上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2006)沪二中民二（民）终字第X号
上诉人(原审被告)上海优化建设科技公司。
被上诉人（原审原告）朱某某。
被上诉人（原审原告）曹某甲。
被上诉人（原审原告）曹某乙。
上诉人上海优化建设科技公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2004）普民三（民）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年7月11日立案受理后依法组成合议庭，于2006年7月26日公开开庭审理了本案。上诉人上海优化建设科技公司的委托代理人董熠，被上诉人朱某某、曹某甲到庭参加诉讼。被上诉人曹某乙未到庭应诉。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2000年6月6日，朱某某、曹某甲、曹某乙与上海优化建设科技公司签订《上海市内销商品房预售合同》一份，约定：朱某某、曹某甲、曹某乙向上海优化建设科技公司购买位于上海市X路建华大厦X层X室（现为大渡河路X弄X号X室）房屋一套，单价为每平方米人民币3297.26元。自该房屋正式交付之日起，上海优化建设科技公司对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。朱某某、曹某甲、曹某乙同意将该房屋交上海优化建设科技公司指定的房屋管理机构进行前期物业管理。上海优化建设科技公司交付该房屋有工程质量问题的，朱某某、曹某甲、曹某乙在二年保修期内有权要求上海优化建设科技公司除免费修复外，还须补偿修复费，但修复费的倍数双方在合同中未约定。2001年6月，上海优化建设科技公司取得建华大厦的《上海市建设工程质量核验证明书》。2000年12月29日朱某某、曹某甲、曹某乙与上海优化建设科技公司签订《房屋交接书》，对系争房屋进行了验收交接。2002年7月10日，朱某某、曹某甲、曹某乙取得系争房屋的房地产权证。朱某某、曹某甲、曹某乙经装修入住后，因房屋墙壁和阳台渗水，向物业公司报修，经修缮后，上述问题未得到修复，朱某某、曹某甲、曹某乙遂向法院起诉。
朱某某诉称：朱某某、曹某甲、曹某乙经装修于2001年5月3日入住，装修前即发现主卧室北墙面有渗漏水渍，入住后二个月又发现墙体开裂。2003年7月14日管理小区的上海缘城物业管理有限公司发通知给朱某某、曹某甲、曹某乙，认可房屋质量问题，并纳入工作计划。多年来，朱某某、曹某甲、曹某乙房屋渗漏水和墙体贯穿性裂缝质量问题严重，多次报修均未能修复。在与上海优化建设科技公司交涉多次后，未果。为了维护朱某某、曹某甲、曹某乙的合法权益，现向法院起诉，请求法院依法判令上海优化建设科技公司赔偿朱某某、曹某甲、曹某乙房屋质量问题而产生的损失人民币6万元。
曹某甲、曹某乙的诉称同上。
上海优化建设科技公司辩称：朱某某、曹某甲、曹某乙并未居住在系争房屋内，因此朱某某、曹某甲、曹某乙所谓的经济损失很多内容并不存在。根据预售合同的约定，房屋存在两年的保修期，保修期自房屋权利转移之日起计算。朱某某、曹某甲、曹某乙于2000年入住系争房屋，2002年7月取得产权证，朱某某、曹某甲、曹某乙起诉时已经超过两年的期限，本公司无免费保修的义务。朱某某、曹某甲、曹某乙出示的报修单没有具体室号，上面署名的工作人员并非本公司的工作人员，因此本公司从未接到过朱某某、曹某甲、曹某乙的报修。因为已超过两年的免费保修期，本公司可以履行修复之责，但系有偿服务，朱某某、曹某甲、曹某乙应当支付修复费用。据此，本公司不同意朱某某、曹某甲、曹某乙的诉讼请求。
原审法院审理中，经朱某某、曹某甲、曹某乙申请，由法院委托上海房屋质量检测站就系争房屋进行质量鉴定，该检测站于2005年7月28日出具《房屋质量检测报告》，报告载明了系争房屋的损坏状况、损坏原因并作出分析，据此得出检测结论为：1、被检测房屋厅、卧室及厨房详述的墙面竖向、斜向裂缝主要系墙体材料收缩、温度变形变化等因素所致，部分窗台渗水与铝合金窗安装施工存在间隙有关。2、上述墙体裂缝对业主的正常使用有一定影响，须进行处理。随后报告提出了修缮建议。经质证，朱某某、曹某甲、曹某乙与上海优化建设科技公司对该报告均表示认可。朱某某、曹某甲、曹某乙支付了鉴定费人民币5000元。
根据检测报告，朱某某、曹某甲、曹某乙向法院提出损失评估申请，经法院委托，上海第一测量师事务所有限公司就修复工程出具了司法审价报告，审价结论为：大渡河路X弄X号X室房屋质量问题修复工程需修复工程审定造价为人民币5812元。经当庭质证，朱某某、曹某甲、曹某乙认为报告形式存在问题，未附审价公司营业执照和审价人员资质证书，在现场测量时朱某某、曹某甲、曹某乙对测量面积未认可。同时朱某某、曹某甲、曹某乙除修缮费用审计申请外，还提出了其他如外借房屋、家具物品损耗、朱某某、曹某甲、曹某乙误工费、房屋差值等评估申请，但审价报告未能体现。上海优化建设科技公司未提出异议。上海第一测量师事务所有限公司派出工作人员接受了朱某某、曹某甲、曹某乙与上海优化建设科技公司当庭质询。朱某某、曹某甲、曹某乙支付了审价费人民币1000元。
原审法院审理中，朱某某、曹某甲、曹某乙向法院提出同意上海优化建设科技公司就房屋质量问题按前述检测报告进行修复。
原审法院认为：朱某某、曹某甲、曹某乙与上海优化建设科技公司签订的《上海市内销商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方当事人应严格按照合同约定行使权利、履行义务。朱某某、曹某甲、曹某乙入住系争房屋后，发现房屋存在质量问题，遂向物业管理公司报修，虽经修缮，却未能将系争房屋存在的质量问题完全修复。上海优化建设科技公司称朱某某、曹某甲、曹某乙未向上海优化建设科技公司报修，朱某某、曹某甲、曹某乙提交的报修单并非上海优化建设科技公司的，有关工作人员也非上海优化建设科技公司处工作人员，因物业管理公司系接受上海优化建设科技公司委托对小区进行物业管理的，在房屋出现质量问题后，朱某某、曹某甲、曹某乙向物业管理公司报修，并未违反合同约定，故对上海优化建设科技公司的该抗辩理由不予采纳；上海优化建设科技公司称朱某某、曹某甲、曹某乙主张权利已超过合同约定的两年免费保修期的抗辩理由，因朱某某、曹某甲、曹某乙在2002年至2004年期间就同样的质量问题已多次报修，上海优化建设科技公司未能在其免费保修期内为朱某某、曹某甲、曹某乙完全修复质量问题，故对上海优化建设科技公司的该抗辩理由同样不予采信，上海优化建设科技公司仍应按照合同约定，对朱某某、曹某甲、曹某乙履行合同约定的法律责任。经朱某某、曹某甲、曹某乙申请法院委托上海房屋质量检测站出具的检测报告，双方当事人均未表异议，予以采信，故上海优化建设科技公司应当按照该检测报告所载损失部位及修缮建议履行修复之责。根据合同约定，上海优化建设科技公司除免费为朱某某、曹某甲、曹某乙房屋质量问题进行修复外，还应赔偿修复费用，因合同未对修复费倍数作出约定，即按修复费本身作出认定。审理中，经朱某某、曹某甲、曹某乙申请，法院委托，上海第一测量师事务所有限公司根据前述检测报告，出具了修复工程审价报告。上海第一测量师事务所有限公司具有审价资质，其工作人员也获得了相关资质证书，虽在审价报告中未体现出来，但并不影响审价报告本身的合法性。朱某某、曹某甲、曹某乙认为应当进行其他损失及差值评估，因双方在预售合同中就有关工程质量问题引起的法律后果作出明确约定，而朱某某、曹某甲、曹某乙提出的相关损失缺乏事实依据，差值评估缺乏法律依据，对其抗辩理由难以采纳。工程审价报告按照国家规定的定额标准，客观地反映了修复所产生的费用，采纳该报告，因此上海优化建设科技公司应按该报告所确认的费用赔偿朱某某、曹某甲、曹某乙。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、上海优化建设科技公司应于本判决生效之日起三十日内按上海房屋质量检测站出具的沪房鉴（001）证字第2005－X号《房屋质量检测报告》为朱某某、曹某甲、曹某乙修复上海市X路X弄X号X室房屋的质量问题；二、上海优化建设科技公司应于本判决生效之日起十日内赔偿朱某某、曹某甲、曹某乙人民币5812元；三、对朱某某、曹某甲、曹某乙的其余诉讼请求不予支持。本案检测费人民币5000元，由上海优化建设科技公司负担；本案评估费人民币1000元，由上海优化建设科技公司负担；本案受理费人民币2310元，由朱某某、曹某甲、曹某乙负担人民币1835元，由上海优化建设科技公司负担人民币475元。
原审判决之后，上海优化建设科技公司不服，上诉于本院，诉称：朱某某、曹某甲、曹某乙至原审起诉时，已超过二年保修期限。在保修期内，朱某某、曹某甲、曹某乙从未向上海优化建设科技公司进行过报修。上海优化建设科技公司与物业公司是两个独立的主体，朱某某、曹某甲、曹某乙向物业公司报修不能视为向上海优化建设科技公司报修。上海优化建设科技公司超过报修期的修复应由朱某某、曹某甲、曹某乙支付修复费用。请求撤销原判，依法改判上海优化建设科技公司为朱某某、曹某甲、曹某乙修复房屋后由朱某某、曹某甲、曹某乙支付修复费用人民币5812元，上海优化建设科技公司不赔偿朱某某、曹某甲、曹某乙人民币5812元。
朱某某、曹某甲辩称：在2004年12月业主委员会成立之前都是由开发商上海优化建设科技公司聘请的物业公司进行物业管理，我方找不到开发商。我方的报修物业公司在登记册上均登记，并写了处理意见：报开发商。房屋的质量问题是开发商在建造的时候有瑕疵。对于原判部分同意，但请求改判原判第一条为由上海优化建设科技公司支付修复费用人民币5812元，由我方自行修复。
经二审审理查明，原审法院认定事实无误。
本院认为，朱某某、曹某甲、曹某乙发现系争房屋存在质量问题后，曾在保修期内向物业公司报修，物业公司虽予修理，但并未能完全修复。朱某某、曹某甲、曹某乙虽未向上海优化建设科技公司直接报修，但由于物业公司是受上海优化建设科技公司委托进行前期物业管理，故原审法院认定朱某某、曹某甲、曹某乙向物业公司报修的行为并未违反合同约定，对上海优化建设科技公司以已过保修期的时效抗辩理由不予采纳，并无不当。原审法院根据当事人的请求及合同的约定，判决上海优化建设科技公司对系争房屋存在的质量问题进行修复并赔偿朱某某、曹某甲、曹某乙人民币5812元是正确的。二审期间朱某某、曹某甲、曹某乙虽未提出上诉，但其提出的由其自行修复，由上海优化建设科技公司支付修复费用人民币5812元的意见更有利于矛盾的解决和避免今后纠纷的产生，本院予以采纳，对原审判决进行合理调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院（2004）普民三（民）初字第X号民事判决第二、三项；
二、变更上海市普陀区人民法院（2004）普民三（民）初字第X号民事判决第一项“被告上海优化建设科技公司应于本判决生效之日起三十日内按上海房屋质量检测站出具的沪房鉴（001）证字第2005－X号《房屋质量检测报告》为原告朱某某、曹某甲、曹某乙修复上海市X路X弄X号X室房屋的质量问题”为“本案所涉上海市X路X弄X号X室房屋的质量问题由朱某某、曹某甲、曹某乙自行修复，上海优化建设科技公司于本判决生效之日起十日内支付朱某某、曹某甲、曹某乙修复费用人民币5812元”。
本案检测费人民币5000元，由上海优化建设科技公司负担；本案评估费人民币1000元，由上海优化建设科技公司负担；一审案件受理费人民币2310元，由朱某某、曹某甲、曹某乙负担人民币1835元，由上海优化建设科技公司负担人民币475元。二审案件受理费人民币2310元，由上海优化建设科技公司负担。
本判决为终审判决。
审判长杨俊
代理审判员李虎
代理审判员张松
二○○六年八月二日
书记员邱静静
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