辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：张某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）#X-X-X室。
委托代理人：刘某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）-X-X-X。
被上诉人（原审原告）：葛某某，女，X年X月X日出生，汉族，已退休，住（略）。
委托代理人：方向东，男，X年X月X日出生，汉族，退休干部，住址同葛某某。
原审被告：谢某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人张某某与被上诉人葛某某因房屋租赁纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2006）大民（2）房初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院于2007年1月16日立案，依法由民二庭审判员董菁担任审判长并主审，与审判员马岩、代理审判员李方晨共同组成合议庭，公开进行审理，合议庭进行了评议。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告葛某某自有房屋一处，坐落于沈阳市大东区东顺城2路X段万众里纸行11-X号（建筑面积19.08平方米）用于开办鑫鑫餐厅。2005年1月11日原告与被告张某某签订房屋租赁协议，协议约定，原告将鑫鑫餐厅租给被告张某某，租期一年，年租金3万元，并约定经原告同意不得将本餐厅房屋转让、私自交换、提价出租，否则除本协议外均视为无效协议，在租赁期内原告负责取暖费，其余费用由被告张某某自付。给付租赁方式为每半年支付一次15，000元，第一次支付为本协议签订之日，如有违约由违约方负责对方的一切经营损失和后果。协议签订后因被告张某某拖欠原告租金2，500元，原告起诉至原审法院，原审法院于2006年1月13日判决被告张某某支付原告2005年12月11日至2006年1月11日房屋租金2，500元（已给付），在房屋租赁期内被告张某某与2005年11月9日将饭店内的用品已经搬走，但未将房屋交付原告。2005年11月29日原告去房屋查看时发现被告谢某某进住饭店。现饭店存放饭桌、椅子、沙发、排风扇、排烟灶等物品。
前述事实，有原告提供的原告葛某某与张某某于2005年1月11日签订的房屋租赁协议一份、原审法院（2005）大民（二）房初字第X号民事判决书、集资建房协议书及房屋准住通知书，被告提供的2005年7月11日原告收取房租金的收条及庭审笔录，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，根据民事诉讼法的规定，被告谢某某经法院合法传唤拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。关于原告与被告张某某之间所签订的房屋租赁协议问题，对此本院认为，该协议系双方当事人在协商一致的基础上达成的，内容亦不违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方均应按协议履行，按照法律规定承租人在承租期限届满后应将租赁物完好无损的交付出租方，本案中被告张某某提出已将房屋于2005年11月9日交付原告，原告予以否认，对此被告张某某应承担举证责任，提供证据证明其已将房屋交付原告的事实，但其未能提出，其应承担举证不能的责任，故原审法院对原告要求被告张某某给付占用房屋期间租金的诉讼请求及要求被告谢某某给付房屋占用期间的租金，诉讼请求不予支持；关于原告提出要求被告张某某承担房屋租赁期间水、电费，因其未向法庭提供水、电费的相关凭证，故原审法院对原告该项诉讼请求亦不予支持；综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决如下：一、被告张某某、谢某某于本判决生效后立即将坐落于沈阳市大东区东顺城2路X段万众里纸行11-X号（建筑面积19.08平方米）房屋一处腾出，交给原告葛某某；二、被告张某某于本判决生效后给付原告葛某某房屋租金（从2006年1月12日开始至腾方时止，每月按2，500元计算）；三、被告谢某某于本判决生效后给付原告葛某某公告费260元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告张某某、谢某某承担。
上诉人张某某不服沈阳市大东区人民法院（2006）大民二房初字第X号民事判决，向本院提出上诉，请求二审法院查清案件事实，发回重审或依法改判。其具体上诉理由为：上诉人与被上诉人之间在事实上和法律上已不存在房屋租赁的事实，被上诉人的房屋已由谢某某承租使用，被上诉人不应再向自己索要租金。被上诉人葛某某辩称，同意一审判决，要求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
本院认为，上诉人张某某与被上诉人葛某某于2005年1月11日所签订的房屋租赁协议是合法有效的协议，双方当事人均应恪守协议所规定的权利与义务。在双方所签订的合同中明确规定承租人（上诉人张某某）未经出租人（被上诉人葛某某）同意，不得将房屋转让，私自交换，提价出租。在实际履行租赁协议中，上诉人张某某已拖欠被上诉人租金，构成违约，该案已经大东区人民法院于2005年12月30日作出（2005）大民二房初字第X号民事判决予以解决。另，根据上诉人与被上诉人所签订的租赁协议，约定的租赁期限为一年，届满日为2006年1月10日，上诉人在租赁期限到期后，应将所租赁的房屋交与出租人即上诉人，而上诉人张某某在未经房主被上诉人同意的情况下擅自将房屋转租，其行为构成违约，应承担由此带来的后果。现上诉人张某某没有举出被上诉人葛某某已同意上诉人张某某将房屋转租给他人，并且已由被上诉人葛某某与谢某某达成新的房屋租赁协议，因此上诉人张某某仍应承担给付被上诉人尚欠租金的义务。又因上诉人张某某与被上诉人葛某某之间达成的租赁协议期限已届满，上诉人与被上诉人租赁关系已转变为不定期租赁，现被上诉人主张解除租赁关系，将出租的房屋收回的诉请，本院应予以支持。上诉人张某某的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予以支持，故原判决并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张某某承担。
本判决为终审判决。
审判长董菁
审判员马岩
代理审判员李方晨
二00七年二月十二日
书记员白凤歧
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