辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）:栗某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市五三总厂下岗职工。住址：沈阳市大东区X路X-X号X-X-X室。
委托代理人：何凤刚，系辽宁圣华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市罐头厂下岗职工。住址：沈阳市沈河区X路X号楼X栋X楼X号。
委托代理人：侯某某（系被上诉人之妻），X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：同被上诉人。
上诉人粟捷因与被上诉人赵某某房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院[2006]沈河民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年1月16日受理后，依法组成由审判员曹桂岩担任审判长并主审、关云光、王大鹏参加的合议庭，于3月7日公开开庭审理了本案。上诉人粟捷及其委托代理人何凤刚、被上诉人赵某某及其委托代理人侯某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审判决查明：2003年1月15日，赵某某与栗某签订《租房协议书》，租房协议书载明：赵某某有一房屋座落于沈阳市沈河区X路X号X单元X层X号租给粟捷使用，租期从2003年1月13日至动迁为止，租金上打租每年为人民币（略）整，每半年付一次共计人民币6000元（另外每年交三产费2400元整），三产费由粟捷负担，另外水费、电费、电话费均由粟捷自行交纳，粟捷在租期间，如有动迁，提前一个月通知赵某某，多交的房费退给粟捷。从2003年1月13日起，栗某承租该诉争房屋，一直按时缴纳房租，最后一次交房租时间是2006年1月13日，赵某某出具收条，载明：收到2006年1月13日-7月13日房费6000元整，附加费600元，2006年2月-7月共计六个月三产费600元，总计7200元。赵某某于2006年5月16日起诉来院，以赵某某只有一处住房，现在外面租房屋居住，并且该诉争房屋租赁期限届满且房屋属于住宅用而不是经营用房为由，要求收回住房、终止该租赁协议。现该诉争房屋一直未有动迁的消息，所以粟捷要求继续履行双方签订的协议，租赁期限到动迁为止。
原审判决认为：赵某某与粟捷签订的《租房协议书》是双方当事人在自愿、平等、等价有偿的原则下签订的，系当事人真实意思表示，未违反我国法律，法规禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同履行。《合同法》第232条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《合同法》第61条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案当事人在租赁协议中约定：“房屋租期从2003年1月13日至动迁为止”，从其文意理解，2003年1月13日为租赁起始时间，动迁为租赁终止时间，而动迁是一种事实状态，动迁何时发生、是否能发生都是不确定的，即动迁是民事法律行为的条件，而不是协议终止期限，双方约定的租赁期限仅明确了租赁起始日，未明确租赁的终止日，应视为租期约定不明，按照《合同法》第61条的规定，案在审理中，双方当事人未就租赁期限达成一致意见，亦无法按照合同有关条款或者交易习惯确定租赁期限，故该租赁应视为不定期租赁，赵某某可以随时解除合同，但赵某某解除合同应当在合理期限之前通知粟捷，故赵某某要求解除2003年1月15日签订的《租房协议书》的诉讼请求，予以支持。依据公平及诚实信用原则，按照合同有关条款或者交易习惯，粟捷应于合同解除后，六个月内腾空诉争房屋，并支付腾空诉争房屋前的房屋使用费。
关于赵某某是否是在重大误解情况下签订租房协议书的问题。《合同法》第54条规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。根据最高人民法院《关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见（试行）》第71条规定，行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。《合同法》第55条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的撤销权消灭，而本案赵某某未提供证据证明其签订合同时存在重大误解，且当事人双方就该租赁协议已实际履行三年多，且赵某某是完全行为能力人，应当理解自己行为的内容和法律后果，故其依据重大误解解除协议的理由不成立。
关于赵某某主张诉争房屋外小仓房没有租赁给粟捷的问题。因赵某某与粟捷的租赁协议中未对租赁房屋的面积进行明确，且协议实际履行了三年多，赵某某未提出异议，视为赵某某对粟捷使用仓房的认可，因租赁协议解除，粟捷应在交回诉争房屋的同时，一并将仓房腾空。
关于赵某某主张粟捷将房屋作为三产经营使用，改变房屋用途的问题。因双方在协议中已明确三产费由粟捷负担，赵某某在给粟捷出具的收条注明其收取粟捷交付的三产费，且粟捷一直在诉争房屋经营，均说明赵某某明知粟捷租赁房屋使用房屋的用途为经营，粟捷未改变约定的房屋用途，故赵某某该主张不予支持。
据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第54条、第55条、第61条、第96条、第232条、《关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见（试行）》第71条的规定，判决：1、解除赵某某与栗某于2003年1月15签订的《租房协议书》；2、栗某于本判决发生法律效力之日起六个月内将座落于沈阳市沈河区X路X号X单元X层X号房屋腾空，交付赵某某使用；3、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费1150元，由赵某某负担575元，栗某负担575元。
宣判后，上诉人粟捷不服，提起上诉，请求撤销原判，要求改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由是：1、双方签订的合同对租期约定到动迁时止，该合同属于附解除条件的合同，现条件没有发生，不同意解除合同；2、上诉人库存很多商品，原审判决给六个月的腾房期限太短，上诉人至少需要三至四年时间才能售完。
被上诉人赵某某辩称：1、此租房合同是住宅从事经营的合同，合同是无效的；2、原审判决确定六个月的腾房期限太长，影响了被上诉人的合法权益。
本院查明的事实与原审判决查明的事实基本一致。
本院还查明：双方签订的《租房协议书》第2条约定：“租期从2003年1月13日至动迁为止。”
上述事实，有当事人陈述、《租房协议书》等证据在卷佐证，这些证明材料已经当事人庭审质证，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第213条的“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”的规定，当事人签订的租赁合同应当约定租赁期限。租期属于当事人约定的确定期限。本案中，赵某某与粟捷签订的《租房协议书》第2条对租赁期限约定为“租期从2003年1月13日至动迁为止”，因双方在签订合同时，房屋是否动迁及何时动迁，在双方可预见的期限内均属未知，当事人不能将未知事实的是否发生作为确定的租赁期限，故原审判决通过文意理解确认双方签订合同的租赁期限约定不明，并就此确认租赁合同属于不定期租赁合同正确。
关于粟捷提出合同属于附解除条件的合同，现条件没有发生，不同意解除合同的问题。民事法律上的条件属于当事人缔约时不知道其是否发生的事实，即条件具有或然性。在本案中，当事人对租赁期限不能约定附条件，故粟捷的不同意解除合同的主张，本院不予支持。即使本案属于附解除条件的合同，因赵某某系房屋出租方，其也可以违约解除合同收回房屋。至于粟捷提出库存很多商品，需要三至四年时间才能售完的问题，因不属于法定抗辩理由，本院不予支持。
关于赵某某提出合同无效的问题。因双方签订的合同系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，故原审判决认定合法有效正确。
关于赵某某提出原审判决确定六个月的腾房期限太长的问题。因赵某某未提起上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第151条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第35条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”的规定，本院对此不予审查。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人粟捷负担。
本判决为终审判决。
审判长曹桂岩
审判员关云光
代理审判员王大鹏
二○○七年三月十九日
书记员刘振华
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