海南省高级人民法院
民事判决书
（2007）琼民一终字第X号
上诉人（原审原告）：海南东鑫金属材料公司，住所地：海口市海秀大道２５号。
法定代表人：王某某，该公司总经理。
委托代理人：石某某，该公司副总经理。
委托代理人：裴斐，海南天皓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南振发物业发展有限公司，住所地：海口市X路海外大厦１３楼。
法定代表人：梁某某，该公司董事长。
委托代理人：陈晓国，海南大兴天泰律师事务所律师。
上诉人海南东鑫金属材料公司（以下简称东鑫公司）因与被上诉人海南振发物业发展有限公司（以下简称振发公司）合作开发房地产合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院（２００６）海中法民一重字第３号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于２００７年４月３日公开开庭审理了本案。上诉人东鑫公司的委托代理人石某某、裴斐和被上诉人振发公司的委托代理人陈晓国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，１９９１年１２月３１日，东鑫公司与海南自力投资有限公司房地产开发经营部（以下简称自力公司经营部）签订《合作协议书》，约定：（一）双方合作开发位于海口市金融开发区内的海秀大道北侧的１０４亩土地和海甸岛沿江二西路南侧的１４亩土地；（二）１０４亩土地购置所需资金为２１８４万元，另１４亩土地所需资金为４９０万元；（三）双方所投合作资金只能用于合作项目，自力公司经营部无权动用合资资金，如自力公司经营部确有困难，需要借用，必须经东鑫公司主管同意批准后方可使用；（四）合作项目须另立帐户，刻制与原自力公司经营部印鉴有明显区别标志的财务专用章和双方负责人新名章在银行备案。签约后，东鑫公司自１９９２年至１９９３年４月６日将合作资金共计人民币２０００万元转入双方共管帐户（自力公司经营部帐户）。１９９２年１月３日，自力公司经营部与海口市秀英城市住宅公司（以下简称秀英公司）签订《合作开发夹路坡、蓬平坡规划区合同书》，约定自力公司经营部与秀英公司合作开发位于夹路坡、蓬平坡的１４０．２３亩土地，每亩２１万元，土地价款为人民币２９４５万元。同日，自力公司经营部与东鑫公司实业开发部签订《建筑用地合同书》，约定将海秀大道南侧１４０．２３亩和＂合作开发夹路坡、蓬平坡规划区合同书＂中的４０亩土地转让给东鑫公司实业开发部。因海秀大道１４０．２３亩土地使用权属秀英公司，１９９２年１月３日和８日东鑫公司分别向秀英公司付款２５０万元和３００万元，共计５５０万元。１９９２年１月６日、３月２日、４月１３日和６月４日，自力公司经营部共四次付给秀英公司人民币２８５０万元。此间，东鑫公司与自力公司经营部协商，并以自力公司经营部名义，于１９９２年５月１６日与海南会海工业总公司（以下简称会海公司）签订《合作承包开发合同书》，约定将海秀大道南侧１４０．２３亩土地中的１２０．１８亩土地转让给会海公司。１９９３年７月５日，自力公司经营部向秀英公司支付土地税款人民币８３万元。
１９９２年９月１６日，振发公司经工商注册成立。１９９２年９月１０日，振发公司与秀英公司签订《土地转让协议书》，约定将位于海秀大道中段鞍钢大厦对面２２．０７亩土地（即海秀大道北侧的２０．２５１亩）使用权以每亩３５万元的价款转让给振发公司。该转让行为于１９９３年１月１５日经海口市土地局以市土字第［１９９３］０１０９号文件批准，并确定该地面积为１３５００．７５㎡（２０．２５１亩）。振发公司取得该地使用权后，于１９９３年４月８日与东鑫公司签订《合作合同书》，约定：双方同意合作开发经营的海口市桂林洋度假村、火山口４００亩土地、海秀大道２２亩和广西北海市１５亩土地的开发项目，成立８人领导小组，决定合作重大事项，如有新的开发合作项目再另行签约；双方投资比例原则上各为５０％，上述项目扣除成本、利息、税金和其他应摊销的费用后，纯盈亏各按５０％分配。但签约后，双方并未对海秀大道２０．２５１亩土地进行开发，也未另签合作开发合同。１９９３年９月４日，亚细亚投资（香港）公司（以下简称亚细亚公司）与振发公司签订《承诺书》，其内容为亚细亚公司董事长梁某某就东鑫公司与振发公司合作投资事宜代亚细亚公司作出承诺如下：振发公司属梁某某先生所有。自１９９４年起，双方进行合作开发，以振发公司名义拥有位于海口市海秀大道北侧鞍钢大厦对面的２０．２５１亩土地等，东鑫公司可以以上述财产股权作为亚细亚成立中外合资企业的投资。１９９４年２月２６日，东鑫公司法定代表人王某某和振发公司法定代表人梁某某对该地的开发形成会议纪要，其主要内容为：（一）合作双方原有开发资金原则不变，对开发项目所缺资金双方筹措；（二）海秀大道＂金发大酒店＂项目投入资金较大，待小项目收回部分资金和各方筹措资金后再做决定。此后，双方均未筹资对该地进行开发。１９９５年９月１８日，振发公司向东鑫公司出具《承诺书》，其内容为：（一）位于海口市海秀大道鞍钢大厦对面１３５００．７５㎡（２０．２５１亩）和位于广西北海市X路X路以东１００３０㎡的土地使用权为振发公司，但该地实际系双方合资购置，双方共有，其比例各为５０％；（二）双方对上述土地使用权共有自国家有关机关批准之日起。同年１０月４日，原海口市新华区公证处对该《承诺书》中的印章和签名是否属实事项作了公证。但该地的共有权属并未取得国家有关机关确定。此间，振发公司经海口市土地局办理了位于海秀大道２０．２５１亩土地的使用权证。此后在长达９年的时间里，东鑫公司在合作过程中并未投入资金，双方对该地均未开发。东鑫公司也从未对该地主张过权利。直到２００４年４月１５日，振发公司将该地转让给海南濠江房地产开发有限公司后，东鑫公司才向法院提起诉讼。
另查，双方在合作期间，并未设立共管账户，也无证据证明在转让土地给会海公司时将自力公司经营部一并转让给会海公司。
原审法院认为，本案纠纷所涉土地使用权原属案外人秀英公司。自力公司经营部与秀英公司签订合作开发位于海口市海秀大道南侧１４０．２３亩土地的协议后，将其中的１２０．１８亩土地使用权转让给会海公司。此后，振发公司经工商登记注册成立，并与秀英公司签订转让协议，将上述１４０．２３亩中所剩２０．２５１亩土地使用权转让给振发公司，其取得２０．２５１亩土地使用权后，便与东鑫公司签订合作合同，各按５０％比例投资和分配纯利润进行开发，但该合同未履行。此后，双方法定代表人对共同投资开发事项又形成会议纪要，但该纪要内容也未实施。最后，振发公司又给东鑫公司出具承诺书，承诺２０．２５１亩土地属双方共同出资购置，其使用权共有，各为５０％，同时还约定，使用权共有应自国家有关机关批准之日起。但对承诺书中关于＂双方出资＂的事实，在双方合作过程中，东鑫公司未提供证据证明该事实的存在，其共有关系也未经国家有关机关办理手续确认。据此，承诺书中＂双方出资＂购置土地的表述缺乏依据，不存在违约事实。关于亚细亚公司与振发公司的承诺书，仅是亚细亚公司与振发公司的约定，以振发公司法定代表人梁某某代亚细亚公司作出的承诺，并未涉及自力公司经营部的承诺。双方所订立的合作合同、会议纪要和承诺书并未实际履行，且对投入资金、具体项目和履行期限未作明确约定，不具备合同主要条款的要件，合同不成立，应视为属双方的合作意向。在东鑫公司与自力公司经营部合作过程中，虽然双方共同出资从秀英公司处购买了土地，但是，这仅是东鑫公司与自力公司经营部的合作行为。振发公司从秀英公司处转让取得土地使用权后，与东鑫公司进行合作，这又是东鑫公司与被告的合作行为，其合作主体不一样。如东鑫公司在没有证据证明振发公司对其与自力公司经营部合作中的权利义务存在承继关系，且又提供不出证据证明在与振发公司合作过程中出资购置２０．２５１亩土地的事实，那么，东鑫公司对振发公司转让取得的２０．２５１亩土地主张权利不应得到支持。本案中，无证据证明振发公司对东鑫公司与自力公司经营部在合作过程中权利义务的承继关系，也无证据证明东鑫公司在２０．２５１亩土地中的投资事实。据上述认定，东鑫公司以振发公司擅自转让双方购置土地而构成违约为由，所提振发公司赔偿经济损失５００万元和利息的请求缺乏事实和法律依据。判决：驳回海南东鑫金属材料公司的诉讼请求。案件受理费人民币３５０１０元，诉讼保全费人民币２５５２０元，均由东鑫公司负担。
判后，东鑫公司不服向本院上诉称：一、原判认定事实错误。１、原判认定我公司与自力公司经营部合作向秀英公司购买海秀大道南侧１４０．２３亩土地。根据海口市政府（１９９０）７１号文件及市土字（１９９２）１１７号文件，秀英公司在海秀大道的１４０．２３亩土地中，南侧１２０．１８亩，北侧２０．２５１亩。２、原判既认定我公司与自力公司经营部合作向秀英公司购地１４０．２３亩，并已付款完毕后合作双方将１２０．１８亩转让给会海公司，剩下２０．２５１亩。这已认定２０．２５１亩土地系上诉人与被上诉人合资购置的事实。又认定秀英公司将该土地以每亩３５万元的价款转让给被上诉人。事实上，１９９２年９月１０日被上诉人与秀英公司签订的《土地转让协议》仅是为了将双方合作剩余的２０．２５１亩土地办理过户手续而签订的。该协议没有单独付款行为，该部分款项已在１４０．２３亩土地转让时支付了价款，而该土地的税款都是从双方合作的自力公司经营部共管账户上支付的。３、上诉人与被上诉人未将２０．２５１亩土地开发成＂金发大酒店＂是事实，但也不能得出我方对购置２０．２５１亩土地没有出资。这一点在１９９４年２月２６日的会议纪要中已充分说明。若是被上诉人单独购地，就不会在合作合同中写明＂在本合同签订前双方已进行合作，海秀大道２２亩土地，实现利润原则按甲乙双方各５０％分配＂。４、原判认为该地的共有权属未取得国家有关机关确定。但不能否定双方出资购地的事实。５、原判认定被上诉人取得２０．２５１亩土地使用权证后９年的时间里，上诉人没有主张过该土地的权利。因该土地一直在秀英公司名下，２００３年３月才办到被上诉人名下。其实际权益属双方共有状态，双方一直在筹措资金开发。６、原判认为上诉人没有证据证明被上诉人与自力公司经营部合作中的权利义务存在承继关系。事实上被上诉人成立后，原在自力公司经营部合作账户中的１４３０万元共有资金全部转入上诉人与被上诉人合作的新账户中，完全可以证明被上诉人与自力公司经营部之间有承继关系。二、原判适用法律不当。１、原判认定被上诉人从秀英公司处转让取得土地使用权，与上诉人合作，这又是上诉人与被上诉人的合作行为，其合作主体不一样。该判决认定，上诉人与自力公司经营部以该公司名义向秀英公司购地１４０．２３亩，后将１２０．１８亩转让给会海公司，剩下２０．２５１亩，却又认定先向秀英公司购买，之后与上诉人合作，进而认定上诉人没有投入后续资金。２、上诉人在一审中根据法院释明，将本案以侵权之债变更为违约之债，但原判适用《中华人民共和国民法通则》第７１条作出判决，是错误的。请求：撤销海口市中级人民法院（２００６）海中法民一重字第３号民事判决。２、判令被上诉人承担因其违约，造成上诉人５００万元及自２００５年１月５日起的利息损失。３、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
振发公司答辩称：一、上诉人的上诉请求所依据的事实与理由不能成立，应予以驳回。１、原判认定自力公司经营部与秀英公司签订１４０．２３亩土地合作协议后，将其中１２０．１８亩土地转让给会海公司，后秀英公司又与答辩人签订土地转让协议，将１４０．２３亩土地中剩余的２０．２５１亩土地使用权转让给答辩人是正确的。虽然该判决对争议土地位置表述有瑕疵，但不影响原判决的正确性。２、上诉人认为争议的土地是双方购置，是与答辩人合作开发剩余的土地，没有事实根据。答辩人从来没有与上诉人合作开发１４０．２３亩土地，更不存在合作开发剩余土地的前提。１９９１年的《合作协议书》、１９９２年的《建筑用地合同书》是上诉人与自力公司经营部订立的；１９９２年的《合作开发夹路坡、蓬平坡规划区合同书》是自力公司经营部与秀英公司订立的；１９９２年的《合作承包开发合同书》是自力公司经营部与会海公司订立的。这些合同订立和履行均与答辩人无关。原判认定上诉人转入自力公司经营部共管账户２０００万元，转入秀英公司５５０万元，自力公司经营部共支付秀英公司２８５０万元，但并未认定自力公司经营部已付完全款（自力公司经营部应付款总额２９４５万元）。上诉人支付的款项是为了履行与自力公司经营部的合作协议，而不是和答辩人合资购买争议土地。该土地的过户税费是答辩人直接支付给秀英公司的，该土地的开发及设计费用也是由答辩人支付给海口市国土局和设计单位的。３、上诉人认为双方订立的《合作合同》、会议纪要和答辩人的承诺书能证明双方购地事实。答辩人认为《合作合同》是无效的，因为上诉人不具有房地产经营主体资格，且该合同根本没有履行。会议纪要、承诺书也是无效和没有实际履行的。被上诉人出具承诺书是为了吸引上诉人投资，但事实上上诉人并没有投资。而合同、会议纪要对双方投资数额、具体项目以及履行期限均未明确约定，不具备合同成立的主要条款，该合同不成立，只是双方合作的一种意向。４、上诉人认为答辩人对自力公司经营部合作中的权利义务有承继关系，没有事实和法律依据。二、原判认定事实清楚，证据充分，应予维持。争议土地是答辩人投资购买的，是该土地唯一合法的权利人，答辩人转让该土地不存在违约并赔偿损失事实。答辩人与秀英公司订立的《土地转让协议》经市政府会审同意的，并于２００３年３月颁发了土地使用权证。请求：驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审期间上诉人提交１份证据：１９９９年土地确权公告费收据，证明上诉人在１９９９年对该土地主张过并享有权利。被上诉人对该证据的真实性没有异议，但对关联性和证明力提出异议。认为该证据没有明确是对哪块土地确权的公告费，不能证明其主张权利，也不能证明其对该土地享有权利。被上诉人没有提交新的证据。本院认为，上诉人提交的证据不属于新证据，且与本案争议的标的没有直接的关联性，不能证明本案事实。
本案争议焦点：１、位于海口市X路北侧的２０．２５１亩土地是否为双方合资购置。２、被上诉人处分该土地使用权是否违反合同约定，造成了上诉人５００万元及利息损失，是否应承担赔偿责任。
本院认为：一、关于海口市X路北侧的２０．２５１亩土地是否为双方合资购置问题。该争议土地系被上诉人振发公司基于１９９２年９月１０日与秀英公司签订的《土地转让协议书》受让而来的，且秀英公司证明该地价款振发公司业已付清，振发公司并已取得该地的土地使用权证。尽管１９９３年４月８日振发公司与上诉人东鑫公司签订了包括该地在内的《合作合同》并约定：双方投资比例原则上各为５０％，纯盈亏各按５０％分配。在１９９３年９月４日亚西亚公司与振发公司签订《承诺书》中有亚西亚公司董事长梁某某就振发公司与东鑫公司合作投资事宜代亚西亚公司作出＂自１９９４年起，双方进行合作开发，以振发公司名义拥有位于海口市海秀大道北侧鞍钢大厦对面的２０．２５１亩土地等，东鑫公司可以以上述财产股权作为亚西亚公司成立中外合作企业的投资＂的表述，１９９４年２月２６日东鑫公司法定代表人王某某与振发公司法定代表人梁某某对该２０．２５１亩土地的开发形成了相关的会议纪要，以及１９９５年９月１８日振发公司向东鑫公司出具的该２０．２５１亩土地＂实际系双方合资购置的＂《承诺书》，但东鑫公司作为权利主张人，迄今为止并未能提供出任何直接证据证明被上诉人振发公司从秀英公司购置该地时其出了资以及具体出资多少的事实。东鑫公司上诉称该地没有单独付款行为，而是在原来双方合作从秀英公司购买１４０．２３亩土地时就已经支付。本案现有事实表明，上诉人１９９１年１２月３１日与自力公司经营部签订合作协议，约定合作开发海秀大道北侧１０４亩土地和海甸岛沿江二西路南侧１４亩土地，１０４亩土地购置及三通一平资金为２６００万元，自力公司经营部已投入１００万元，其余２５００万元由上诉人负责筹措投入。１４亩土地，每亩３５万元，需资金４９０万元，自力公司经营部已投入３０万元，余下４６０万元由上诉人投入。依据该合同，上诉人应投入资金２９６０万元。签约后，上诉人转入双方共管账户２０００万元。１９９２年１月３日，自力公司经营部与秀英公司签订协议，合作开发位于夹路坡、蓬平坡１４０．２３亩土地，每亩２１万元，地价款２９４５万元。同日，自力公司经营部与上诉人签订用地合同，约定将自力公司经营部与秀英公司合作的前述１４０．２３亩中的４０亩转让给上诉人，每亩２８万元，总价款１１２０万元。此后，自力公司经营部向秀英公司支付地价款２３００万元，上诉人直接向秀英公司支付５５０万元，合计２８５０万元。后经上诉人与自力公司经营部协商，将１２０．１８亩转让给会海公司，每亩６０．５万元，总价款７２７０．８９万元。由此可见，上诉人付给自力公司经营部２０００万元和支付给秀英公司的５５０万元是为了履行其与自力公司经营部的合作合同或土地转让协议。且自力公司经营部与秀英公司签订１４０．２３亩土地的合作合同后，一直未取得该土地使用权证。１９９２年９月１０日，被上诉人与秀英公司签订《土地转让协议书》，受让了本案争议土地的使用权，每亩３５万元。且秀英公司证明该土地款振发公司已付清。自力公司经营部和振发公司为两个不同的独立法人，上诉人亦未提交证据证明振发公司承接了自力公司经营部与上诉人的合同义务。至于振发公司与自力公司经营部的借款则属另一法律关系。故上诉人主张其与自力公司经营部合作购地即为其与振发公司合作购地的主张不能成立。上诉人有关其与被上诉人合资购买本案争议的２０．２５１亩土地使用权的主张证据不足，本院不予支持。二、关于被上诉人处分该土地使用权是否违反合同约定，造成了上诉人５００万元及利息损失，是否应承担赔偿责任的问题。基于上述理由，因上诉人不能充分证明其已履行了本案争议之２０．２５１亩土地使用权的出资义务，被上诉人转让自己名下的土地使用权并不存在违反合同约定的问题，上诉人有关判令被上诉人向其支付违约损失５００万元及利息的请求不能成立，原判认定事实清楚，但适用《中华人民共和国民法通则》第七十一条有关财产所有权的规定欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费３５０１０元，由上诉人海南东鑫金属材料公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张明安
审判员王某刚
审判员曲永生
二○○七年五月九日
书记员贺莺
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