中国国际经济贸易仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）根据申请人邓××、张××和被申请人××私人有限公司于1994年7月30日签订的《××花园买卖合同》中的仲裁条款，以及申请人于1998年11月5日提交仲裁委员会的仲裁申请书，受理了本房屋合同争议仲裁案。
因本案争议金额不超过人民币50万元，根据仲裁委员会仲裁规则的规定，本案适用仲裁规则中的简易程序。
由于申请人和被申请人没有在仲裁规则规定的期限内共同指定独任仲裁员，也没有共同委托仲裁委员会主任代为指定一名独任仲裁员，仲裁委员会主任根据仲裁规则第65条的规定，指定×××担任本案独任仲裁员，于1998年12月25日组成仲裁庭，审理本案。
仲裁庭于1999年3月2日在北京开庭审理本案。申请人的仲裁代理人和被申请人的代表及仲裁代理人参加庭审，陈述了案情和各自的主张，回答了仲裁庭的提问，还相互就有关法律问题进行了辩论。庭后，双方当事人均提交了补充材料。
根据仲裁规则第73条的规定，仲裁庭应于1999年4月2日前作出裁决。为了使双方当事人有充分陈述各自主张的机会，仲裁庭不能在上述期限前作出裁决。仲裁庭将上述情况报告仲裁委员会秘书长，请求延长作出裁决的期限。仲裁委员会秘书长审查了本案的有关情况，认为仲裁庭所述理由成立，于1999年3月30日作出决定，将本案仲裁庭作出裁决的期限延长两个月，即仲裁庭应于1999年6月2日前作出裁决。
本案现已审理终结，仲裁庭根据开庭审理情况和双方当事人提交的书面材料，作出本裁决。
本案案情、仲裁庭意见和裁决分述如下：
一、案情
申请人和被申请人于1994年7月30日签订了《××花园买卖合同》（以下简称合同），合同约定，申请人向被申请人购买位于中国的××花园103＃楼X－X号的房屋，房屋价款为新加坡币（略）元。合同规定，被申请人承认申请人在合同签订之前已经向其缴付了20％的价款。申请人应在签订合同时向被申请人支付房屋公款的30％，房屋价款的40％由申请人分四期每三个月向被申请人支付10％，其余10％的房屋价款则由申请人在被申请人发出交楼通知的10日内支付。
合同第3条第3款规定，“本合同楼宇在1996年3月31日或之前竣工。”第5条规定，“甲方（被申请人）在本合同第3条规定日期或之前完成兴建上述楼宇并从中国有关部门取得竣工验收证明之后，以书面通知乙方（被申请人）交楼的日期和地点……”第9条规定，“……如非上述原因并且没有归因于乙方的任何延迟的情况下而甲方延期交楼，并且延期交楼超过（180）天，甲方或乙方可书面提出终止合同……”
申请人称，1996年9月24日，被申请人通知申请人领取钥匙及国有土地使用证和房屋所有权证。1997年初，申请人去察看所购房屋，认为其购买单元所在的××花园没有完工，不适合居住，于是向被申请人提出退楼投诉，但未得到满意的解决。申请人遂向仲裁委员会提请仲裁。
申请人的仲裁请求为：
1．申请人退还楼房，被申请人则返还申请人房款新加坡币（略）元以及申请人已缴付的水电税务费、YA公司管理费和公寓装修费，索偿总额合计新加坡币（略）元。
2．由被申请人承担本案的仲裁费用和律师费。
申请人陈述其要求退房的理由及依据如下：
（一）被申请人延期交付楼房，严重违约
1．关于工程竣工验收证明。
根据本案合同第3条第3款及第5条的规定，房屋竣工和取得有效的“工程竣工验收证明书”应最迟于1996年3月31日办理完毕。
被申请人向申请人出示了于1996年6月30日签发的“工程竣工验收证明书”，上载竣工时间为1996年3月31日。但有关现象表明工程在1997年尚未完工。申请人在JM市城建档案馆调取了××花园103＃楼的城建档案，该档案显示，××花园工程只有每栋楼的“工程竣工验收证明书”，××花园103＃楼的竣工时间为1996年12月31日。申请人在××花园103＃楼的城建档案中查到“工程竣工验收证明书”（B）和被申请人出示的“工程竣工验收证明书”（A）存在以下差异：
┌────────┬───────────┬───────────┐
││A│B│
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│工程名称│××花园│××花园103＃│
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│开工日期│1995年1月10日│1995年3月7日│
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│竣工日期│1996年3月31日│1996年12月31日│
├────────┼───────────┼───────────┤
│核验日期│1996年6月30日│1997年4月24日│
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│签发日期│1996年6月30日│1998年4月29日│
├────────┼───────────┼───────────┤
│施工单位│HSZ房地产开发公司│HT建筑安装集团总公司│
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│建设单位│DSL发展私人有限公司│HSZ房地产开发公司│
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│城建档案有否备案│无│有│
├────────┼───────────┼───────────┤
│质量监督站│经验收符合设计要求，│该工程土建工程经验│
│核验意见│土建项目质量等级合│收符合设计要求，质量│
││格│等级合格（水电）未通│
└────────┴───────────┴───────────┘
需说明：
（1）××花园103＃工程的规划许可证、施工许可证均发给HSH俱乐部有限公司，被申请人不具备中国法人资格，不能以其名义在中国领取证件。
（2）城建档案显示HSH俱乐部有限公司将工程交由HSZ房地产有限公司开发，后者又将工程承包给HT建筑安装集团总公司。
被申请人所提供的竣工验收证明书，从主体及相关内容都与客观实际不符，且在我国有关政府职能部门无备案，不具备法律效力。因此，1996年9月24日被申请人向申请人发出交楼通知时，××花园尚未竣工。
2．交钥匙行为无效。
1997年4月24日，JM市建筑工程质量监督站整改通知单记录，被申请人交付的房屋质量存在多处缺陷。另外还有证人证言及照片均表明：1996年9月24日至1997年底，××花园不具备交付居住条件。新加坡公民李××曾于1996年10月到××花园察看其购买的公寓楼，见到未完工的楼房，与被申请人交涉退房成功。
被申请人将没有安装门窗、没通水电、没有电梯等设施的正在施工中的楼房的钥匙交给申请人，意在以交付钥匙的形式在客观上造成交付的事实，该行为具有欺骗性，应属无效。
被申请人于1996年9月24日向申请人发出收楼通知，要求申请人在1996年9月30日至1996年10月3日期间到被申请人办公室交足最后一笔楼款收楼。由于按合同规定，如逾期30天不付清所余的房款，被申请人有权没收申请人已付楼款，申请人遂交款收楼。所以，在被申请人交钥匙时，作为买主的申请人没有见到房子，由于被申请人没有提前通知申请人现场交房，也没有提供真实的材料，申请人便没有机会提出异议。
3．延期交付时间计算。
建筑工程只有在整个工程完工的情况下，将全部技术资料和评定文件报送质监机构进行竣工验收，质监机构对技术资料进行核查，并现场核验后，确认工程质量等级，签发《工程竣工验收质量等级证书》，才标志建设工程竣工。按照合同的规定，楼宇应于1996年3月31日前竣工，即该楼宇的施工方与建设方应于此日期前取得工程竣工验收证明，申请人认为被申请人延迟交楼已超过合同第9条所规定的“一百八十天”。
《青岛市建设项目竣工验收规定》第6条规定：申请对非生产性建设项目进行竣工验收，应具备以下条件：（一）建设内容符合规划管理要求；（二）建设项目内外配套齐全，能满足使用要求；（三）已竣工的单位工程质量经验收合格；（四）安全卫生设施、消防设施等相关项目已按设计要求与主体工程同时建成并具备交付使用条件；（五）竣工决算的编制和工程款的结算工作完成；（六）竣工资料齐全；（七）具备资产和产权移交的条件。
根据上述规定，有效的房屋交付应以工程确实竣工并从政府有关部门取得有效的竣工验收证明书为必要前提。有效的竣工验收证明书的准确含义是指包括配套设施等的综合竣工，并非指质量监督部门和施工方、建设方在工程进展中所作的单项、技术性、阶段性的竣工验收，而应是综合的、满足居住使用条件的商业性竣工。而至今的包含项目最全的验收是1998年4月29日签发的竣工证明书，而这还是甩项验收的竣工验收证书。因此，申请人认为被申请人至今也未能取得有效的工程竣工验收证明书，也无法履行其交付房屋的义务。
即使将1996年9月24日被申请人通知交钥匙的时间定为被申请人履行交付房屋的时间，同时允许被申请人以甩项验收的竣工证明书为交付依据，被申请人延迟交付楼房的时间也已达480多天。
（二）被申请人逾期交付的房屋质量不合格且缺乏安全保障
JM市建筑工程质量监督站1997年4月24日出具的整改通知单中所列举的质量问题至今尚有部分存在，如“从建材方面看，部分应为砖墙的墙体实际是使用泥沙建成的空心墙”。
由于××花园103＃的《工程竣工验收证明书》系甩项验收，所甩项目为水电、电梯，导致这些与居民日常生活密切相关的项目的质量没有评价。而从被申请人所述的情况可知，××花园的水管不适应青岛的温度环境，时常被冻裂。被申请人在1997年4月才安装电梯，距合同约定的竣工日期相差1年。而且JM市劳动局检验认为，该电梯在1999年1月23日整改以前是不符合安全规定的。
在1998年1月16日由建设单位与施工单位结算时，建设单位HSH镇房地产开发公司作出《关于确定××花园工程结算造价的决定》中提到，“××花园103＃、105＃、106＃楼的工程结算问题第6条：新加坡DSL私人发展有限公司工程部已于1997年10月开始维修，预计每栋楼需维修费6万元。”也可看出，××花园的楼宇在1997年10月不仅没有实际竣工验收且仍然存留多处质量问题。
根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》第42条，“开发企业必须按照预售合同约定的期限和质量为预购者提供商品房，未按照合同约定提供的，预购者有权追回预购款和索赔损失。”由于被申请人严重违约，申请人的退房请求理应得到支持。
被申请人答辩称：
（一）被申请人与青岛HSH国际乡村俱乐部有限公司（以下简称HSH公司）的关系
HSH公司是被申请人独资设立的外商独资经营企业。××花园是HSH公司在营业范围内开发的公寓项目之一。被申请人通过HSH公司从事××花园的开发和经营。
（二）关于工程竣工验收证明书
针对申请人提供的竣工验收证明书和其他有关的内部工作文件，被申请人向JM市建筑工程质量监督站（以下简称质监站）和HSH镇房地产开发公司进行了咨询。质监站和HSH镇房地产开发公司分别向被申请人作了书面确认和说明。
对于被申请人向申请人和仲裁庭出示的1996年6月30日工程竣工验收证明书，质监站和其上级主管部门已多次确认，该证明书是证明申请人所购楼宇已竣工和验收合格，并可交付使用的合法有效的证明文件；该证明书中所注明的有关日期和其他内容均已核实无误，符合质监站签署竣工验收证明书的要求和做法，质监站在该证明书上加盖的公章和质监站代表的签字均为真实有效的。被申请人在向申请人交楼前已满足了合同规定的条件，取得了竣工验收证明书，被申请人从未怀疑政府主管部门颁发的证明文件的合法性、有效性和真实性。
根据负责本项目基建管理和工程发包的HSH镇房地产开发公司的说明和质监站的确认，申请人提供的验收证明书及其他相应的内部工作文件所反映的验收（“第二次验收”），是HSH镇房地产开发公司为控制各施工承包单位的工程结算造价，提升项目在保修期期满前的质量水准等特定目的，而于1996年12月到1997年4月期间，与施工承包单位共同向质监站申请进行的。质监站在此次核验中，根据HSH镇房地产开发公司的要求，向施工承包单位发出了对有关公寓进行整改的通知。“第二次验收”及相应的整改，不仅不会给申请人造成任何损失，反而是对申请人和其他业主有利的。
由于“第二次验收”是HSH镇房地产开发公司为了要求施工承包单位进行进一步整改，进而控制工程造价结算而申请进行的，因此，第二次验收的验收材料中的竣工日期等内容，是由HSH镇房地产开发公司和有关的施工承包单位为了特定的目的而填写的，不影响1996年6月30日竣工验收证明书的有效性，也不否定1996年6月30日竣工验收证明书中记载的有关日期的真实性。
从内容上看，“第二次验收”的证明书中的核验意见与1996年6月30日竣工验收证明书的核验意见基本是一致的，即符合设计要求，质量合格。
由于“第二次验收”是对申请人和其他业主的整体权益有利的，HSH镇房地产开发公司既未通知也未要求被申请人参加。在收到有关部门的确认和说明函之前，被申请人对“第二次验收”的目的、验收证明书以及有关日期与第一次验收证明书中相应日期的差异并不了解。
质监站应建设单位、施工发包及承包单位的要求对工程进行核验或再次核验，并非是申请人根据合同有权质疑的，也不属于合同争议。如申请人对行政职能部门的行政行为有疑问，应依法向该部门或其上级主管部门提出，而不应向合同的对方或合同约定的仲裁机构提出。申请人对已生效的政府证明书的疑问，不应影响他人依据该证明书以及法律和合同的规定行事的权利和相应法律后果。
申请人提出的竣工验收证明书不在档案馆备案便不具有法律效力的说法并没有法律依据。申请人自己所使用的“综合竣工”、“商业性竣工”、“甩项验收”等概念没有明确的定义，也没有法律依据，是无意义的。
（三）申请人无权以“不能交付到期房屋”为由要求退还所购单位
1．关于交楼时间和条件
申请人称，“被申请人最迟应于1996年3月31日交付楼宇”，这种对合同的引述是不正确的。根据合同规定，楼宇应“在1996年3月31日或之前竣工”。按照合同第5条和当地有关政府部门适用的程序，楼宇竣工并从中国有关部门取得竣工验收证明，并办妥土地使用权和房屋业所有权的所有权登记和转让登记手续后，被申请人方可通知申请人交楼的日期和地点，向申请人交付该单位。楼宇的“竣工”日并非该单位的应“交付”日。根据合同，具体的交楼日期应在满足交楼条件后，由被申请人合理确定交楼时间和地点并通知申请人。本案的事实情况是：楼宇于1996年3月31日竣工，并于1996年6月30日通过JM市建筑工程业质量监督站的验收，取得工程竣工验收证明书。此后，被申请人根据有关部门的要求，向当地土地和房地产管理部门办理了所有权和转让登记手续，并于1996年9月24日通知申请人领取该单位的钥匙、土地使用证和房屋所有权证。
2．关于延期交楼和因延期交楼而终止合同的规定
合同第9条是关于延期交楼的规定，第一部分涉及卖方在延期交楼时可以免责的情况；第二部分是关于卖方在免责情况之外延期交楼时终止合同的规定。由于被申请人并未延期交楼，该条在本案中并不适用。即使按申请人所述是延期交楼，被申请人有权适用该条第一部分中相应的免责规定，即，因“其他非甲方（被申请人）所能控制的事故”和“承建商之误期”，甲方可延迟交楼日期且无需对乙方（申请人）作出赔偿。
第9条中关于延期交楼超过180天后，任何一方都可书面通知对方终止合同的规定，应理解为双方既可选择终止合同，也可继续履行合同。在本案中，申请人在接受该单位的钥匙、土地使用证和房屋业所有权证时，并未就被申请人交付该单位的时间提出任何异议，也没有要求终止合同。在该单位产权已经转移给申请人的两年后，申请人以“违反合同不能交付到期房屋”为理由，要求退还楼房和返还房款，没有事实根据，也没有合同或法律依据。
申请人还提出了所谓交楼时工程实际上尚未完工的论点，既无合同依据也无事实依据。合同中并没有实际完工的概念。房屋在竣工后的整改是十分普遍的现象。
（四）有关法律法规关于竣工验收和退楼的规定
解决本案争议所应适用的法律法规，应是《中华人民共和国城市房地产管理法》（“房地产法”）及其配套法规，特别是中国国务院1998年7月20日发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》（“管理条例”）。
根据中国法律，项目的竣工、验收和交付是不同的法律概念，在时间上是先后完成的法律行为。
管理条例对退房的条件所作的规定是，“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；……”。申请人以延期交楼和质量问题为由，要求解除合同，没有法律依据。
（五）关于所交房屋的质量问题
申请人就其所提出的房屋质量问题没有提供客观、具体、科学和定性定量的证据材料，其指责含义不清，缺乏依据。申请人还提交了一些影像证据来证明房屋质量低劣，但申请人的影像证据并不能证明其所购楼宇单位存在所谓的质量问题。根据合同，被申请人通知申请人交付该单位的条件应以有关政府部门的竣工验收证明书为准。JM市建筑工程业质量业监督站已于1996年6月30日签发了楼宇的工程竣工验收证明书。申请人以该单位的质量不符合其主观标准及居住条件为由而要求退房，没有事实和合同依据。
合同第10条第2款、第3款规定了该单位交付后买卖双方对该单位的责任，从交楼日起，申请人应负责楼宇内部设施的保养维修。
从申请人1998年4月15日的信函所列举的房屋“缺陷”来看，有些与事实不符，有些属正常维修或管理问题，还有一些则属申请人自己的风险或应向管理公司提出。即使存在所投诉的这些“缺陷”，也不能构成退房的理由。事实上，被申请人对××花园的购房者提出的投诉，均作了适当的调查、保养、维修或调整，还对可以进一步完善的部分主动进行了适当的整改。
李××女士所购单元退款并非如申请人所言是交房延期被迫退楼，而是因为当时有一位买主有意购买李××女士所购××花园X幢X—X号单元，为便于办理登记手续和分期付款，该买主希望从发展商直接购买。而李××女士与同她联名购房的女儿对购买上述单元意见不一，一再向被申请人提出退楼要求。为满足两位顾客的要求，被申请人破例协助李××女士处置了她的单元。
（六）关于楼宇的水电供应和电梯操作
自1996年9月18日和9月6日起，××花园就开始通水、通电。只是在尚无住户入住的情况下，出于安全和管理原因，楼宇的总电源开关会暂时关闭。至于供水，除了在管道冻裂和维修期间，曾临时关掉楼宇的供水总闸外，从未中断自来水供应。但由于1997年底到1998年初当地罕见长时间低温，导致楼宇发生供水管道冻裂。经过适当维修后，已恢复正常的供水。
关于水质问题，楼宇的用水是HSZ自来水有限公司供应的。自来水的生产、供应和水质不在被申请人的控制之下，也不属于被申请人的责任。且楼宇是在1996年9月下旬交付，申请人提供1996年8月21日的饮用水检测报告书不合逻辑。被申请人对申请人取水样的时间、地点、方式均有疑问。
青岛市劳动局于1997年4月21日签发“电梯安全使用许可证”。在尚无住户入住和使用的情况下，会关闭电梯，暂停使用。
综上，被申请人请求仲裁庭驳回申请人的仲裁请求。
另外，被申请人请求仲裁庭裁定由申请人补偿被申请人因办理本案而发生的律师费、差旅费共计新加坡币（略）．19元。
二、仲裁庭意见
（一）适用法律
本案合同第20条约定：“本合同的订立、效力、解释和履行均适用中华人民共和国法律、法令，并受其管辖。”据此，本案争议应当适用中华人民共和国法律。
（二）关于合同约定楼宇竣工验收的期限
合同第3条约定本合同楼宇在1996年3月31日或之前竣工。合同第5条“竣工收楼”约定：甲方（即被申请人）在本合同第2条规定日期或之前完成兴建上述楼宇并从中国有关部门取得竣工验收证明之后，以书面通知乙方（即申请人）交楼的日期和地点……。双方对于第5条的解释有分歧意见。
仲裁庭认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条和《青岛市建设项目竣工验收规定》第7条，“竣工”和“竣工验收”是相继完成的两件事，竣工验收需在竣工后的合理时间内进行，故竣工验收证明书记载的核验日期可以适当地晚于竣工日期，但该证明书确认的竣工时间，应当符合合同第3条约定的1996年3月31日或之前。
（三）关于被申请人交房时楼宇是否已经竣工
这是本案争议的一个焦点。在认定这一问题之前，有必要先明确有关各方的身份如下：
××花园的建设单位是被申请人或其独资设立的外商独资经营企业青岛HSH国际乡村俱乐部有限公司（简称“HSH公司”）。
根据被申请人同HSH镇房地产开发公司于1994年5月14日签订的《××花园第一期工程委托基建合同》，HSH镇房地产开发公司系受被申请人委托代理××花园第一期住宅公寓的基建管理。因此，被申请人（或HSH公司）同HSH镇房地产开发公司之间的关系是委托人和受托人的关系，而不是建设单位同施工单位的关系。
HSH镇房地产开发公司作为建设单位同LY市第二建筑公司于1995年2月25日签订了建筑安装工程承包合同。据此，××花园X号楼的施工单位是LY市第二建筑公司（后变更为HT建筑安装集团总公司）。
在上述前提下，仲裁庭研究了双方提出的证据后认为：××花园103座的竣工时间不早于1996年12月31日，其理由如下：
1．被申请人和JM市建筑工程质量监督站都不否认申请人提交的JM市建筑工程质量监督站的档案材料（包括日期为1997年4月24日的竣工验收证明书）的真实性；
2．申请人和被申请人各自提交的竣工验收证明书分别认证了不同的竣工日期，两个日期相差9个月，不可能都是系争楼宇的竣工日期；
3．如上所述，本案系争楼宇的施工单位是LY市第二建筑公司（后变更为HI建筑安装集团总公司），被申请人提交的日期分别为1996年6月30日和1999年1月18日的两份证明书（均认证竣工日期为1996年3月31日）都没有施工单位的签章，不符合《青岛市建设项目竣工验收规定》第8条关于施工单位应参加验收的规定；申请人提交的日期为1997年4月24日的证明书（认证竣工日期为1996年12月31日）有施工单位的签章，可予采信；
4．对于申请人提交的霍×和刘×的证词（证明1996年10月和1997年2月两次去××花园，见楼宇尚未完工），被申请人未提出反证，可予采信；
5．关于1997年4月24日证明书中“水电未通”的批注，HSH镇房地产开发公司1999年3月8日的《说明函》称，在上述核验期间（1996年12月到1997年4月前后），“由于JM市供电公司在对青岛HSH国际乡村俱乐部的配电设备进行更新和增容，所以未对水电进行核验。……××花园和九重葛花园并不存在水电不通问题。”但是，JM市建筑工程质量监督站1997年4月24日的《竣工工程核验质量整改通知单》（有施工单位和建设单位的人员签字）的第9项称：“水、电未通，安装质量不合格，达不到验收条件。”1997年10月31日由建设单位和施工单位共同提出的《整改报告》的第9项称：“水电安装质量不合格处，现已整改完毕，现水电已接通。经甲乙双方进行各项功能试验，全部满足设计和规范要求。”据此，仲裁庭认定：至少到1997年4月24日，系争楼宇水电未通，安装质量不合格，达不到验收条件；
6．1999年1月18日的工程竣工验收证明书的核验意见中称：“经复验，符合设计要求，土建、水、电工程质量等级合格”；1996年6月30日的验收证明书则仅称：“经验收符合设计要求，土建项目质量等级合格”，未提到水、电工程，也可印证当时水、电工程方面存在问题；
7．关于电梯，青岛市劳动局于1997年4月21日发给《电梯安全使用许可证》，双方对此并无争议。获得电梯安全使用许可证是电梯投入使用的必要条件，即使如被申请人所称电梯早已安装，未经检验发证，也不能使用，何况1999年1月23日的《电梯安全技术检验报告书（定检）》载明电梯的安装日期为1997年4月。
（四）关于被申请人的责任和合同约定的免责事项
被申请人在其《答辩补充材料》中提出，假定在本案中适用合同第9条关于延期交楼超过180天申请人可终止合同的规定，则被申请人也有权适用同条的免责规定，即：因“其他非甲方所能控制的事故”，甲方可延迟交楼日期且无需对乙方作出赔偿。
仲裁庭认为，被申请人应负的责任并不是基于延迟交楼，而是交付了尚未竣工的楼宇，故合同关于延期交楼的免责规定不能适用。
（五）关于申请人的权利
被申请人提出，申请人在收楼之时或收楼之前，并未对被申请人交楼的时间提出任何异议，也未书面通知被申请人终止买卖合同。因此，申请人已经丧失了以延期交楼为由要求终止合同的权利。在收楼以后至今的两年多的时间里，申请人始终是作为楼宇的所有权人行使其对楼宇的所有权，而且还以所有人的身份向被申请人提出质量投诉。就申请人提出的质量问题而言，即使问题真的存在并且确实属于质量缺陷，也不能构成合同上或法律上终止合同、要求退楼的充分必要条件。
仲裁庭同意一般的质量问题并不当然构成退楼的条件。但本案的实质是被申请人向申请人交付了尚未竣工的楼宇，违反了合同第5条关于竣工收楼的约定和《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条关于“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的法律规定。因此，被申请人交付楼宇的行为，应为无效。如上所述，本案楼宇土建工程的竣工不早于1996年12月31日，水电工程和电梯安装的完成则更晚。据此，本案楼宇的竣工日期，至少比合同约定晚9个月。被申请人未在合同允许的最后期限内交付已经竣工和依法验收的楼宇，申请人有权终止合同。
被申请人援引《城市房地产开发经营管理条例》第32条关于商品房交付使用后经重新核验，确属主体结构不合格的，购买人有权退房的规定，主张申请人要求解除合同没有法律依据。仲裁庭认为，《管理条例》第32条不能排除《城市房地产管理法》第26条关于“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，何况《管理条例》第17条还在《城市房地产管理法》第26条的基础上进一步强调：“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。
至于被申请人提出的申请人在收楼之时或收楼之前未提出任何异议，也未书面通知被申请人终止合同，因而已经丧失终止合同的权利，仲裁庭认为，被申请人作为房地产开发商和本案楼宇的建设单位，与HSH镇房地产开发公司订有委托基建合同，应当了解HSH镇房地产开发公司不是本案楼宇的施工单位，却在楼宇尚未竣工的情况下，依据以HSH镇房地产开发公司为施工单位的、不符合规定的竣工验收证明书向申请人交付其所购的楼宇单位。被申请人通知交楼时，虽已延迟，但并未超过合同约定的竣工日后180天，当时申请人不了解工程实际进度和被申请人所依据的竣工验收证明书的重大瑕疵，不可能立即终止合同。又因合同订有逾期不付清楼款时被申请人有权没收已付楼款的规定，申请人只能按照被申请人的通知，在付清购楼尾款和物业管理费后取得房门钥匙和房屋所有权证。根据这些情况，仲裁庭认为：由于被申请人并未说明楼宇当时的真实情况，而且合同还规定，如果不按时交款，不仅要每日交纳0．2％的违约金，而且逾期30天就会被没收已交付的价款作为终止合同的赔偿。因此，申请人交款和收到房门钥匙的行为不能构成对所购楼宇单位的有效接受。即使申请人在取得钥匙以后较长时间才要求退楼，存在一定的不足，但主要责任并不在于申请人自己，其要求终止合同，退还楼房的权利不应因此受到影响。
（六）关于申请人的仲裁请求
1．仲裁庭支持申请人关于退还楼房，要求被申请人返还房款新加坡币（略）元的仲裁请求；
2．关于申请人要求被申请人赔偿其已缴交的水电税务费和YA公司管理费、公寓装修费的请求，因为这些费用并非被申请人所得，同时考虑到申请人在提出退楼要求的时间方面有一定的不足，仲裁庭对其该项请求不予支持；
3．关于由被申请人承担本案的律师费的请求，因为申请人未提出具体的数额和相应的证据，仲裁庭不予考虑；
（七）关于被申请人要求申请人补偿被申请人因办理本案而发生的律师费、旅差费问题，仲裁庭不予支持；
（八）本案仲裁费全部由被申请人承担。
三、裁决
1．被申请人应于本裁决作出之日起30天内向申请人返还房款新加坡币（略）元，申请人应在被申请人返还房款的同时向被申请人返还房屋钥匙并协助被申请人办理为完成退房所必需的一切手续；
2．驳回申请人的其他仲裁请求；
3．本案仲裁费全部由被申请人承担。
本裁决为终局裁决。
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