广东省惠州市中级人民法院
行政判决书
(2002)惠中法行终字第X号
上诉人(原审第三人)王某某，男，30岁，汉族，住（略）。
被上诉人(原审原告)博罗县饮食服务公司。
法定代表人何某某，该公司经理。
诉讼代理人温志刚，广东百德律师事务所律师。
原审被告博罗县房地产管理局。
诉讼代理人李毅，广东跨越律师事务所律师。
上诉人王某某因核发房地产权证纠纷一案，不服博罗县人民法院(2001)博法行初字第X号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认为，本案争议的罗阳镇X路X号、X号两间门店的房产转让登记行为是被告于2000年12月27日作出的，根据查明的事实，原告当时并不知道该房产登记；对涉及不动产的具体行政行为，依照最高人民法院《关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若于问题的解释》第四十二条规定，其最长的诉权保护期为20年．原告的起诉并未超过诉讼时效，其诉讼权应当得到保护，第三人认为原告的起诉已超过诉讼时效，理不成立，本院不予采纳。被告和第三人认为原告撤诉后，是以同一事实和理由再次向法院起诉，经审查，原告的第二次起诉除按第一次起诉的事实和理由外，还增加了根据《广东省城镇房地产权登记条例》的规定，认为本案的房产交易登记行为必须由其法定代表人提出申请或提交申请人的授权委托书，同时必须先办理土地使用权的查核和变更登记手续后方能办理房屋产权变更登记的理由和事实，并且还以被告不履行其撤证的承诺为由而向本院提起诉讼。因此，被告和第三人认为原告是以同一事实和理由再次起诉属重复起诉，理由不充分，本院不予支持。根据国务院颁发的《国有企业财产监督管理条例》第三十七条规定：“向个人、私营企业、境外投资者等转让企业产权的，应当依照国务院规定的权限和程序报经批准”。国务院发出的《关于加强国有资产管理工作的通知》第二条规定：“用国有资产向非全民所有制法人或自然人出售国有资产活动，必须报同级或上级国有资产管理机构批准，并按规定由国有资产管理机构批准的资产评估机构对资产价值进行评估，办理产权转移手续”。另根据国务院发布的《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第十五条规定：“企业根据生产经营的需要，对一般固定资产，可以自主决定出租、抵押或有偿转让，对关键设备、成套设备或者重要建筑物可以出租，经政府主管部门批准也可以抵押、有偿转让。法律和法规另有规定的除外。依照国家国有资产管理局制定的《国有资产评估管理办法施行细则》第六条规定：“对国有资产转让应评估的是指国有资产占有单位有偿转上超过百万元或占全部固定资产原值20％以上的非整体性资产。根据以上规定，原告是国有企业单位，其建造的罗阳镇X路的综合商住楼，属国有资产，是该公司转重要的建筑物，原告转让该栋商住楼中的商住房或门店，依照上述规定可不用由国有资产管理机构批准的资产评估机构进行评估但必须经过县国有资产办公室批准方可办理产权转移。被告博罗县房地产管理局作为房地产登记机关，有职责对原告和第三人的房产转让交易登记行为进行审查和核准登记。被告在办理本案的X号、X号门店房产转让手续登记过程中，未全面审查交易双方的有关资料，除按规定未要求原告提供县国资办的批准文件外，又没有原告法定代表人的申请书或授权委托书，原告的法定代表人不但没有提交过申请，而且也没有委托代理人；经庭审质证，原告和第三人(即买卖双方)均未亲自或委托他人到被告处申请办理过交易登记手续；博罗县房地产评估所评估本案争议门店的评估结果复函书上写的是根据原告的申请才进行评估的，经查，原告没有写过申请书给评估所要求评估；根据公安机关的鉴定，原告和第三人签订的“协议书”上的原告法定代表人签名和盖原告公司印章属伪造或虚假。本案争议的194、X号门店的土地使用权现仍未办理转让登记，原告发现诉争门店的房产权已转到第三人名下即向有关部门报案，虽然本案有双方的买卖契约，但根据以上事实，对本案的194、X号门店的交易登记，并非原告的真实意思的表示。据此，被告作为房地产登记机关，根据上述的事买和理由，可依法撤销现已核发的罗阳镇X路X、X号门店的房产登记。经本院审判委员会讨论决定，依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第(三)项的规定，判决如下：一、确认被告博罗县房地产管理局于2000年12月27日核准颁发的登记字号为私字第（略）号《房地产权证》的核准登记无效；二、被告应在本判决生效后30日内作出撤销其所发登记字号为私字第（略）号的《房地产权证》。案件受理费6300元，由被告负担。
第三人王某某不服一审判决，上诉称：一、上诉人与被上诉人用书面合同的形式确立房屋买卖关系，为办理房地产权转让登记，被上诉人提供了法人代码证、法定代表人身份证给上诉人；二、被上诉人具备法人资格，X号、X号房屋属一般固定资产，且属商品房性质，被上诉人有自主决定转让的权利。博罗县国资办的行为没有法律依据，应视为无效；三、原审判决以被上诉人没有提交申请书、授权委托书、没有委托代理人，作为确认核准登记无效、撤证的理由之一，是没有根据的；四、被上诉人经原审法院裁定准许撤诉后，以同一事实和理由重新起诉；五、原审判决认定不重证据，偏袒被上诉人，致认定事实错误。综上所述，博罗县房地产管理局核准登记发证的行为有效，原审判决无法律依据。请求二审法院：1、撤销博罗县人民法院(2001)博法行初字第X号行政判决第一、二项；2、确认博罗县房地产管理局2000年12月27日换发的粤房地证字第（略）号《房地产权证》核准登记有效：3、驳回被上诉人的诉讼请求或驳回起诉；4、一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人博罗县饮食服务公司答辩称：一、答辩人不属于以同一事实和理由重新起诉。答辩人两次向人民法院提起诉讼所依据的事实和理由完全不同。二、答辩人从未与上诉人达成转让两间门店的协议。从行为来看，答辩人从未亲自或委托他人到过原审被告处办理过两间门店的产权转让手续；从形式来看，答辩人从未与上诉人达成转让两间门店的协议；从意思表示来看，答辩人也从未将两间门店转让给上诉人的意思表示。三、对两间门店的转让，必须报国有资产管理部门的批准，这是行政法规对国有资产转让的强制性规定。四、房屋权利人(申请人)的房屋权属登记申请书、授权委托书是房屋权属登记的必备法律文书。原审法院已查明上诉人和答辩人均未亲自或委托他人到原审被告处申请办理过两间门店的交易登记手续，以此作为确认原审被告对两间门店核准登记无效的理由之一，是有事实和法律依据的。五、关于上诉人上诉称“鉴定结论”和“调换房产证”的问题，上诉人认为惠州市公安局作出的技术鉴定程序严重违法，并申请重新鉴定，既没有事实依据，与没有法律依据。六、两间门店被转让，并非答辩人的真实意思表示。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，请求二审法院予以维持。
原审被告博罗县房地产管理局未作书面答辩。
经审理查明，被上诉人博罗县饮食服务公司是全民所有制单位。1999年11月19日、1999年12月26日，被上诉人因资金周转困难，分别两次向上诉人借款共27万元，约定以被上诉人所有的座落于罗阳镇X路的X号、X号两间门店(面积均为88.3平方米一间)作抵押，两次借款均签订有协议，协议签订后，被上诉人将上述两间门店的房产证(原本)交给上诉人。2000年10月13日，被上诉人又将已抵押给该公司开办的新世纪大酒店中餐部承包人谢德旺的罗阳镇北X号门店租给上诉人。2000年12月间，上诉人在未有被上诉人书面同意的情况下，将X号门店的房产证与谢德旺持有的X号门店的房产证兑换。之后，上诉人口头委托被上诉人原法定代表人袁国雄到博罗县房地产管理局申请办理上述X号、X号两间门店的产权转让登记，袁国雄向博罗县房地产管理局提供了《房地产交易申请表》、《房地产买卖契约》、《协议书》、上述X号、X号两间门店《房地产权证》、被上诉人现法人代表身份证复印件、被上诉人组织机构代码证、上诉人身份证复印件，并经博罗县房地产评估所(现博罗县华宏房地产估价事务所)对买卖房产进行评估。2000年12月20日，博罗县房地产管理局向上诉人核发了粤房地证字第（略）号《房地产权证》(登记字号为私字第（略）号)。2001年4月29日，被上诉人以上诉人非法转让国有资产为由，向博罗县公安局、博罗县人民检察院、博罗县国有资产管理办公室报案。博罗县公安局将二份盖有被上诉人印章和法定代表人何某某签名房屋买卖协议书、房地产买卖契约提交惠州市公安局进行刑事技术鉴定。2001年8月28日，惠州市公安局作出(2001)惠市公刑技文检字第X号《鉴定书》，结论为：所送检的“协议书”上所盖“广东省博罗县饮食服务公司”印文与所送“广东省博罗县饮食服务公司”样本印文不相同一，“协议书”上“何某某”三字与所送何某某笔迹样本不相同一；所送检的“房地产买卖契约”上所盖“广东省博罗县饮食服务公司”印文与所送“广东省博罗县饮食服务公司”样本印文相同一，“房地产买卖契约”上“何某某”三字与所送何某某笔迹样本相同一”。2001年7月3日，博罗县国有资产办公室向博罗县房地产管理局发出《协办通知》，认为上诉人与被上诉人在办理转让国有资产过程中经办人可能有不正当行为，要求博罗县房地产管理局不要办理X号、X号国有房产的再转让。2000年9月21日，博罗县国有资产办公室向被上诉人发出博国资[2001]X号《关于撤销非法转让国有资产产权的通知》，认定被上诉人转让上述门店未经主管部门批准同意且无办理国有资产立项评估，属擅自转让企业产权行为，应予以纠正。2001年9月28日，被上诉人向原审法院提起行政诉讼。诉讼期间，被上诉人向原审法院提出撤诉申请。原审法院于2001年10月20日裁定准许被上诉人撤回起诉。2001年11月19日，被上诉人向原审法院再次提起行政诉讼。
二审审理期间，上诉人不服惠州市公安局作出的(2001)惠市公刑技文检字第X号鉴定，向本院提交重新鉴定申请。本院经审查，准许了上诉人重新鉴定申请。本院司法技术室于2002年6月21日作出惠中法技鉴[2002]第X号《文检鉴定书》，结论为：1、2000年12月12日《协议书》甲方签名处“何某某”签名与所送何某某签名样本是同一人所写；2、2000年12月12日《协议书》甲方签名和2000年12月12日《博罗县房地产交易申请表》卖方业权人和单位两处“广东省博罗县饮食服务公司”内容印文与所送同名样本印文是同一枚印章所盖。
本院召集双方当事人对惠中法技鉴[2002]第X号《文检鉴定书》进行质证，上诉人对鉴定结论没有异议，被上诉人认为该鉴定检材不真实，鉴定程序违法。本院经审查认为，该鉴定取样程序有欠缺，对于该鉴定本院不予采用。
本院认为，关于上诉人提出被上诉人在原审法院裁定准许撤诉后，以同一事实和理由重新起诉的问题。经审查被上诉人两次起诉的事实和理由，被上诉人第二次起诉增加了博罗县房地产管理局办理产权转让登记未要求被上诉人提交法定代表人申请书或授权委托书、未到国土部门先办理土地使用权证的查验核实和变更登记手续、博罗县房地产管理局不履行撤证承诺的事实和理由，不属于最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三十六条第一款规定的以同一事实和理由重新起诉，上诉人这一主张与事实不符，本院不予采纳。
关于被上诉人转让房产是否须报国有资产管理机构批准，并进行资产评估的问题。被上诉人依法领取了《企业法人营业执照》，经济性质属全民所有制，其占有的财产属国有资产。国务院《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第十五条第一款、第二款规定：“企业享有资产处置权。企业根据生产经营的需要，对一般固定资产，可以自主决定出租、抵押或者有偿转让；对关键设备、成套设备或者重要建筑物可以出租，经政府主管部门批准也可以抵押、有偿转让。法律和行政法规另有规定的除外。”第三款规定：“企业处置固定资产，应当依照国家有关规定进行评估。”国务院《关于加强国有资产管理工作的通知》第二条规定：“用国有资产参股经营、合资经营，以及进行企业兼并、向非全民所有制法人或自然人出售境内外国有资产等活动，必须报同级或上级国有资产管理机构批准，并按规定由国有资产管理机构核准的资产评估机构对资产价值进行评估，办理产权转移手续。”《国有资产评估管理办法》第三条规定：“国有资产占有单位(以下简称占有单位)有下列情形之一的，应当进行资产评估：(一)资产拍卖、转让；(二)企业兼并、出售、联营、股份经营；(三)与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；(四)企业清算；(五)依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。”《国有资产评估管理办法施行细则》第五条规定：“《办法》第三条规定的应当进行资产评估，是指发生该条款所说的经济情形时，除经国有资产管理行政主管部门批准可以不予评估外，都必须进行资产评估。”根据以上法律、法规规定，被上诉人占有的国有资产转让给上诉人，必须报同级或上级国有资产管理机构批准，并按规定由国有资产管理机构核准的资产评估机构对资产价值进行评估，才可以办理产权转移手续。上诉人提出根据《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第十五条的规定，被上诉人转让的房产是一般固定资产，不是关键设备、成套设备或者重要建筑物，不需要国有资产管理机构批准，博罗县房地产管理局办理产权转让登记是合法的。本院认为，相关国有资产管理法律、法规对国有资产转让必须报国有资产管理机构批准、对资产价值进行评估有明确规定，且依照《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第十五条第二款关于法律和行政法规另有规定的除外的规定，被上诉人处置资产，不得与法律和行政法规的相关规定相抵触。因此，博罗县房地产管理局办理产权转让登记所涉房产为国有资产，向非全民所有制法人或自然人出售办证时，应依以上规定办理。该房产是一般固定资产，还是重要建筑物，不影响本案处理；本院对双方争执该房产是一般固定资产，还是重要建筑物这一定性不作认定。
关于博罗县房地产管理局作为办理产权转让登记依据的评估是否合法的问题。《国有资产评估管理办法》第九条规定：“持有国务院或者省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理行政主管部门颁发的国有资产评估资格证书的资产评估公司、会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司，经国务院或者省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理行政主管部门认可的临时评估机构(以下统称资产评估机构)，可以接受占有单位的委托，从事国有资产评估业务。”《国有资产评估管理办法施行细则》第十五条规定：“《办法》第九条所说的资产评估公司、会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司等资产评估机构，必须是经工商行政管理部门注册登记、具有法人资格、并持有国务院或省、自治区、直辖市(含计划单列市)国有资产管理行政主管部门颁发的资产评估资格证书的单位。只有同时具备上述条件的单位才能从事国有资产评估业务。”国家国有资产管理局《关于认真贯彻落实〈国有资产评估管理办法〉的通知》第四条规定：“各地对房屋、建筑物及土地使用权评估要纳入统一管理。凡国有资产占有单位以土地使用权和房屋、建筑物进行各种形式的投资和交易的评估，应纳入《办法》的管理范围，按资产占有单位的隶属关系，向同级国有资产管理部门申请立项，并由国有资产管理部门对评估结果进行审核、确认。土地使用权和房屋、建筑物评估，要由省以上国有资产管理部门给予评估资格的评估机构进行，房地产管理部门符合评估机构的条件，有工商行政管理局颁发的营业执照，取得国有资产管理部门给予的评估资格，也可以承担评估任务。”《国有资产评估管理办法施行细则》第二十一条规定：“国有土地使用权价值的评估和国有房产价值的评估，都应纳入《国有资产评估管理办法》的管理范围。从事国有土地使用权和国有房产价值评估的专业性资产评估机构，要依照《办法》和本细则的规定，向国家国有资产管理局或省、自治区、直辖市国有资产管理行政主管部门申请并取得资产评估资格证书后，才能从事资产评估业务。”被上诉人虽然向博罗县房地产管理局提供了博罗县房地产评估所对转让房产的评估结果，但是博罗县房地产评估所没有取得省级国有资产管理行政主管部门颁发的资产评估资格证书，依法不具有对国有房产价值进行评估的资格，且其作出的评估结果未经国有资产管理部门审核、确认，因此，被上诉人提供的博罗县房地产评估所的评估结果不能作为办理产权转让登记的合法依据。
关于博罗县房地产管理局办理产权转让登记程序违法的问题。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十三条规定：“权利人(申请人)申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人(申请人)的书面委托书。”《广东省城镇房地产权登记条例》第七条规定：“申请房地产权登记，申请人可以委托代理人。由代理人办理申请登记的，应当向房地产管理部门提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按规定经过公证或者认证。”《广东省城镇房地产权登记条例》第六条规定：“房地产权登记的申请人必须是房地产的权利人。权利人是法人的，由其法定代表人申请；房地产是共有的，由共有人共同申请。”被上诉人在申请办理产权转让登记时，没有向博罗县房地产管理局提供法定代表人申请书和书面委托书。《广东省城镇房地产权登记条例》第十一条规定：“依法转让地上建筑物、附着物导致土地使用权转移的，房产管理部门在办理变更登记前，应当把有关申请文件和资料送同级土地管理部门查验核实并办理土地使用权变更登记，方能办理变更登记。”博罗县房产管理局在被上诉人房产未办理土地使用权变更登记的情况下，办理房产转让登记程序违法。
综上所述，博罗县房地产管理局在申请人未能提供国有资产管理机构对转让房产的批准文件、没有取得省级国有资产管理行政主管部门批准资产评估机构的资产评估，博罗县房地产评估所的评估结果未经国有资产管理部门审核、确认的情况下，办理国有房产产权转让登记不符合法定条件。博罗县房产管理局在办理国有房产产权转让登记过程中，未要求申请人提供法定代表人申请书和书面委托书及先行办理土地使用权变更登记，程序违法，本院予以撤销。上诉人上诉理由不成立，本院不予采纳。被上诉人答辩有理，本院予以采纳。
本案是对博罗县房地产管理局办理房产转让登记、核发房地产权证这一具体行政行为的合法性进行审查，对于上诉人与被上诉人之间的房产交易是否被上诉人真实意思表示不属行政诉讼审查范围，本院不予认定。原审判决认定上诉人与被上诉人之间的房产交易并非被上诉人真实意思表示，超出了行政诉讼审查范围，本院予以纠正。博罗县房地产管理局核发的房地产权证，是可撤销具体行政行为，原审判决适用最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第三项，确认博罗县房地产管理局核发的房地产权证无效不当，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销博罗县人民法院(2001)博法行初字第X号行政判决。
二、撤销博罗县房地产管理局于2000年12月20日核发的粤房地证字第（略）号《房地产权证》(登记字号为私字第（略）号)。
本案二审诉讼费6300元、二审鉴定费2000元由上诉人王某某负担。
本判决为终审判决。
审判长池志勇
审判员刘烨
代理审判员邓耀辉
二○○三年一月二十七日
书记员郑丽君
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