上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2006)沪二中民二(民)再字第X号
上诉人(原审原告)杨某某。
委托代理人倪某某(杨某某之夫)。
上诉人(原审被告)李某甲。
上诉人(原审被告)李某乙。
原审第三人方翠英。
杨某某与李某甲财产权属纠纷一案，上海市虹口区人民法院于2003年9月24日作出(2003)虹民一(民)初字第X号民事判决，该判决已经发生法律效力。2005年5月9日该院以(2004)虹民一(民)监字第X号民事裁定，决定对该案进行再审。2006年3月2日该院作出(2005)虹民一(民)再初字第X号民事判决。杨某某、李某甲和李某乙均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2006年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人杨某某及其委托代理人倪某某，上诉人李某甲、李某乙到庭参加诉讼，原审第三人方翠英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院经再审审理查明，上海市X路X号系公有房屋。该房二楼统楼、二楼内阳台、三层阁承租人为沈祺；亭子间10.1平方米，原承租人吴俊；底层前客堂17.3平方米，承租人李某甲。晒台、底层后客堂、灶间(走破)、抽水马桶由沈、吴、李某户公用。在实际使用上，因李某甲与吴俊有矛盾，李某甲将前、后客堂之间的隔墙拆除，将公用的抽水马桶纳入房间内。2002年9月方翠英通过差价换房的方式取得亭子间租赁权。同年11月12日，在有关组织的调解下，该房三户住户就公用部位改为独用达成协议，即后客堂、灶间、晒台分别归李某甲、方翠英、沈祺独用。李某甲为使用灶间烧饭又向方翠英租借房屋，2002年11月13日，李某乙与方翠英签订了《房屋租赁中介合同》。合同约定，甲方方翠英将上海市X路X号亭子间出租给乙方李某乙使用居住，协议期到动迁结束，每月租金500元，先付后住，半年一付；租期从2002年11月19日开始；第一年优惠500元，实付5,500元；每年11月19日订合同；租房协议期间，甲方不得加价房费，不得无故中止协议收回房屋。由于当时灶间变更为独用的审批手续尚未办妥，所以合同中没有写灶间。李某乙按约给付了方翠英半年房租3,000元，李某甲也按与方翠英的口头约定在走破灶间中砌墙拦出走道，分割形成了独用灶间(6.9平方米)，并在灶间中搭建了卫生间。事后李某甲实际使用灶间和亭子间。2003年2月，物业公司批准李、沈、方三户住户公用部位改为独用的申请，并向各户颁发了公房租用凭证。按照合同约定，李某乙应当在2003年5月19日支付下一期半年的房租，但届时其并未支付。
2003年6月9日，方翠英与杨某某签订了《房屋买卖协议书》，协议书约定，卖方方翠英将上海市X路X号亭子间、灶间转让给买方杨某某；卖方实得房款10万元，交易发生的费用由买方承担；卖方将此房的房屋凭证、邻里关系及灶间存在的问题，该房屋的有关资料，详细如实作了说明，房屋成交后，该房屋原先的问题，由买方负责解决等。随后方翠英、杨某某办理了差价换房手续。期间，2003年6月15日，方翠英为系争房屋事宜找到李某甲，双方为此发生纠纷。2003年7月起杨某某取得了上海市X路X号亭子间、灶间的租赁权，并持方翠英另外所交付的亭子间钥匙于7月2日打扫了亭子间，李某甲、李某乙未提出异议。因杨某某要求李某甲、李某乙归还灶间遭拒，杨某某遂起诉来院。
原审法院作出(2003)虹民一(民)初字第X号民事判决：一、自本判决生效之日起10日内，李某甲应从上海市X路X号房屋的灶间迁出；并腾清上述灶间内属于李某甲的煤气灶台、灶具(包括管道)和杂物；二、杨某某要求李某甲承担租房费用人民币1,500元的诉讼请求不予支持。案件受理费人民币120元，由杨某某负担人民币70元，李某甲负担人民币50元。
原审法院经再审后认为：方翠英与李某乙签订的《房屋租赁中介合同》中虽没有将灶间作为出租部位直接写在合同中，但方翠英承认灶间是与亭子间一同出租给李某乙的；事实上，李某乙方一直使用灶间，同时按合同约定的房租标准支付租金，未增付房租，因此应当确定灶间是与亭子间一同出租的。杨某某提出方翠英与李某乙合同中约定的租赁期限是无效的诉称意见，不能成立。按照合同法的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年，超过部分无效。方翠英与李某乙的合同约定租赁期限为动迁结束，没有确定的时间，但从签订合同至今未超过二十年，且双方还约定合同一年一签，故合同约定租赁期限是有效的。方翠英与李某乙签订的合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规，合同有效。
合同当事人应本着诚实信用原则全面履行合同。按照合同约定，李某乙在2003年5月19日应当支付下一期的房租，但其没有支付。对于李某乙提出因没有找到方翠英而无法支付租金的辩解，难以成立。首先，方翠英的工作单位证实，方翠英在2003年6月之前一直在上海市X路X号原公司开设的中介机构工作。其次，合同中载有方翠英的联系电话，李某乙也没有通过电话与方翠英联系；再者，即使找不到方翠英，李某乙可以按照法律的规定对应付的租金进行提存，以此表示其履约的诚意，但李某乙并无此作为。故李某乙此辩解，不予采信。
杨某某在明知亭子间、灶间是出租的，且租期未满的情况下，采用差价换房方法取得该房租赁权，理应同时继受了方翠英在系争房屋出租中的权利和义务。杨某某虽是亭子间、灶间的承租人，但李某乙取得亭子间、灶间的占有、使用的权利是基于有效合同而产生，两者权利是平等的。杨某某于2003年7月2日去亭子间清扫时，李某甲、李某乙没有阻止也未提出异议，虽李某甲、李某乙现今仍持有亭子间钥匙，但其明确表示方翠英将房屋置换后自己不再使用亭子间也不会再承担此间的租金，由此可以确定李某甲、李某乙以自己的行为明示了亭子间由杨某某收回；杨某某在原审诉讼时只要求李某甲让出灶间，也说明亭子间在2003年7月2日已经收回。亭子间与灶间是一同出租的，亭子间由杨某某收回后，灶间是否继续出租属合同的变更，依法须由当事人双方协商一致，在未协商一致的情况下，李某乙理应归还灶间；李某甲、李某乙一直以没有烧饭部位而占用灶间且不付相关费用，虽租赁公有的居住用房，房屋出租人一般需提供生活必需的烧饭部位，但李某甲已将居住用房改为非居住用房，而非居住用房按照相关规定是可以不考虑烧饭部位的，故李某甲、李某乙拒绝归还灶间的理由不能成立。杨某某要求收回灶间，应予支持。李某甲、李某乙在灶间中存放的物品除原亭子间住户遗留的灶台、灶具、管道煤气外应当搬出。虽杨某某已收回亭子间，不存在亭子间收取费用问题，但李某甲、李某乙使用灶间至今二年有余，应当支付相应的费用。原审法院判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2003)虹民一(民)初字第X号民事判决；二、自本判决生效之日起10日内，李某甲、李某乙应从上海市X路X号灶间中迁出，并腾清灶间内属李某甲、李某乙的煤气灶台、灶具(包括管道)和其他一切物品；三、杨某某应给付李某甲、李某乙卫生间折价款1,000元；四、李某甲、李某乙应给付杨某某灶间使用费1,500元。以上第三、第四项，应于本判决生效之日起10日内履行完毕。原审案件受理费120元，由杨某某负担60元，李某甲、李某乙共同负担60元。
原审法院再审判决后，杨某某不服，向本院提起上诉称，由于李某甲、李某乙强行占用灶间并拒不归还亭子间的钥匙，使己只能在外租房居住，李某甲、李某乙理应赔偿此间的经济损失，故请求二审法院依法支持其要求李某甲、李某乙承担其在外租房费用16,000元的诉请。针对杨某某的上诉请求，李某甲、李某乙辩称，杨某某打扫亭子间，己并未阻拦，且亦未实际使用亭子间，故杨某某是有房而不居住，不同意赔偿其在外借房的损失。
李某甲、李某乙上诉称，因听信方翠英的误导，才将居住用房改为非居住用房，且在原审执行中，自觉配合法院，是杨某某坚持不愿调解，致再审。现仍坚持认为应由方翠英作为原告起诉本案，请求二审法院依法驳回杨某某的诉讼请求。针对李某甲、李某乙的上诉请求，杨某某辩称，除房租损失外，同意原判其余处理。
方翠英提供书面辩称，认为原判事实清楚，证据确凿，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，对于建造于灶间中的卫生间一节，原审复查期间，李某甲陈述：方给了2,000元后，我就隔了走道墙，厕所弄好了……，当时给我2,000元，我隔墙、搭卫生花掉1,000多元，我还赚了几百元。方翠英在给原审的来信中陈述：我在02年9月10日给他(李某甲)的2,000元作为搭厕材料人工费就此了结。
另查明，原审法院再审查明其余事实无误，应予确认。
本院认为，方翠英就系争本市X路X号房屋与李某乙签订的《房屋租赁中介合同》，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律和行政法规，合法有效。虽其上载明的出租部位为系争房屋亭子间，但双方均确认方翠英租赁卡凭证上所载的6.9平方米灶间系一同出租。杨某某在被明确告知邻里关系、灶间存在问题等情形下，仍买受该房并取得系争房屋亭子间及灶间的承租权。现双方对亭子间已于2003年7月2日收回均无异议，但对灶间能否收回存有异议。对杨某某要求收回灶间，原审法院予以支持的理由已作充分正确阐述，本院不再赘述。但根据本院查明的事实，现存于灶间的卫生间系由方翠英出资，李某甲搭建，故杨某某通过支付对价，取得系争房屋租赁权的同时当然继受了包含于灶间中的卫生间。故原判认定杨某某应给付李某甲、李某乙卫生间折价款1,000元不当，且超出当事人诉请，本院予以纠正。李某甲、李某乙理应将在灶间中存放的物品除原亭子间住户遗留的灶台、灶具、管道煤气外搬出，其占有灶间且未支付相应费用，显属不妥，原判据此判决其酌情支付杨某某灶间使用费有一定的合理性，但该项判决主文亦超出了当事人的诉请，且李某甲一方对此存有异议，故本院一并予以纠正。杨某某在原一审时诉请的在外借房费用1,500元，因其未在指定的举证期限内提供证据，原一审判决对该诉请不予支持。判决后，杨某某未对此提出上诉。现主张32个月的损失超越原审范围。原审再审对1,500元之诉未作判处不当，本院应予增判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院(2005)虹民一(民)再初字第X号民事判决第一、二项；
二、撤销上海市虹口区人民法院(2005)虹民一(民)再初字第X号民事判决第三、四项；
三、杨某某要求李某甲、李某乙承担租房费用1,500元的诉讼请求不予支持。
上诉案件受理费120元，由杨某某负担60元，李某甲、李某乙共同负担60元。
本判决为终审判决。
审判长金伟泉
审判员陈金台
代理审判员陈樱
二○○六年七月三日
书记员严萍
书记员李某
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