辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈中民二房终字第X号
上诉人（原审被告）：赵某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），无职业。
委托代理人：刘某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略），系上诉人妻子。
被上诉人（原审原告）：张某，男，X年X月X日出生生，汉族，住（略），无职业。
上诉人赵某因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2005）沈皇民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年9月12日受理此案后，依法组成由审判员吴波担任审判长、审判员李沛东主审、代理审判员李倩参加评议的合议庭，并对本案进行了审理。
原审原告张某诉称，请求判令被告赵某与原告签订的房屋租赁协议无效、被告返还原告一季度房租1200元、水电押金200元及租房中介费100元、总计1500元，由被告承担本案的诉讼费。
原审法院审理查明：原、被告于2005年3月1日在被告处签订一份房屋租赁协议，协议中的出租方为被告，承租方为原告，出租房屋地址为皇姑区X街X-X-X，租期为3个月，租金为1200元。原告当时付给被告租金，并交押金200元、中介费100元，被告为原告出具了收条。原告入住出租房后发现没有暖气，无法居住，故找到被告协商解决此事，被告让原告和房屋所有人协商解决此事原告并没有见到房屋所有人，只是通了电话，也没有对无法供暖的事情予以解决，原告将出租房的钥匙交回给被告，并向被告索要租金、押金及中介费，被告拒不给付。在2005年4月初，原告发现出租房已另租他人，再次向被告索要租金、押金及中介费无果，故于2005年4月15日起诉来院。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。因一方当事人有违约行为导致合同无法实现的，可以解除合同。关于原告提出解除合同，返还租金、押金、中介费的请求，因被告即出租方并没有按协议中约定交纳采暖费，导致出租房屋没有暖气，无法居住，原告的请求合理，应予去持。关于被告提出不是房屋所有人、也不是出租方、不承担违约责任的主张，本案中原、被告所签订的房屋租赁协议中出租方上明确写明为被告，虽然写的“中介赵某”，但在合同中看不出被告是代理人，而被告直接收取了租金。在庭审中，经法院告知，被告不能提供房屋所有人自然情况，原告也未见过被告所说的房屋所有人，且原告否认与房屋所有人签订协议，认为此出租房即被告出租，所以才和被告协定的房屋租赁协议，故对被告此项主张不予支持。判决：一、解除被告赵某与原告张某所签订的房屋租赁协议；二、被告赵某返还原告张某房屋租金、抵押金、中介费共计1500元，于本判决生效后七日内给付；三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告赵某承担。
宣判后，赵某提出上诉的主要理由及请求是：上诉人是皇姑区怒江小区的房产中介业主，上诉人在房主未到场的情况代房主与被上诉人签订的房屋租赁协议，本案为房屋租赁合同纠纷，诮将房屋出租人列为被告，一审法院漏列了诉讼主体；一审法院未向上诉人送达起诉状，也未给上诉人举证的时间，就直接开庭判别决了，违反了法律规定的讼诉程序；判令上诉人返还中介费100元没有事实和法律依据，被上诉人在承租的房屋居住使用近20余日，在承租房屋相关水、电、煤气押金显失公平地。请求二审法院撤销一审法院的判别决，发回重审。
故上诉人张某未作书面答辩，对原审法院的判决表示同意。
经本院审理查明：座落在沈阳市皇姑区X街X号X栋X室房屋的所有权人为王勇，并由其大舅哥张富借用居住院。上诉人赵某夫归均系沈阳市皇姑区公益房产信息站的个体业主。2005年3月1日，上诉人受张富的委托，与被上诉人张某签订了房屋租赁协议一份，协议约定上诉人将座落在皇姑区X街X栋X室房屋出租给被上诉人，租期为3个月，每月租金400元，按季度付款；协议还约定了出租方负责交冬季采暖费、承租方负责租期内的水、电、煤气等费用、留押金200元及协议生效后中介费不予返还等。在该协议签订后，被上诉人出具了收条，并另收取被上诉人中介费100元。次日，上诉人将收取的房屋租金及水、电押金共计1400元交给了张富，张富给上诉人出具了收条。被上诉人入住该房屋后，发现暖气没有供热，无法居住，故找到上诉人协商解决此事，上诉人让被上诉人找房屋所有人协商解决此事，但被上诉人与房屋出租人张富未能见面，双方只是通了电话，张富表示可以用电取暖，费用从水、电押金中扣除，但双方未能对无法供暖的事情予以解决。后被上诉人将出租房的钥匙交回给上诉人，并向上诉人及张富索要租金、押金及中介费被拒绝。2005年4月初，被上诉人发现出租房已另租他人，再次向上诉人索要租金、押金及中介费无果，于2005年4月15日诉讼至原审法院。
本院认为，上诉人作为受托人，以自己的名义与被子上诉人签订的房屋租赁协议，符合法律的规定，合法有效。在该房屋租赁协议中，因上诉人是以出租方的名义与被上诉人签订的房屋租赁协议，并非以委托人的名义签订的，且又直接收取了房屋租金等，故产生纠纷后，被上拆人向上诉人主张权利、索要租金等，符合《中华人民共和国合同法》第四百零三条二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可选择受托人或都委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人。”之规定。现上诉人要求将房屋出租人列为本案的被告，本院不予支持。本案因出租方并没有按协方中的约定交纳采暖费，导致出租房屋没有供热、无法居住，且该房屋于2005年4月又另租他人使用，故原审法院落判别决解除赵某与张某签订的房屋租赁协议，适用法律正确，但判别决赵某返还张某房屋租金、抵押金、中介费共计1500元不妥。因被子上诉人张某已实际租用该房屋20余日，应按双方签订的房屋租赁协议约定给付实际租用该房屋的租金，被上诉人亦同意给付一个月房屋租金400元，并应承担中介费。至于上诉人主张原审法院未向送达赵某状、未给其举证的时间、违反法定程序，因上诉人在原审开庭审理本案时并未主张此项权利，应视为其已同意，故上诉人的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2005）沈皇民二房初字第X号民事判决的第一项、即“解除被告赵某与原告张某所签订的房屋租赁协议”；
二、撤销沈阳市面上皇姑区人民法院（2005）沈皇民二房初字第X号民事判决的第三项、即“驳回原、被告其他诉讼请求”；
三、变更皇姑区人民法院（2005）沈皇民二房初字第X号民事判决的第二项为赵某返还张某房屋租金800元、水、电、煤气押金200元，共计1000元，于本判决生效后10日内给付；
四、驳回双方当事人其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计400元，由上诉人赵某负担200元，由被上诉人张某负担200元。
本判决为终审判决。
审判长吴波
审判员李沛东
代理审判员李倩
二00五年十二月八日
书记员白凤岐
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