上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2006)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人（原审原告）上海五洲服装厂。
法定代表人李某某，厂长。
委托代理人尤辰荣，上海市现代律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）施某甲，男。
委托代理人施某乙(系施某甲之子)，男。
上诉人上海五洲服装厂因租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2005)静民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人上海五洲服装厂（以下简称五洲服装厂）的委托代理人尤辰荣，被上诉人施某甲及其委托代理人施某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：本市乌鲁木齐北路X弄X号、X号系五洲服装厂承租的房屋，原用于生产场所。1985年间，五洲服装厂将上述房屋分割后安排厂内居住困难的职工居住，但入住者不迁入户籍，也不与房屋管理部门建立租赁关系，向五洲服装厂缴纳租金。施某甲原系五洲服装厂的职工，现已退休，当时属被解决住房困难的对象，被安排居住使用X号二楼，并向五洲服装厂支付租金，双方签订了《合同》，确认上述房屋属借配性质。1997年11月19日，五洲服装厂、施某甲就上述房屋签订《协议书》，约定：施某甲由于目前家庭住房困难，五洲服装厂尽努力暂时解决施某甲的住房，住房座落乌鲁木齐北路X弄X号二楼；施某甲经动迁、单位分房等各种形式解决住房后一个月内应交还五洲服装厂；施某甲分配到临时住房须付五洲服装厂押金一千元，退房后归还施某甲。就施某甲使用该房屋至何时双方未作约定。2005年7月13日，五洲服装厂与上海申城房地产开发实业总公司签订《动迁补偿协议书》，该协议书记载，根据沪房静拆许字(2002)第二X号房屋拆迁许可证，本市乌鲁木齐北路X弄X号、X号属拆迁范围，五洲服装厂同意以货币补偿形式解决动迁事宜；五洲服装厂同意自该协议签订之日起100天内将上述两处房屋及退房单交拆迁单位统一处理。五洲服装厂签订上述协议后，于7月29日委托律师向施某甲发出通知，告之房屋面临拆迁，要求施某甲配合于2005年8月10日前搬离。2005年9月28日，五洲服装厂与房屋管理部门办理了上述房屋的退租手续。因施某甲未迁离，五洲服装厂遂向原审法院起诉，要求与施某甲解除租赁合同，施某甲迁出上述租赁使用的房屋，迁至其户籍所在地本市X路X弄X号。
原审法院另查明：本市X路X弄X号房屋承租人为施某甲之妻杨秀珍，承租部位有底层西间(5.6平方米)、底层东间(6.8平方米)、二层统间(9.8平方米)。在册户籍共三人，为施某甲、其妻、其子，实际由施某甲之子一户居住。
原审审理中，五洲服装厂就施某甲目前的家庭居住条件较其当初租赁上述房屋时是否改善未能提供相关证据。
原审法院认为：五洲服装厂、施某甲之间签订的租赁合同依法有效，按有关租赁合同的法律规定，现租赁房屋已被列入动迁范围，合同标的物将不存在，出租人可以要求解除合同。但五洲服装厂、施某甲之间存在的劳动关系及五洲服装厂租赁本案争议房屋初时的背景，都决定了他们之间的租赁合同有别于一般的房屋租赁合同，虽不完全等同于福利分房，但含有福利分房的成分，具有一定的特殊性，故五洲服装厂在签订相关动迁协议时，应与施某甲进行沟通协商，以期达成共识，尽可能解决施某甲的居住问题。现五洲服装厂在没有妥善解决与施某甲的租赁关系前，就单方与动迁单位签订动迁安置协议，承诺在约定的期限内交出争议房屋，其行为已忽视了房屋使用者的利益，为维护社会的稳定，保护当事人的合法权益，对五洲服装厂要求解除合同的诉讼请求，不予支持。至于五洲服装厂要求施某甲迁出争议房屋，因其已向房屋管理部门退租，不再享有请求权，也不予支持。据此，原审法院判决：一、上海五洲服装厂要求与施某甲解除房屋租赁协议书的诉讼请求不予支持。二、上海五洲服装厂要求施某甲迁出本市乌鲁木齐北路X弄X号的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，五洲服装厂不服，向本院提起上诉。
五洲服装厂上诉称：五洲服装厂、施某甲之间就系争房屋所签的租赁合同符合法律的规定，合法有效，应依约履行。由于合同没有约定租赁期限，应为不定期租赁，五洲服装厂曾于2005年7月19日发函给施某甲，明确表示要解除合同，施某甲亦表示愿意搬家，且该房屋已面临拆迁，继续履行合同完全失去了可能，原审法院应依据《中华人民共和国合同法》的规定解除租赁合同。租赁系争房屋是临时性的，五洲服装厂是否为施某甲再另外安排住房，应从单位的效益及自身条件出发，并非其必须要履行的义务，施某甲应自己解决居住问题。请求法院撤销原审法院的判决，改判支持五洲服装厂的一审诉讼请求。
被上诉人施某甲辩称：五洲服装厂将房屋分给施某甲居住，属于厂方的福利分房，1997年的协议中明确表述是分配，是工厂对工人最终解决住房困难的承诺。如果动迁，也应按动迁解决施某甲的居住问题。施某甲已在该房居住多年，系争房屋是唯一的住所，五洲服装厂的行为侵害了其的合法利益。请求法院维持原审判决，驳回五洲服装厂的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，五洲服装厂、施某甲之间于1997年11月19日签订的租赁合同依法有效，该租赁合同中约定：施某甲经动迁、单位分房等各种形式解决住房后一个月内应交还五洲服装厂系争房屋。此项约定应视为双方协议解除租赁合同所附的条件。现系争房屋已被列入动迁范围，五洲服装厂与上海申城房地产开发实业总公司签订《动迁补偿协议书》，由上海申城房地产开发实业总公司以货币补偿形式解决动迁事宜。五洲服装厂在签订相关动迁协议时，应与施某甲进行沟通协商，以期达成共识，解决施某甲的居住问题。故在五洲服装厂未能解决施某甲住房的情况下，双方之间协议解除租赁合同的条件并未成就，对五洲服装厂要求解除合同和要求施某甲迁出系争房屋的诉讼请求，不予支持。上诉人五洲服装厂的上诉请求无法律及合同依据，原审法院的处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海五洲服装厂负担。
本判决为终审判决。
审判长李某
代理审判员金敏浩
代理审判员肖光亮
二○○六年四月七日
书记员朱伟静
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