广东省深圳市中级人民法院
行政判决书
(1998)深中法行初字第X号
原告深圳市有色金属财务有限公司。地址深圳市X路国贸商住大厦X楼。
法定代表人郑某某，董事长。
委托代理人肖某某，副总经理。
委托代理人石绍纯，深圳市国兴律师事务所律师。
被告深圳市规划国土局。地址：深圳市X路X号。
法定代表人刘某某，局长。
委托代理人张某某，该局干部。
委托代理人许某某，该局福田分局干部。
原告深圳市有色金属财务有限公司不服被告深圳市规划国土局核发的深房地字第（略）号《房地产证》及办理深(95)房地押字第X号抵押登记手续，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托代理人肖某某、石绍纯律师，被告的委托代理人张某某、许某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
因百胜珠宝(深圳)有限公司(以下简称“百胜公司”)破产清偿债务一案，原告深圳市有色金属财务有限公司(以下简称“财务公司”)向本院申报了抵押优先受偿债权，本院于1998年4月16日作出(1996)深中法经三字第014—X号民事裁定书，裁定原告“所主张的有关上梅林工业大厦一、二层及相应土地的抵押无效，所申报的870万元人民币为无抵押债权”，同时，因百胜公司的破产财产不足以支付破产费用，本院于1998年5月25日以(1996)深中法经三字第X号民事裁定书裁定终结百胜公司破产程序，原告遂向本院提起行政诉讼。
原告财务公司起诉称：1995年5月百胜公司以其上梅林工业大厦一、二层及使用范围内的土地作为抵押物，向原告财务公司抵押贷款人民币870万元，并于1995年5月30日在深圳市规划国土局办理了抵押登记手续。在此之前，被告深圳市规划国土局已向百胜公司就其位于上梅林物业办理并核发了深房地字第（略）号产权证书，且该产权证书所记载的产权抵押依法给了深圳农业银行嘉宾路支行。但被告在抵押登记未注销且深房地字第（略）号产权证书未予收回的情况下，又就同一物业向百胜公司核发了新的产权证书——深房地字第（略）号《房地产证》，百胜公司又据此抵押给了原告。于是，便出现了同一物业产权证书重叠、抵押登记重复的异常情况。正是由于被告违法发证、违法抵押登记行为导致百胜公司拥有重复申报的深房地字第（略）号《房地产证》，致使原告在不知事实真相的情况下善意与百胜公司签订了870万元人民币的抵押贷款合同，蒙受了人民币870万元本金及（略）.47元利息的巨大经济损失。为维护我司的合法权益，请求法院依法判令被告深圳市规划国土局所颁发的深房地字第（略）号《房地产证》违反法定程序，请求依法撤销深房地字第（略）号《房地产证》；依法撤销深圳市规划国土局(95)房地押字第X号抵押登记的具体行政行为，并判令被告赔偿原告经济损失共计人民币11，628，118.47元。
被告深圳市规划国土局辩称：一、被告1995年5月5日颁发深房地字第（略）号《房地产证》给百胜公司的行为并不违反法律规定，该行为符合《中华人民共和国城市房地产管理法》关于“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”以及第六十条关于“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房地产管理部门核实，并颁发房屋使用权证书”的规定。被告1992年7月23日第一次发证(深房地字第（略）号《房地产证》)是对土地使用权进行的登记发证；1995年5月5日的第二次发证是对地上建筑物的一、二层进行登记发证。两次登记的内容不同，不属于重复发证。且被告第二次颁发的是房地产代用证，该证的附记栏上注有“本证在1995年11月6日前可用于转让和抵押，逾期无效”可以说明。实行房地产代用制度是应众多房地产企业以及金融机构的要求而实施的，它解决了在建建筑物的抵押问题，这方面我国还没有法律规定，因此，颁发房地产代用证没有违反法律规定。二、被告作出的两次抵押登记行为是针对不同标的物进行的，或者说是对同一标的物的不同价值部分进行的抵押登记行为，是依据有关法律作出的。被告作出的第一次抵押登记时间是1992年8月18日，抵押登记的对象是上梅林B405—14宗地土地使用权，地上没有任何建筑物。被告作出的第二次抵押登记的时间是1995年5月30日，抵押登记的对象是上述土地上的建筑物一、二层，这次登记的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条关于“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产”的规定，以及《中华人民共和国担保法》第三十五条第二款关于“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押”的规定，因为前后两次抵押登记的价值完全不同，前者仅为土地使用权的抵押登记，其抵押登记价值为450万港币，而后者抵押登记的评估价值为人民币16，166，666元，扣除前一次的登记价值，还有约人民币11，666，666元，再扣除第二次抵押贷款的870万元人民币，还余290多万元。即使后一次抵押登记包含了前一次抵押登记的土地使用权部分，也不属于重复抵押登记。三、原告的行政赔偿请求不能成立。被告的抵押登记行为与原告的损失之间没有直接因果关系，原告的损失是由百胜公司及原告自己的行为造成的。根据《广东省抵押贷款管理条例》第15条、32条的规定，抵押人百胜公司没有将第一次抵押情况即土地使用权的抵押登记事实告知抵押权人即原告，所造成的损失应由抵押人百胜公司承担。原告与百胜公司签订的贷款合同是无效合同，根据《企业集团财务公司管理暂行办法》第23条第三项“对成员单位发放本外币贷款”的规定，原告作为财务公司不能将款项贷给成员外的单位百胜公司。且原告承认曾两次向百胜公司贷款，第一次贷款到期没有还款才转为抵押贷款，在明知有很大风险的情况下，仍贷款给百胜公司，其后果应由原告承担。四、原告以(1996)深中法经三字第014—X号裁决书认定“深房地字第（略）号房地产证的申办系重复申办，不符合法定条件，从而导致该证所登记抵押事项无法律依据”为由，提出行政赔偿请求，该裁定不能成为其请求行政赔偿的依据。因为法院在破产程序中认为行政行为无效，其本身就违反了行政诉讼法的有关规定，是没有法律依据的，应当予以更正。综上所述，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告深圳市规划国土局向法庭提供的证据材料及法律依据有：1．深房地字第（略）号《房地产证》；2．《深圳市房地产初始登记申请书》；3．深房地字第（略）号《房地产证》；4．深圳市房屋交易所《房地产价格评估报告书》；5．《深圳市房地产抵押登记申请书》；6.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转移暂行条例》第十六条；7.《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条、第五十九条、第六十条；8．《中华人民共和国担保法》第三十五条；9．《广东省抵押贷款管理条例》第二十九条第三项、第三十二条；10．《企业集团财务公司管理暂行办法》第二十三条第三项。
原告财务公司提交的证据材料有：1.经(1995)深罗证经字第X号公证书公证的抵押贷款合同(编号（略）)；2．(1996)深中法经三字第X号“民事裁定书”；3．(1996)深中法经三字第014—X号“民事裁定书”；4．百胜公司与深圳农业银行嘉宾支行“抵押贷款合同”。
经法庭审查确认如下事实：1．被告深圳市规划国土局于1992年7月23日就上梅林B405—X号地块的土地使用权向百胜公司核发了深房地字第（略）号《房地产证》，并于1992年8月“日为农行嘉宾路支行(现更名为农业银行国贸支行)和百胜公司办理了(95)深房押字第F—（略）号抵押登记手续。在该房地产证他项权利摘要栏中注明“本房地产于1992年8月18日向农行嘉宾路支行抵押借款，在借款本息未偿还前该房地产权益属银行所有”。2．1995年5月4日被告接受百胜公司办理建于B405—X号地块上的上梅林工业大厦工业厂房房地产初始登记的申请。在百胜公司仅提交“深圳市规划国土局建筑许某证”及“建设工程开工许某证”，但未提交该土地权属证明等材料的情况下，被告批准了百胜公司的申请，就该大厦的一、二层厂房于同年5月5日颁发了深房地字第（略）号《房地产证》。该证未见注明为房地产代用证的字样。该证载明的内容用地面积为1390平方米，共有使用权面积为4170平方米，房屋名称“上梅林工业大厦1、X层”，结构为框架，建筑面积为2982平方米，建购价款人民币200万元，附记栏注有“本证在1995年11月6日前用于转让或抵押，逾期无效”字样。其余固定格式及内容与深房地字第（略）号《房地产证》相同。3．1995年5月30日被告在百胜公司和原告财务公司就上梅林工业大厦一、二层厂房申请抵押登记的《抵押登记书申请》上，写明了审核意见“该房地产原值￥200万元，评估值￥16，166，666元，抵押贷款￥870万元，拟同意办理抵押登记”，核准意见为“同意办理抵押登记”，并于同日办理了(95)房地押字第X号抵押登记手续，在深房地字第（略）号《房地产证》的他项权利摘要栏注明“该房地产(楼花)于1995年5月30日办理抵押登记，抵押权人为深圳有色金属财务公司”(即原告)，同时在合同编号为（略）《抵押贷款合同》上加盖了“已办理房地产(楼花)抵押登记”字样印章。4．1995年3月23日，百胜公司曾委托深圳市房屋交易所对地号为B405—14的地块及地上建筑面积共9260平方米的上梅林工业大厦(六层楼框架)进行评估，以成本加成定价法即由地价、建筑成本、税费、利润相加，从而得到该房地产现时的市场价格，其评估值为人民币（略）元，每两层楼为人民币161，666，666元。5．百胜公司现已被清产，因其财产不足以支付破产费用，本院于1998年5月25日以(1996)深中法经三字第X号民事裁定书裁定终结其破产程序。
本院认为，1.根据《深圳经济特区房地产登记条例》的有关规定，被告深圳市规划国土局作为特区房地产登记机关，有权对申请人申请房地产登记的行为依法进行审查，并核发房地产权利证书。2.《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第(一)项规定，“新建房屋建成后交付使用时，房地产权利人持土地使用证及其他有关文件申请办理确认权属登记，换领房地产权证，并注销土地使用证”。《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条规定：“申请建筑物、附着物所有权初始登记，应提交下列文件：(一)土地使用权属证明；(二)建筑许某证；(三)施工许某证；(四)建筑物竣工验收证；(五)经市政府指定的机构审定的竣工结算书；(六)建筑设计总平面图、建筑竣工图；(七)登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书”。申请人百胜公司在申请办理上梅林工业大厦初始登记时，仅提交了“深圳市规划国土局建筑许某证”及“建设工程开工许某证”两份材料，并未交回1992年7月23日领取的地号为B405—14土地使用权属证明，也未提交建筑物竣工验收证等文件。被告在百胜公司的申请不符合法定条件的情况下，仍接受了申请人百胜公司对地号为（略）—14地块上建筑的上梅林工业大厦初始登记的申请，并于1995年5月5日颁发了深房地字第（略）号《房地产证》。《房地产证》是申请人对土地及其之上的建筑物依法享有民事方面权利的重要的合法证明，主管的行政机关应当严格依照法律、法规规定的要件审查申请人的申请，对符合法定条件的才能核准登记发证。被告作出的登记及发证行为虽然在其法定的职权范围以内，但是，不符合上述法律法规的规定。3．《深圳经济特区房地产登记条例》第三十三条还规定：“初始登记经审查符合规定的，登记机关应在受理登记申请之日起六十日内作出初步审定，并予以公告，公告期为三十日”。而被告于1995年5月4日接受百胜公司房地产初始登记的申请，5月5日即予以发证，并未经公告，因而，其1995年5月5日颁发深房地字第（略）号《房地产证》行为亦不符合法定的程序。4．从被告1995年5月5日核发的深房地字第（略）号《房地产证》登记的内容看，已包括了总面积4170平方米的三分之一即1390平方米的土地，从该证的文本看，并无注明“代用证”的字样，而法律并无规定可以办理房地产“代用证”或“楼花证”。为此，被告以其颁发的深房地字第（略）号《房地产证》仅仅是对地号为B405—14地块上的新增建筑物即上梅林工业大厦第1、X层进行登记，不包括土地使用权，并且深房地字第（略）号《房地产证》仅仅是房地产代用证为由进行的辩解不能成立。被告的答辩理由本院不予采纳。综上所述，被告1995年5月5日颁发的深房地字第（略）《房地产证》不符合法律、法规的规定，违反法定程序，依法应予撤销。
百胜公司向被告申请办理的(95)深房押字第X号抵押登记是以已取得深房地字第（略）号《房地产证》为前提的，由于被告颁发该证的行为不合法，依法应予撤销，因此，建立在不合法的具体行政行为基础上的其他行政行为亦不合法，依法亦应予撤销。被告提出第一次为土地使用权的抵押登记，抵押登记的价值为450万港币，而后一次抵押物的评估值为1600万元人民币，即使后一次抵押登记包含了前一次抵押登记的土地使用权部分，也不属于重复抵押登记，从本案的事实证据看被告办理的第二次抵押登记并不符合《中华人民共和国房地产管理法》第五十一条、《中华人民共和国担保法》第三十五条规定的情形，被告也未依照上述法律规定的程序办理。因此，被告认为抵押登记行为合法的答辩理由不能成立。
原告财务公司在本案中一并提出的行政赔偿的请求，本院已依法另行立案，本案不予审理。被告提出本院(1996)深中法经三字第014—X号民事裁定书直接认定行政行为无效不合法，依法应予更正的请求，因不属本案审理范围，被告可以另循法定途径解决。
综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项第1目、第3目之规定，判决如下：
一、撤销被告深圳市规划国土局1995年5月5日颁发的深房地字第（略）号《房地产证》；
二、撤销被告深圳市规划国土局1995年5月30日办理的(95)深房押字第X号抵押登记手续。
本案诉讼费人民币100元由被告承担。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起15日内，向本院提交上诉状一式两份，上诉于广东省高级人民法院。
审判长吴方玲
审判员张小妮
代理审判员马龙
一九九九年五月十日
书记员曹子海
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
