上诉人(原审被告、反诉原告)吴某。
委托代理人施某某。
委托代理人卢小兰，上海邑鼎律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)上海普陀悦达置业有限公司。
法定代表人刘某某，经理。
委托代理人胡某某，公司员工。
上诉人吴某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2009)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，双方当事人于2008年10月31日签订了《房屋租赁合同》及《补充条款》，约定吴某向上海普陀悦达置业有限公司(以下简称悦达公司)租赁上海市X路某号芳汇广场X层X室系争商铺，建筑面积为134.34平方米，租赁期限为2008年11月17日起至2010年11月16日止。租金为第一年每月人民币(以下币种均为人民币)15,476元，第二年起每月16,237.1元；商铺营业额连续3个月每月低于5万元的，则悦达公司有权视实际情况将吴某调整到商场其他位置的商铺，或者有权书面通知吴某提前终止合同，双方按实际租赁期限结算租金及其他款项；无论何种原因导致合同提前终止或合同自然终止，凡涉及吴某对该商铺进行了装修、增建或改建的，其必须在返还时恢复原状，并不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向悦达公司要求任何补偿，如该公司同意无需恢复原状的，吴某不能就该商铺进行的装修、增建或改建向悦达公司提出任何补偿或赔偿的要求。
合同签订后，悦达公司交付了商铺，并根据吴某自报数据统计，吴某自2009年1月至2009年6月的营业额分别为32,622元、21,244元、20,179元、16,561元、45,183元、41,817元，未达到补充条款约定的每月营业额为5万元的条件。悦达公司于同年6月17日发出《律师函》，通知吴某自收到该《律师函》之日起，双方解除《房屋租赁合同》及《补充条款》。吴某于2009年8月5日委托律师向悦达公司发出《律师函》，认为因该公司对商场部分商铺进行装修致商场人气下降，不同意解除合同。当月16日，吴某向发出第二份《律师函》，同意解除《房屋租赁合同》，但认为合同的解除是基于对方违约，要求悦达公司赔偿吴某所有的损失。第二天，吴某再次发出《律师函》，告知悦达公司，将系争商铺返还该公司，但在装修评估之前不能损坏店内装修。
吴某向悦达公司支付了押金(即保证金)57,469.50元，系争商铺使用费、物业管理费、水电等费用均支付至2009年8月16日。同年6月起，悦达公司对五楼部分商铺进行围护、装修。吴某认为，悦达公司的上述行为使商场人气下降，并且系争商铺门前的照明灯、空调被关闭的事实时有发生，影响经营，该公司应当赔偿损失。
因双方不能达成一致意见，悦达公司涉讼，要求判令解除上述《房屋租赁合同》及《补充协议》，吴某按房屋交付时的状态返还系争商铺，同时支付至实际离场时的租金、物业管理费。吴某提起反诉，请求判决悦达公司赔偿损失。
原审法院审理中，根据吴某的申请，法院委托了上海众华资产评估有限公司对系争商铺内的装修进行价值评估，结论为：“评估对象在基准日2009年9月23日的评估价值为151,847元；有效期至2010年9月22日”。因评估时未考虑合同期限，2010年1月27日，该评估公司作出补充说明，评估价值由151,847元调整为102,920元。悦达公司对评估报告中的价值类型采用成本法、折旧年限按8年计算、评估范围包括可移动设备的评估方法提出异议，认为应当采用收益限制法的价值类型、按合同期限计算折旧年限、剔除可移动设备的评估方法估算其价值。对补充说明中评估价值的调整无异议。吴某对评估中采用的价值类型、折旧年限和评估范围无异议，对补充说明中所作的调整也无异议，但提出评估报告应当包括设计费，同时提出折旧年限应当按8年计算。
上海众华资产评估有限公司对悦达公司的质证意见作出的解释是：价值类型有三种，即市场法、成本法、收益限制法，本案中适用成本法较为合适；评估范围是根据双方在现场确认的范围为准，有些设备虽然可移，但这些设备与固定装修配套专用，移动后失去使用价值，所以计入评估范围。对吴某质证意见的解释是：折旧年限在有合同约定的情况下应当根据合同约定的年限折旧，现已知合同期限为2年，应当按2年期限计算折旧价；关于设计费，设计费已计算在每个项目之中，不再另立设计费项目。
鉴于上述评估结论，具有科学性和合理性，原审予以认定。
原审法院认为，本案的关键是导致合同解除的原因。悦达公司于2009年6月17日以吴某连续6个月未达到约定的营业额为由要求解除租赁合同，其依据是双方补充条款的约定，该公司的行为有合同依据。吴某称营业额已超出合同的约定，但其在收到对方解除合同的通知后，未就合同能否解除向仲裁机构或法院提出过仲裁请求或诉讼。吴某对合同中关于营业额的约定及后果是明知的，悦达公司提供的营业额由吴某自报，可认定该营业额的客观性和真实性。自吴某收到上述解除合同的通知之日起，双方的租赁合同即解除。由于吴某已将系争商铺返还，故悦达公司的返还商铺之诉请，无需再作判断。合同解除后，吴某继续在系争商铺内经营至2009年8月16日，并支付了使用费、水电费，物业管理费等，对此双方均无异议，法院予以认定。悦达公司收取吴某的押金(即保证金)应当予以返还。由于系争商铺已经返还，本案中不再作出处理。因吴某于2009年8月16日之后已不再经营，并将商铺钥匙邮寄至法院。因需要评估而保持现状，不能视为吴某继续租赁系争商铺。悦达公司要求吴某支付2009年8月16日至9月23日评估之日止的租金、物业管理费，无合同依据和法律依据，法院不予支持。对于评估报告，双方所提出的异议，除折旧年限应当按合同的2年期限计算外，其余异议均无相应证据证明该评估报告缺乏科学性，故法院对评估报告予以认定。吴某要求悦达公司返还押金(即保证金)的反诉诉请，因已在本诉中处理，故不再另行处理。至于吴某要求悦达公司返还的推广服务费，因吴某使用系争商铺至2009年8月16日，而支付的推广服务期间与使用该商铺期间一致，在其使用期间的推广服务费，吴某理应支付，故对其要求返还推广服务费的诉讼请求不予支持。吴某要求对方赔偿损失321,128元，其中设计装修费20.7万元、物业消防安装费3,420元、物业装修工人出入证60元、广告费1.4万元、专卖店道具63,648元、2009年8月份营业额损失2.5万元、货品搬运费4,000元、货品存放租金4,000元。关于设计装修费，因双方在合同补充条款中已对此作了明确的约定：无论何种原因导致合同提前终止或合同自然终止，凡涉及吴某对该商铺进行了装修、增建或改建的，吴某必须在返还时恢复原状，不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向对方要求任何补偿，如悦达公司同意吴某无需恢复原状的，吴某则不能就该商铺进行的装修、增建或改建向悦达公司提出任何补偿或赔偿的要求。况且，双方提前解除合同是基于吴某未按约达到营业额，其所称的悦达公司对商场五楼进行部分装修影响经营，根据双方的陈述和证人证词，悦达公司对五楼商场进行部分装修是2009年6月起，而吴某未达到约定营业额的期间是同年1月至6月，两者之间无因果关系。根据上述理由，法院对吴某要求对方赔偿装修费的诉讼请求不予支持。对于物业消防安装费、物业装修工人出入证费、广告费、专卖店道具费、2009年8月分营业额损失、货品搬运费、货品存放租金等损失，因合同的解除是基于吴某的过错，故其要求对方赔偿损失，无合同依据和法律依据，法院同样不予支持。
原审法院审理后，作出判决：一、上海普陀悦达置业有限公司与吴某于2008年10月31日签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》于2009年6月17日起解除；二、上海普陀悦达置业有限公司与吴某就上海市X路某号芳汇广场X层X室商铺的租赁使用关系自2009年8月16日起终止；三、上海普陀悦达置业有限公司应自判决生效之日起十日内向吴某返还押金(保证金)57,469.50元；四、对上海普陀悦达置业有限公司要求吴某支付2009年8月16日至2009年9月23日商铺使用费、物业管理费的诉讼请求不予支持；五、对吴某要求上海普陀悦达置业有限公司赔偿设计装修费20.7万元的诉讼请求不予支持；六、对吴某要求上海普陀悦达置业有限公司赔偿物业消防安装费3,420元、装修工人出入证费60元、广告费1.4万元、专卖店道具费63,648元、2009年8月营业损失费2.5万元、货品搬运费4,000元、货品存放房租4,000元的诉讼请求不予支持；七、对吴某要求上海普陀悦达置业有限公司返还推广服务费5,327.70元的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，吴某不服提出上诉称，其在原审法院审理中提供的相关合同、银行对账单等证据足以证明上诉人的营业额并非连续数月未达到5万元，而且双方约定上诉人采取月固定租金方式履行租赁义务，被上诉人依据连续3月营业额未达标主张解除合同的格式条款，系霸王条款，排除了上诉人的权利，不适用于上诉人，应属无效。收到解除合同函后，上诉人即提出异议，而且被上诉人仍接受了上诉人支付的租金，故双方的租赁合同并未解除。由于被上诉人在商场内装修严重影响包括上诉人在内的租赁户正常经营，导致整个商场处于半停业状态，故上诉人不得不于2009年8月16日发函给对方，同意解除双方的租赁合同。而且，经评估尚有价值10万余元的装潢残值，对于被上诉人来说有利用价值，因被上诉人存在过错，其应当赔偿上诉人的装修和其他损失。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销原审判决第一、五、六、七项，改判双方的租赁合同于2009年8月17日解除，被上诉人赔偿上诉人设计装修费102,920元；物业消防安装费3,420元、装修工人出入证费60元、广告费1.4万元、2009年8月份营业额损失2.5万元、货品搬运费4,000元、货品存放租金4,000元；返还推广服务费5,327.7元。
被上诉人悦达公司辩称，双方均签署认可的系争房屋租赁合同是各方真实意思表示，合法有效。该合同约定了上诉人每月营业额应当达到的标准以及相应的违约条件。原审法院审理中，被上诉人提供的关于上诉人的月营业额报表，系上诉人一方自行申报，并签字认可，其在一审法院审理中也从未提出异议。按照合同违约条款的约定，上诉人违约，被上诉人据此书面向其送达了解除合同的函件，符合双方合同的约定。原审法院据此认定的合同解除日期无误，并基于上诉人违约，以及合同关于有关装修等问题的约定，作出的判决正确。根据双方合同的约定以及有关法律、司法解释的规定，上诉人向被上诉人主张的有关损失等，无合同和法律依据，其上诉主张应予以驳回，故请求本院依法维持原审判决。
经本院审理查明，原审判决认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人双方基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，依法有效，且各方当事人均应全面履行。上诉人关于双方签署的合同有关格式条款，系霸王条款，排除了上诉人的权利，不适用于上诉人，应属无效的主张，因缺乏法律依据，本院难以采信。本案系争房屋的租赁合同约定，虽然上诉人采取月固定租金方式支付租金，但是该合同还特别对于有关月营业额指标以及有关装修等问题作出约定，上诉人应当明知，且合同实际履行中，上诉人也按照有关约定申报了自己的营业额。对于被上诉人在原审法院审理中出示的签报的月营业额报表，上诉人未提出异议，其所主张的实际营业额超过约定的5万元标准，又无足够的证据印证，故原审判决据此作出租赁合同解除的责任在于上诉人的认定，并无不当。原审法院已经查明，早于被上诉人实施某部装修时，上诉人的营业额即未达到合同约定的标准，而上诉人支付的推广服务费用的时间与其使用该商铺期间一致，该推广服务费，应由上诉人承担。关于上诉人提出的要求被上诉人赔偿有关设计装修费、物业消防安装费、营业额等损失的主张，因被上诉人行使解除权是基于双方合同的约定，故要求对方赔偿损失，无合同和法律依据，上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,554元，由上诉人吴某负担。
本判决为终审判决。
审判长王珍
审判员郑华
代理审判员吴某
书记员陈洁
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
