原告（反诉被告）唐某。
被告（反诉原告）上海某有限公司。
原告唐某诉被告上海某有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年2月3日立案受理后，依法由审判员蒋喜军独任审判，本案于2010年4月29日公开开庭进行了审理。原告唐某的委托代理人，被告上海某有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。2010年4月29日，被告向本院提出反诉。2010年5月27日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告唐某的委托代理人，被告上海某有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐某诉称：原、被告在2009年5月18日订立了厂房租赁合同，约定了被告将位于青浦区X镇X村的厂房总面积5,671平方米出租给原告，约定的租赁期为2009年11月1日到2017年10月30日，租赁期间为8年，租金每年人民币50万元，被告有义务提供资料并协助原告办理营业执照等相关手续。合同签订当天，原告便支付了定金12万元。随后，原告就开始准备公司成立、生产准备等相关事宜。就在原告为公司成立、生产准备作了大量的前期工作，并耗费数十万元根据租赁厂房的面积、格局设计并预定流水线及其他辅助设备后，8月中旬原告被青浦工商局告知：由于贵司提供的租赁房屋产权证书复印件存在问题，即贵司提供的租赁厂房并无产权证书，公司将无法在租赁房屋内注册。为此，原告与被告交涉，并于2009年8月26日委托律师发函解除了租赁合同，并要求赔偿损失，但无果。据悉，该房屋现已被被告另行使用，原告因无法注册企业后，也已经另寻他处，重新注册了企业。为此，原告请求判令：1、双方2009年5月18日签订的厂房租赁合同解除；2、被告双倍返还定金24万元。
被告上海某有限公司辩称：双方之间的合同真实有效，厂房属于合法建筑。订立合同之后，被告积极协助原告办理工商登记，因原告与合伙人发生矛盾，自行撤回了申办企业的手续。因此，原告要求解除合同的原因不是因为厂房无法办理工商登记，而是内部发生了矛盾。原告实际使用厂房超过3个月，缴纳的12万元也已充抵了租金，原告还拖欠被告水电费3,000元。因此是原告违约。同时，被告提出反诉，请求判令：1、反诉被告支付租金33,800元（已扣除被告支付的押金、租金12万元）；2、反诉被告支付使用期间的水电费3,000元；3、反诉被告支付违约赔偿金249,600元。审理中，反诉原告放弃了第二项反诉请求。
反诉被告对反诉原告的反诉请求辩称：合同约定租赁期限是从2009年11月1日开始，在这之前，由于工商局的要求，反诉被告将设备搬入厂房安装，总的使用了半个月。后来由于工商部门认为厂房没有产证，无法办理营业执照，所以反诉被告就搬走了。根据合同约定，租金是从2009年11月1日开始计算，之前不收取租金。因此，反诉原告要求反诉被告支付租金没有事实和法律依据。反诉被告没有进行生产和使用，不存在水电费。由于反诉原告提供虚假的产证，导致反诉被告营业执照无法办出，是反诉原告违约，并不是反诉被告违约，故不同意支付违约赔偿金。
经开庭审理查明：2009年5月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》，合同约定：被告位于华新镇X村新大州浩州公司西侧建造的厂房及辅助设施全部租赁给原告使用，厂房总面积5,671平方米，其中车间面积5,020平方米，办公楼X平方米、辅助房75平方米；租期为8年，自2009年11月1日至2017年10月30日，租赁费按全部设施每年50万元（即：4.16万元/月）；租赁费采用先付款后租赁的形式：付三押一（即付三个月租金，押金1个月），以后租金以此类推。结算凭证为税务所统一发票，厂房租赁税由被告交纳；合同签定后原告预付定金：12万元，此款为：1个月押金和首次需支付的2个月租金；厂区现已破损的路面，被告需在6月30日前修好；被告有义务提供资料并协助原告办理营业执照等相关手续；如提前终止租赁合同，须在六个月之前书面告知双方，进行友好协商处理善后事宜，如任何一方违约赔偿六个月的房租作为违约金。合同还对其他事宜作了约定。被告方签订合同的经办人为吴宝忠。合同签订后，原告按约向被告支付12万元。2009年8月上旬，原告将设备设施搬入租赁厂房，并进行了安装。2009年8月26日，原告委托李庆春律师向被告发送律师函，该函载明：“据唐某称：你们在2009年5月18日订立了厂房租赁合同，约定了贵司将位于华新镇X村的厂房总面积5671平方米出租给唐某，约定的租赁期限为2009年11月1日到2017年10月30日，租赁期间为8年，租金为每年50万元。合同签定当天，唐某便支付了定金人民币12万元。随后，唐某就开始准备公司成立、生产准备等相关事宜。就在唐某为公司成立、生产准备作了大量的前期工作，并耗费数十万元根据租赁厂房的面积、格局设计并预定流水线及其他辅助设备后，8月中旬唐某被青浦工商局告知：由于贵司提供的租赁房屋产权证书复印件存在问题，即贵司提供的租赁厂房并无产权证书，公司将无法在租赁房屋内注册!据唐某称，她为此曾委托公司其他人员与贵司法定代表人电话沟通，但贵司法定代表人声称他在海南出差。本律师代表唐某正式告知：由于合同目的无法达到，根据合同法的规定，2009年5月18日双方订立的厂房租赁合同解除!合同的解除给唐某带来较大的经济损失，根据法律的规定，定金应当双倍返还，有损失按实际损失赔偿。唐某认为：由于当初双方合作、谈判的气氛较为友好，愿意作出一定的让步，要求贵司返还定金，并就损失作出适当的补偿。对此函有何意见，可在接函后五日内与本律师书面联系，共商善后之措施。”但该律师函遭退回。之后，原告委托律师将该律师函直接送达给吴宝忠。因双方协商无果，原告遂于2010年2月诉至本院。
另查明：租赁厂房所在土地为集体土地。2003年8月11日，上海市青浦区发展计划委员会向上海宇尔捷制衣有限公司发送《关于上海宇尔捷制衣有限公司扩建厂房的批复》，该批复载明：“你公司报来关于扩建厂房的申请报告收悉。经研究，现同意你公司在华新镇X村建造，建筑面积9,000平方米，投资540万元，资金自筹。接文后，按规定办理有关手续，以利项目实施。本文有效期至2003年12月31日。”2003年10月24日，上海市青浦区规划管理局向上海宇尔捷制衣有限公司发送《关于核发上海宇尔捷制衣有限公司建设用地规划许可证（含建设项目选址意见书）的通知》，该通知载明：“你单位填报的《建设用地规划许可证申请表》及有关文件、图纸、资料收悉。现同意发给沪青地（2003）X号《用地规划许可证》，并将有关事项通知如下：一、建设项目名称：扩建厂房。二、建设用地位置：青浦区X镇X村。三、建设工程性质：工业厂房。……。请凭《建设用地规划许可证》及本通知向房屋土地管理部门申请建设用地批准书及拆迁房屋许可证，并按基建程序办理《建设工程规划许可证》。”之后，上海宇尔捷制衣有限公司未办理相关手续。
2004年7月28日，被告与上海宇尔捷制衣有限公司签订《关于上海宇尔捷制衣有限公司土地使用权内部协议》，该协议约定：经双方友好协商，原青计投[2003]X号批复，青规地（2003）第X号批复的土地，其中3,796平方米的土地使用权属上海宇尔捷制衣有限公司，地上部份的建筑物属被告所有，上海宇尔捷制衣有限公司不能作任何抵押和变卖，如使用权内的土地碰到国家规划时，其补贴全部归被告所有。”
租赁厂房至今未取得上海市房地产权证。
又查明：2010年1月底，被告将租赁厂房自行收回，并另行出租给他人使用。
以上事实，由双方当事人陈述、《厂房租赁合同》、《律师函》及送达凭证、《关于上海宇尔捷制衣有限公司扩建厂房的批复》、关于核发上海宇尔捷制衣有限公司建设用地规划许可证（含建设项目选址意见书）的通知》、建设用地规划许可证、《关于上海宇尔捷制衣有限公司土地使用权内部协议》等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本案审理中，原告主张：1、厂房租赁合同签订后，被告没有将房屋交付给原告，但租赁房屋是空置的，也没有钥匙，不关门的。双方也没有办理房屋交接手续。由于原告要注册公司，故于2009年8月上旬将购置的设备搬入了租赁厂房，并进行了安装；2、原告实际占用租赁厂房的时间为半个月，目的是为了办理营业执照，让工商部门查验设备。原告占用半个月后即搬走了设备；3、原告发送律师函通知被告解除合同的原因是由于被告的厂房没有产权证，无法办理营业执照。原告在办理营业执照时，被告向原告提供了两份上海市房地产权证，但该两份房地产权证都是伪造的。为此，原告提供了两份房地产权证复印件、新开企业申请表。
被告对原告的主张认为：1、合同签订的当天，被告即将厂房交付给了原告，厂房是有钥匙的。因为原告是通过关系介绍过来的，故双方没有办理书面的交付手续。原告接收厂房后，对厂房安装了空调、搬进了设备，安装了电话，已经实际使用了；2、原告实际从2009年6月1日开始使用租赁厂房，2009年9月中下旬原告自行搬走了设备，没有通知被告，且将租赁厂房的门锁住，至今未将钥匙归还给被告。2010年1月底，被告电话询问原告是否还需要继续租赁厂房，原告表示不用了，但原告没有将钥匙归还，故被告自行将厂门打开了。为此，被告提供了青浦区X镇X村民委员会的证明；3、原告不继续租赁厂房是由于原告方合伙人之间产生矛盾所致，并不是办不出营业执照。相反，租赁厂房内可以注册公司，同样的地方已经办理了企业营业执照。为此，被告提供了案外人在租赁厂房注册公司的营业执照。同时，被告主张双方签订的合同是有效的。为此，被告提供了青浦区X镇X村民委员会的情况说明。该情况说明载明：“2003年由上海宇尔捷制衣有限公司申领并取得《建设用地规划许可证》（沪地青2003第X号），随后上海宇尔捷制衣有限公司同上海某有限公司订立《土地使用权内部协议》。因该地块位于我村工业园区内，为顺应生产发展需求，经我村批准同意，由上海某有限公司出资在该地块上进行厂房扩建，目前相关手续正在补办中。”
原告对被告提供的青浦区X镇X村民委员会的证明认为村书记与被告有利害关系，且证明内容不属实；对被告提供的案外人注册公司的营业执照真实性无法确认，即使现在能办出营业执照，并不等于当时就能办出营业执照，且案外人通过何种方式取得营业执照原告不清楚；对被告提供了青浦区X镇X村民委员会的情况说明认为不能证明厂房的合法性。
被告对原告提供的两份房地产权证复印件认为并不是被告提供给原告的，对其真实性无法确认。到目前为止，租赁厂房还未办理房地产权证；对原告提供的新开企业申请表，认为无法证明原告被工商部门拒绝办理工商登记的原因是厂房问题，也无法证明曾被工商部门拒办工商登记。
审理中，原告主张：如果合同无效，原告要求被告返还原告支付给被告的钱款。
被告主张：如果合同无效，被告要求原告支付房屋使用费，违约赔偿金不再主张。
根据庭审确认的事实，本院认为：无效的合同自始没有法律约束力。本案中，被告出租给原告的房屋，虽由上海市青浦区规划管理局向上海宇尔捷制衣有限公司颁发了《建设用地规划许可证（含建设项目选址意见书）的通知》及《建设用地规划许可证》，上海市青浦区发展计划革委员会也向上海宇尔捷制衣有限公司发送了《关于上海宇尔捷制衣有限公司扩建厂房的批复》，但是上海市青浦区规划管理局要求上海宇尔捷制衣有限公司凭《建设用地规划许可证》及通知向房屋土地管理部门申请建设用地批准书及拆迁房屋许可证，并按基建程序办理《建设工程规划许可证》，上海市青浦区发展计划委员会要求上海宇尔捷制衣有限公司接文后按规定办理有关手续，而上海宇尔捷制衣有限公司并没有按照要求办理相关手续。上海宇尔捷制衣有限公司与被告签订《土地使用权内部协议》后，上海宇尔捷制衣有限公司和被告均未办理相关用地批准手续及建造厂房的相关基建手续，也就是说现在被告出租给原告的厂房并没有取得有关部门批准用地的手续，也没有取得建造房屋的相关许可手续和批复，故原、被告双方签订的《厂房租赁合同》违反了国家有关法律法规的强制性规定，系无效合同。本案中，被告将不具备出租条件房屋出租给原告使用，理应负有主要过错责任。而原告没有严格审查租赁房屋的合法性，未能尽到相应的注意义务，也有一定的过错。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告交付给被告的押金和租金12万元，被告应予返还。由于原告实际使用了房屋，故原告理应向被告支付房屋使用费。至于原告主张其未使用厂房，被告也没有将租赁厂房交付给原告。对此，本院认为，由于原告自认其于2009年8月上旬将订购的设备搬入租赁厂房安装，故原告再主张被告未将厂房交付给原告，显然是自相矛盾的；而原告认为该厂房没有钥匙、不关门的，因被告予以否认，原告也未能提供相应的证据予以佐证，故本院对原告的主张不予采纳。现原告未能提供证据证明其已将厂房归还给被告，而被告确认其于2010年1月底征求原告意见后自行将厂房打开。而根据合同约定租赁期限自2009年11月1日起算，故2009年11月1日至2010年1月底的房屋使用费原告应予支付。但因原告租赁厂房的目的是开设公司，现由于房屋不具备租赁条件，致使原告的目的无法实现，对此，被告具有过错责任，故房屋使用费可酌情减少。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原、被告于2009年5月18日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告上海某有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告唐某押金和租金人民币12万元；
三、反诉被告唐某应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海某有限公司房屋使用费人民币87,360元；
四、反诉原告上海某有限公司要求反诉被告唐某支付违约赔偿金人民币249,600元的反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2,450元，由原、被告双方各半负担。反诉费人民币2,798元，反诉原告负担人民币1,944.53元，反诉被告负担人民币853.47元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
审判员蒋喜军
书记员夏明霞
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