回对李某梅的起诉。本案现已审理终结。
原告诉称，郑州市金水区X路X号院X号楼是1994年1月4日经郑州市城建规划局批准建造，由河南省绿城建设工程有限公司（原荥阳市第五建筑公司）承建。建造完成后，被告河南省绿城建设工程有限公司将门口靠近城东路的门卫室未经原告同意擅自出租。根据物权法等相关规定：该门卫室属于盖楼公共设施，应属于全体业主共有，被告河南绿城建设工程有限公司无权处分该门卫室。由于该楼门口房间本应作为门卫室服务于本楼的治安工作，却因被告的侵权行为使治安工作无法展开，导致该院治安秩序极为混乱，被盗事件经常发生。原告多次与三被告协商，均为达成协议。诉讼请求：1、确认被告河南绿城建设工程有限公司与被告张某某所签房屋租赁合同无效；2、被告李某梅搬出所占门卫室并归还给原告；3、判令被告河南绿城建设工程有限公司将位于郑州市金水区X路X号X号楼院门口靠近城东路的门卫室交还原告，并返还其非法占有该门卫室期间的全部收益款x元；4、诉讼费用由三被告承担。庭审后，原告撤回第2、3项诉讼请求。
被告河南绿城建筑工程有限公司辩称，我公司已于2008年3月31日与业主委员会达成调解意见，将涉及本案的门面房于2008年8月30日以后交付全体业主使用，2008年8月31日该房的实际使用人李某梅已书面保证随时需要随时腾房。该保证书是针对全体业主及业主委员会作出的，说明该房在此时已经移交给业主。我公司于2006年5月19日与张某某签订了租房协议，在当时该协议是有效的。在2008年5月办事处协调要我公司将该房无偿交给业主使后，我公司已与张某某及李某梅达成口头协议，通过李某梅的保证书即可证明。此时双方的租房协议已经解除。自2008年7月开始张某某也再没交纳房租。因此双方事实上解除了租房协议。我公司在2008年3月达成协议后，业主委员会承诺该房可使用到2008年8月30日，该房此后我们从未收取过任某费用，因此我们无需返还任某收益。综上，请求人民法院驳回原告对我们的起诉。
被告张某某辩称，被告绿城公司与被告张某某签订的租房协议合法有效，法院应根据合同法的相关规定维护其效力，原告的诉请无法律依据，依法应予驳回。
原告为支持其诉讼请求向本院提交的证据有：
第一组证据：原告身份证复印件及房产证复印件；业主委员会证明。证明原告起诉的全体业主的身份。
第二组证据：工商登记资料，证明被告的资格，绿城公司是由荥阳五建衍变而来的。
第三组证据：1、门卫室照片；2、建设工程规划许可证；证明诉争的门面房属于公共设施。3、租房协议书，证明双方签订的协议为无效行为；4、调解意见书、调解协议书，证明虽达成协议，但是房屋一直未交付；5、金水区人民法院判决书及郑州市中级人民法院民事裁定书，证明被告张某某将房屋交给李某梅使用，原告原诉讼已经撤诉。
被告河南绿城建设工程有限公司对原告提交的证据有如下质证意见：
对第一组证据真实性无异议。
对第二组证据真实性无异议。
对第三组证据：1、对照片无异议。对证据2有异议，因为在2008年8月30以后该房屋才能视为全体业主的公共设施。对证据3真实性无异议。但是该协议已经在2008年3月份解除，该协议下方已经明确标注作废。对证据4无异议，能够说明争诉房屋是在2008年8月30后才确切归为全体业主使用。对证据5无异议。
被告张某某对原告提交的证据有如下质证意见：
对第一组证据真实性无异议。
对第二组证据真实性无异议。
对第三组证据证据：1、照片无异议，但是不能证明该房系公共设施，因为在规划中一楼都是经营用房。对证据2、真实性无异议，该证据显示沿街底层为营业房。对证据3、真实性无异议。是绿城公司与张某某的真实意思表示，真实有效。对证据4、真实性无异议，但证明内容有异议，该调解协议的第二条显示于2008年8月30日交房，但是没有说交付的是所有权还是使用权，本案中争议的房屋只是原告和被告绿城公司单方面达成的协议，侵犯了被告张某某的合法权益。对证据5、真实性无异议，但是恰好能够证明被告张某某与绿城公司签订的协议是合法有效的，且系张某某委托本案另一被告李某梅合法经营。
被告河南绿城建筑工程有限公司为支持其辩称意见向本院提交的证据有：
被告李某梅出具的保证书一份，该保证书是向全体业主出具的，证明李某梅同意随时腾出房屋，并证明在2008年8月30日，该房屋已经交付给业主委员会。
原告对被告河南绿城建设工程有限公司提交的证据真实性无异议。
被告张某某对被告河南绿城建设工程有限公司提交的证据有如下质证意见：
对证据真实性有异议，是复印件，无法核实真实性。
被告张某某为支持其辩称意见向本院提交的证据有：
一、X号裁定书一份，证明原告诉请不成立，应当驳回。
二、庭审笔录一份，证明该三号楼是绿城公司与其他单位合建，因此绿城公司与张某某签订的协议合法有效。
三、租房协议书原件一份，证明租赁关系该证据原件中没有标注作废的字样。
原告对被告张某某提交的证据有如下质证意见：
对证据一、仅仅是发回重审，并不能证明原告败诉。
对证据二、与本案无关。
对证据三、真实性无异议。
被告河南绿城建筑工程有限公司对被告张某某提交的证据有如下质证意见：
对证据一、仅仅是发回重审，并不能证明原告败诉。
对证据二、真实性无异议。但是与本案无关，也不能证明需要证明的问题。
对证据三真实性无异议，但是该协议已经在2008年8月30日已经解除，当时因张某某称原件丢失，因此只在我方一份协议书上写了作废字样。
庭审后，原告撤回对李某梅的起诉，并撤回第2、3项诉讼请求。
本院根据当事人的诉辩意见、举证、质证和庭审情况，对本案事实确认如下：
郑州市金水区X路X号院X号楼是1994年1月4日经郑州市城建规划局批准,由被告河南省绿城建设工程有限公司（原荥阳市第五建筑公司）建设。建造完成后，荥阳市第五建筑公司于2006年5月19日就该楼外门面房与被告张某某签订了租房协议。该租房协议载明，荥阳市第五建筑公司与张某某达成协议，将城东路X号医药工业公司住宅楼外门面房租给张某某使用，年租金7000元，每年7月底一次性交清全年租金。租房协议签订后，张某某将该门面房转由李某梅实际经营至今。
另查明，2008年3月31日，经金水区X路办事处顺三社区人民调解委员会调解，金水区X路X号X号楼院全体业主与荥阳市第五建筑公司达成调解协议：1、金水区X路X号X号楼传达室交金水区X路X号X号楼院业主委员会，但业主委员会必须保证该传达室作为门卫室使用，不得用于营利性经营；2、鉴于荥阳市第五建筑公司与商户的合同于2008年到期，业主同意荥阳市第五建筑公司于2008年8月30日前交房。
本院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。处分共有的不动产应经共有人同意。金水区X路X号X号楼院传达室系该小区共有部分，原告做为小区业主享有共有和共同管理的权利。荥阳市第五建筑公司与被告张某某签订的租房协议，未经原告同意或追认，且被告河南省绿城建设工程有限公司未提供证据证明对该房产享有所有、使用、处分的权利，故被告河南省绿城建设工程有限公司与被告张某某签订的租赁合同无效。对被告河南省绿城建设工程有限公司、被告张某某合同有效的辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第七十条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十四条之规定，判决如下：
被告河南省绿城建设工程有限公司与被告张某某签订的租赁合同无效。
案件受理费568元，退回原告468元，由被告河南省绿城建设工程有限公司负担50元，由被告张某某负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长张卫国
代理审判员陈昌
代理审判员李某
二Ｏ一Ｏ年六月十日
书记员王某军
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