辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审原告）李某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市铁西区公安分局翟家派出所民警，住（略）。
被上诉人（原审被告）沈阳重通房地产发展有限公司，住所地沈阳经济技术开发区X路。
法定代表人刘某，系该公司董事长。
委托代理人王秀奎，系辽宁盛恒律师事务所律师。
上诉人李某某因商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2005）沈铁西民二房初字第X号民事判决。向本院提起上诉。本院于2005年5月23日受理后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长并主审，代理审判员王银华，代理审判员陈兴田参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明：2003年4月25日，沈阳重通房地产发展有限公司与李某某签订了《商品房买卖合同》，约定李某某以316,732元的价格购买沈阳重通房地产发展有限公司开发建设的坐落于沈阳市铁西区X街X-X号X室房屋。出卖人沈阳重通房地产发展有限公司应当在2003年10月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人李某某。合同第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。终止合同60日内退还房款，并按银行同期存款利率付给利息。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。该合同签订后，李某某如约交付了购房款，沈阳重通房地产发展有限公司亦按合同约定交付了房屋。但由于沈阳重通房地产发展有限公司的原因，李某某未能在90日内办理房屋所有权证。李某某于2004年11月19日诉至原审法院，请求判令被告立即为原告办理房屋产权证或按现价退房；判令被告赔偿损失及装修损失；诉讼费由被告承担。
另查：沈阳重通房地产发展有限公司已于2005年3月7日为李某某办理了房屋所有权证，并于2005年3月29日将房屋所有权证交付给李某某。李某某已在办理房屋所有权证之前，将房屋卖给他人。
上述事实，有《商品房买卖合同》、商品房预售许可证、房屋所有权证、契证、准住通知书、购房款发票及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。
原审判决认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同意思表示一致，内容合法为有效合同。原、被告双方均应严格全面履行。原告在90日内没能取得房屋权属证书，应该按照双方所签合同第15条第1项的约定处理。但原告并没有先提出退房，而是要求被告为其办理房地产权属证书并支付违约金。现被告已为原告办理完房地产权属证书。原、被告签订的商品房买卖合同中关于产权登记方面有其特殊约定，如果被告违约就应按约定处理，原告没有按约定主张自己的权利，应视为放弃权利。现原告另行主张违约金，不符合合同约定，也不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释十八条的规定，对原告此项主张不予支持。原审法院判决：驳回原告要求被告承担逾期办理房屋权属证书支付违约金的诉讼请求。案件受理费100元，由原告自行承担。宣判后，李某某不服，上诉至本院，请求撤销原判，判令被上诉人给付未按期办理房屋权属证书的违约金22,466元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人应按银行逾期贷款利息的标准支付违约金。原审判决诉讼费全部由上诉人承担违反法律规定。沈阳重通房地产发展有限公司辩称：同意原审法院判决。
本院认为：沈阳重通房地产发展有限公司与李某某签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。双方均应按合同约定履行各自的义务。沈阳重通房地产发展有限公司因其自身的原因，使李某某未能在合同约定的期限内办理房屋所有权证书，对此，沈阳重通房地产发展有限公司应承担违约责任。针对因出卖人的责任，使买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的情形，双方在合同第十五条第1项中明确约定：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。双方并没有选择以支付违约金的方式承担违约责任。关于李某某提出根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人应按银行逾期贷款利息的标准支付违约金的问题，因该司法解释第十八条关于可按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的规定适用的前提条件是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，而本案中双方对违约责任已作出了明确的约定。李某某没有按合同的约定选择退房和按已付房款的3%赔偿损失，而是要求沈阳重通房地产发展有限公司按银行逾期贷款利息的标准支付违约金，既不符合合同约定，由缺乏法律依据，故对李某某的上诉请求，本院不应支持。鉴于本案诉讼是由于沈阳重通房地产发展有限公司违约行为引起的，且沈阳重通房地产发展有限公司是在一审期间才为李某某办理了房屋所有权证，因此，原审判决案件受理费全部由李某某负担欠妥，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元，由沈阳重通房地产发展有限公司负担50元，李某某负担50元。二审案件受理费100元，由李某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张青
代理审判员王银华
代理审判员陈兴田
二00五年八月二十二日
书记员白凤岐
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