辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审原告）王某某，男，X年X月X日出生，汉族，系本溪市光华科技有限责任公司经理，住（略）。
委托代理人李某奎、汤某某，系沈阳开宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）茹某甲，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
被上诉人（原审被告）茹某乙，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住址同茹某甲。
被上诉人（原审被告）李某某，女，X年X月X日出生，住址同茹某甲。
委托代理人付瑶，系辽宁景博律师事务所律师（系三被上诉人的委托代理人）。
上诉人王某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2005）沈铁西民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由本院审判员白云良担任审判长，由审判员常振明主审、审判员关云光组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人汤某某、被上诉人茹某乙委托代理人付瑶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，1998年8月25日上诉人王某某与被上诉人茹某甲签订购房协议一份，协议主要约定，一、甲方王某某以人民币（略）元的总额购买乙方茹某甲位于铁西区滑翔5小区X号楼X单元X楼X号的住房产权，总居住面积为38平方米。二、乙方茹某甲负责将现住房的居住权，于年末前购成产权，并更名过户至甲方王某某名下。三、甲方首期付现金人民币3万元给乙方，剩余的2.3万元待乙方将房屋产权转至甲方名下后一次付清。四、甲方于1998年9月1日正式进住。并享有今后永久的所有权。并约定了其它权利义务。协议签订后当天上诉人王某某交付给被上诉人茹某甲1万元，1998年9月6日上诉人王某某交付给被上诉人茹某甲3000元，1999年1月6日上诉人王某某给付李某某2万元。2001年4月28日，上诉人王某某又与被上诉人茹某甲签订补充协议，协议主要约定，一、王某某在协议首付人民币3.3万元之后，再次支付人民币5000元用于茹某甲购买产权及过户之费用。二、双方在原协议1998年未办理完过户手续的基础上，同意茹某甲在2001年8月将所有手续办理完毕，届时王某某将扣除应扣费用外的余款一次性付给茹某甲。三、所购铁西区滑翔5小区X号楼X单元X楼X号的住房原欠费用由茹某甲负责支付。该协议签订后当日被上诉人茹某甲以被上诉人茹某乙的名义收取王某某5000元。王某某分四次共计给付购房款3.8万元。被上诉人茹某甲收款后却不履行产权更名过户义务。上诉人王某某在此争议房占有使用七年之久。王某某于2004年11月诉至铁西区人民法院，请求判决确认原告与三被告之间的房屋买卖关系成立，原、被告签订的房屋买卖协议有效，判令三被告继续履行房屋买卖协议，立即为原告办理产权过户手续。
另查明，被上诉人茹某乙与被上诉人李某某是夫妻关系，，茹某甲系茹某乙、李某某之子。争议房屋茹某乙是承租使用代表人，李某某、茹某甲系共同承租使用人，该房现已买断为茹某乙私有产权。
上述事实，有王某某提供的协议书二份、收条四份、采暖费收据一份、水、电费收据各一份、沈阳市第一制革厂证明材料一份，经开庭审理双方当事人质证，予以认定。
原审法院认为，通常情况下当事人意思表示一致，标的确定可供执行，合同即告成立，如内容不违法律、行政法规的禁止性规定，合同同时生效。原告王某某与被告茹某甲二人之间关于位于沈阳市铁西区滑翔五小区三十五号楼X房屋的买卖合同，系被告茹某甲处分他人财产，在签定协议时未得到权利人茹某乙、李某某的同意，事后亦未取得处分权或追认。一九九九年一月六日被告李某某收取原告王某某二万元购房款系以默示的行为追认了被告茹某甲的处分行为，原告王某某与被告茹某甲的协议对被告李某某有效。原告王某某主张其与被告茹某甲协议对被告茹某乙有效，需被告茹某乙作出意思表示，该意思表示或以明示的方式作出或以默示的行为作出而且根据《关于民事诉讼证据的若干规定》举证责任在原告王某某。原告王某某在诉讼过程中未能提供有效证据证明被告茹某乙已经以明示或默示的行为对其与被告茹某甲的协议作出追认的意思表示，该协议对被告茹某乙不发生法律效力。原告王某某与三被告之间不存在买卖关系，故原告王某某的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十一条，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第六十六条之规定，判决：驳回原告王某某的诉讼请求。案件受理费一千元，由原告王某某自行负担。
宣判后，王某某不服，上诉至本院。诉讼请求，撤销铁西区人民法院（2005）沈铁西民二房初字第X号民事判决，发回重审，或依法改判。主要事实和理由，一、原审法院认定事实不清，双方签订《购房协议》，并且已经实际履行多年，一审法院却认定为不存在买卖关系，是完全的否定了客观存在的事实。二、原审法院漏判了上诉人即原审原告的诉请，一审中，上诉人提出诉请，原审法院仅以“原告王某某与三被告之间不存在买卖关系”一句话掩盖了客观事实，却没有对已履行事实行为作出明确认定。三、被上诉人茹某甲与上诉人的《购房协议》因被上诉人李某某的追认而且有法律效力。李某某作为该房的合法居住人和共有权人，在购房协议签订后，主动将房屋腾退，交付上诉人使用，并且收取购房款，接收了该合同利益，已经构成对茹某甲无权处分行为的追认，使该行为自始有效。四、被上诉人李某某追认的行为对被上诉人茹某乙有效。依据《最高人民法院关于使用<婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定，上诉人从1998年至今使用该争议房，茹某乙从未提出异议。使上诉人有理由相信李某某对该房的处置是其夫妻双方共同的意思表示，对夫妻双方均有法律效力。五、该购房协议已经实际履行多年，从保护交易安全、维护社会稳定角度，应予保护。请判令继续履行该购房合同。
三被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
本院认为，上诉人王某某与被上诉人茹某甲签订的购房协议及补充协议，虽未经原房屋承租代表人茹某乙签字，茹某甲已将房屋交付给王某某使用占有多年，并与李某某收取了王某某交付的部分房款及更名过户费用，虽然至今未更名过户，尚欠部分房款，但双方已经按协议均履行了相应的义务，形成了购房事实，茹某乙与李某某系夫妻关系，应当知道其子卖房的实际情况，为此认定王某某与茹某甲签订的购房协议及补充协议是有效的，对王某某的诉讼请求应予支持。三被告有义务将该房产权办理更名王某某名下，王某某将尚欠房款交付给茹某甲。
关于茹某乙主张茹某甲未经其同意，擅自将该房卖给王某某买卖行为是无效的问题，该争议房原属茹某甲、茹某乙、李某某共同承租使用，茹某甲在与王某某签订购房协议后，其中一笔房款2万元是李某某于1999年1月6日收取的，故应当认定李某某知道其子茹某甲卖房一事，收房款事实是默许其子茹某甲卖房的行为。茹某乙与李某某是夫妻关系，既然李某某同意茹某甲出卖该争议房，依据《最高人民法院关于使用<婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。王某某在该争议房已占有使用七年之久，茹某乙并未提出异议，王某某有理由相信茹某乙并没有不同意卖房的意思表示。依据上述事实，茹某乙的主张无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2005）沈铁西民二房初字第X号民事判决；
二、王某某与茹某甲签订的购房协议、补充协议合法有效，双方应当继续履行；
三、王某某给付茹某甲购房款1.5万元整，茹某甲、茹某乙、李某某到房产交易部门将座落于铁西区滑翔5小区X号楼X单元X楼X号的房屋产权，更名过户至王某某名下，茹某乙参加房改所购产权费用及更名为王某某名下的费用由王某某承担（均凭有效票据支付）；
四、驳回双方其它请求。
一、二审案件受理费二千元整，由三被上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长白云良
审判员常振明
审判员关云光
二00五年十二月六日
书记员刘振华
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
