上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第X号
上诉人（原审被告）封某某，女。
委托代理人张某某（系上诉人丈夫），男。
委托代理人何某某，男，系上海博爱医院服务社职员。
被上诉人（原审原告）上海申冈装潢有限责任公司。
法定代表人钱某某，总经理。
委托代理人吴某，该公司工作人员。
委托代理人陈某某，男，在上海新业建筑五金（集团）有限公司工作。
上诉人封某某因租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2006）嘉民一（民）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2003年4月16日，上海申冈装潢有限责任公司（以下简称申冈公司）与封某某签订租赁协议一份，约定由申冈公司将位于本市某处东侧一店面房出租于封某某；租赁期限为3年，自2003年9月至2006年8月止；租金每年为人民币（以下币种均为人民币）（略）元，分两期支付。第一年的租金于签约后一星期内先支付年租金的50％即（略）元，另50％租金（略）元于当年12月底前付清。以后每年的租金于当年的6月、12月各支付50％即（略）元；若封某某逾期支付租金，则应承担相应的滞纳金；双方并对其他事项作了约定。签约后，封某某依约使用租赁房屋用以开设杂货店，并陆续支付了按合同约定其应于2004年12月之前应付的租金。2005年1月，封某某承租的房屋因故被停电、停水，致使封某某的经营活动受到影响，封某某因此未再向申冈公司支付于2005年6月、12月分别到期的租金各（略）元。因申冈公司认为免去租金5000元已足够弥补封某某因停电、停水造成的损失，尚余（略）元到期租金封某某应按约定支付，但封某某经催讨仍未付。故申冈公司诉至法院，要求封某某支付租金（略）元及逾期付款违约金800元。
原审中，封某某辩称：申冈公司所述双方签订租赁协议及约定的租金标准、付款期限等属实。封某某作为承租人租金支付至2005年2月，此后的租金确未按约定支付，对申冈公司主张的租金金额和违约金数额并无异议。但因租赁房屋自2005年1月起断电、断水达三个月之久，封某某因此所受的损失尚未处理。现申冈公司以免去5000元租金作为对封某某因断电、断水所受损失的补偿，封某某不能同意。封某某因断电、断水所受的损失远大于封某某应付的租金，申冈公司应该免除全部租金，故不同意申冈公司的诉讼请求。
原审诉讼中，封某某申请证人周炳文出庭作证，并提供了李玉明的书面证言，以证明租赁期间停电、停水的实际时间达63天。但证人周炳文在作证时明确表示，其仅知道租赁房屋在2005年1－3月间有过停电、停水和另一承租人不营业的事实，但停电、停水有多长时间以及为何某营业并不清楚。而申冈公司对李玉明的书面证言则不予认可，认为停电、停水仅是断断续续发生，时间累计只有10天。此外，封某某还提供了一份通知和有吕金良签字的书面材料，以证明停电、停水是因申冈公司为了使封某某停止租赁所为，但申冈公司除认可第一次停电、停水有上述因素外，否认以后的停电、停水是上述因素所致。封某某就其主张因停电、停水所造成的损失，未提供相应证据。
原审法院认为：申冈公司与封某某间租赁法律关系明确。封某某应当按照约定向申冈公司支付租金，而申冈公司在租赁期间亦应保持租赁物符合约定的用途。因租赁物不符合约定用途，则封某某有权要求减免相应租金并赔偿相应损失。现封某某认可尚欠申冈公司到期租金（略）元，但认为租赁期间因申冈公司原因停电、停水达三月，实际为63天，其因此所遭受的损失已大于应付的租金，要求免除全部租金。根据“谁主张、谁举证”的原则，封某某对此负有举证责任。尽管申冈公司在诉讼中认可存在停电、停水的事实，但认为只有10天时间，且只愿意减免5000元租金作为对封某某的补偿。因此，封某某虽可在申冈公司自认范围内免除相应的举证责任，但对其主张中超过申冈公司自认范围部分，仍负有举证责任。诉讼中，封某某虽申请证人周炳文出庭作证并提供了李玉明的书面证言以证明停电、停水的具体时间，但证人周炳文明确表明只知道有过停电、停水的事实，并不清楚停电、停水的确切时间；而申冈公司对李玉明的书面证言不予认可，又无证据表明李玉明存在有困难不能出庭的情形，该书面证言不具有证据能力，故封某某认为实际停电、停水的时间为63天的主张，本院难以采信。而封某某就其因停电、停水所造成的损失，未提供相应依据，应承担举证不能的法律后果。至于停电、停水的原因，仅是涉及停电、停水责任的归属，与停电、停水所产生的损失大小无关。故封某某认为其因停电、停水所受损失大于应付租金，要求免除全部租金的主张，不予采纳。封某某因停电、停水可予免除的租金范围仅能按申冈公司认可的5000元确定，到期租金中的另（略）元封某某应按约支付申冈公司。封某某至今未付，应承担付款的民事责任和逾期付款的违约责任。申冈公司要求封某某支付租金和违约金合法有据，其主张的违约金数额封某某亦无异议，应予支持。
原审法院审理后，作出判决如下：被告封某某应于本判决生效之日起十日内给付原告上海申冈装潢有限责任公司租金（略）元及逾期付款违约金800元。
上诉人封某某不服原审判决，向本院提起上诉称：申冈公司在原审中曾承认2005年1月的停水、停电有迫使封某某停业的目的，且2005年2、3月又断续停水、停电，申冈公司的停水、停电行为已造成封某某无法正常经营，该损失按本行业的计算方法与同期相比得出的数额为（略）元。现封某某只同意支付租金（略）元，不同意支付逾期违约金800元，并要求申冈公司支付停水、停电造成的损失（略）元。
被上诉人申冈公司辩称：按照其与封某某之间租赁协议书的约定，封某某应将水电费付给大众工业学校，因封某某欠付水电费，造成大众工业学校对封某某采取停水、停电措施，申冈公司对此并无过错，亦不应承担赔偿封某某损失的责任。申冈公司出于实际考虑，已就停水、停电的因素对租金减免了5000元。故不同意封某某的上诉请求，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：封某某与申冈公司之间签订的租赁合同，系双方真实意思的表示，合同内容与法不悖，应为有效。双方均应恪守履行各自的合同义务，即在租赁期间，申冈公司应确保出租的租赁物符合约定的用途，封某某则应按时支付房屋租金。现双方对于2005年3月至2006年2月间的租金（略）元尚未支付无异议，对此，封某某应承担相应的责任。原审法院据此认定封某某应当承担逾期付款的违约责任，并无不当。同时双方对租赁期间发生过停水、停电的情况亦无异议，申冈公司根据停水、停电的情况，自愿减免5000元租金作为对封某某的补偿，原审法院根据封某某就停水、停电的举证情况对申冈公司减免租金的数额予以准许，亦无不当。封某某上诉称因停水、停电所造成的损失实际大于5000元，申冈公司应当予以赔偿一节，因封某某并未在原审审理中提出该项主张，故本院不作处理。若封某某确有证据证明其损失大于5000元的，可另行诉讼解决。封某某的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审法院所作判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币642元，由上诉人封某某负担。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员吴某
代理审判员虞恒龄
二○○六年七月十八日
书记员肖函
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