广东省高级人民法院
民事判决书
(2002)粤高法民一终字第X号
上诉人(原审被告)：江门国际金融大厦，住所地：江门市X路X号。
法定代表人：李某某，董事长。
委托代理人：戴斌、陈某，广东华法律师事务所江门分所律师。
被上诉人(原审原告)：江门市北郊新城开发公司里村分公司，住所地：江门市X路X村工业大厦地下。
法定代表人：卢某某，经理。
委托代理人：陈某嘉，广东华南律师事务所律师。
江门国际金融大厦(以下简称金融大厦)因商品房购销合同纠纷一案，不服江门市中级人民法院(2001)江中法房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：1993年4月23日，江门市北郊新城开发公司里村分公司(以下简称里村分公司)与江门市金涛贸易公司(以下简称金涛公司)签订一份《购买房屋协议书》，该协议书约定：①金涛公司购买里村分公司位于江门市北郊新城西四区(即迎宾三路)X号综合楼壹幢，共X层，建筑面积约（略）平方米，单价1700元秤方米，总价款2040万元，水、电安装费、防盗门、入户手续费、城市卫生设施费、城市建设配套费等按实际发生结算，均由金涛公司负担。②金涛公司付款时间，签约一个月内付20％(400万元)，基础完成后付款200万元，主体工程期间按进度分期分批付款500万，装饰期间分期分批付款500万元，交楼前一个月内付清全部楼房款项。③单位购买房屋建筑税金应按27元/平方米收取，由金涛公司负担，如有变动，按规定执行。④1993年4月31日试桩，30个月即1995年10月底内交付使用。⑤凡窗用古铜色茶色玻璃。⑥室内地面用原色水磨石米(如购方不磨水磨石，可按规定还款给购方)。⑦首层门安装卷闸。⑧凡该楼的电器设备、水电安装、环卫、消防、领取产权证书一切费用(包括房产交易所收取的手续费、增值费)由购房方负责。⑨如不按期付款，按月息10厘计算。⑩任何一方违反合同，按总金额30％及计息补偿给守约方。上述协议书里村分公司及金涛公司均签字签章。在签订上述协议的同一天，里村分公司委托江门市二建公司第二分公司第三施工队(以下简称第三施工队)以里村分公司名义与金涛公司签订一份《购买楼房协议书》，约定：①销售给金涛公司的北郊新城西四区X号综合楼X-X层，建筑面积约（略）平方米，单价360元/平方米，合共432万元。②签约5天内付150万元，1993年12月前付150万元，1994年12月前付132万元。③此款是材料补差、装饰、增补工程款，如购方不按进度付款，按月息10厘计付。以上协议书第三施工队及金涛公司签章。1994年8月26日，第三施工队受里村分公司委托又与金涛公司签订《增补工程合同》，约定：迎宾三路X号X层综合楼增加工程以大包干形式300万元，由施工单位承包，施工单位负责以下工程项目：①后立面的原图纸幕墙取消，改回窗墙，按设计单位要求施工；②三个立面的图纸幕墙改回白铝钢化玻璃，凡窗均采用镀幕玻璃(颜色由金涛公司定)；③正面采用正品反光砖，两侧面及后立面全部采用灰白色正品水彩油砖；④正立面首层的墙采用国产花岗岩石(具体由金涛公司定)；⑤增加一辆电梯进口工程，按设计单位要求施工；⑥凡本楼的室内地面采用水坭砂浆，取消原图纸的原色水磨石工程。以上工程费用均由施工单位负责，施工单位可以用购材料发票冲减，余下的要开建安发票。
在上述协议书签订后，里村分公司即进场试桩，1995年6月5日，经江门市蓬江区建委质量安全监督站验收合格，在该《工程交工验收证书》明确：该工程是江门市北郊新城开发公司兴建，江门市设计院设计，广东省第七建筑工程公司第四工程处负责施工。1995年11月6日江门市北郊新城开发公司领取由江门市房产住宅局房屋产权监理所发出的《商品房屋产权证明书》，确认迎宾三路X号产权人为江门市北郊新城开发公司，建筑总面积为（略）平方米。
上述楼房施工过程中，金涛公司于1993年11月18日，去函里村分公司选定“广日牌”电梯。1994年8月30日去函里村分公司，对外墙及外墙窗全部采用茶色玻璃，并选定型号。1995年2月13日，金涛公司去函里村分公司，请求将购房协议有关更改问题一事延长至1996年11月，里村分公司同意金涛公司的请求，双方在该函中签章确认。同年6月10日、6月30日，里村分公司分别发函通知金涛公司，金涛公司及江门市德昌投资有限公司(以下简称德昌公司)付款。同年7月10日，里村分公司又发函通知金涛公司称：我公司已于1995年6月5日按合同及有关部门规定提前完成该楼的土建工程交付给贵公司使用。但贵公司所欠我公司(按合同)的各项款项至今尚未付给我公司。特此通知贵公司按合同所欠我司各项款项在15天内分期付清，望贵司速复。附表结算总价款为（略）.44元。金涛公司经办人邝德荣收到该通知后并写下收据。同年7月13日，金涛公司答复里村分公司7月11日函件称：①首层增加面积107.1平方米，单价1万元/平方米不当；②双方应一起到场移交；③计算城市配套费的总面积不能将首层上述增加面积107.1平方米计算在内；④增改工程费用应核对；⑤防雷工程没有说明双方谁负责，应磋商；⑥卫生设施费，每户80元只要交1350元，而不是1600元，且107.1平方米不应计入，而且该项费用是在办理产权证时缴交。同年10月10日金涛公司去函里村分公司要求里村分公司对首层的围结构及内外墙装修按图施工。同月12日，金涛公司派人检查，并出具给里村分公司一份《迎宾三路X号综合楼(金涛商业大厦)私检需返工部分工程》，在这份函件中，金涛公司共列出17项其检查时，里村分公司需返工的工程，其中大部分为幕墙烂玻璃，有的铝窗被角码固死，有的不锈钢破烂。尔后，里村分公司进行了返工。
1995年6月1日，德昌公司与中农信江门公司签订《购买“德昌商业大厦”写字楼合同书》，约定中农信江门公司购买德昌公司位于江门市X路X号“德昌商业大厦”1-X楼，1-X楼单价5000元/平方米，4-X楼X元/平方米，共价款（略）元等条款。合同签订后，中农信江门公司已分期付款给德昌公司。1996年6月28日，江门市北郊新城开发公司将上述楼房1-X层移交给中农信江门公司，并开出商品房销售发票给中农信江门公司。2000年2月28日，原审法院在处理中国银行江门分行诉中农信江门公司借款合同纠纷一案的执行中，将上述1-X楼拍卖抵债给了中国银行江门分行(江门市北郊新城开发公司将1-X层楼房移交给中农信江门公司的书证是由金融大厦提供的)。原审法院就1-X层房屋买卖一事于2001年4月23日调查德昌公司原经理吴伟祥，吴伟祥陈某：金涛公司当时在德昌公司有投资，故由金涛公司将购进的迎宾三路的金涛商厦过数给德昌公司，且在购房的过程中，德昌公司也支付了很多款项给里村分公司。
1996年7月9日，里村分公司草拟一份《还款协议书》。明确：迎宾三路X号楼款及其他费用约3500万元(具体数字待双方财务对清后确认)，现尚欠约900万元；金涛公司在一年内即1997年6月30日前分期支付，第一期6个月内结清，到期未支付的款项按月息23％计息，该协议书里村分公司签字，德昌公司代金涛公司签字。并且注明：待金涛公司与里村分公司签订还款协议书后，本暂签协议书无效。1998年1月8日，金涛公司去函里村分公司，请里村分公司确认其已付款（略）.8元，其中金涛公司分14次付款1450万元，德昌公司分18次付款（略）.8元。1998年1月21日，金涛公司又付30万元给里村分公司。
另查明：里村分公司于1992年9月已取得江门市郊区有关规划、环保、消防、建委等部门同意的建筑施工审批，及《城市建设建筑许可证》，1993年4月10日领取江门市建委验发的《建设用地规划许可证》。1993年8月23日，江门市北郊新城开发公司领取《预售商品房许可证》。2001年3月28日，江门市蓬江区建设局以蓬江建局(2002)X号文件函复江门市中级人民法院：座落于迎宾三路X号X层商住大厦是里村分公司于1992年前经批准立项开发建设的项目，同时立项的还有9、10、X号商住大楼。由于当时开展全国性的房地产开发市场整顿，该公司因尚没取得正式的开发资质而被列入整顿对象。该公司向当时的郊区建委(现为蓬江区建设局)报告，请允许其完成该大厦的建设和销售。经研究，考虑到该公司虽为取得房地产开发资质，但在当时房地产方面的法律法规尚不完善，该公司一直从事房地产开发和销售多年，而且当时的郊区政府(现为蓬江区政府)有文件指定该公司与有开发资质的江门市北郊新城开发公司以合资形式联营开发，而且上述项目确实属该公司所有，土地使用、规划报建、施工许可证等手续亦已经有关部门批准。因此，同意该公司的申请，允许其继续完成开发建设及直接销售，及解决整顿当中的遗留问题。江门市蓬江区人民政府办公室在该函件上盖章并注明：情况属实，请上级部门复核。
金涛公司于1992年12月成立，上级主管部门为现在的金融大厦，该司于2000年11月经金融大厦同意向江门市工商行政管理局申请注销，债权债务由金融大厦承担。江门市工商行政管理局同月25日批复同意金涛公司注销，并于同年12月26日向有关单位发出《企业法人注销登记核准通知书》。德昌公司是由吴伟祥与潘田夫注资成立的有限责任公司，法定代表人为吴伟祥，德昌公司已于1999年9月2日被江门市工商行政管理局吊销营业执照。
又查明：里村分公司在1985年成立，里村分公司原名称某江门市蓬江区城市建设综合开发总公司里村分公司，具有法人资格，其经营范围为：主营总公司的商品房业务，兼营土石方工程。于1998年10月29日变更为现名称。1990年9月18日，江门市郊区城市建设综合开发总公司出具给里村分公司一份《委托书》，在这份《委托书》中，写明：江门市郊区城市建设综合开发总公司决定委托里村分公司代理承担本地区的房地产综合开发业务。1991年8月23日，江门市郊区政府以江郊府(1991)X号文作出《关于整顿房地产开发公司有关问题的通知》，决定撤销没有取得开发资质的里村公司，但为了妥善处理被撤销的开发公司的遗留问题，被撤销的单位实行与本区有开发资质的公司以股份合资，利润分成的形式联营。确定北郊开发公司与里村公司以股份合资形式联营。1991年9月21日，里村分公司与江门市北郊新城开发公司签订《联营协议书》，约定：里村分公司从1991年10月1日起正式挂靠江门市北郊新城开发公司进行房地产开发经营，在此前的有关业务由里村分公司与江门市郊区城市建设综合开发总公司理清，与里村分公司无关。里村分公司挂靠江门市北郊新城开发公司后，双方的所有制性质不变，江门市北郊新城开发公司仍属区属企业，里村分公司仍属里村管理区的集体企业，仍然是独立法人，独立核算，自主经营，自负盈亏。自10月1日起，凡需要江门市北郊新城开发公司协助办理的各种项目报批手续，由江门市北郊新城开发公司予以协助。里村分公司自行完成的开发项目，由里村分公司自行销售，自负盈亏。由江门市北郊新城开发公司代开销售发票的，所产生的全部税费和应上缴政府的各项费用，则全部由里村分公司负责，并且要由里村分公司预缴给予江门市北郊新城开发公司财务部。
1987年12月21日，江门市工贸发展总公司与江门市X乡X村签订《国家建设征用土地协议书》，约定由江门市工贸发展总公司对里村进行有关征地补偿。同年12月31日，江门市国土局以江地政(1987)X号文件答复郊区国土局，同意江门市工贸发展总公司征用江门市X乡X村上五福围水田九亩九分一厘七(附图红线范围内，本案讼争房屋土地)作为兴建门市部、宿舍用地。1991年12月23日，江门市工贸发展总公司致函江门市房屋产权监理所：江门市工贸发展总公司曾于1987年12月31日，协助江门市郊区城市建设综合开发总公司、里村分公司征用土地，请给予办理有关手续。随后，里村分公司取得了征地红线图和规划红线图，在规划红线图上土地用途变更为由里村分公司兴建商住综合楼四栋。
经计算，双方当事人买卖的江门市X路X号综合楼的楼价款：①合同价（略）平方米×1700元/平方米=（略）元；②补差价（略）平方米×360元/平方米=（略）元；③增补工程费300万元。合共（略）元。其他实际发生费用：①关于城市公共设施配套费，在1995年7月8日，江门市蓬江区建筑工程质量安全监督站所出具的文件中，迎宾路X、9、10、X栋商住楼一共应交公共设施配套费（略）元，其中第X栋应交城市公共设施配套费120万元。里村分公司已交了部分公共设施配套费，尚欠（略）元，7月21日，里村分公司将（略）元补齐；②防雷设备费（略）.15元；③卫生设施费（略）平方米÷80平方米/户×1350元/户=（略）元；④增值税（略）.4元。合共（略）.55元。按购房协议书计算，金涛公司至今尚欠购房款（略）.2元。里村分公司于2000年12月18日，向原审法院提起诉讼，请求：判令金涛公司支付购房款（略）元；按合同规定支付违约金976.29万元；支付逾期付款利息1098.88万元；金涛公司承担全部诉讼费用。
原审认为：里村分公司系一家于1988年1月19日成立的，主营商品房业务的具有法人资格的企业。对于江门市X路X号商住综合楼的开发，里村分公司于1992年9月前被批准立项，且已委托江门市建筑设计院设计，并与广东省第七建筑工程公司签订施工合同，同年9月进行报建，蓬江区建设局(即江门市郊区建设委员会)于同年9月25日同意里村分公司按规划审批方案及设计图兴建；同时，里村分公司就该幢综合楼办理了工程施工审批，建筑许可证；1993年4月10日里村分公司领取由江门市X乡建设委员会签发的《建设用地规划许可证》。里村分公司虽未取得房地产开发资质，但经里村分公司申请，蓬江区建设局及蓬江区人民政府同意里村分公司对上述迎宾三路X号综合楼完成开发建设及直接销售，并以江门市北郊新域开发公司名义于1993年8月23日取得《预售商品房许可证》。综合上述，本着在《中华人民共和国城市房地产管理法》及《广东省房地产经营条例》施行前的行为实行适度从宽原则，里村分公司对迎宾三路X号综合楼的开发，应确认具有主体资格，其行为是合法的。
里村分公司与金涛公司经过充分协商，签订《购买楼房协议书》，里村分公司委托第三施工队与金涛公司签订的材料补差协议及增补工程合同，均是双方当事人的真实意思表示。《购买楼房协议书》除双方约定价格1700元/平方米外，还约定费用按实际发生数由购房方负担，此税费负担的约定并无违反有关房地产增值税、公用设施配套费等税费征收管理的规定，因为税费的征收是由受益者或经营者缴纳，但缴纳后，有关的行政法规并没有规范不准就已缴纳的税费在买卖楼房的当事人之间约定分担，这一约定体现双方当事人的意思自治，故里村分公司与金涛公司约定税费负担应予确认。里村分公司委托第三施工队与金涛公司签订360元/平方米材料补差协议，增补工程300万的合同，反映材料补差是由于材料价格上升而引起的补差款；增补工程合同中约定由施工单位负责的项目在原《购买房屋协议书》中没有规定的，新增加的工程项目理应由购方金涛公司负担此费用，不构成欺诈、显失公平。故上述协议，合同内容明确，表达亦清晰，内容无违法。
综上所述，里村分公司在与金涛公司签订《购买房屋协议书》之前，对买卖的江门市X路X号综合楼，已办理立项审批，进行征地、三通一平，图纸设计，用地许可(土地使用证)，报建施工审批等一系列施工前的准备工作，也就是说，已投入一定的开发建设资金；在签订协议书后，里村分公司因未取得房地产开发资质，经江门市蓬江区建设局、江门市蓬江区政府许可，由里村分公司继续完成开发及直销，故里村分公司于1993年8月(即在一审诉讼前)补办预售商品房许可证。依照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第25条规定，应确认里村分公司及里村分公司所委托的第三施工队分别与全涛公司签订的协议、合同有效。
里村分公司与金涛公司签订售房协议后，即投入资金按金涛公司要求施工，于1995年5月28日(合同约定交楼日期1995年10月底)通过工程验收。里村分公司在验收合格后，不断去函催促金涛公司付款及收楼，并完成收尾工作，时至协议约定交楼日止，金涛公司仍欠里村分公司房款（略）.2元及实际发生费用（略）.55元。显然，金涛公司的行为显属违约，理应承担违约责任。金涛公司在交楼期过后仍继续付款，付最后一笔款为1998年1月21日，金涛公司现仍欠购房款本金（略）.2元及其他税费（略）.55尼，金涛公司应予给付里村分公司。金涛公司应按协议约定在交房日因违约按总金额的30％计付违约金为（略）元，应予确认。依上述最高人民法院的解答第39条“合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定违约金数额一般以不超过合同未履行部分价金总额为限”的规定，在交房日止，金涛公司尚欠里村分公司购房款及实际发生费用共计（略）.75元，故金涛公司应计付违约金（略）元给付里村分公司。现金涛公司被注销，其债权债务由金融大厦享有和承担，故金融大厦应承担金涛公司上述余下购房款及承担违约责任。
与本案有关的其他问题。①里村分公司、金融大厦买卖迎宾三路X号综合楼面积，里村分公司虽然在报建、竣工验收申报等填写为（略）平方米，但因在建，均不能反映已建好楼房的真实面积，故该综合楼的面积应以江门市房产住宅局房屋产权监理所核发的《商品房屋产权权属证明书》登记的（略）平方米为准。②时效问题，双方当事人签订《购买房屋协议书》约定交付楼房为1995年10月底，支付款项为交付楼房前一个月，但金涛公司在超过上述付款期间仍继续付款，里村分公司也催促金涛公司付款，金涛公司最后一次付款为1998年1月21日，里村分公司最后一次催款为2000年11月2日，里村分公司向本院提起诉讼时间为2000年12月26日，且因里村分公司与金涛公司就房款、费用等尚未结数，故诉讼时效未过，金融大厦认为里村分公司起诉已逾二年，丧失胜诉权，理据不充分。③关于迎宾三路X号综合楼X-X层转让问题。里村分公司与金涛公司签订购房协议后，因德昌公司代金涛公司支付购房款，金涛公司将迎宾三路X号综合楼X-X层“过数”给德昌公司，德昌公司于1995年6月1日与中农信江门公司签订卖房协议，将上述X号综合楼X-X层以（略）元卖给中农信江门公司，在楼房交付时受金涛公司委托，里村分公司直接交付和开出发票给中农信江门公司，后因中农信江门公司欠中国银行江门分行贷款，经本院另案处理抵债给中国银行江门分行。金融大厦辩称里村分公司擅自低价转卖给第三人，属一房二卖损害金融大厦利益，金融大厦辩称理由不充分，本院不予采纳。
里村分公司在诉状中多计购房款，将未发生的实际费用及没有证据的费用均计人购房款中，均不应支持，若以后有实际发生的费用，里村分公司应另行协商或通过诉讼解决。同时，里村分公司在诉状请求中计算逾期利息按利率23厘计算，因金融大厦没有追认德昌公司与里村分公司签定《还款协议书》，故里村分公司此项请求没有依据。原审依照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第25条第26条、第39条规定，于2001年9月21日作出如下判决：一、金融大厦应于本判决发生法律效力十天内支付尚欠购房款及实际发生的费用共（略）.75元，及支付交楼日止的违约金（略）元给里村分公司。二、驳回里村分公司其他诉讼请求。
宣判后，金融大厦不服，向本院提起上诉称：1．里村分公司所交付房屋的行为存有瑕疵，至今为止，里村分公司所交付的房屋水电仍然不通，合同标的物的首层部分商铺及部分楼宇并未实际交付，现里村分公司仍将商铺租赁他人使用，导致金融大厦无法进行楼房确权，金融大厦未付余款完全是正当的抗辩行为。2．里村分公司请求保护债权的权利已过诉讼时效。二审庭审中，金融大厦又增加诉讼请求：1．原审认定本案中的三份合同为有效合同，属适用法律错误；2．如果合同有效，应是里村分公司违约。(1)在没有经过金融大厦的任何书面同意下，里村分公司将涉案楼房1-X层卖给中农信江门分公司。(2)合同约定的交楼时间是1995年10月，但到1996年10月双方还因工程返工问题进行交涉，由此证明里村分公司并没有按约定履行交付房屋义务。3．第三份工程合同中的增加工程款不应由金融大厦承担。4．合同约定房屋面积是1200平方米，而里村分公司计算房款却按（略）平方米面积来计算不当。5．在原审法院所涉及的4项杂费中，公共配套费里村分公司总共才交了（略）多元，一审法院却要金融大厦承担120万元。防雷工程款及增值税不应由金融大厦负担。综上，请求二审法院依法改判，驳回里村分公司的诉讼请求。本案诉讼费用由金融大厦负担。
里村分公司答辩同意原审判决。
本院认为：里村分公司及受里村分公司的委托，第三施工队在与金涛公司所签订的三份房屋买卖协议时，里村分公司虽然不具有房地产开发资质，无权出卖本案讼争房屋。但江门市政府在1991年整顿江门房地产开发公司时，同意里村分公司与江门市北郊新城开发公司以股份合资形式联营开发房地产，随后，里村分公司与江门市北郊新城开发公司签订《联营协议书》，里村分公司挂靠江门市北郊新城开发公司进行房地产开发经营。里村分公司在签订房屋买卖协议书前，已办理有关的建筑审批手续，并领取了《建设用地规划许可证》。而作为被挂靠者的江门市北郊新城开发公司在里村分公司签订房屋买卖协议书之后，房屋建成之前，也领取了由江门市X乡建设委员会核发的《预售商品房许可证》及《商品房屋产权证明书》，说明本案讼争房屋江门市政府已允许进入市场进行销售。一审诉讼期间，江门市蓬江区建设局在给原审法院的复函中证实了上述情况，允许里村分公司继续完成开发建设及直接销售，以解决整顿当中的遗留问题。考虑到本案从征地到房屋建成一系列民事行为均发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前，本案的售房主体资格及土地在法律上虽然存在一定瑕疵，但本案讼争的房屋已于1995年建成，金涛公司也已履行大部分房款，里村分公司及江门市北郊新城开发公司一系列的开发、经营、销售房屋的行为，江门市政府是许可并同意的，里村分公司的预售房屋行为也并违反国家强制性法律、法规规定。因此，里村分公司及受里村分公司的委托第三施工队与金涛公司所签订的三份房屋买卖协议可作有效处理。金融大厦上诉认为合同无效缺乏事实依据，本院不予支持。合同作有效处理，双方的权利、义务均应受到合同的约束。因金涛公司已申请江门市工商行政管理局注销，其债权债务由其上级单位金融大厦承受，故金融大厦依法成为本案买卖协议中的另一权利义务主体。
关于金融大厦上诉认为里村分公司将讼争房屋1-X层转让给中农信江门公司的行为违反合同约定的问题。经查讼争房屋1-X层是由德昌公司先行转让给中农信江门公司，并收受款项，随后里村分公司才与中农信江门公司签订交接房屋协议书。而德昌公司在里村分公司与金涛公司的房屋买卖关系中，德昌公司及金涛公司在无任何书面通知给里村分公司的情况下，共为金涛公司付购房款（略）.8元。在金涛公司未支付款项的情况下，里村分公司同时向金涛公司、德昌公司发函追款，德昌公司后又同里村分公司签订一份《还款协议书》。从以上事实可以证实德昌公司与金涛公司虽然是两个不同的独立法人，但德昌公司所实施的上述行为，使里村分公司有理由相信德昌公司在讼争房产中也享有权益。且里村分公司转让给中农信江门公司1-X层房屋的证据是由金融大厦提供，证实从1995年开始金涛公司就知道1-X层房屋被转让的事实，但金涛公司却至里村分公司起诉前都没有提出异议，应视为金涛公司已对德昌公司的转卖行为予以认可。而原审法院调查德昌公司原经理吴伟祥的笔录中也映证了上述事实。故里村分公司转让1-X层的行为金涛公司是知道并认可的，里村分公司不存在违约。金融大厦的此点上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。
关于金涛公司上诉认为里村分公司未按约定交付房屋，不应计算其违约金的问题。讼争房屋已于1995年6月5日经有关部门验收合格，而双方约定1995年10月底房屋交付使用。在房屋建好后，里村分公司多次去函催收房款，金涛公司就房屋所存在的一些问题也向里村分公司回复函件。但里村分公司没有书面证据证明金涛公司收到里村分公司的书面接收房屋通知书，也无双方移交房屋的证据，且交楼期过后，里村分公司还在就房屋的有关问题进行修缮，故原审认定里村分公司已按约定交付房屋缺乏事实依据，由此计算金涛公司的违约责任不当，应予纠正。金融大厦的此点上诉有理，本院应予支持。
关于金融大厦上诉认为不应按（略）平方米计算房款，应按（略）平方米计算的问题。双方在买卖合同中约定里村分公司出卖给金涛公司的房屋建筑面积是约（略）平方米，但房屋建成后，根据江门市北郊新城开发公司所领取的《商品房屋产权证明书》记载，房屋的建筑面积是（略）平方米。多出的888平方米面积，在楼房交付给金涛后，使用、受益人是金涛公司，金涛公司应将这部分房款计算给里村分公司。金融大厦的此点上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于金融大厦上诉认为第三份合同所涉及的增加工程款不应由其负担的问题。金涛公司与受里村分公司委托第三施工队所签订的《增补工程合同》，是双方在合法自愿的情况下所签订的，在无相反证据证明金涛公司不应承担该笔增加工程款的情况下，金涛公司应受该份合同的约束，向里村分公司支付增加工程款。金融大厦的此点上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。
关于金融大厦上诉认为四项实际发生费用的承担问题。按照合同约定“①……水、电安装费、防盗门、入户手续费、城市卫生设施费、城市建设配套费等按实际发生结算，均由金涛公司负担；⑧凡该楼的电器设备、水电安装、环卫、消防、领取产权证书一切费用(包括房产交易所收取的手续费、增值费)由金涛公司负责。”。原审法院所列出的四项实际发生费用中的城市公共设施配套费，根据江门市蓬江区建筑工程质量安全监督站所出具的书面函件，本案房屋的城市公共设施配套费为120万元，而里村分公司已按规定缴齐公共设施配套费，则金涛公司应按合同约定将该笔款支付给里村分公司。里村分公司所交纳的（略）元城市公共设施配套费，是其所开发的四栋楼房的总欠缴款，并非仅是本案房屋的全部城市公共设施配套费。至于防雷工程款及增值税的负担，双方的合同中已约定应由金涛公司负担，这种费用分担的约定并未违反法律规定，且里村分公司已付清上述款项。故金涛公司上诉认为不应由其负担的理由缺乏事实和法律依据。
关于里村分公司请求债权保护的时间是否已过诉讼时效的问题。因房屋建好后，里村分公司向金涛公司发出催款函件，金涛公司也就房屋有关问题回函给里村分公司，双方没有正式移交房屋，双方的权利都处于未确定状态，无法起算权利侵害时间的起算点，故不存在超过诉讼时效的问题。金融大厦的此点上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(一)款第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持广东省江门市中级人民法院(2001)江中法房初字第X号民事判决第二项；
二、变更广东省江门市中级人民法院(2001)江中法房初字第X号民事判决第一项为：金融大厦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠购房款及实际发生的费用共（略）.75元给里村分公司；
三、里村分公司及受里村分公司的委托第三施工队与金涛公司所签订的三份房屋买卖协议应作有效处理；
四、里村分公司应自金融大厦付款后一个月内将位于江门市北郊新城西四区(即迎宾三路)X号综合楼X-X层(按照合同约定标准)房屋交付给金融大厦；
五、驳回金融大厦其他上诉请求。
以上款项逾期履行，则加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共人民币（略）.14元，由里村分公司负担（略）.07元，金融大厦负担（略）.07元。其中一审案件受理费不变，二审案件受理费（略）.07元已由金融大厦预交，里村分公司尚欠本院诉讼费（略）.5元，由金融大厦在应付给里村分公司的款项中进行抵扣，本院不另行清退。
本判决为终审判决。
审判长刘思彬
审判员万季明
代理审判员王芳
二○○二年五月三十日
书记员陈某虎
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