上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第X号
上诉人（原审被告）李某，女。
被上诉人（原审原告）邱某某，女。
委托代理人董某甲，女。
委托代理人张莹，上海市沪东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董某乙，男。
原审被告上海卫百辛(集团)有限公司。
法定代表人韩某某，该公司董某长。
委托代理人张某某，上海延吉物业管理有限公司职员。
上诉人李某因与被上诉人邱某某、董某乙及原审被告上海卫百辛(集团)有限公司(以下简称“卫百辛公司”)财产权属纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2005）杨民三（民）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：
1、邱某某与董某乙系母子关系。李某、董某乙原系夫妻关系，双方于2004年10月协议离婚。
2、上海市X路X弄X号X室房屋以及与本案系争有关的上海市X村X号307-X室房屋的原承租人均为邱某某的丈夫董某枝，董某枝原系上海新亚无线电厂的离休干部，该两处房屋系上海新亚无线电厂按离休干部住房待遇分配给董某枝全家居住使用的。
3、董某枝于2000年1月14日上午死亡。
4、董某枝死亡后，邱某某委托董某乙操办购买上海市X路X弄X号X室公有住房事宜，并确定房屋产权人为邱某某。虽然董某乙将有关上述房屋的《职工家庭购买公有住房协议书》的日期填写为1999年12月8日，但邱某某与董某乙双方一致确认该日期是为了用董某枝的工龄和离休干部优惠待遇而故意提前写的，实际日期在董某枝死亡之后，即2000年1月14日之后，而上述房屋的出售合同是在2000年1月28日签订的。
5、董某乙填写了购买上海市X村X号307-X室公有住房的《职工家庭购买公有住房协议书》一份，协议的落款日期为1999年12月8日。协议的承租人签名盖章处有董某枝的签名和盖章，协议的同住成年人签名盖章处有董某乙、李某的签名盖章。协议确认所购房屋的房地产权利人为董某乙、李某。对于1999年12月8日的协议签署日期，邱某某、董某乙、李某、卫百辛公司一致认可是在董某枝死亡后签署的，即至少在2000年1月14日董某枝死亡以后突击签署的。对此，邱某某与董某乙认为系在2000年1月14日当天签署。但李某认为，不可能为2000年1月14日当天，肯定在2000年1月16日之后，因为在办理上述购房事宜时，经物业公司所审核的《本户人员情况表》上已无邱某某的名字，当时邱某某已不属于上述房屋的同住人，而邱某某的户口是在2000年1月16日迁出上海市X村X号307-X室房屋的。
6、上海延吉物业管理有限公司相关房屋登记资料中，有关原董某枝承租的上海市X村X号307-X室房屋的存档资料中，存有登记日期为1999年12月8日的《本户人员情况表》一份，据该表反映房屋原受配人董某枝，而房屋的户主为董某乙，家庭成员为李某以及两人的女儿董某。李某对于上述情况表所反映的登记日期持有异议，认为上述情况表亦系在2000年1月16日之后所填写。
7、2000年1月14日，董某乙、李某与卫百辛公司的代理人上海延吉物业管理有限公司签订了《上海市公有住房出售合同》，由董某乙、李某购买上海市X村X号307-X室房屋的产权，权利人为董某乙、李某。同样，李某对该合同签署的日期存在异议。李某认为，该出售合同也是在2000年1月16日之后签署的。
8、邱某某的户籍自2000年1月16日从上海市X村X号307-X室房屋迁出，并于2000年1月20日迁入上海市X路X弄X号X室。
9、购买上海市X村X号307-X室房屋的出资款累计为人民币9,337元，系由李某以其个人住房公积金帐户中的款项予以支付。
10、2000年1月28日，上海延吉物业管理有限公司出具上海市公有住房出售收入专用票据一张，票据反映的购房人为李某、董某乙，所购房屋地址为延吉三村X号307-X室，付款金额为人民币8,350元。
11、自2000年1月14日董某乙、李某购买上海市X村X号307-X室房屋后至2000年6月，董某乙、李某仅支付过六个月的物业管理费，合计为人民币36元。而自2000年7月起至2005年12月止，董某乙、李某未再支付过物业管理费，上述期限共计为66个月，所欠物业管理费总计为人民币396元。2000年1月至8月，上述房屋的租金为每月人民币88.60元，总计金额为人民币708.80元；2000年9月起上述房屋的租金调整为每月人民币101.90元，计至2005年12月调整后的房屋租金金额总计为人民币7,230.40元。
12、邱某某之女董某甲自1979年至2004年5月在上海延吉物业管理有限公司工作，2004年6月起双方协商解除劳动关系。
2005年10月8日，邱某某向原审法院提起本案诉讼。邱某某诉称：上海市X村X号307-X室和国年路X弄X号X室房屋为其丈夫单位分配。2000年1月14日其丈夫董某枝过世，由于担心将来买房不能享受丈夫职级的优惠，于是和其丈夫单位商量突击买房，经与董某乙、李某夫妇商量决定上海市X村X号307-X室房屋买下后，其享有90%产权，董某乙、李某夫妇享有10%产权，并由董某乙全权代理购房手续。但董某乙、李某夫妇侵犯其合法权益，未将其列为产权人。至2004年董某乙、李某夫妇离婚，董某乙才告知其事情真相。现请求：依法确认李某、董某乙与卫百辛公司签订的关于本市X村X号307-X室房屋的出售合同无效；本案案件受理费由李某负担。
原审法院认为：公民、法人的合法民事权利受法律保护。本案上海市X村X号307-X室房屋的购买事宜，发生在董某枝死亡后。但邱某某、李某、董某乙为了享受房屋承租人董某枝生前的离休干部购房待遇而进行突击购房，在购房的过程中不惜弄虚作假更改购房日期，以致在本起纠纷中各方对实际购房的日期各执一词，真假难辨，其责任在当事人各方。本案当事人对上海市X村X号307-X室房屋购买过程中，有关《职工家庭购买公有住房协议书》的落款日期问题，一致认为是为了突击买房而填写的，实际日期应为在董某枝死亡之后。但对于房屋出售合同书写的日期即2000年1月14日，邱某某、董某乙认为系当日签署，而李某则认为是2000年1月14日之后签署。综观本案的证据材料和邱某某、李某、董某乙的诉辩称意见，尽管双方对房屋出售合同实际签订日期存在异议，但由于李某未能提供房屋出售合同的签署日期系在2000年1月14日之后的相关证据，故应当认定房屋出售合同的签署日期为2000年1月14日。而2000年1月14日邱某某的户籍尚在上海市X村X号307-X室房屋。依据相关法规规定，2000年1月14日邱某某仍属上海市X村X号307-X室房屋的同住人。而现上海市X村X号307-X室房屋的购买公房协议书和出售合同中，均未体现有邱某某的权益。董某乙和李某的行为侵犯了邱某某的合法权益，故应当认定董某乙、李某与百卫辛公司签订的购买公有住房协议书和公有住房出售合同无效，并应对上海市X村X号307-X室房屋的性质恢复为租赁关系。由于董某枝已过世,故应由相关物业公司按规定重新确定承租人。上述房屋恢复租赁关系后，应对原所购房屋的出资款以及租金、物业管理费等一并予以处理。由于董某乙、李某自2000年买下上海市X村X号307-X室房屋产权后一直由两人实际使用至今，故该段时间的房屋租金应由董某乙、李某两人支付。关于李某提出的本案已超过诉讼时效的辩称理由，基于邱某某、李某、董某乙均确认邱某某当时买房时，相关手续系委托董某乙操办，因而，邱某某诉称的其直至李某、董某乙离婚分割共同财产时，才知道上海市X村X号307-X室房屋的真实权属情况，完全具有可能性，故本案不存在超过诉讼时效的问题。李某主张本案已超过诉讼时效缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四款之规定，原审法院判决：一、确认李某、董某乙、卫百辛公司于2000年1月14日签订的关于上海市杨浦区X村X号307－X室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效；二、恢复上海市杨浦区X村X号307－X室房屋性质为租赁房屋；三、卫百辛公司应于判决生效之日起十日内退还李某、董某乙购买上海市杨浦区X村X号307-X室房屋出资款人民币9,337元，物业管理费人民币36元;四、李某、董某乙应于判决生效之日起十日内支付卫百辛公司上海市杨浦区X村X号307－X室房屋的房租(2000年1月至2005年12月)计人民币7,230.40元。本案案件受理费人民币383元，由李某、董某乙负担。
李某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审法院依据我国《民法通则》第五十八条第四款之规定，判决上诉人、被上诉人董某乙、原审被告卫百辛公司于2000年1月14日签订的关于上海市杨浦区X村X号307－X室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效，属适用法律错误。对上述合同效力的认定，应适用我国《合同法》第五十四条第二款之规定。而作为合同相对方的原审被告卫百辛公司，在明知本案系争公有住房出售合同存在弄虚作假行为、与事实不符的情况下，并未在法律规定的期限内请求撤销与上诉人、被上诉人董某乙签订的《上海市公有住房出售合同》，故上述合同仍应为有效合同。2、上海市X村X号307-X室房屋的所有购房手续都是在董某枝死后突击办理，对于该节事实被上诉人邱某某并不持异议。2000年1月14日为董某枝身故的当天，按常理上诉人、被上诉人董某乙怎么可能在该天与原审被告卫百辛公司签订本案系争的公有住房出售合同。事实上，本案系争公有住房出售合同为被上诉人邱某某将户口从本市X村X号307-X室房屋迁出之后签订，被上诉人邱某某已不具有上述房屋的同住人身份，故不具有提起本案诉讼的主体资格。综上，请求：撤销原审判决，驳回被上诉人邱某某的原审诉请。本案一、二审案件受理费由被上诉人邱某某负担。
被上诉人邱某某辩称为：本市X村X号307-X室房屋的公有住房出售合同的签署日期为2000年1月14日，而当时被上诉人的户籍尚在上海市X村X号307-X室房屋，依据相关法规规定，被上诉人仍当属出售房屋的同住人。但上述房屋的相关购买公房协议书和出售合同未经被上诉人签字认可，且协议和合同中均未体现有被上诉人的权益。故应当认定上诉人李某、被上诉人董某乙与原审被告卫百辛公司所签订的购买公有住房协议书和公有住房出售合同无效，并应对上海市X村X号307-X室房屋的性质恢复为租赁关系。请求：维持原判；驳回上诉人李某的上诉请求。
被上诉人董某乙辩称：同意被上诉人邱某某的答辩意见。
原审被告卫百辛公司述称：当初经办上海市X村X号307-X室公有住房出售事宜的相关人员现已离开公司，故对本案系争公有住房出售合同的具体签订日期及相关审批过程无法说明清楚。本案应由法院依法作出裁决，对原审判决没有异议。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：虽然有关上海市X村X号307-X室公有住房的《职工家庭购买公有住房协议书》的落款日期为1999年12月8日，但上诉人李某与被上诉人邱某某、董某乙以及原审被告卫百辛公司一致确认上述协议实际在董某枝死亡后签署，是为了享受房屋承租人董某枝生前的离休干部购房待遇而突击签署，协议的落款日期为董某枝家属事后倒签。因此，上诉人李某、被上诉人董某乙与原审被告卫百辛公司的代理人上海延吉物业管理有限公司基于上述虚假协议所签订的《上海市公有住房出售合同》，应为上诉人李某与被上诉人董某乙以欺诈的手段订立的合同，而该合同事实上也损害了国家利益，依法应为无效合同。原审法院在已查明有关上海市X村X号307-X室公有住房的《职工家庭购买公有住房协议书》为董某枝死亡后签署的情况下，再作出本案系争公有住房出售合同的签署日期为2000年1月14日、被上诉人邱某某当时仍属上海市X村X号307-X室房屋同住人等事实认定，并进而以被上诉人邱某某的同住人权益受到侵害为由，判定本案系争公有住房出售合同无效，显然不具有合理性。因此，原审法院对合同效力的相关认定理由存在错误，本院予以纠正。上诉人李某、被上诉人董某乙与原审被告卫百辛公司的代理人上海延吉物业管理有限公司所签订的《上海市公有住房出售合同》被判定无效后，上海市X村X号307-X室房屋的性质应依法恢复为公有租赁房屋，并应由相关物业公司按规定重新确定承租人。上述房屋恢复租赁关系后，对上诉人李某、被上诉人董某乙原交付的购房出资款、物业管理费以及由此产生的房屋租金等事项应一并做出处理。鉴于原审法院对上述事项所作出的判决并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人李某的上诉理由不能成立，本院难以支持。原审法院认定事实清楚，对案件所作出的判决结果也无不当，故应维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费人民币766元，由上诉人李某负担人民币383元，由被上诉人邱某某、董某乙负担人民币383元。
本判决为终审判决。
审判长李某
代理审判员方产
代理审判员高增军
二○○六年九月七日
书记员张煜
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