海南省高级人民法院
民事判决书
(2006)琼民一终字第X号
上诉人（原审原告、反诉被告）：三亚环球娱乐有限责任公司。住所地：海南省三亚市河东区鹿回头半岛。
法定代表人：凌某，该公司董事长。
委托代理人：王晓，海南威盾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈某某，男，汉族，１９８１年７月２８日出生，住（略）。
委托代理人于某生、于某某，黑龙江学院律师事务所律师。
上诉人三亚环球娱乐有限责任公司（以下简称环球公司）因与被上诉人陈某某土地租赁合同纠纷一案，不服海南省三亚市中级人民法院（２００６）三亚民一初（重）字第１号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人环球公司委托代理人王晓，被上诉人陈某某委托代理人于某生、于某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：２００２年４月１２日，陈某某与环球公司签订一份《土地租赁合同书》，约定：陈某某将位于某亚小东海处、面积４５亩的土地（证号为三土房［２００２］字第０３７５号）出租给环球公司，作为旅游项目开发用地；租期２５年，从２００２年４月３０日起至２０２７年４月３０日止；第一年租金２００万元，于某同生效三日内一次性缴清，２００２年１２月１０日前上缴２００３年５月至１２月８个月租金１３３万元，从２００４年起租金上缴时限为每季度上缴一次，提前一个季度的第一个月的５日前付清，每季度付５０万元；租赁期间的经营活动由环球公司决定，其办理有关报建手续时，陈某某有责任协助完成；环球公司在租赁期间，须用其资产担保。如未能按期上缴租赁土地租金超过半年时，或者在租赁期间环球公司擅自转让、转租或抵押给第三者而解除本合同书，则该土地上的建筑物及其绿化美化等资产全部作为违约金归陈某某所有，环球公司还应付清所欠租金。同年６月２４日，双方就上述合同签署了一份《土地租赁合同书补充协议（一）》，约定陈某某将相邻的另外５亩土地（土地证号为三土房［２００２］字第０３７５号）出租给环球公司，租期与主合同约定的期限相同，租金每年２４万元。上述两份合同签订后，陈某某将出租土地交给环球公司，而环球公司也依约向陈某某交付了第一笔租金共２２４万元。
合同签订当年，环球公司就通过陈某某向三亚市规划局就其在承租土地上开发潜水俱乐部项目申请规划报建，三亚市规划局于２００２年１２月４日以鹿回头旅游度假区控制性详细规划编制尚未完成为由，第一次将陈某某报送的资料暂时退还，环球公司因此认为该地能否建设旅游项目的问题处于某定状态，故不向陈某某支付第二笔租金。２００３年７月２５日，陈某某出具委托书委托环球公司刘一丰、何万里办理以上事项的有关申报、报建事宜。此后，三亚市规划局又于２００３年９月１日和２００４年６月２４日，两次以和第一次大致相同的理由通知对上述项目暂缓报建。为此，环球公司继续不向陈某某支付租金。
陈某某先后于２００３年１１月１６日、２００４年３月２日、２００４年７月２０日及２００４年１１月２４日向环球公司发函催缴应付租金，但环球公司除交纳第一笔租金２２４万元外，一直未向陈某某交纳应付的租金。２００４年１０月６日，陈某某向三亚市规划局发出《关于某理小东海项目规划报建情况的报告》，撤回了为环球公司所作的规划报建申请，并撤销了对刘一丰、何万里的委托。２００４年１２月１６日陈某某书面通知环球公司解除合同，收回租赁土地。环球公司遂以陈某某解除合同属违约为由，于２００５年１月６日向一审法院提起诉讼。
一审法院另查明，陈某某出租给环球公司的土地已被三亚市人民政府以三府函（２００４）１３５号文确认重新规划为商业金融用地和二类居住用地。
一审法院认为：环球公司与陈某某签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议（一）》系双方真实意思表示，除约定租期为２５年超过《中华人民共和国合同法》规定的２０年最高期限，其超出部分无效以外，其他部分没有违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，陈某某将土地交付给环球公司，并积极协助其办理相关的规划报建手续，已履行了其在合同中的义务。环球公司在交纳第一笔租金后，拒绝继续交纳租金，其主张拒付租金的理由：一是三次报建未获批准后该公司对陈某某提供的土地能否作旅游项目开发产生怀疑，因此暂缓支付租金；二是三府函（２００４）１３５号文下发后确认该租赁土地为金融用地和二类居住用地，不能作为旅游项目开发，因而拒绝支付租金；三是该公司实际并未使用该地。环球公司拒付租金的理由不能成立。１、陈某某是于２００２年４月１２日和同年６月２４日分别与环球公司签订《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议（一）》的，而三府函［２００４］１３５号文于２００４年９月１６日才下发，因此，２００２年４月３０日至２００４年９月１６日这一期间该租赁土地的性质仍为旅游用地，符合合同约定，陈某某没有违约。２、双方当事人并未在上述租赁合同中约定规划报建获批准是环球公司交纳租金的前提条件。３、双方当事人在《土地租赁合同书》第二条中约定，所建设施及固定资产必须经三亚市政府有关主管部门批准后方能建设，说明环球公司在签约时对政府审批已有充分认识，即所建设施可能获批，也可能不批。４、环球公司在上述租赁合同签订后即交纳了第一笔租金２２４万元，如果其认为报建规划获批是交纳租金的前提，则其不会轻易交纳为数不小的第一笔租金。５、合同签订后，陈某某即将土地交付给环球公司，至于某球公司是否使用了租赁土地，是否在租赁土地上取得收益，均不能作为其拒付租金的理由，且环球公司亦未能提供证据证明其实际并未使用。２００４年９月１６日，鹿回头控制性详细规划获得三亚市人民政府批准，陈某某所提供的５０亩土地被确定为商业金融用地和二类居住用地，至此双方签订的合同已无法再继续履行，此系情势变更所致，故双方签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议（一）》应予解除。根据民法理论，租赁合同是一种持续性或继续性合同，合同解除的效力只能及于某来，而不能溯及既往。因而环球公司无权要求陈某某给其退还２２４万元租金并承担利息。环球公司的此项请求，应予驳回。
关于某某某反诉要求环球公司支付拖欠的租金５９７．６万元的问题。合同签订后，陈某某已将租赁土地交付合环球公司且所提供土地在２００４年９月１６日前，其用途为旅游用地，符合合同约定。三亚市规划局分别于２００２年１２月４日、２００３年９月１日、２００４年６月２４日三次均以鹿回头控制上详细规划编制尚未完成为由，暂缓批准环球公司的潜水俱乐项目报建申请，并将报建资料退回。环球公司对该租赁土地今后能否作为旅游项目开发产生怀疑，为防止损失的进一步扩大，理应主动与陈某某协商，变更租金约定或终止合同把土地退还陈某某改作他用，但环球公司并未这么做，特别是２００４年９月１６日政府已对租赁物的用地性质改变，陈某某于２００４年１２月１６日书面通知该公司解除合同，终止双方土地租赁合同后，该司诉至法院，仍提出要求确认陈某某解除合同的行为无效等诉求，造成问题久拖不结，致使租金损失进一步扩大，应承担５０％过错责任。因此，环球公司应缴的租金不予免除。而陈某某在政府已改变租赁物的规划用途，双方签订合同的目的无法实现的情况下，没有及时解除合同，对由此造成的租金损失亦应承担５０％责任。环球公司交纳的第一笔租金所对应的租赁时间是２００２年４月３０日至２００３年４月３０日，故环球公司尚拖欠２００３年５月１日至２００５年１２月３０日这一租赁期间的租金共计４４３８１３３．２６元（按每年２２４万元、每月１８．７万元、每日６２３３．３３元计，其中，２００３年５月１日至２００４年９月１６日拖欠的租金３０８５４９９．９５元；２００４年９月１７日至２００５年１２月３０日的一半租金１３５２６３３．３１元）。陈某某主张租金５９７．６万元过高，其超出部分不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）、（二）项、第九十七条之规定，判决：一、解除环球公司与陈某某２００２年４月１２日签订的《土地租赁合同书》及同年６月２４日签订的《土地租赁合同书补充协议（一）》；二、驳回环球公司要求陈某某退还其已支付的土地租金２２４万元并承担利息损失的诉讼请求；三、环球公司应于某决生效之日起１５日内向陈某某支付拖欠的租金４４３８１３３．２６元。案件受理费８８６６０元，由环球公司负担；反诉费３９８８０元，由环球公司负担２９６１７．２６元，陈某某负担１０２６２．７４元。
环球公司不服一审判决，上诉称：我公司为在三亚小东海建一个＂国际潜水会员俱乐部＂项目而向陈某某租用土地。《土地租赁合同书》的第一条就明确约定，陈某某提供的土地应是＂可作为旅游项目开发之用途的土地＂，此也是陈某某作为合同缔约一方首要的和核心的义务。但是，我公司按合同第二条约定将报建申请材料交由陈某某并以陈某某名义向三亚市规划局申请报建时，三亚市规划局分别于２００２年１２月４日、２００３年９月１日和２００４年６月２４日三次以陈某某土地用地性质尚未规划确定为由将报建申请材料退回，造成我公司无法使用土地。２００４年９月１６日，三亚市规划局就陈某某土地的控制性详细规划获得三亚市人民政府批准并实施，将陈某某提供的五十亩土地用地性质规划为商业金融、二类居住和公共道路用地，确定该土地不能作为旅游项目开发之用。因此，陈某某提供的土地不符合合同约定，其已构成违约。一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求：１、依法撤销原判，驳回陈某某的反诉请求。２、依法判令陈某某返还上诉人已支付的土地租金２２４万元，并由陈某某按银行同期贷款利率承担占用上述资金给上诉人造成的损失（利息计算自２００４年９月１６日至本案审理终结止）。３、本案诉讼费用全部由陈某某承担。
陈某某答辩称：我出租土地的使用权证写明土地用途为旅游用地，完全符合合同的约定，没有违约。根据民法理论，租赁合同是一种持续性或继续性合同，合同解除的效力只能及于某来，而不能溯及既往。合同签订后，我即将土地交付给环球公司，对租赁合同来说，只要出租人依约交付了租赁物，租赁物为承租人实际占有，无论承租人是否使用，且环球公司亦未能提供证据证明其实际并未使用，承租人均应按合同约定履行交付租金的义务。因而环球公司无权要求我退还２２４万元租金并承担利息。同时，环球公司还应支付拖欠的其余租金。故请求驳回环球公司的上诉请求，维持原判。
在二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院依职权到三亚国土局调取了双方争议土地使用权的档案材料，包括：陈某某土地的《土地登记卡》、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）转让该土地前的三土房（２００１）字第２０００号《土地使用权证》、《地籍调查表》、三亚市规划局市规地审字（２０００）２４号《关于某南新佳旅业开发有限公司建设鹿回头高尔夫球场等项目的用地审核意见》、（２０００）０２５号《建设用地规划许可证》等。经质证，双方当事人对上述证据的真实性均无异议。环球公司认为：新佳公司［２０００］０２５号规划许可证的＂遵守事项＂第四条已明确规定：本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力。三亚市规划局市规地审字［２０００］２４号文件作为该规划许可证的附件，在其最后一页的第六条已明确规定：同意核发该用地《建设用地规划许可证》，有效期一年。即该证到２００１年４月２７日已失效。材料显示，陈某某的土地是从新佳公司第七块３４．６万平方米＂旅游度假酒店＂用地中分割取得其中的３．３万平方米用地，该分割转让土地已超过２万平方米，应由规划部门重新制定＂详规＂和重新申请核发《建设用地规划许可证》，但陈某某土地没有办理过详规和建设规划许可证。环球公司的报建申请是由陈某某并以其名义向三亚市规划局提出的，因其土地没有详规而未受理，此足以说明，陈某某土地包括陈某某本人在内的任何人均无法以任何用途使用该块土地。陈某某认为：从档案材料看，我租给环球公司的土地已经过三亚规划局进行规划，档案材料已明确该土地用途为旅游用地。因此，环球公司主张该地没有经过规划以及土地的用途不能作为旅游项目开发没有依据。
一审法院查明的事实与本院二审查明的事实相同，应予以确认。另外，根据一、二审的证据，本院还查明了以下事实：１、对于某球公司以陈某某名义进行的报建，三亚市规划局２００２年１２月４日的答复是：因鹿回头旅游区控制性详细规划未编制完成，待编制完成后再按规划审议其报建，将所报送的材料暂时退回。２００３年９月１日的答复是：鹿回头片区控制性详细规划正在调整，该片区的项目暂缓报建。２００４年６月２４日的答复是：鹿回头片区控制性详细规划的编制基本完成，按照现规划，在该区没有专门规划安排潜水旅游项目，至于某否在现有搞活用地中兼容安排上述项目，必须待修建性详细规划完成后才能确定，因此，暂不受理报建。２、本案当事人约定租赁的土地使用权是陈某某从新佳公司受让所得。在新佳公司原持有的三土房（２００１）字第２０００号土地使用权证上该地的使用权面积为３４６２６９．５２平方米，使用权类型为出让，用途为旅游用地。陈某某受让该土地后，其用途未改变，仍然为旅游用地。新佳公司通过出让方式取得包括本案所涉土地在内的三亚鹿回头１４５２６６４．８２平方米土地使用权是为了建设鹿回头高尔夫球场及配套设施，因此，新佳公司于２０００年４月８日办理了该土地的《建设用地规划许可证》。三亚市规划局市规地审字（２０００）２４号《关于某南新佳旅业开发有限公司建设鹿回头高尔夫球场等项目的用地审核意见》将新佳公司的上述土地分为９块，其规划用途分别为山体别墅用地、高尔夫球场内别墅用地、酒店用地和旅游综合用地。陈某某受让的是其中第７块，用途为旅游酒店用地。新佳公司《建设用地规划许可证》的有效期为１年。
本院认为，１、关于某某某提供的土地是否符合租赁合同约定的问题。双方当事人在《土地租赁合同书》第一条称陈某某在三亚市小东海拥有土地４５亩，该土地可作为旅游项目开发。第二条约定陈某某同意将此土地出租给环球公司作为旅游项目开发。根据本院二审查明的事实，陈某某出租给环球公司的土地是从新佳公司受让所得，新佳公司通过出让取得该土地使用权的目的是为建设高尔夫球场及配套的旅游设施，本身就是旅游项目。三亚市规划局给新佳公司的批复和三亚市国土资源局颁发的土地使用权证记载的用途是旅游用地。陈某某受让该土地使用权后，并未改变该土地的用途，三亚市国土资源局发给陈某某的土地使用权证记载的用途仍为旅游用地。因此，该土地使用权的用途符合合同约定。根据建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第十条关于＂通过出让获得的土地使用权再转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并由受让方在城市规划行政主管部门办理登记手续。受让方如需改变原规划设计条件，应当先经城市规划主管部门批准＂的规定，陈某某在受让该土地使用权后，应当向规划行政主管部门办理登记手续，同时，应当办理原《建设用地规划许可证》的变更手续。从现有证据看，陈某某没有变更原《建设用地规划许可证》，程序上存在一定瑕疵。但是，由于某论是陈某某本人使用该土地，还是其他人通过转让或出租方式使用该土地，都必须到城市规划行政主管部门办理相关手续，因此，该程序瑕疵并不影响相关权利人对该土地的使用。事实上，环球公司报建未被受理的原因是政府对于某区域的控制性和修建性详细规划尚未编制完成，规划部门不能确定该区X排或兼容环球公司要开展的＂潜水＂这一特定的旅游项目。也就是说，环球公司的报建未被受理是由于某府的行政行为所致，而不是陈某某受让该土地使用权后未变更《建设用地规划许可证》所致。因此，上诉人上诉所称陈某某提供的土地没有规划，不符合合同约定的主张，不能成立。
２、关于某某某租金损失的承担问题。在本案租赁合同签订后，环球公司依约支付了第一年租金，陈某某交付了土地，并配合环球公司向规划部门办理报建手续。至此，双方均完全履行了合同义务。２００２年１２月４日，三亚市规划局第一次答复因鹿回头旅游区控制性详细规划未编制完成，暂不受理双方报建后，环球公司没有按合同约定在２００２年１２月１０日前支付２００３年５月至１２月的租金，以及在其后的２００３年９月１日、２００４年６月２４日三亚市规划局答复控制性详细规划正在调整、控制性详细规划基本完成，但未安排潜水项目，能否兼容，待修建性详细规划完成后，才能确定等理由仍不予受理其报建的情况下，环球公司一直未支付后续租金。三亚市规划局不受理报建是双方当事人签约时未曾预料的情形，环球公司对于某同能否继续履行产生怀疑合理的，未依约支付租金有其客观原因，并非恶意拖欠租金。但是，由于某赁合同对租金支付的约定十分明确，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定，环球公司作为支付租金的义务人，应当及时与陈某某协商变更合同的租金条款或解除合同，防止对方损失的扩大。但是，环球公司在２００２年、２００３年、２００４年的３次报建均未被受理，尤其是２００４年三亚市规划局复函已经明确告知已基本完成的控制性详细规划中没有安排潜水项目的情况下，仍未主动采取措施，对于某某某损失的扩大，负有主要责任。对于某造成陈某某的租金损失，环球公司应承担６０％的赔偿责任。陈某某在合同履行过程中虽然多次催收租金，但是未就合同履行过程中出现的意外情况及时与环球公司协商变更或终止合同，对于某造成的损失有负有一定责任。对其租金损失，陈某某应自行承担４０％。２００４年６月２４日，三亚市规划局复函明确告知已完成的控制性详细规划中未安排潜水项目，至此，双方所签合同目的已无法实现，故陈某某的租金损失应从２００３年５月１日起，按合同约定的标准，计算至２００４年６月２４日止。其中，４５亩土地的租金损失为：２００３年５月１日至１２月３１日的租金１３３万元＋２００４年１至６月两个季度的租金１００万元＝２３３万元；５亩土地的租金损失为：每月２万元×２００３年５月至２００４年６月共１４个月＝２８万元，合计损失为２６１万元。环球公司应承担６０％的损失为１５６．６万元。一审法院计算租金损失的截止时间和分担比例以及理由不当，应予纠正。
３、关于某同解除后环球公司已付租金的处理问题。２００４年９月１６日三亚市政府批准的鹿回头控制性详细规划将陈某某土地的用途确定为商业金融用地和居住用地，完全改变了三亚市规划局原批准该土地作为旅游用地的用途，从而使本案双方当事人签订租赁合同的目的无法实现，一审法院判令解除合同是正确的。作为一种继续性合同，租赁合同在因不可以归咎双方当事人的原因被解除后，不具有溯及力。在本案中，租赁合同无法继续履行，是由于某合同履行过程政府的规划发生变化所致。因此，一审法院驳回环球公司要求陈某某返还其已经支付的２２４万元租金的诉讼请求并无不当。
综上所述，一审法院认定事实基本清楚，适用法律欠妥，同时对于某失的计算不当，应予变更。一审法院在本案被本院发回重审后环球公司已经变更诉讼请求的情况下，对环球公司提出本诉的案件受理费未作相应变更不当，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）、（三）项的规定，判决如下：
１、维持海南省三亚市中级人民法院（２００６）三亚民一初（重）字第１号民事判决第一、二项；
２、变更海南省三亚市中级人民法院（２００６）三亚民一初（重）字第１号民事判决第三项为：环球公司应于某判决发生法律效力之日起１５日内向陈某某赔偿租金损失１５６．６万元；
３、环球公司应于某判决发生法律效力之日起１５日内向陈某某返还租赁的土地使用权；
４、驳回陈某某的其他反诉请求。
一审案件受理费２１４６２元，由环球公司负担；一审反诉费３９８８０元，由环球公司负担９９７０元，由陈某某负担２９９１０元。二审案件受理费４３６５３元，由环球公司负担２００８１元，由陈某某负担２３５７２元。
本判决为终审判决。
审判长刘嘉
审判员张明安
审判员曲永生
二○○六年十二月十二日
书记员贺莺
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