上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第X号
上诉人（原审被告）姜某某，男。
委托代理人江某某，男。
被上诉人（原审原告）上海报友电脑商社。
法定代表人周某某，该商社经理。
委托代理人朱某某，男。
上诉人姜某某因与被上诉人上海报友电脑商社（以下简称报友商社）租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2006）闸民三（民）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2002年10月18日，姜某某、报友商社签订《租房协议书》，约定报友商社将上海市X路X号建面210平方米商业用房借给姜某某作为经营场所，期限自2002年10月20日起至2007年9月19日止；每月租金人民币5000元（以下币种均为人民币），每季度支付一次，提前一个月支付；协议期间如姜某某不按时支付租金及水电费，在水电费及租金使用到期后，报友商社有权终止协议将姜某某强行搬出，并没收押金，由此造成的一切后果，姜某某承担全部责任；协议生效后，姜某某不得将房屋转租给他人使用，经营活动须遵守国家法律规定；如需变更或终止本协议，必须提前一个月通知对方，经双方协商书面同意方可变更或终止。
2003年11月18日，上海大康度假城（以下简称“大康度假城”）出具证明，同意报友商社将上述房屋转租。
2005年10月下旬，大康度假城以共康路X号房屋将出售为由，向报友商社发出三个月后将与之终止房屋租赁协议的通知。报友商社将该通知给姜某某签阅。
2005年12月1日，姜某某向报友商社支付了2005年10月20日至2005年12月19日的2个月租金计（略）元。同月29日，姜某某又向报友商社支付了2005年12月20日至2006年1月20日的租金5000元。此后，姜某某未再支付租金。
2005年11月8日，供电部门发出欠费停电通知书，明确系争房屋自2005年9月至2005年10月，欠电费3049.50元，11月欠613.96元，共欠3662.46元，要求凭通知付清欠费，否则将自行切断电源。
2005年12月8日，供电部门出具证明，明确由于系争房屋拖欠2005年9月至11月的电费，故决定对该房屋实施停电。
2006年4月24日（本案原审审理中），报友商社将欠费通知书交给姜某某，姜某某于当月28日将所欠电费全部付清。
对姜某某提交的证明2005年11月中旬报友商社在系争房屋的门面写下“门面协议终止”的照片，报友商社有异议，认为其写的是“门面不得转借”六个字，而照片上可见的是“门面协议终止”六个字。
2006年2月，大康度假城又发出要求报友商社终止合同的通知，但报友商社未同意收取，并称要继续在共康路X号房屋中经营。目前，报友商社仍在其承租的房屋中经营。因姜某某未支付2006年1月后的租金，报友商社遂提起本案诉讼，请求判令终止双方的租赁关系；判令姜某某归还系争房屋；判令姜某某支付拖欠的三个月租金（略）元（2006年1月20日至4月19日）及电费3662.40元。
原审法院另查明：2002年8月22日，报友商社与大康度假城签订合同，约定报友商社租借共康路X号房屋（面积390平方米），期限五年，至2007年9月30日止，年租金10万元。
原审法院认为：报友商社、姜某某之间签订的有关系争房屋的协议，系当事人真实意思的表示，不违反有关法律或行政法规强制性规定，双方均应按约行使权利、履行义务。姜某某未按约向报友商社支付租金，应当承担相应的民事责任。报友商社要求姜某某支付拖欠租金的诉讼请求，尚属合理，可以支持。但由于姜某某拖欠租金，与2005年10月报友商社将大康度假城发出的要求与之终止协议的通知给姜某某签阅、2005年11月报友商社在出租给姜某某房屋的门面上书写“门面协议终止”有一定关联，故报友商社以姜某某拖欠租金为由，要求判令终止双方间的租房协议、要求姜某某返还系争房屋的诉讼请求，原审法院难以支持。姜某某不同意终止租房协议并继续占有使用系争房屋，应当按约支付租金，但由于上述原因，确给姜某某在系争房屋的正常经营活动，造成一定不良影响，故姜某某向报友商社支付的2006年1月20日至2006年4月19日的租金可酌情减少。对于系争房屋拖欠的电费，因姜某某在审理过程中已全部付清，且报友商社对此亦无异议，故原审法院不再予以处理。据此，原审法院判决：姜某某应于判决生效之日起十日内给付报友商社房屋租金（2006年1月20日至2006年4月19日止）（略）元；对报友商社的其余诉讼请求不予支持。本案一审案件受理费856.50元，由姜某某负担562元，报友商社负担294.50元。
判决后，上诉人姜某某不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人报友商社在门面上书写“门面协议终止”，还不准其对租赁房屋进行装修，上述行为不仅给其经营活动造成影响，还使得其停止经营，故过错在于被上诉人报友商社。2、其已支付了2005年10月20日到2006年1月19日的租金，承担了一半的停业损失，原审判决只让被上诉人报友商社承担3000元的租金，与之过错程度不相称。故请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人报友商社原审诉请或解除租赁合同，并同时判令被上诉人报友商社赔偿其装潢和其他各项损失；本案一审、二审案件受理费均由被上诉人报友商社承担。
被上诉人报友商社辩称：其从未阻止上诉人姜某某对系争房屋进行装修，且原审判决已根据其过错酌情减少了上诉人姜某某的应付租金。在原审审理中，上诉人姜某某不同意解除租赁合同，并同意支付2006年4月后的租金，故请求驳回上诉人姜某某的上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：1、上诉人姜某某向本院提出的要求解除系争《租赁协议书》，并判令被上诉人报友商社赔偿装潢损失及其他损失的上诉请求，实质是对被上诉人报友商社原审诉请的反诉。因其在原审诉讼中未提出反诉请求，反而坚持要求被上诉人报友商社继续履行系争协议书，在被上诉人报友商社于二审期间不同意调解的情况下，上诉人姜某某应另行起诉，本院对此不予处理。2、本案系争《租房协议书》合法有效，双方当事人均应恪守，在上诉人姜某某不同意解除合同且继续占用系争房屋的情况下，上诉人姜某某理应支付相应租金，对于被上诉人报友商社的过错，原审法院已酌情扣除部分租金。综上，上诉人姜某某的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币856.50元，由上诉人姜某某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈显微
代理审判员陶静
代理审判员李梅
二○○六年八月十七日
书记员莫敏磊
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