广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)杨某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人肖明裕，系广东昊亮律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)苏某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审被告、反诉原告)佛山市顺德区居正物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区X镇居宁小区X路X号。
法定代表人卢某某，董事长。
上述两被上诉人的委托代理人戴斌，系广东千度律师事务所律师。
上诉人杨某因与被上诉人苏某某、佛山市顺德区居正物业管理有限公司(以下简称居正公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2006)顺法民一初字第（略）号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2005年6月12日，杨某与苏某某、居正公司签订租赁合同一份，约定杨某(乙方)承租苏某某、居正公司(甲方)座落于佛山市顺德区X镇跃进X号X楼的房屋，租赁期限从2005年8月1日至2008年7月30日止，每月租金2500元，交租时间为每月的X号前，签订合同后五天内，乙方须向甲方交纳保证金2500元，协议履行完毕后，凭按金收据退回，乙方租赁房屋用于美容、美发、沐足。签订协议后，苏某某、居正公司即将上述房屋交付杨某使用，杨某已交纳了2005年8月至2006年2月份的租金，苏某某、居正公司共收取了租金（略）元。杨某接收房屋后即派人进场装修。杨某在涉案房屋进行的装修工程造价经评估及双方确认为（略）.85元，杨某经营购置的设施价值经评估为（略）元。杨某对涉案房屋装修后即进行经营，后因没有办理营业执照，受到工商行政部门处理，工商行政部门于2006年3月9日向杨某发出催办营业执照通知书，要求其十五天内办理营业执照。杨某曾于2006年3月起多次要求苏某某、居正公司协助提供房屋产权证办理营业执照，但未果，杨某遂停业并拒交租金，杨某从2006年3月至反诉日止共欠5个月租金，共（略）元。另查，一审庭审中，双方确认补充说明中的八项工程的造价为7226.5元，双方虽对工程结算书中的造价（略）.35元有异议，但经原审法院询问后均不申请重新鉴定评估，故涉案房屋的装修总造价为（略）。85元。杨某认为苏某某、居正公司所出租的房屋租金并非双方约定的租金水平，但经原审法院询问，杨某就此不申请价格评估。双方确认，租赁合同中房屋用途为美容、美发、沐足等内容是杨某所指定的。
原审法院认为：房屋租赁合同的出租人应当是具有合法房屋出租支配收益权利的人，虽然不是房屋所有权人，但只要其具有合法房屋出租支配权，即依法享有出租收益权。案件中，苏某某是佛山市顺德区X镇X路X号X楼的房屋的所有权人，但其已将房屋交付居正公司支配管理，故居正公司依法享有该房屋的出租权，居正公司是案件的合法出租人，但苏某某在租赁合同中签名且其未对出租人身份提出异议，故应确认居正公司与苏某某是涉讼房屋共同出租人。杨某与苏某某、居正公司签订的租赁合同，合同内容没有违反法律行政法规的强制规定，即使涉案房屋没有取得房产权，但苏某某、居正公司已证实其享有合法的房屋支配权，且房屋属于合法建筑，故双方签订的租赁合同合法有效。由于涉案房屋因场地问题不能领取合同约定的美容、美发、沐足等行业的营业执照，故不能达到合同目的，应予解除，但在合同解除前，双方应严格履行合同义务。苏某某、居正公司已于2005年6月份将房屋交付杨某占有使用，已履行了合同的主要义务，但其出租的房屋从事美容、美发、沐足行业则因场地问题不能办理营业执照，虽然房屋用途为美容、美发、沐足是杨某所指定的，但苏某某、居正公司已同意该合同约定，现因房屋不能用于租赁合同约定的用途，苏某某、居正公司作为出租方对此应承担部分责任。杨某合法支出包括装修费用（略）.85元、设备价值（略）元，因设备是动产，其所有权为杨某，故不能作为杨某的损失计算依据，其可自行取回。而装修费用是杨某经苏某某、居正公司同意增设设施的支出，该行为增加的房屋的价值，在租赁合同终止后，其附加的装修设施应归苏某某、居正公司所有，故此支出可作为杨某计算损失的标准。杨某是承租方及经营者，应在装修前对所从事行业的规定与房屋的用途进行了解审查，但其指定房屋用途后未审查能否办营业执照的前提下进行装修，对此产生的损失应负责任。根据公平原则，考虑苏某某、居正公司在案件中负有出租物用途瑕疵担保责任，故确定杨某与苏某某、居正公司对杨某的损失各负50%责任，苏某某、居正公司应向杨某补偿装修费用的50%即（略）.43元。杨某从2006年2月起拖欠租金，属于违约行为，应负向苏某某、居正公司支付租金的责任，租金应计至合同解除之日，基于苏某某、居正公司的反诉请求，案件只处理2006年2月份至2006年6月份的租金（略）元。杨某主张解除合同的请求，因合同的目的不能实现，该请求有理，法院予以支持，杨某应自解除合同之日向苏某某、居正公司返还房屋，基于双方的诉请，法院对于返还房屋问题不予处理。杨某认为苏某某、居正公司存在欺诈行为导致杨某签订租赁合同的主张，因房屋用途由杨某指定，杨某应清楚相应的营业所需的场所规定，但其仍签订合同，且其没有就此提供证据，故法院不予支持。杨某主张损失的请求，因其主张的损失包含了合法及非法损失，法院只支持部分合法支出，其他请求不予支持。杨某认为苏某某、居正公司应退还押金及部分租金的主张，因杨某没有提供已支付押金的收据且亦没有提供合同约定租金不合理的证据，故不予支持。苏某某、居正公司反诉要求杨某支付租金的请求有理，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第二百二十三条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除杨某与苏某某、居正公司于2005年6月12日签订的租赁合同；二、苏某某、居正公司在判决发生法律效力之日起三日内向杨某支付装修补偿款（略）。43元；三、杨某在判决发生法律效力之日起三日内向苏某某、居正公司支付2006年2月份至2006年6月份租金共（略）元；四、驳回杨某的其他诉讼请求。案件本诉受理费4724元、反诉受理费510元，鉴定评估费5500元，合共（略）元，由杨某负担6734元，由苏某某、居正公司负担4000元。
上诉人杨某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、两被上诉人依法应对其出租的房屋不提供商用房产证而导致上诉人无法实现合同目的造成的损失至少承担80%的责任。而一审法院只判决被上诉人承担50%的责任，这一判决所依据的事实不清，证据不足，显失公平。请求二审法院查清事实，依法予以改判。1、涉案租赁合同依法应认定为无效合同，而一审法院却错误地认定该合同合法有效。(1)一审法院认定居正公司对涉案租赁物享有合法出租支配权，苏某某是涉案房屋的所有权人。这一事实认定的证据严重不足。因为两被上诉人在一审时只出示一张“北滘管理所”的证明，其内容只是说“北滘镇X路X号地块属国有土地，产权属于苏某某，土地产权证正在办理之中”，并没有说明该地块是否有建筑物，以及建筑物的产权人是谁。而本案的涉案标的物是二楼房屋，不是土地。因此，本案没有证据证明涉案租赁房屋的产权属于苏某某。(2)一审法院认定涉案“房屋属于合法建筑”是在没有证据证明情况下的主观认定。因为两被上诉人在一审时没有出示任何该房屋的产权证书及合同、报建等证明。(3)从现有的证据看，该房屋的产权是否属于苏某某，是否属于合法建筑都不得而知。(4)根据《中华人民共和国城市房屋租赁条例》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。(5)被上诉人出租的房屋只有一张国有土地使用权证明。其出租行为明显违反了上述强制性行政法规。而一审法院却不顾上述规定，主观认定涉案租赁合同的内容没有违反强制性行政法规。因此，一审认定租赁合同的内容合法是错误的。案涉租赁合同是一个无效合同。造成合同无效的过错完全或至少主要在于两被上诉人。因此，由此合同造成的一切损失应由两被上诉人承担主要责任。2、即使涉案租赁合同有效，也是由于两被上诉人没有履行提供商用房产证给上诉人办理营业执照的基本义务而构成根本违约，且这一违约行为造成了上诉人的重大经济损失，同时也造成被上诉人自身的经济损失，依法应由两被上诉人承担赔偿全部损失的责任，至少也应当承担80%的责任。一审法院只判两被上诉人承担50%的赔偿责任显失公平。(1)涉案的租赁合同签订时是由居正公司提供的格式合同。上诉人看后明确告知居正公司，承租该房屋是用来是做“美容、美发、沐足”的(该约定已写进合同)，并口头告知两被上诉人，上述用途必须有商用房产证，否则，无法办理营业执照。(2)居正公司明确上述事项后，一再表示该出租房屋一定很快能够办到商用房产证。(3)上诉人基于被上诉人的承诺，而且，该房屋确实是新建不久的商品房，相信被上诉人的承诺是真实的，于是，与居正公司签订了本合同。事后上诉人要居正公司在合同上签名。因此，合同签订后，两被上诉人及时提供完整的出租房屋的商用房产证给上诉人办理营业执照是其履行合同的基本义务。(4)如果在签订本合同时两被上诉人表示该出租房屋无法办到商用房产证或要很长时间才能办到商用房产证，上诉人是决不会与被上诉人签订本合同的。正是由于两被上诉人的虚假承诺，使上诉人作出错误签订本合同的判断。因此，由此造成的一切损失应由两被上诉人承担。(5)合同签订后，上诉人多次要求两被上诉人提供房屋商用房产证，两被上诉人却以种种借口不予提供，致使上诉人无法办理营业执照，导致严重的经济损失。(6)一审法院用“涉案房屋因场地问题不能领取合同约定的美容、美发、沐足等行业的营业执照”模糊了两被上诉人没有提供商用房产证的违约责任。事实上“场地问题”就是“商用房产证”的问题，如果两被上诉人在履行本合同时能依约给上诉人提供“商用房产证”，也就不存在本案纠纷。综上所述，由于两被上诉人没有履行提供房屋商用产权证给上诉人办理营业执照的合同基本义务，直接导致上诉人无法实现合同目的，两被上诉人的行为构成了根本违约。因此，两被上诉人依法应承担双方当事人由此造成一切经济损失，至少也应当承当80%的损失责任。
二、关于本案经济损失计算的范围问题。1、一审法院把上诉人因无法经营而被迫解除员工支付的补偿费用认定为非法损失是错误的认定。(1)上诉人聘请的5位员工并不是一审法院认定的“进行非法经营”，而是为经营前做场地装修、购买设施工作。其行为正当合法，因此，上诉人被迫解除他们所造成的损失理所当然是合法的经济损失。(2)上诉人一审时出示了上述5位员工的聘请合同、解除合同、补偿收据以及身份证明，损失证据充分。2、一审法院只把上诉人用于装修的费用作为损失的计算依据，而把上诉人因履行合同所购买的设施费用损失及被上诉人的租金排除在损失之外，并判决不具备出租用途的房屋按合同约定的租金标准支付给被上诉人。如此认定和判决毫无道理，严重侵犯了上诉人的合法权益。上诉人认为：(1)上诉人为履行本合同而购买的动产设施，因无法经营而变得毫无价值。被上诉人的违约行为客观上直接给上诉人造成了实际的经济损失，因此，该动产设施依法应计算在损失的范围之内，并由被上诉人予以赔偿。(2)由于被上诉人的违约行为造成上诉人无法经营，被上诉人无权要求上诉人交付租金，该租金依法应按履行合同的损失予以计算，按照双方当事人的过错责任予以赔偿。
三、一审法院判决房屋装修设施归被上诉人所有，被上诉人支付上诉人装修补偿（略）.43元(装修费用损失的50%)，认定设备价值（略）元的动产设施损失归上诉人所有，被上诉人却对此不承担任何赔偿责任，该判令严重损害了上诉人的合法权益。理由如下：1、价值（略）.85元的房屋装修设施判归被上诉人所有，就意味着该房屋增加了价值（略）.85元房屋装修设施，而该装修设施上诉人是不能拆走的。这样，被上诉人表面上“补偿”给上诉人的（略）.43元的装修设施费实际上得到了“装修设施”这一实物，这与没有承担“补偿费”没区别。而且，被上诉人还免费得到了属于上诉人承担的价值（略）.43元的“装修设施”的实物。换句话说，被上诉人用（略）.43元的钱买了价值（略）.85元房屋装修设施。如此判令，被上诉人客观上等同没有承担任何损失的责任，还白得了价值（略）.43元的装修设施。2、装修设施、动产设施都是上诉人的经济损失，实物归被上诉人的，上诉人就承担一半的赔偿责任；实物归上诉人的，被上诉人就不用承担任何赔偿责任，这种判决不公平。3、价值（略）.85元房屋装修设施判归被上诉人所有，上诉人不得拆走。因被上诉人实际得到了“价值（略）.85元房屋装修设施”这一实物(实际价值还大得多)，所以，被上诉人依法应补偿装修设施款（略）.85元给上诉人，而不是一审判决的补偿“（略）。43元”。价值（略）元的动产设施，被上诉人依法应承担80%的违约责任。
四、一审法院在原审判决中只判决解除租赁合同，但未对租赁合同的解除时间作出判决，致使该判决无法执行。请求二审法院判决自起诉之日起解除租赁合同。1、根据《合同法》第九十六条的规定，当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2、被上诉人因没有出示商用房产证而构成违约，其违约行为致使上诉人不能实现合同目的。因此，上诉人依法有权解除合同，解除合同的时间是自上诉人通知到达被上诉人时。本案的通知到达日应当是起诉之日。但一审法院却没有判决解除本合同的具体时间。敬请二审法院对此予以判决。
五、关于租金问题。1、被上诉人因没有出示商用房产证而构成违约，其违约行为致使上诉人不能实现合同目的。因此，被上诉人无权收取合同约定的租金，租金只能作为损失予以计算。但一审法院却不顾被上诉人的违约事实，主观判决上诉人如数交付租金，损害了上诉人的合法权益。请求二审法院依法予以改判。2、即使要交租金，但由于被上诉人出租的房屋不具备双方订立合同时商用房产的用途，其租金的标准也应当低于原租赁合同的租金标准。这样才能公平合理。3、原审判决判令上诉人“从2006年2月”起交付租金，而上诉人出具的交付租金的证据证明：租金已交至“2006年2月”。计算起点错误。综上所述，请求二审法院判令：一、维持原审判决第一项判项；二、撤销原审判决第二、三、四项判项；三、两被上诉人赔偿上诉人经济损失（略）.85元，包括上诉人不能拆走的装修设施费（略）。85元、动产设施（略）元的80%的损失8800元、遣散费（略）元的80%的损失（略）元；四、由两被上诉人连带承担80%的原审评估费用共计4800元；五、租赁合同自起诉之日起解除；六、两被上诉人连带退回押金及部分租金共计9500元整；七、一、二审诉讼费的80%由两被上诉人承担。
被上诉人苏某某、居正公司答辩称：一、被上诉人与上诉人所签订的租赁合同合法有效，上诉人主张该合同无效的理由不成立。(一)我国不存在《城市房屋租赁条例》这样的行政法规，而只存在《城市房屋租赁管理办法》这一行政规章，且这一规章不能作为确定租赁合同是合法有效的“法律”依据。1、现存的建设部于1995年颁布的《城市房屋租赁管理办法》，既不是法律，亦不是行政法规，仅仅是一部行政规章；2、我国《合同法》第五十二条及其“若干问题解释(一)”第四条明确规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，而上诉人把行政规章当成行政法规，并以此为前提得出租赁合同无效的结论是错误的。
(二)上诉人诉称涉案房屋不属于被上诉人，属非法建筑、签约时存在欺诈均不符合客观事实，其以此来主张租赁合同无效缺乏应有的事实根据。1、关于房屋权属的问题，被上诉人提交的证据3证明，土地使用权属被上诉人；被上诉人提交的证据证明，房屋为被上诉人所建。这两份证据已充分证明房屋权属的排他性，而上诉人未提交证据证明该房屋存在权属争议，更未提交证据证明该房屋的权属人为案外的第三人。2、关于非法建筑的问题，上诉人的说法犯了常识性错误，众所周知，一座建筑物是否属非法建筑或违章建筑或临时建筑，必须由建设行政主管部门予以认定，其他任何个人或组织均无权作出认定。上诉人在没有证据证明涉案建筑属非法建筑的情况下，断言涉案建筑属非法建筑，该判断错误。3、关于欺诈的问题。依据《合同法》的规定，即使存在欺诈也不必然导致合同无效的法律后果，只导致合同被撤销的可能，而上诉人并未行使撤销权，况且被上诉人无欺诈行为存在，上诉人更无任何证据证明被上诉人存在欺诈。
(三)上诉人一边要求解除合同，一边主张合同无效，诉由与诉求互相矛盾，互为否定。1、若租赁合同无效，上诉人应请求法院确认租赁合同无效，但上诉人未在一审提出该诉求，其所提出的是解除合同，依据《民法通则》、《合同法》及一般的法理，合同解除的前提是合同有效，无效合同不存在解除问题。2、一审判决如上诉人所愿解除合同，上诉人亦知趣地在其上诉请求“1”中“请求二审法院维持一审第一项判决”，尔后又诉称租赁合同无效。上诉人犯了逻辑上的错误。3、无论是在一审期间，还是在上诉人的上诉状中，上诉人一面诉称租赁合同无效，一面又再三强调被上诉人根本违约，无效的合同不存在违约，违约是针对有效合同而言的。
二、原审判决关于上诉人损失数额的计算基本正确，关于责任承担比例的确定虽对被上诉人不公，但被上诉人可以接受。(一)关于上诉人的损失额问题。1、装修费。经委托评估及双方现场确认，上诉人用于装修的费用为（略）.85元，对于这一点双方均无争议。2、动产。经评估为（略）元，对此双方不存在争议。该动产不属于上诉人受损范围，因为该动产不因分解而受损或灭失，亦不因合同解除而使上诉人不能拿走，这是其一；其二，涉案之动产，已由上诉人使用过；其三，在一审时，上诉人亦未就该部分提出诉讼请求，并未将该部分列为其所受的损失，其一审诉称的损失额为（略）.5元，其中装修费（略）.5元、遣散费（略）元。3、遣散费。上诉人上诉称损失遣散费（略）元，没有事实根据，上诉人提交的证据5是与案外人所达成协议，其真实性和关联性均无法确认，且不具备合法性，因为其在没有办理工商登记和税务登记的情况下就招聘人员从事美容、美发及沐足等商业活动，显属非法经营，这是其一；其二，若上诉人真的支付了遣散费，该费用因不属于因解除合同而产生的损失，因为解除劳动合同而给劳动者支付补偿金(遣散费)是属于用工者的法定义务，而不是租赁合同解除所引发的额外义务；其三，上诉人诉称聘请的5位员工不是为其“进行非法经营”，而是“为经营前做场地装修、购买设施工作”，这一诉称不符客观事实，亦不符合常理：(1)若是装修、设施购买人员则不可能存在遣散费的问题，因为装修费已包含了该部分人工的报酬。(2)若是上列人员，则更证明与本案无关联性，因为房子在合同解除之前早已装修完毕，即使要给遣散费，合同解除与否，上诉人均需支付。(3)上诉人上诉诉称的事实与一审所诉称的事实互相矛盾，其一审诉称“原告无奈之下先后与6名员工解除劳动关系”，其一审提交的证据5证明“原告为筹备试业聘请了六名工人，但……，而不得不辞退工人”，而其上诉时又诉称该5人不是其工人，被上诉人不知道上诉人到底想要说什么且上诉人提交的证据3已证明2006年3月9日前其已从事了非法经营活动。4、押金及部分租金。首先押金问题，在一审期间，上诉人没有提交证据证明其已交了押金2500元；其次，押金的担保性质决定了在其未按期交付租金的情况下，出租人有权没收以弥补损失；再次租金问题，《租赁合同》既然合法有效，上诉人就有必须履行的义务，即使《租赁合同》所约定的租金2500元/月对上诉人不公平，上诉人应提出变更合同条款的诉讼请求，而不是作为诉由直接要求变更；最后，上诉人自始至终未提交证据证明按2500元/月收取租金对其显失公平。5、评估费。该费用产生于上诉人不能充分证明其装修和不动产价值的前提下，由上诉人申请评估鉴定的，由于举证责任由上诉人承担，因此该费用应由上诉人负担，这是其一；其二，该评估范围包含了不属于受损范围的动产，且评估出的装修费亦远远低于上诉人诉称的13万余元，只有（略）。85元；其三，在一审时，上诉人并未就该部分提出诉讼请求，原审法院亦未就该部分进行审理，二审法院依规定亦无需审查。
(二)关于责任承担比例，应依据双方违约的程度来确定责任承担比例。1、上诉人的违约行为已足以导致合同的解除。(1)不依约支付租金。涉案证据证明，上诉人已迟延交付租金至其起诉之日止已达5个月，已构成严重违约。(2)不依法从事经营活动，承租人不得在承租处从事非法活动，既是法定的义务，又是约定的义务，而涉案证据证明上诉人在2005年8月装修完毕后，在没有办理营业执照、税务登记、卫生许可的情况下就从事经营活动，不仅违法，而且构成了根本违约。(3)在上诉人违约在先的情况下，单方面通知被上诉人解除合同、撤销合同，进一步说明其违约行为的存在。2、涉案证据不足以证明被上诉人存在违约行为。(1)签约之日，上诉人已知出租屋还没有办房产证，且《租赁合同》亦未约定上诉人应办产权证、应在什么期间内办产权证。(2)虽然在电话录音中被上诉人同意办产权证，但不构成被上诉人的合同义务，只能属附随义务，且没有明确约定义务的履行时间，即使办产权证亦需产权登记部门审批，亦需一定的时间。(3)上诉人未办理营业执照原因不明，涉案证据不能证明上诉人未办理营业执照是因营业场所无产权证而致。根据工商登记的有关规定，凭产权证或租赁合同均可办理营业执照。因此未办营业执照可能存在的原因是：其一，上诉人因不想办理而未去办理；其二，上诉人想办理，但由于其非法营业在先，怕受行政处罚而不敢去办理；其三，去办理了，但其他证件不齐而未给予办理；其四，出租屋无产权证而不能办理。由此可知，上诉人未办理营业执照的原因存在多种可能性，未有产权证只是原因之一，其有责任举证证明其已去工商部门办理了营业执照，工商部门已受理、工商部门拒绝登记且拒绝原因是营业场所无产权证，但上诉人未提交任何证据证明这一事实。由此可知，证明上诉人违约的证据充分，而证明被上诉人违约的证据不足，上诉人对其所受的损失应当自行承担，原审确认被上诉人承担50％责任，从法律角度讲被上诉人不能认同，从情理而言可以接受。3、关于装修费的承担问题。(1)上诉人在出租屋已营业了一段时间，附着的装修被使用后所剩价值无几。(2)被上诉人不是从事与上诉人相同的行业，该装修对被上诉人毫无价值，只能是负累。(3)该出租屋再租给他人，承租人也不一定从事这一行业，即使从事这一行业，无论是从风俗习惯而言，还是个人喜好或承租人个人形象而言，均会重新装修。(4)已有的装修不可能增加租金，只会增加出租成本。综上所述，请二审法院维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。
二审阶段，上诉人杨某、被上诉人苏某某、居正公司均未向本院提交证据。
本院经审理查明，上诉人杨某已支付2005年8月份至2006年2月份的租金，从2006年3月份至被上诉人提起反诉请求之日2006年6月份止，上诉人杨某共拖欠4个月租金，合计（略）元。除此之外，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人杨某与被上诉人苏某某、居正公司签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人应当严格依照合同的约定履行各自的义务。虽然，双方当事人在《租赁合同》中未约定被上诉人苏某某、居正公司有协助上诉人杨某办理工商营业执照的义务，但是，被上诉人苏某某未能及时办理涉讼房屋产权证的情形，已经影响上诉人杨某对本案涉讼房屋的正常使用。因此，原审法院判令解除双方当事人签订的《租赁合同》的做法正确。然而，上诉人杨某是在已知悉涉讼房屋未办理房屋产权证的情况下，继续选择与被上诉人苏某某、居正公司签订《租赁合同》，使用本案涉讼房屋，即上诉人杨某未能尽到一般承租人的谨慎义务，其应对由此造成的损失承担责任。原审法院判令双方当事人对合同被解除而产生的损失各自承担50%的处理是公平合理的，本院予以维持。上诉人杨某提出合同被解除而产生的实际损失应包括动产设备的价值以及经营期间的工人工资的上诉主张是没有法律依据的，本院予以驳回。上诉人杨某已正常使用本案涉讼房屋，其应按照合同的约定支付租金，即应支付已拖欠被上诉人苏某某、居正公司租金（略）元，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。对上诉人杨某要求返还部分租金的上诉请求，本院予以驳回。因上诉人杨某未能提供证据证明其已向被上诉人苏某某、居正公司支付押金2500元，故其提出被上诉人苏某某、居正公司退还押金2500元的上诉请求缺乏事实依据，本院予以驳回。综上所述，原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。上诉人杨某提出的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院(2006)顺法民一初字第（略）号民事判决第一、二、四项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院(2006)顺法民一初字第（略）号民事判决第三项为，上诉人杨某在本判决发生法律效力之日起三日内向被上诉人苏某某、佛山市顺德区居正物业管理有限公司支付2006年3月份至2006年6月份租金共（略）元；
三、驳回上诉人杨某的上诉请求。
一审案件受理费5234元，鉴定评估费5500元；二审案件受理费5234元，合计（略）元，由上诉人杨某负担（略）元，由被上诉人苏某某、佛山市顺德区居正物业管理有限公司负担4000元。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员林彦
二00六年十二月十五日
书记员李静然
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
