辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审第三人）：张某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）-212。
被上诉人（原审原告）：赵某甲，男，X年X月X日出生，汉族，中国医药公司沈阳医药站职工，住（略）-X号。
委托代理人：赵某乙，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳飞机设计研究所职工，住（略）。
委托代理人：李某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
被上诉人（原审被告）：薛某某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳飞机设计研究所管理员，住（略）-X号。
委托代理人：杨某，男，X年X月X日出生，汉族，东北制药总厂干部，住（略）-X号417。
上诉人张某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2005）沈皇民二房初字第X号民事判决，上诉至本院。本院于2005年11月28日受理后，依法由民二庭审判员董菁担任审判长，与审判员马岩、代理审判员李某晨共同组成合议庭，由李某晨主审，于2005年12月8日开庭公开进行了审理。上诉人张某某，被上诉人赵某甲的委托代理人赵某乙、李某某，被上诉人薛某某及其委托代理人杨某到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
本院审理查明，座落于沈阳市皇姑区X街X-X号X室，建筑面积40.74平方米的房屋，原为薛某某所在单位分配的公有住房，薛某某于2001年9月参加房改，2002年5月14日取得房屋所有权证。2001年9月29日，薛某某与赵某甲签订一份房屋买卖协议书，约定薛某某将该房屋卖给赵某甲，价款为4万元，赵某甲先付3.5万元，余款5千元待薛某某办完产权证、契证后支付，并约定如一方违约，赔偿对方经济损失5千元。协议签订后，赵某甲按协议约定支付给薛某某购房款3.5万元，后接收该房屋并对外出租，实际占用争议房屋至今。2002年5月，薛某某取得房屋所有权证后，拒不为赵某甲办理更名过户手续。2005年3月29日，薛某某将争议房又转卖给张某某，双方共同确认转让金额为9.5万元，张某某已支付薛某某4.5万元，尚余5万元，张某某已办理完个人住房贷款，因本案产生纠纷，尚未支付给薛某某。经房产部门核准，张某某于同年4月5日取得了争议房屋的所有权证。
另查明，薛某某与张某某均确认在薛某某将争议房卖给张某某时，薛某某未告知张某某，该房屋先前已卖给赵某甲的事实。
2005年4月18日，赵某甲诉至原审法院，要求薛某某立即给其办理产权过户手续。审理期间，赵某甲增加诉讼请求，即如不能办理产权变更手续，由薛某某按市场升值后价格赔偿差价款。
薛某某在审原审期间答辩称，因现在的妻子不同意卖房，故曾与赵某甲协商退房，双方已同意，但赵某甲又反悔。现争议房已卖给张某某，并已办理了更名过户手续。故同意赔偿赵某甲5千元。
张某某述称，其与薛某某是正常的买卖房屋交易，已经办理产权变更登记，应属有效。
上述事实，有薛某某与所在单位签订的出售公有住房协议书，交纳房改费用的凭证、办理产权登记审批手续、薛某某与赵某甲签订的房屋买卖协议书、薛某某与张某某转让房屋审批登记手续、张某某交纳的契税凭据、取得争议房屋的房屋所有权证及当事人陈述等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷证明。
原审法院认为，赵某甲与薛某某之间的买卖合同，双方均承认有效，且通过庭上审理并无《合同法》第五十二条所规定的无效内容，当属有效。关于薛某某与张某某之间的合同效力问题，是本案所争议的焦点。1、我国合同法及民法通则并无限制动产与不动产的第三人善意取得的制度，故应对民法理解原则，扩大解释，动产与不动产均存在第三人善意取得制度，而善意取得制度的实质，是指在善意的条件取得财产；才能使权利人不得向第三人追夺，形成追夺权阻却。2、善意取得的条件实质是指（一）受让人在受让时不知道或者不应知道转让人无权处分。（二）以合理价格有偿转让。（三）依照法律规定应予登记，不需要登记已经交付给受让方。（四）转让合同有效，满足上述全部条件者，方可为善意取得。而本案中的薛某某以有效合同形式，按约定收取赵某甲全部价款，且将房屋交付，依合同薛某某属无权处分该房屋于张某某。本案张某某依照社会房屋交易习惯，应查看房屋自然状态及内部设施，而违反该社会交易方式，不属应知而未知，具有疏忽，其二，张某某未交付全部价款，不能满足善意条件。虽然张某某通过登记机关登记的方式取得房屋，但不能满足善意条件而取得，故不存在善意取得。非为善意即为恶意，故薛某某与张某某合同订立行为，属于《合同法》第五十二条（二）项“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益”，合同应属无效。3、赵某甲目前已按合同支付了合理价款，从《合同法》的根本原则鼓励交易原则，保证交易安全原则考虑，且赵某甲对房屋行使了用益物权利。其在合同中遵守诚信原则，仅因薛某某原因致使房屋不能登记，赵某甲的交易因素点高于张某某交易因素点，应鼓励及保护无过失、诚信者的交易安全，即应保护赵某甲的合同权利，恢复原有的交易平衡性，对其合同不得破坏，对于抢先非善意登记取得房产的张某某不予保护。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、原告赵某甲与被告薛某某签订的房屋买卖合同有效。二、被告薛某某与第三人张某某签订的房屋买卖合同无效。三、责令被告薛某某为原告赵某甲办理房屋更名过户手续，原告赵某甲支付剩余房屋买卖款5,000元。四、驳回原、被告、第三人其他诉讼请求。案件受理费1,610元，由被告薛某某承担。
宣判后，张某某不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，予以改判或发回重审。其上诉理由是：其与薛某某是正常的房屋买卖交易，其属于善意取得争议房，理应依法获得保护。
被上诉人赵某甲辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人薛某某辩称，与张某某不存在恶意串通，而其与赵某甲所签订的房屋买卖协议，是基于其对房屋买卖行情的无知，且协议显失公平，属强买强卖，请求依法公正裁决。
本院认为，1、关于薛某某与张某某之间买卖争议房屋的民事法律行为的效力问题。薛某某在将争议房卖给张某某时，并未告知张某某薛某某与赵某甲早已存在买卖关系事实，而薛某某持有该房屋合法的所有权证，在办理转让审批手续时，薛某某的妻子王晓霞作为共有人一并予以签字，足以使张某某确认薛某某对该房屋具有处分权，且经房产部门批准，张某某已取得了争议房屋的所有权证，因双方之间的房屋买卖行为系双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认为有效；2、关于薛某某与赵某甲所签订的房屋买卖协议书的效力及法律后果问题。双方系在协商一致、真实意思表示的前提下订立的房屋买卖协议，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认为有效。在履行过程中，赵某甲已按约定支付绝大部分购房款，但薛某某在取得争议房屋的所有权证后，拒绝按协议的约定提供给赵某甲，也不配合为赵某甲办理更名过户手续，致使赵某甲虽占用该房屋，但尚未取得房屋所有权。并且薛某某在未与赵某甲解除买卖协议的情况下，隐瞒与赵某甲存在买卖关系的事实，又将该房屋另行转让给张某某，而张某某已经房产部门批准，取得了争议房屋的所有权证，也使赵某甲无法再取得争议房屋的所有权，故薛某某对赵某甲已构成恶意违约。由于张某某对争议房屋已取得物权意义上的所有权，即因薛某某拒绝履行义务及另行转卖的行为，致使薛某某与赵某甲已不能实现合同目的，薛某某应退还赵某甲已付购房款，并承担违约赔偿责任。故对赵某甲提出的由薛某某为其办理房屋更名过户手续的主张，因张某某已依法取得争议房屋的所有权，不能对该房屋再行办理所有权证，故对其该项请求，本院不予支持；对其提出的与薛某某解除房屋买卖协议、退还已付购房款、并按争议房屋市场升值后的价格赔偿其房屋差价款的请求，因双方合同目的已不能实现，应予解除；对于赵某甲由于合同解除所受到经济损失，薛某某应承担赔偿责任，考虑到双方约定的违约金标准不足以弥补赵某甲的损失，而以争议房屋现实际交易价与原交易价的差额5．5万元作为损失赔偿金额过高，故本院认为以赵某甲与薛某某原交易价4万元的一倍作为损失赔偿金额为宜，即薛某某赔偿赵某甲经济损失4万元。
对于薛某某提出的曾与赵某甲口头达成了解除房屋买卖的协议，以及与赵某甲所签订的协议显失公平、属强买强卖性质的观点，因其无证据予以证明，且其并未在法律规定的期限内，行使变更、撤销权，故本院不予采信。
综上所述，原审认定张某某取得争议房屋所有权系属恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，而判决张某某与薛某某签订的房屋买卖合同为无效，显系认定事实及适用法律错误，对此本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项、（三）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第一款（四）项、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2005）沈皇民二房初字第X号民事判决；
二、解除赵某甲与薛某某于2001年9月29日签订的房屋买卖协议。赵某甲于本判决生效后10日内将座落于沈阳市皇姑区X街X—X号X室房屋腾出交与薛某某；
三、薛某某于本判决生效后10日内，退还赵某甲已付的购房款3.5万元；
四、薛某某赔偿赵某甲经济损失4万元，于本判决生效后10日内给付赵某甲；
五、驳回张某某、赵某甲、薛某某的其他诉讼请求。
一审案件受理费1,610元，二审案件受理费1,610元，共计3,220元，均由薛某某负担。
本判决为终审判决。
审判长董菁
审判员马岩
代理审判员李某晨
二OO五年十二月十四日
书记员韩鹏
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