上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第X号
上诉人（原审被告）上海立明棋牌室，住所地上海市某处。
投资人徐立敏。
委托代理人邬叶弟，上海市功茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海市虹口区粮食局。
法定代表人顾某某，局长。
委托代理人王志新，上海市天目律师事务所律师。
上诉人上海立明棋牌室因财产权属纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2006）虹民三（民）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年10月15日，上海市虹口区粮食局经上海市虹口区商业网点管理办公室授权同意，将上海市虹口区某处房屋出租给上海和其贸易有限公司（以下简称和其公司）。2005年4月和其公司经上海市虹口区粮食局同意又将其中二楼面积约200平方米借给上海立明棋牌室租赁使用，约定年租金为人民币96,000元，先付后用，按半年缴付租金，月租金为人民币8,000元，并约定上海立明棋牌室如不按合同规定的时间支付租金，超过15天合同自然终止，并作违约处理，支付违约金人民币（略）元等。合同签订后，由于上海立明棋牌室未向和其公司支付房屋租金，致使和其公司也未能依约向上海市虹口区粮食局支付租金。2005年11月1日，上海市虹口区粮食局与和其公司提前解除房屋租赁合同，双方约定2005年11月15日为双方终止房屋租赁合同日，上海市虹口区粮食局将所借房屋予以收回。由于上海立明棋牌室从租房开始一直未支付租金，至今仍占有使用该房亦未支付使用费，故上海市虹口区粮食局诉讼至法院。
上述事实，由房屋租赁合同、房屋租赁终止合同、房地产权证、证明、上海市虹口区粮食局的陈述、上海立明棋牌室的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，原审法院予以确认。
原审法院审理中上海市虹口区粮食局诉称：其与和其公司于2004年10月签订房屋租赁合同，其将本市某处出租给和其公司使用。2005年4月和其公司又将其中二楼面积约200平方米房屋借给上海立明棋牌室使用。由于上海立明棋牌室未依约支付租金，并由此影响其与和其公司租赁合同的履行，2005年11月，其与和其公司提前解除房屋租赁合同，收回出租房屋。但上海立明棋牌室现既不支付房屋使用费，又强行占有所借房屋。现请求判令上海立明棋牌室立即搬离占有的房屋。
原审法院审理中上海立明棋牌室辩称：自己与和其公司签订租赁合同，租金也是交给和其公司，故与上海市虹口区粮食局没有关系。由于市政建设等原因，无法正常营业，和其公司承诺补偿自己经济损失。承认自己未支付租金和使用费，但上海市虹口区粮食局与和其公司解除租赁合同不清楚，要求继续租赁使用讼争房屋。
原审法院认为：经上海市虹口区粮食局同意，上海立明棋牌室与和其公司签订租赁合同，取得讼争房屋租赁权，上海立明棋牌室理应依约支付租金。由于上海立明棋牌室未支付租金，构成违约；同时，和其公司与上海市虹口区粮食局之间的租赁合同已解除，上海立明棋牌室至今仍占据使用讼争房屋，但未支付使用费分文，侵犯了上海市虹口区粮食局的合法权益。故上海立明棋牌室占据使用讼争房屋，于法无据，上海市虹口区粮食局要求其迁出，依法应予支持。至于上海立明棋牌室提出的其与和其公司之间的补偿事宜，不属本案处理范围，上海立明棋牌室可另行主张。据此，原审法院判决：被告上海立明棋牌室应于本判决生效之日起15日内，迁出上海市某处，该房屋由原告上海市虹口区粮食局收回使用。
判决后，上海立明棋牌室不服，向本院提起上诉称，其与和其公司有合同，如果解除合同，原审法院应将和其公司作为当事人；原审法院适用法律错误，不应适用《合同法》第九十一条第二项、第二百二十七条和第二百三十五条。请求本院撤销原判，改判驳回上海市虹口区粮食局的原一审诉讼请求或发回重审。
被上诉人上海市虹口区粮食局辩称，上海立明棋牌室与和其公司之间是租赁关系，本案是所有权纠纷，没有必要将和其公司作为当事人。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人使用讼争房屋的依据是上诉人与和其公司签订的房屋租赁合同，该合同的履行是基于和其公司与被上诉人之间签订的房屋租赁合同的履行。因此上诉人与被上诉人之间存在次承租人与出租人关系。现和其公司与被上诉人之间签订的房屋租赁合同已解除，那么上诉人与和其公司之间的房屋租赁合同客观上已无法再继续履行。被上诉人据此要求收回讼争房屋，于法有据。上诉人作为次承租人，其合同的相对方是和其公司，其无权以自己与和其公司的合同来对抗被上诉人对讼争房屋所享有的权利。对由此产生的上诉人与和其公司之间的房屋租赁合同的履行问题应由上诉人与和其公司之间另行解决，不属本案审理范围。原审法院所作判决并无不当，本院应予维持。综上，上诉人的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上海立明棋牌室负担。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员陈俊
代理审判员吴煜
二○○六年七月十四日
书记员肖函
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