辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈民(2)房终字第X号
上诉人（原审被告）:刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市大东区X街X-X号X-X-X。
委托代理人：战硕芳，辽宁司达尔律师事务所律师。
委托代理人：敖阳，辽宁司达尔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市高腾服装有限公司。住所地：沈阳市沈河区X街X号。
法定代表人：丛某，该公司总经理。
委托代理人：祖鸿鑫，辽宁希光律师事务所律师。
上诉人刘某某因与被上诉人沈阳市高腾服装有限公司（以下简称为高腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院[2006]东民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年3月19日受理后，依法组成由审判员曹桂岩担任审判长并主审、才玉莹、王大鹏参加的合议庭，于4月4日公开开庭审理了本案。上诉人刘某某及其委托代理人战硕芳、敖阳，被上诉人高腾公司的委托代理人祖鸿鑫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审判决查明：2003年10月18日，刘某某与高腾公司签订《房屋租赁合同》，约定“刘某某将位于沈阳市东陵区X镇X村的厂房租给高腾公司使用。厂房面积约800平方米，厂院总体使用面积为外围墙以内（其中含厂房面积）约3000平方米。租赁期限从2003年10月18日至2008年10月18日，第一年租金人民币（略）元，后四年每年人民币（略）元，每半年付本年租金的一半。租赁期内刘某某负责房屋维修、维护。租赁期内未经双方协商，其中一方擅自中止合同，需赔偿对方人民币（略）元。”协议签订后，高腾公司开始使用租赁场地。2004年，高腾公司找到刘某某，要求对租赁的厂房进行装修，刘某某没有拒绝。高腾公司从2004年5月1日对厂房进行了装修。2006年4月30日，刘某某将该厂院北侧围墙拆掉，向南取齐，占厂院面积约300平方米建三层楼房一处。2006年6月13日，高腾公司以刘某某无正当理由拒绝接收租金，将厂院大门锁死，致使无法通行及生产，未经高腾公司同意，擅自在租赁给高腾公司的场地范围内建筑楼房，严惩影响高腾公司生产为由，给刘某某发出解除合同的通知，刘某某没有明确答复。
原审判决另查明：本案租金高腾公司交到2006年4月18日。2006年4月20日，高腾公司向辽宁万事达律师事务所支付提存款人民币（略）元。案件审理过程中，经高腾公司申请，原审法院委托辽宁宏兴会计师事务所有限责任公司对高腾公司装修厂房的费用进行了鉴定，鉴定结果为厂房装修实际费用为人民币（略）元。
2006年7月4日，高腾公司向原审法院起诉，要求：1、终止房屋租赁协议；2、刘某某赔偿装修损失（略）元，支付违约金（略）元。
原审判决认为：双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同有效。按照该合同第1条的约定，即刘某某将位于沈阳市东陵区X镇X村的厂房租给高腾公司使用。厂房面积约800平方米，厂院总体使用面积为外围墙以内（其中含厂房面积）约3000平方米。高腾公司依据租赁合同取得该厂房和厂院的使用权和收益权，该权利系租赁合同承租方的基本权利。刘某某未经高腾公司同意，擅自将该厂院的北侧围墙拆掉，向南取齐占用该厂院300平方米的土地建筑楼房，致使高腾公司无法对租赁物正常使用，已构成根本违约，高腾公司以该理由通知刘某某要求解除合同符合法律规定。合同解除后，刘某某对高腾公司的装修损失应予赔偿，具体赔偿数额应参照装修费用、租赁期限、高腾公司装修的时间、刘某某建楼时间加以确定，高腾公司该项诉讼请求符合法律规定，应予支持。高腾公司要求刘某某赔偿违约金（略）元，因双方在合同中约定，如一方擅自中止合同，需赔偿对方（略）元，本案刘某某并未主张中止合同，因此高腾公司的该项诉讼请求合同依据不足，不予支持。据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第94条、第96条、第97条、第107条的规定，判决：1、高腾公司与刘某某签订的《房屋租赁合同》终止履行；2、刘某某于判决生效后3日内赔偿高腾公司装修损失（略）元；3、高腾公司于判决生效后10日内从租用刘某某的厂房、厂院中搬出，将厂房及厂院交还刘某某；4、驳回高腾公司其它诉讼请求。案件受理费4110元，鉴定费5000元，由刘某某负担。
宣判后，上诉人刘某某不服，提起上诉，要求改判或发回重审。主要理由是：1、上诉人新建的房屋不在高腾公司所租场地范围内，对高腾公司使用租赁场地没有造成任何影响；2、高腾公司一直拖欠租金，原审对此没有认定错误；3、高腾公司提存的租金应归属于上诉人；4、争议房原有装修，不同意给付高腾公司装修款。
被上诉人高腾公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持。主要理由是：在租赁期内，刘某某的行为使被上诉人无法租赁房屋，造成被上诉人不能生产的后果。被上诉人交付租金时，刘某某没有及时收取，被上诉人才找到万事达律师事务所搞的租金提存鉴证，被上诉人的行为不构成违约，刘某某的行为才构成违约。
本院查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院还查明：1、《房屋租赁合同》第1条约定：“租赁位置与面积：甲方（刘某某）将位于沈阳市东陵区X镇X村的厂房租给乙方（高腾公司）使用。厂房面积大约800平方米，厂院总体使用面积为外围墙以内（其中含厂房面积）大约3000平方米。”；2、刘某某在原审庭审时陈述：与高腾公司签订租赁合同时，高腾公司承租的厂区四周都有围墙；新建房屋时，“我把厂区的北面外围墙拆了，向南取齐占了大约300米，向北也占了点。”；3、高腾公司在原审提交一份签署日期为2006年6月13日的高腾公司给刘某某发出的《通知》，该《通知》主要内容为：“关于您（刘某某）与我方（高腾公司）房屋租赁一事，现由于特殊原因，使我方合同目的无法实现，特与您协商提前解除该房屋租赁协议，理由如下：我方按合同约定交付租金，您无正当理由拒绝接收；唯一的通道大门您给锁死，致使我方无法通行，无法生产；您未经我方同意，擅自在我租赁场地的范围内建筑楼房，严重影响我方生产。”刘某某在原审庭审对此质证时表示：“该〈通知〉我确实是收到了”。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《通知》、鉴定报告及收据等证据在卷佐证，这些证明材料已经当事人庭审质证，本院予以确认。
本院认为：刘某某与高腾公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，故原审判决认定该合同有效正确。依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋租赁合同》第1条对刘某某出租给高腾公司的厂院的实际面积约定不明确，仅约定为“大约3000平方米”，但合同第1条还约定厂院的“大约3000平方米”系外围墙以内的面积，且刘某某在原审庭审陈述高腾公司承租的厂区四周都有围墙，故高腾公司承租的“厂院总体使用面积”为外围墙以内的全部面积。因刘某某在原审庭审时还陈述其新建房屋时“把厂区的北面外围墙拆了，向南取齐占了大约300米，向北也占了点”，该项陈述已构成刘某某的自认，故刘某某在履行《房屋租赁合同》时存在违约行为即刘某某占用了已出租给高腾公司的厂院新建房屋，其应当承担相应的违约责任。因高腾公司给刘某某发出一份签署日期为2006年6月13日的《通知》，该《通知》属于解除合同的通知，刘某某陈述其已收到《通知》，故双方签订的《房屋租赁合同》应予解除。至于原审判决确定双方签订的房屋租赁合同“终止履行”的问题，根据《中华人民共和国合同法》第91条第1款第2项的规定，合同解除系合同的权利义务终止的情形之一，故原审的此项判决属于表述不当，但结果正确，可以维持。
关于刘某某提出高腾公司一直拖欠租金，原审对此没有认定的问题。经查，原审判决根据双方当事人庭审陈述及相关证据材料，在另查明中对此已进行了确认，故刘某某的此项上诉主张，因没有事实依据，本院不予支持。至于刘某某提出高腾公司提存的租金应归其所有的问题，因刘某某在原审未提出反诉请求，双方在二审期间对此亦未能达成一致意见，故刘某某的此项上诉主张，在本案中不予支持。至于刘某某提出争议房原有装修，不同意给付高腾公司装修款的问题，因双方签订的合同对争议房原来是否存在装修无约定，且刘某某没有提交能够依法采信的证据证明其出租给高腾公司的房屋原有装修，另外现亦无证据证明刘某某在原审鉴定人进行鉴定时其对此已提出异议，故原审根据当事人违约情况，依据鉴定结论及租赁期限等确定刘某某赔偿高腾公司装修损失（略）元并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4110元，由上诉人刘某某负担。
本判决为终审判决。
审判长曹桂岩
代理审判员才玉莹
代理审判员王大鹏
二○○七年四月十八日
书记员刘某华
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