中国国际经济贸易仲裁委员某（以下简称仲裁委员某）根据申请人××测量师事务所（上海）有限公司（下称申请人）与被申请人上海××房地产开发有限公司（下称被申请人）于1999年6月18日签署的“物业管某合同”（下称本案合同）中的仲裁条款以及申请人于2000年4月24日提出的书面仲裁申请，于2000年5月30日受理了上述合同项下管某人酬金以及员某某用争议仲裁案。本案仲裁程序适用1998年5月10日起施行的《中国国际经济贸易仲裁委员某仲裁规则》（以下简称仲裁规则）的规定。
鉴于本案申请人的仲裁请求不足50万元人民币，因此，根据仲裁规则的规定，本案适用简易程序。又鉴于被申请人在仲裁规则规定的期限内于2000年6月29日提出反请求，且反请求所涉争议金额超过50万元人民币，因此，根据仲裁规则第72条的规定，本案改为普通程序审理。
申请人指定的仲裁员某被申请人指定的仲裁员某仲裁委员某主任根据仲裁规则的规定指定的首席仲裁员某2000年9月25日组成仲裁庭，审理本案。
2000年11月28日，仲裁庭在北京对本案进行了开庭审理。双方当事人均派代理人参加庭审，对本案进行了陈述、答辩、并回答了仲裁庭的提问。庭后，双方当事人都提交了补充材料。
本案现已审理终结，仲裁庭根据本案当事人提交的书面材料以及庭审情况依法作出本裁决。本案案情、仲裁庭意见以及本案裁决分述如下：
一、案情
申请人诉称：
申请人、被申请人于1999年6月18日签署了浦项集团商务广场（以下称广场）物业管某合同。规定被申请人委任申请人为浦项集团商务广场的物业管某人。合同有关条文如下：
第11条第1款：申请人负责依据广场年度预算及申请人公司批准的人员某制表和薪酬、福利、聘请、解聘等制度，以申请人名义聘用所有的广场管某员某。
第11条第3款：管某中心负责人为港籍兼职经理，每周驻广场工作时间相加不少于两个工作日。管某中心其他所有工作人员某为本地全日制员某。
第11条第7款：上述员某的一切费用及成本（包括培训费用）将直接从管某某基金中支取。
第12条第1款：管某人履行本合同第7、8及9条的工作，从广场管某开始日期起计（具体日期由双方正式书面确认）交付使用起至入住率低于30％（包括30％）每月人民币（略）元整。
合同签署后，申请人开始前期管某顾问工作，被申请人自1999年6月开始支付前期管某人酬金和港籍兼职经理费用。1999年9月初，申请人接收广场，被申请人即拖欠员某某用、港籍经理费用和管某人酬金，1999年9月费用拖至1999年10月8日才付，10月后的管某人酬金、港籍经理费用一直拖欠未付。申请人多次发函要求被申请人支付上述费用，被申请人一直拒绝。2000年2月1日，申请人委托律师致函被申请人，称被申请人如果不在2000年2月20日前付清欠款，该函即作为终止合同的正式通知，终止日期为自被申请人收到函之日起3个月。若被申请人未按上述期限付款导致合同3个月后终止，被申请人也必须在收函后3个月内如期支付该3个月所有应付费用，若未能如期支付，申请人有权依法随时终止合同。
2000年2月28日，双方就提前终止合同召开会议，被申请人提出合同将在2000年4月底提前终止，移交工作平稳过渡，并要求合同解除后，管某中心副主管某下员某能够留下。申请人要求被申请人按合同支付1999年10月至2000年2月的管某人酬金和港籍经理费用，员某去留依员某意愿。被申请人提出，若申请人保证被申请人所需员某留下，管某人酬金支付将得到解决，港籍经理1999年10月以后工资不付。
后申请人致函被申请人，要求2000年3月8日前付2月份员某某用及1999年10月至2000年3月的管某人酬金；港籍经理费用再商洽；申请人在被申请人于3月8日支付上述款项后协助做员某去留工作，随员某自愿。
2000年3月7日，被申请人函致申请人，要求在3月6日至8日签署解除合同协议书，最多支付人民币（略）元管某人酬金，3月15日付（略）元，4月30日付（略）元，要求申请人3月10日前确认员某去留，3月14日被申请人管某人员某入，4月7日前交接完毕。
申请人3月9日致函被申请人不同意其提出的支付方式和日期，重申被申请人必须在2000年3月13日前支付1999年10月至2000年2月的管某人酬金（略）元人民币，港籍经理费用争议通过协商或仲裁解决，到期不付管某人酬金，申请人自2000年3月14日起不再履行管某义务。
被申请人收函后明确表示不在2000年3月13日前支付管某人酬金，约定2000年3月14日起移交，现移交完毕。
申请人认为，本案合同为有效合同，双方应严格履行，申请人自前期管某顾问至开始管某，均依合同承担合同义务，被申请人则自1999年9月始拖欠费用，拒付管某人酬金和港籍经理费用，为违约，应支付所欠费用并承担违约责任。据此，申请人提起仲裁请求如下：
1．被申请人支付管某人酬金（略）．58元人民币。
2．被申请人支付港籍兼职经理费用（略）．26元人民币。
3．被申请人支付其他员某某用（略）．69元人民币。
4．被申请人承担仲裁费。
被申请人的答辩及反请求主要内容是：
1．本案合同履行期间，申请人多次违约，给被申请人造成极大损失，表现在：
（1）管某人员某重超编，开支猛增，大大超过预算。
依本案合同附件一规定，广场全额管某人员75人，根据需要和入住率高低逐步到位。全额编制情况下，每月管某预算（不含港籍经理费）（略）元人民币。但申请人接管某一月入住率远低于30％时，管某人数达到78人。1999年9月17日，申请人提出新预算为（略）元，被申请人考虑长期合作，同意但对其中部分费用提出异议。在入住率未明显增加的情况下，申请人管某人员10月97人，11月91人，被申请人提出警告后，12月仍为88人。自1999年9月至12月，申请人向被申请人要求包括年终奖金、医药费奖励等各项费用每月平均至少（略）元人民币，超过预算（略）元。被申请人为此需多付人民币（略）元。
（2）管某水平低下，人员某质差，在租户中造成恶劣影响，给被申请人造成很大损失。装修过程中，申请人不依《浦项集团商务广场之装修指南》规定收费；向租户提供不合规定电源；不按规定收取停车费，设备管某不力，被申请人只能另行聘请外籍工程师作顾问；服务态度、质量屡遭投诉，给被申请人造成损失已超过同期管某人员某金。
（3）拒绝被申请人依据本案合同第11条第2款规定提出的撤换两名港籍经理、处理部分不负责任员某要求。
（4）放松管某，致使大量堆放广场的建筑材料丢失，被申请人遭受巨大损失并延误完工。
2．依据《中华人民共和国合同法》第67条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
申请人对广场的不当管某给被申请人造成损失超过被申请人应支付申请人的管某酬金总额，被申请人拒付管某人酬金是维护自身利益减少损失的正当措施。
被申请人早要求申请人撤换港籍经理但申请人不办，此间产生的港籍经理费，被申请人有权拒付。
被申请人从未认可申请人突破75人管某人员某限，被申请人只按75人标准支付，每月总额不超（略）元人民币。申请人此项仲裁请求属超预算开支。
3．申请人无故终止履行合同，未完成交接即全部撤离应负违约责任。
4．本案合同及附件明确规定申请人对广场内仓储地负有保卫管某责任，申请人一直未履行其职责，在双方磋商终止合同期间，申请人故意放松管某，自2000年3月6日至14日，广场内连续发生大量财物被盗事件，被申请人被窃财物共16张不锈钢蜂窝板、120米钢缆线、600箱2400平方米块地毯、88张铝合金隔断板，价值人民币（略）元。
被申请人就此与申请人交涉，申请人竟不顾被申请人一再劝阻，于14日未办理移交手续单方撕毁合同撤离广场，致被申请人为应急投入大量人力物力接管，造成损失。
申请人在双方协商终止合同时便不履行保管某责造成财物被盗，应承担赔偿责任，申请人随意终止合同应承担相应合理赔偿责任。据此，被申请人提出反请求如下：
1．申请人赔偿被申请人被盗财物损失（略）元人民币，并承担自2000年3月14日至裁决生效之日的银行同期贷款利息。
2．申请人赔偿被申请人无故终止合同造成的损失人民币10万元。
3．申请人承担反请求仲裁费。
申请人对被申请人的答辩及反请求提出如下意见，主要内容是：
1．关于人员某编及开支。
应被申请人要求，申请人人员某前投入；实际接收时现场尚有200多名施工人员，无保安，经被申请人同意，申请人增加临时保安；管某中心人员某开支是根据被申请人需要调整，所有预算均得到被申请人确认，除2000年3月外，被申请人也已实际支付。
申请人严格控制开支，从1999年9月至2000年2月底，每月开支平均（略）元人民币，低于被申请人批准的（略）元人民币。
2．关于管某质量。
申请人为全世界最具规模的物业顾问服务公司之一。在管某浦项广场时，收到的投诉均是对项目硬件不满，对管某中心服务均表示满意。
3．关于建筑材料失窃。申请人与被申请人对失窃物无保管某系。
被申请人失窃物均为建筑材料，属工程承包商所有，任意堆放，施工人员某取随用，且无论属谁所有，都未委托申请人代为管某，要求申请人及施工人员某货或领用时进行登记，申请人无法知道材料的使用情况及缺少与否，即使缺少也是承包商内部管某问题。申请人在2000年3月14日移交前从未收到过有关失窃报告，而被申请人至办理移交当晚才向公安机关报案。
4．关于终止合同与交接手续。
申请人终止合同于法有据，移交程序合法。被申请人自1999年10月起拖欠管某人酬金和港籍经理费用不付，申请人多次发函告知若不付款则依法终止合同。2000年3月13日下午，申请人正式通知被申请人于2000年3月14日派员某交物品，被申请人于3月14日派员某受移交物品，称未移交不是事实。移交结束后，被申请人要求申请人确认失窃的材料，申请人当然拒绝。
申请人最后提交代理词，主要内容：
1．被申请人庭审中对支付管某人酬金（略）．58元人民币的计算方式无异议，但提出打折扣却未提出打折理由，被申请人应按合同规定支付。
2．合同及附件明确规定每月（略）元人民币港籍经理费用，1999年6至9月也实际支付。被申请人称因要求撤换港籍经理申请人未办而拒付费用与事实不符。申请人除在2000年3月3日收到被申请人要求于2000年3月10日撤换两名港籍经理外，被申请人从未书面提出撤换。被申请人1999年12月9日函提出拒付管某人酬金和港籍两经理费用是为拖欠款寻找借口。合同规定港籍经理只有一人，其中一经理为申请人承担费用，不存在撤换，另一经理工作到2000年3月14日双方交接，与被申请人提出的期限仅差4天，被申请人拒付理由不成立。
3．申请人无保管某申请人失窃物的义务。申请人已办移交，从3月14日至3月16日，且手续齐全；被申请人2000年3月7日函确认其管某人员3月15日投入，申请人3月14日交接无过错，被申请人也于3月14日接收了大厦。
被申请人代理词的主要内容如下：
1．关于申请人的仲裁请求。
（1）管某酬金。申请人名不符实，管某混乱，租户、房客大量投诉（大部分口头），损害被申请人声誉；违背合同规定，人事安排不听从被申请人意见；后阶段放松管某，致使被申请人大量财物遗失，据此，被申请人只能支付其70％管某酬金。
（2）港籍经理费。被申请人1999年10月初口头提出更换经理，11月23日书面提出；从10月起，对申请人的港籍经理签名不予认可。由于申请人当庭否认此事实，被申请人愿付至1999年11月23日的港籍经理费。
（3）员某某。被申请人愿全部支付。
2．关于被申请人的反请求。
（1）财物遗失赔偿。申请人对广场内财物负有保安责任；被申请人财物于2000年2月底至3月14日被盗，被盗物品价值有据可查；被盗物品所有权属被申请人，由申请人保管，不由施工单位保管；被盗物品体积大、分量重，必须由多人利用货梯搬运，广场只有三个出口，不可能不通过门口进出广场，申请人不能逃脱保安不力责任，应赔偿所失物品。
（2）无故提前终止合同赔偿。申请人2000年3月7日关于解除合同函是一整体，不能割裂分析。申请人应在同意该函第1、2两条与被申请人签署解除合同协议书、确认员某去留后才开始生效，事实并非如此。因此，虽然双方就正式终止合同协商多次，但并未达成一致意见，并未变更合同关于解约规定，申请人应依合同规定，在提出解除合同3个月后即最早于5月1日才正式终止。
申请人提前终止合同，造成被申请人巨大损失，赔偿10万元只是其中一小部分。
二、仲裁庭意见
（一）法律适用
本案合同第21条规定，本案合同的订立、执行、解释和履行均受中国及上海市有关法律法规的保护和管某，据此，本案合同适用中国法律及上海市的有关法规。又鉴于本案合同签署于1999年6月18日，早于《中华人民共和国合同法》实施之前，根据最高人民法院的有关司法解释，本案合同适用《中华人民共和国经济合同法》。《中华人民共和国经济合同法》没有规定的，适用《中华人民共和国合同法》。
（二）关于申请人提供的服务质量
被申请人称申请人提供的服务质量低下，给被申请人造成损失已超过同期管某人员某酬金，但没有提出具体的因申请人服务质量低下给被申请人造成损失的具体数额及具体数额所依据的事实证明，对于被申请人以申请人管某质量低下为由同意仅支付申请人70％管某某的请求，因没有足够的法律依据和事实依据，仲裁庭不予支持。
（三）关于被申请人违约未支付申请人管某某等
本案申请人于1999年9月接收广场，被申请人于1999年10月支付了申请人9月份的管某某等，已属延期支付，构成违约。此后，自1999年10月至申请人于2000年3月14日撤离广场这一期间内，被申请人从未支付申请人管某某、员某某等费用。依据本案合同第12条第4款规定，被申请人应于每月1日支付申请人管某人酬金，被申请人未依据本案合同规定支付申请人管某人酬金，构成违约，应承担违约责任，支付申请人自1999年10月至2000年3月14日止的管某人酬金（略）．58元人民币。
被申请人主张，依据《中华人民共和国合同法》第67条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。申请人对广场的不当管某给被申请人造成损失超过被申请人应支付申请人的管某酬金总额，被申请人拒付管某人酬金是维护自身利益减少损失的正当措施。对于被申请人的上述主张，仲裁庭认为，本案不存在申请人与被申请人互负债务的事实，申请人提供的是管某服务，被申请人依据合同规定负有支付申请人管某某用的义务，若申请人提供的服务质量达不到合同的要求，违反本案合同规定，被申请人可以依据本案合同第15条规定予以解除合同，或是依据《中华人民共和国经济合同法》第32条第1款以及第35条规定，向申请人提起损害赔偿请求，但不可拒付申请人的管某某用等。据此，对于被申请人的上述主张，仲裁庭不予支持。
（四）关于申请人要求被申请人支付的港籍兼职经理费用
依据本案合同第11条第2款规定，被申请人享有依据合同规定要求申请人更换或者重新招聘个别员某，包括对管某中心主要负责人如经理。副经理、各部门主管某撤换权利，申请人应予接受。本案中，被申请人不止一次地要求申请人撤换港籍兼职经理，但申请人一直未撤，据此，仲裁庭认为，自被申请人于1999年11月23日正式以书面向申请人提出撤换港籍经理要求后，申请人应于1999年12月更换港籍兼职经理，据此，被申请人应支付申请人的港籍兼职经理费为1999年10月至11月两个月费用共（略）元人民币。
（五）员某某用
被申请人同意支付申请人其他员某某用（略）．69元人民币。仲裁庭对此予以支持。
（六）被申请人的仲裁反请求
1．关于被盗物品赔偿。
被申请人指称申请人未履行其保安责任，致使被申请人财物被盗，价值60多万元人民币，要求申请人予以赔偿。对此，仲裁庭认为，申请人依据本案合同负有的管某大厦及保安责任是一般的保安责任。申请人与被申请人之间就被申请人所拥有的具体财物并未签署保管某同从而负有保管某任。据此，被申请人就其堆放广场内或者交由承包建筑商施工的财物被盗要求申请人予以赔偿，没有法律依据，仲裁庭不予支持。
2．关于申请人无故提前终止合同的赔偿。
申请人要求提前终止本案合同最初源于被申请人逾期未支付申请人管某某用。经查，申请人于2000年2月1日即致函被申请人称，如果被申请人不在2000年2月20日前付清欠款，该函即作为终止合同的正式通知。
2000年2月28日，双方就提前终止合同召开会议。
2000年3月7日，被申请人函致申请人，提出3月6日至8日签署解除合同协议书，申请人3月10日前确认员某去留，3月14日被申请人管某人员某入，4月7日前交接完毕，并在此函中谈到有关支付申请人管某某问题。
申请人3月9日致函被申请人不同意其提出的支付方式和日期，重申被申请人必须在2000年3月13日前付款，到期不付管某人酬金，申请人自2000年3月14日起不再履行管某义务。
被申请人收函后明确表示不在2000年3月13日前支付管某人酬金，后双方于2000年3月14日至16日移交完毕。
综上，仲裁庭认为，鉴于本案合同提前终止源于被申请人延期仍不支付申请人管某某用，且自申请人提出提前终止本案合同后，被申请人从未表示过反对意见，被申请人人员某入的日期亦为被申请人自己提出，双方已完成交接，不存在申请人无故提前终止本案合同的事实，据此，仲裁庭对于被申请人以申请人无故提前终止本案合同而要求申请人赔偿其10万元人民币的反请求不予支持。
（七）仲裁费用
本案本诉仲裁费由申请人承担20％，被申请人承担80％。
仲裁反请求费全部由被申请人承担。
三、裁决
1．被申请人支付申请人管某人酬金（略）．58元人民币。
2．被申请人支付申请人港籍兼职经理费用（略）元人民币。
3．被申请人支付申请人员某某用（略）．69元人民币。
4．驳回被申请人的全部仲裁反请求。
5．本案本诉仲裁费由申请人承担20％，被申请人承担80％。本案反请求仲裁费由被申请人自行承担。
上述款项，自本裁决作出之日起45日内执行完毕，逾期，加计年利率6％的利息。
本裁决为终局裁决。
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