广东省东莞市中级人民法院
民事判决书
(2001)东中法民重字第X号
原告(反诉被告)：广东省东莞市虎门供销社(以下简称为“虎门供销社”)。地址：东莞市X镇X街X号。
法定代表人：梁某某，主任。
委托代理人：骆世明，东莞市信而立律师事务所律师。
被告(反诉原告)：姚某某，男，汉族，X年X月X日出生，位东莞市X镇东下4巷X号之130。
委托代理人：汤瑞刚，东莞市赋诚律师事务所律师。
委托代理人：叶露，东莞市赋诚律师事务所律师。
第三人：王某甲，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人：王某乙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）、系第三人王某甲之子。
委托代理人：尹某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
原告(反诉被告)虎门供销社与被告(反诉原告)姚某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2000年6月27日作出(1999)东中法民初字第X号民事判决。一审宣判后，虎门供销社不服，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院审理后认为，上述判决认定事实不清，证据不足，遗漏了应当参加诉讼的当事人。2001年1月16日，广东省高级人民法院作出(2000)粤高法民终字第X号民事裁定，撤销东莞市中级人民法院(1999)东中法民初字第X号民事判决，发回东莞市中级人民法院重审。本院遂依法另行组成合议庭，通知第三人王某甲参加诉讼，对原告(反诉被告)虎门供销社与被告(反诉原告)姚某某、第三人王某甲房屋租赁合同纠纷一案，公开开庭进行了审理。原告委托代理人骆世明、被告姚某某及其委托代理人叶露、第三人王某甲的委托代理人王某乙、尹某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告虎门供销社诉称：1996年11月15日，被告姚某某以东莞市港联贸易有限公司(该公司没有工商登记)名义与原告虎门供销社签订大楼租赁合同。约定：被告租用原告位于虎门镇X路X号的大楼作商业、旅业之用，面积为9300平方米；租赁期限为16年。前五年每月租金为35.95万元，以后逐步递增；每月租金应于当月20日缴交，否则，超过5天后则每日加收2‰约滞纳金，如五个月欠租，则视为违约，被告应承担的违约责任为原告除不返还押金外，大楼装修费不退；被告在大楼内的所有动产、不动产均不可搬走、拆除，全部归原告所有；被告在租赁期间应向保险公司投保大楼的流动资产及固定资产，固定资产投保金额不少于1500万元；另外，合同还就其他权利义务作了较详细的约定。1997年5月22日，双方又签订了一份大楼租赁合同补充协议，确认：原告同意除给予被告7个月免租装修外，再给予其5个月的免租试业期，被告应于1997年11月15日起交付租金。合同签订后，原告依约将大楼交给被告，被告则利用大楼经营粤华酒店，但未交付租金，也没有按约定投保，被告的行为已构成严重违约。请求：1．解除双方签订的大楼租赁合同，原由被告投入粤华酒店的财产价值按评估结果确认为（略）.10元，并全部归原告所有；2．判令被告支付租金908.34万元人民币及滞纳金105万元；3．判令被告支付原告在接管酒店后为被告代垫的员工工资、应付债务等款项（略）.64元；4．判令解除被告与第三人王某甲签订的铺位租赁合同，将该铺交还原告，并由被告支付1999年12月23日起至交回该铺位之日止的租金(按每月5729元计)；5．判令被告支付投保费用3万元。诉讼过程中，原告将滞纳金一项诉讼请求数额增至350万元人民币。
被告姚某某辩称：原告交给被告使用的房屋既未经公安消防机构验收，也未依法取得房屋所有权证，这样的房屋是不能用于出租的。根据双方的约定，被告承租该大楼的目的是用于经营酒店，原告应提供酒店营业执照给被告使用。根据有关规定，企业法人营业执照及其副本是不得出租、出借的。原告的行为违反了法律的强制性规定。因此，被告与原告签订的大楼租赁合同有关租赁部分的条款无效，原告关于被告经营的粤华酒店内所有财产归其所有的诉讼请求，违背民法公平原则，没有法律依据。原告要求被告支付租金及滞纳金，因虎门供销社未按约定提供酒店的营业执照及公章给被告使用，致使被告无法正常营业，酒店的使用价值降低，被告应支付的房屋使用费要相应减少；况且，即使原告有权主张租金，其诉讼请求也已超过诉讼时效。原告主张的投保费，因合同中有关租赁部分的条款无效，且法院已裁定终止合同，原告的该项请求也没有法律依据。关于原告代垫费用，被告不认可技师小费，1999年底的水费被告只应负担原告接收粤华酒店之前的费用。姚某某并提出反诉称，大楼租赁合同是一份既包含有租赁内容，又包含有双方共同合作投资完成大楼工程的合同。由于该大楼至今未取得房产证，反诉被告将其出租的行为属无效行为，其依据无效合同取得的保证金100万元应返还给反诉原告并支付利息，且租金应重新确定。大楼收归反诉被告后，其应承担相应赔偿责任。粤华酒店是反诉原告投资的，反诉被告应支付其接管使用期间的租金给反诉原告。因此反诉原告提出如下请求：1．大楼租赁合同有关租赁的条款无效；2．反诉被告退还所占反诉原告投入酒店的装修及设备费用（略）.10元与100万元保证金及利息之和扣除反诉原告应付租金之后的差额，其中保证金的利息自1996年11月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算，反诉原告应付租金由法院委托评估机构确定，时间从1997年11月15日起至1997年12月22日止；3．判令反诉被告支付因接管粤华酒店使用反诉原告财产的财产使用费(自1999年12月23日起按每月13.4万元计)；4．判令反诉被告返还反诉原告电费押金12.4万元及虎门电力局退回的7.2万元人民币。
第三人王某甲诉称：我与姚某某于1997年3月19日签订租赁粤华酒店地铺合同，约定租期16年，租金110万元在1997年底付清。该合同的签订是经虎门供销社同意的。现我已基本按该合同履行，已交付姚某某租金（略）元。虎门供销社与姚某某的租赁纠纷应在他们之间合理解决，不应损害我的合法权益。姚某某已收取我的租金应转交虎门供销社，剩余的（略）元租金由我交给虎仁供销社。如该铺位不能让我使用至原合同约定的2013年5月31日，则虎门供销社与姚某某应返还和赔偿我已付的租金和经济损失。如今，我依合同从1997年6月1日至2001年9月共使用铺位4年零4个月、应付租金（略）元。余下11年零6个月租金（略）元及利息(利息按每日万分之四计)，姚某某应返还给我。姚某某还应赔偿我11年零6个月使用经营期的损失（略）元(按目前每月最低经营利润（略）元计)。虎口供销社纵容姚某某拖欠租金达2年之久，造成此纠纷，姚某某应负主要责任，但虎门供销社也有不可推卸的责任。如虎门供销社按其与姚某某的合同收回酒店，或履行合同的随付义务通知我，我就不会交付100多万元给姚某某。因此，虎门供销社与姚某某应对我主张的上述款项及损失承担连带清偿责任。另，我承租的铺位是按使用16年设计的，支出装修费（略）元，扣除我使用期间的折旧费（略）.22元，虎门供销社收回铺位，应赔偿我（略）.78元设施使用费。此项费用也应由虎门供销社与姚某某共同赔偿。
对反诉原告姚某某的诉讼请求，反诉被告虎门供销社口头答辩表示不同意。对第三人的诉讼请求，虎门供销社口头辩称，虎门供销社在第三人与姚某某的合同中已注明：姚某某与虎门供销社的大楼租赁合同失效，则第三人与姚某某的合同亦失效。因此，现姚某某与虎门供销社的大楼租赁合同解除，则第三人与姚某某的合同亦应解除。姚某某返还第三人的租金，第三人仍可使用铺位，但自1999年12月23日起的租金要交给虎门供销社，并与虎门供销社另订合同。对第三人的诉讼请求，姚某某辩称，在第三人与姚某某的合同中约定：姚某某与虎门供销社的大核租赁合同失效，则第三人与姚某某的合同亦失效。造成合同失效的过错在虎门供销社，第三人的损失只能由虎门供销社承担。
经审理查明：1996年11月15日，被告姚某某以东莞币港联贸易有限公司(该公司没有工商登记)名义与原告虎门供销社签订大楼租赁合同。约定：被告租用原告位于虎门镇X路X号的大楼作商业、旅业之用，面积为9300平方米；租赁期限为16年；被告在租赁期间应向保险公司投保流动资产及固定资产，固定资产投保金额不少于1500万元前五年每月租金为35.95万元，以后逐步递增；每月租金应于当月20日缴交，否则，超过5天后则每日加收2‰的滞纳金，如五个月欠租，则视为违约，被告应承担的违约责任为：原告除不返还押金外，大楼装修费不退；被告在大楼内的所有财产归原告所有。此外，合同还就其他权利义务作了较详细的约定。合同签订后，被告交付保证金100万元给原告，原告将大楼移交被告使用。1997年5月22日，双方又签订了一份大楼租赁合同补充协议，确认：原告同意除给予被告7个月免租装修外，再给予其5个月的免租试业期，被告应于1997年11月15日起交付租金。被告对大楼进行投资装修后，用于经营粤华酒店。此后，被告并未按约定支付租金。1999年4月12日，姚某某作出归还虎门供销社租金的保证。事后仍没有按保证履行交付租金的义务。1999年7月8日，虎门供销社以被告姚某某拖欠租金为由，向本院提起诉讼，要求解除大楼有赁合同。期间，原告申请先予执行。本院依法作出裁定，终止原告与被告签订的大楼租赁合同，由原告收回租赁房屋，接管由被告经营的粤华酒店，并于1999年12月23日主持双方完成酒店的财产交接。经本院委托东莞市资户评估师事务所对粤华酒店由原告接收的属于被告的财产进行评估，结论是在评估基准日(1999年12月23日)的现行市场公允价格总额为人民币（略）.10元，相应每月等额回收资金(租金)为13.4万元(此评估报告未涉及第三人王某甲承租的铺位)。在本院主持原告与被告财产交接之日，原告虎门供销社用于出租的大楼，只领取了土地使用权证(东府集建总字第（略）号、[91]第（略）号)，没有房屋产权证，也没有到有关房管部门办理出租登记手续。2000年7月5日，原告取得粤房地证字第（略）号房地产权证，该证确认土地使用证号为东府集建字[91]第（略）号、位于东莞市X镇X路X号的房屋一座属原告虎门供销社所有。虎门供销社接管粤华酒店后，自认断断续续经营桑拿业务近两个月。但在本案重审期间，虎门供销社提出：合同中已有约定，出租大楼给姚某某经营粤华酒店，只能从事商业、旅业活动；而姚某某在酒店内装修桑拿、麻将设施事先未经其同意，由于经营桑拿、麻将业务属违法活动，现这些设施闲置。因此，这些设施不应由其承接，而应由姚某某白行拆除。
姚某某在经营粤华酒店期间，于1997年3月19日又以东莞市港联贸易有限公司(甲方)的名义与第三人王某甲(乙方)签订铺位租赁合同书一份，双方约定：甲方将粤华酒店大堂侧边第一间面积为65平方米地练租给乙方使用。该铺位租赁期限十六年，即从1997年6月1日起至2013年5月31日止，总计租金人民币110万元，乙方应于1997年12月底前付清。甲方保证上述铺位地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概与乙方无关。合同还就其他内容作了相应约定。同日，虎门供销社在姚某某与王某甲的合同上签字盖章，并注明：“港联贸易公司与虎门供销社签订《大楼租赁合同》，若《大楼租赁合同》失效，则本合同失效。”该合同签订后，截至1998年12月2日王某甲实际已支付姚某某租金（略）元，其中包括姚某某向王某甲购买金牌十个抵偿租金（略）元(重审时姚某某对此予以认可)。根据王某甲与第三人的租赁合同，自1997年6月1日起至1999年12月22日止，王某甲实应支付姚某某30.7个月租金（略）元。王某甲承租该铺位后，进行了装修，花费铺位装修费、电力报装费（略）元，对上述费用，虎门供销社与姚某某均无异议。至今，第三人王某甲仍在该铺位经营珠宝首饰。
另：姚某某还曾将粤华酒店首层的另一个铺位租给他人使用。1999年12月23日虎门供销社接管粤华酒店后，该铺位的承租人已与虎门供销社另订租赁合同，并向虎门供销社交纳租金。诉讼期间，虎门供销社与姚某某均确认对该铺位并无争议。虎门供销社主张的为姚某某垫付款项（略）.64元，姚某某只对其中的技师小费（略）元提出异议，对其余（略）.64元没有异议。本院对虎门供销社提供的有关票据进行核查，其中包括桑拿部技师小费，虎门供销社实际垫付金额为（略）元，票据上有领取小费人员的签名。姚某某提出虎门供销社为其垫付的1999年12月份的水费（略）.35元中，他只应负担至12月22日的费用，对此，虎门供销社认可按比例自负8天水费，即7008.76元。2001年10月8日，东莞电力工业局虎门分局证明，该分局已十2000年4月10日把粤华大厦1999年1-8月差价电费（略）.90元退给虎门供销社，对此虎门供销社未提出异议。姚某某于2001年12月20日向本院提交了电费保证金收据(该收据表明姚某1997年4月，23日向东莞电力工业局交纳了用电报装费用12.87万元)，并请求变更该项诉讼请求数额。
以上事实有大楼租赁合同、大楼租赁合同补充协议、(1999)东中法民初字第X号民事裁定书、(1999)东中法民初字第X号民事判决书、评估报告、集体土地建设用地使用证、房地产权证、姚某某于1999年4月12日作出的归连虎门供销社租金的保证、铺位租赁合同书、虎门供销社替姚某某垫付有关款项的票据、东莞电力工业局虎门分局证明、电费保证金收据、第三人交纳租金收据、支付装修款收据及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案的关键问题是虎门供销社与姚某某的大楼租赁合同的效力。(1999)东中法民初字第X号民事判决认为，虎门供销社将未取得产权证的房屋出租给姚某某，也未办理出租登记手续，违反了《广东省城镇房屋租赁条例》有关的强制性规定，因而双方签订的大楼租赁合同及大楼租赁合同补充协议为无效合同。现根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同效力，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，本案房屋租赁合同的效力，不能以《广东省城镇房屋租赁条例》为依据。目前，全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规中与房屋租赁有关的法律条文并不禁止未取得房地产权证的房屋出租，也不以办理出租登记为租赁合同有效的强制性条件。因此，虎门供销社将才取得房地产权证的房屋用于出租是合法的，其与姚某某签订的大楼租赁合同及大楼租赁合同补充协议合法有效。反诉原告关于大楼租赁合同有关租赁部分条款无效的主张，本院不予支持。
姚某某拖欠虎门供销社租金数额较大，鉴于该租赁合同继续履行已无必要，应予解除，由虎门供销社收回出租房屋。粤华酒店内姚某某投入的装修费及设备费用，按东莞市资产评估师事务所出具的评估结果（略）.10元认定。虎门供销社提出：由于姚某某违约，按大楼租赁合同，大楼装修费不退，姚某某在大楼内的所有动产、不动产均不可搬走、拆除，全部归虎门供销社所有。虎门供销社的该项主张，本院不予支持。因为，姚某某虽有违约，按大楼租赁合同支付滞纳金(即违约金)即可，但其投入的大楼装修费及设备等费用达人民币1000多万元，大楼租赁合同中关于大楼装修费、设备费用的上述约定对姚某某而言显失公平。因此，虽然姚某某违约，虎门供销社也不能在收取滞纳金的同时还无偿取得对方巨额财产。关于酒店内的桑拿、麻将设施，按虎门供销社的陈述，其接管粤华酒店后曾经营过桑拿业务，说明这些设施尚能使用。目前没有证据表明经营桑拿、麻将为非法活动。所以虎门供销社对桑拿、麻将设施仍应承接。
姚某某实际已使用租赁标的物，其拖欠租金是违约行为，因此，姚某某除支付租金外还应按约定支付滞纳金。虎门供销社称，姚某某拖欠租金908.34万元及滞纳金350万元。姚某某称虎门供销社关于租金的诉讼请求超过诉讼时效，其只应支付1998年7月1日起的合理费用。但根据虎门供销社提供的证据，姚某某于1999年4月12日作出过归还虎门供销社租金的保证，此项保证是姚某某对其债务的确认，因此，虎门供销社关于租金及滞纳金的诉讼请求并未超过诉讼时效。姚某某应支付虎门供销社的租金标准，因双方在合同中已有约定，本院不再对使用大楼的租金进行评估。但是，供销社主张的滞纳金350万元，并未按规定交纳增加部分的诉讼费，所以本院只支持其105万元，即姚某某应偿付租金908.34万元及滞纳金105万元给虎门供销社。
虎门供销社代垫费用中，关于桑拿部技师小费是否实际发生的问题，虎门供销社提供的其为姚某某代垫的费用票据中包括桑拿部技师小费，金额为（略）元，票据上有领取小费人员的签名。对此，本院予以确认。但具体数额以其提供的票据数额（略）元认定。1999年12月的水费，虎门供销社愿按比例承担7008.76元，对此应予以认可。虎门供销社主张的代垫费用（略）.64元，实际应从中扣减(（略）-（略）+7008.64=)（略）.76元，即姚某某应支付虎门供销社代垫费用(（略）.64-（略）.76=)（略）.88元。
虎门供销社与姚某某在大楼租赁合同第十条“意外责任”中对投保费有约定。姚某某的此项义务，应指向租赁合同履行期间。1999年12月23日，虎门供销社已接管出租房屋，现本院判决解除虎门供销社与姚某某的租赁合同，并由虎门供销社收回出租房屋，房屋的意外风险应由虎门供销社承担。虎门供销社主张由姚某某支付投保费，本院不予支持。
关于姚某某反诉部分，租赁合同的效力前已述及；姚某某投入粤华酒店的装修费、设备费用，虎门供销社不能无偿取得，则虎门供销社接管粤华酒店后占用姚某某的上述财产应按评估报告的估价（略）.10元返还姚某某。虎门供销社收取姚某某100万元保证金，原用于担保合同的履行，现因姚某某违约，姚某某应支付虎门供销社滞纳金，其交纳的100万元保证金应由虎门供销社退还。由于姚某某拖欠虎门供销社租金，姚某出将其投入粤华酒店的装修费、设备费用、100万元保证金抵扣租金，剩余部分退还给姚，此项主张，本院予以支持。评估基准日(1999年12月23日)，姚某某欠虎门供销社X.34万元租金及滞纳金，而虎门供销社占有姚某某财产及保证金（略）.10元。两者相互抵销，姚某某应进款项（略）.1元。自1999年12月23日起直至清偿之日止，虎门供销社应向姚某某支付应进款项的利息，利率按中国人民银行同期同类贷款利率执行。
姚某某提出东莞电力工业局虎门分局退给虎门供销社X年1-8月差价电费（略）.90元，原系姚某营粤华大厦期间交纳，该笔款项有证据证实，虎门供销社并无异议，该款应由虎门供销社返还给姚某某。姚某某向东莞电力工业局交纳了用电报装费用12.87万元是事实，但其于2001年12月20日才向本院提交电费保证金收据并提出变更诉讼请求的申请，本院不同意其变更诉讼请求的申请，仍按其原诉讼请求确认。因此虎门供销社应返还姚某某电费保证金12.4万元。
姚某某与第三人王某甲订立铺位租赁合同，已征得虎门供销社的同意，且内容合法，应认定为有效合同。关于虎门供销社在姚某某与第三人铺位合同中的“港联贸易公司与虎门供销社签订《大楼租赁合同》，若《大楼租赁合同》失效，则本合同失效。”其中“失效”的含意不明，应作“解除”理解，即本案虎门供销社与姚某某解除大楼租赁合同时，姚某某与王某甲的租赁合同也应解除。但不能当然视为“在上述情形下，第三人应立即将铺位交还虎门供销社。”至于第三人是否应将铺位交还虎门供销社的问题，应与第三人主张的虎门供销社与姚某某的过错问题结合起来考虑。虎门供销社与姚某某约定租金自1997年11月15日起交纳，如姚某某欠交租金五个月，虎门供销社即可解除合同。第三人与姚某某约定第三人在1997年11月时应交付租金总额达（略）元，而实际上王某甲交给姚某某的最后一笔租金是1998年12月，当时姚某某欠虎门供销社的租金已达12个月之久，虎门供销社未将此事告知王某甲，致王某甲陷入被动境地，因此本案中虎门供销社存在过错。而姚某某明知自己无力向虎门供销社交纳租金，却向第三人继续收取租金，明显违背民法诚实信用原则，亦有过错。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”按此规定的精神，租赁物的所有权发生变动尚且不影响租赁合同的效力，而本案系租赁物的所有人收回租赁物，更不能影响所有人同意转租情况下第三人的利益。为保护善意第三人的利益，本院支持王某甲继续承租铺面的诉讼请求，但王某甲应与虎门供销社另行签订租赁合同，租赁终止时间为2013年5月31日。王某甲应交给姚某某的租金截至1999年12月22日止，应付租金数额为（略）元。自1999年12月23日起王某甲应将租金交给虎门供销社，王某甲多交给姚某某的部分款项(（略）-（略）=)（略）元，由姚某某直接退还给虎门供销社抵充王某甲应当交给虎门供销社的租金。王某甲另向虎门供销社支付租金（略）元。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条的规定，判决如下：
一、解除原告虎门供销社与被告姚某某签订的大楼租赁合同及其补充协议，姚某某将位于虎门镇X路X号房屋返还给虎门供销社(此项已先予执行)。
二、被告姚某某支付原告虎门供销社租金908.34万元与人民币及滞纳金105万元(滞纳金计至1999年12月22日止)。
三、反诉被告虎门供销社应当退还反诉原告姚某某投入粤华酒店的财产价值（略）.10元及100万元保证金。本项款项与第二项款项相抵，姚某某应进款项（略）.1元，自1999年12月23日起直至清偿之日止，虎门供销社应向姚某某支付应进款项的利息，利率按中国人民银行同期同类贷款利率执行。
四、被告姚某某支付原告虎门供销社在接管酒店后为被告代垫的员工工资、应付债务等款项（略）.88元。
五、反诉被告虎门供销社返还反诉原告姚某某电费押金12.4万元及虎门电力局退回的差价电费（略）.92元。
六、解除被告姚某某与第三人王某甲签订的铺位租赁合同。
七、自本判决生效之日起十日内，虎门供销社应与王某甲签订铺位租赁合同，租赁期间自1999年12月23日起至2013年5月31日止。租金支付方式：由姚某某将其已收取王某甲租金中的（略）元直接退还虎门供销社，作为王某甲1999年12月23日以后应向虎门供销社交纳的租金；此外王某甲另向虎门供销社支付租金（略）元。
八、上述第二至第七项中的款项，限各方当事人于本判决生效之日起十日内付清。
九、驳回原告虎门供销社、反诉原告姚某某的其他诉讼请求。
本案收取诉讼费(包括本诉和反诉)及财产保全费（略）元，评估费人民币（略）元，由虎门供销社和姚某某各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审判长杨锭广
代理审判员李远伦
代理审判员廖政
二○○二年三月四日
书记员彭书红
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