辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）:陈某，女，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
委托代理人：李某某，男，1965年10月9日，汉族，系沈阳市金融护卫中心警员，住（略）。
被上诉人（原审原告）：沈阳三利物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区X街X号。
法定代表人：关某，系董事长。
委托代理人：訾某，女，X年X月X日出生，汉族，系该公司职员，住（略）。
上诉人陈某因与被上诉人沈阳三利物业管理有限公司物业合同欠费纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2005）和民合初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年9月12日立案并依法组成由审判员王志福担任审判长、审判员吕丽主审、代理审判员才玉莹参加评议的合议庭,于2005年10月21日公开开庭审理了本案，上诉人陈某及委托代理人李某某，被上诉人沈阳三利物业管理有限公司委托代理人訾某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明：上诉人于2003年2月28日入住沈阳市和平区砂山的三利和平湾家园X号X室，建筑面积86.59平方米。2004年12月26日，和平湾家园业主委员会成立，并得到和平房产局的批复。2004年12月28日，该业主委员会代表三利和平湾全体业主与被上诉人签订物业管理合同，该合同约定物业管理服务内容为：1.物业共用部分保修期满后的维修和管理（保修期内，由建设单位承担物业的保修责任）；2.物业共用设施及其运行的日常维护和管理（保修期内由房屋建设单位承担物业的保修责任）；3.公共环境卫生及绿化管理服务；4.协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序（不含人身、财产保险、保管责任）；5.协助做好消防、交通、车辆管理服务工作；6.物业装饰装修管理服务；7.物业档案资料的管理，同时合同还约定物业管理服务质量、双方权利义务、物业管理服务费用、维修资金的管理与使用、合同期限及违约责任等。确定收费标准每月0.80元/每平方米，上诉人每月应向被上诉人交纳物业管理费69.27元。关某违约责任，合同中规定，“每次缴费时间以业主费用到期之日前交纳，否则视为滞纳。缴费前（物业公司）会以书面通知提示甲方（业主）”；合同中还规定“逾期不交纳费用的，乙方（物业公司）有权要求甲方补交，并从欠费之日起按应缴金额的千分之三，按日加收滞纳金”。上诉人于2004年12月24日接到催缴物业费通知单，通知单上告之应于2004年12月31日前交纳2005年1-6月物业费用，上诉人从2005年1月1日起至5月18日拖欠物业管理费318.65元。
上述事实，有缴费通知单一份、收费许可证一份、被上诉人与业主委员会物业管理服务合同一份、沈和房（2003）X号批复及双方当事人陈某在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。
原审法院认为，国务院颁布《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。三利和平湾家园业主委员会依法成立的，该委员会代表全体业主与原告签订的物业合同合法有效，双方均应以新的物业合同履行。关某被告提出原告收取物业服务管理质价不符问题，物业服务管理费收取标准是沈阳市物价局根据原告物业服务内容、基本设施等进行核定的，只有被告按约定及时交纳物业服务管理费，原告才有条件为业主更好的服务。由于被告未按约定履行其交纳物业服务管理费义务，属违约行为，应承担民事责任。被告提出其住房裂缝变形问题，与原告无关，本院不予支持。原审法院判决：一、被告陈某于本判决生效后3日内给付原告沈阳三利物业管理有限公司物业服务管理费318.65元。二、被告陈某于本判决生效后3日内给付原告沈阳三利物业管理有限公司违约金132.48元。三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告负担。
宣判后，陈某不服，上诉主要理由：1、原审法院错列被告、遗漏第三人业主委员会主任蒋波；物业合同是业主委员会与物业公司签定的，对上诉人没有约束力；2、判决上诉人承担违约金无法律依据；3、0.80元/每平方米物业收费标准不合理；请求撤销原判，减少物业费。
沈阳三利物业管理有限公司答辩称，同意原审判决。
本院认为，三利和平湾家园业主委员会依法成立，至今仍未解散和重新设立，其代表全体业主与被上诉人签定的物业合同，对全体业主均有约束力。上诉人客观上接受了被上诉人的服务，应承担相应义务，及时交纳物业管理费。原审原告以接受服务的业主上诉人为被告，起诉给付拖欠费用，符合法律相关某定，业主委员会主任不能成为承担责任的主体。关某上诉人主张原判违约金无法律依据的问题，因三利和平湾家园业主委员会与被上诉人签定的《物业服务合同》中约定，“每次缴费时间以业主费用到期之日前交纳，否则视为滞纳。缴费前（物业公司）会以书面通知提示甲方（业主）”；合同中还规定“逾期不交纳费用的，乙方（物业公司）有权要求甲方补交，并从欠费之日起按应缴金额的千分之三，按日加收滞纳金”。上诉人已经于2004年12月24日接到催缴物业费通知单，明知应于2004年12月31日前交纳2005年1-6月物业费用，仍未交纳，构成合同违约，应按双方约定承担违约责任。原审判决上诉人承担违约金符合双方合同约定，应予维持。关某上诉人提出物业费收费不合理问题，因该小区物业收费标准业经相关某门批准，且已在物业服务合同中确定，虽物业公司的物业服务未达到上诉人的满意，但被上诉人的物业服务项目和质量与合同中约定标准无明显差距，按此标准收费并无不当。物业公司亦应接受业主合理化建议，提升物业管理及服务质量，完善物业服务，以趋于达到全体业主的满意。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈某负担。
本判决为终审判决。
审判长王志福
审判员吕丽
代理审判员才玉莹
二00五年十二月五日
书记员孝剑波
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