辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审原告）：王某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：李某忠，辽宁威尔诚峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁远吉房屋开发有限公司，住所地沈阳市铁西区X路X号。
法定代表人：杨某某，公司董事长。
委托代理人：李某，女，X年X月X日出生，汉族，该公司职员，住（略）。
上诉人王某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院[2004]沈铁西民二房初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2005年5月8日受理此案后，依法由民二庭审判员董菁担任审判长，与审判员马岩、代理审判员李某晨共同组成合议庭，由马岩主审，于2005年7月21日开庭公开审理了本案。上诉人王某某及其委托代理人李某忠，被上诉人辽宁远吉房屋开发有限公司（以下简称远吉公司）的委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，王某某、远吉公司于2000年12月11日签订商品房购销合同，王某某购买远吉公司开发的沈阳市铁西区X路X号“豪鑫家园”第三栋X单元X层X号商品房一套，房屋总价款342,426元。合同约定：远吉公司须于2001年6月30日前将房屋交付王某某使用。合同还规定了由远吉公司为王某某房屋的公共配套建筑安装对讲系统。王某某、远吉公司于2000年10月29日签订的商品房购销协议书中约定，远吉公司向王某某赠送客厅地板。合同签订后，王某某将房款全部交付给远吉公司。王某某于2002年3月13日向沈阳市消费者协会投诉远吉公司，要求解除与远吉公司订立的房屋买卖合同，期间远吉公司告知王某某可以使用该房屋，沈阳市消费者协会于2002年6月3日向双方下达了《消费争议终止调解书》。王某某于2002年8月16日办理了房屋入住手续。远吉公司向王某某收取“可视系统费”1000元。现王某某以请求法院判令解除合同，退还办证款为由于2004年1月7日诉至法院。
原审法院认为，王某某、远吉公司签订的商品房买卖合同依法订立，具有法律效力。合同履行中，远吉公司未按合同约定期限向王某某交付房屋，王某某以其实际损失即其取得房屋获得租金计算向远吉公司主张承担违约责任，应予以支持。庭审中王某某不提出对其房屋租金标准进行评估鉴定的申请，远吉公司认可王某某房屋租金为1,350元，故以该数额确定王某某房屋租金数额，由远吉公司向王某某承担违约责任。远吉公司在消协调解期间曾通知王某某受领房屋，故该时间为远吉公司向王某某交付房屋的实际时间。王某某、远吉公司在合同约定由远吉公司安装对讲门系统，远吉公司又向王某某收取该项费用，王某某主张退还该项费用应予支持。合同中双方虽约定由远吉公司赠送王某某客厅地板，但未约定地板价格，王某某也未向法庭提供其房屋客厅面积的准确面积，故王某某的该项诉讼请求不予支持。王某某在明确其房屋客厅面积后，向远吉公司主张权利。王某某向远吉公司主张退还阳台面积款，因未举证证明其主张，不予支持。王某某关于要求远吉公司为其开具房屋销售发票，赔偿不能如期办理房屋所有权证的损失的请求，因该项诉讼请求是在举证期限后提出的，该请求不作实体审理。原审法院判决：一、被告赔偿原告逾期交付房屋违约金（略）元（从2001年7月份至2002年5月份）；二、被告退还原告对讲系统费1000元；以上一、二项，被告于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费658元，由被告负担（原告已预交，由被告直付原告）。
宣判后，王某某不服，向本院提出上诉，请求撤销原审法院判决，发回重审或依法改判。其上诉理由是：1、原判认定事实错误。对于逾期交房违约金应以双方签订的合同为准。原审未按双方约定的标准支持上诉人。对于被上诉人逾期交房的期限，原审认定不准，被上诉人没有向上诉人提供房屋合格的验收手续，也没有书面通知上诉人办理入住手续，上诉人于2002年8月12日才办理完准住通知，故原审认定逾期交房时间为2001年7月至2002年5月与事实不符。上诉人要求被上诉人履行合同，给付客厅地板款依法应当予以支持。被上诉人至今不能提供购房发票和办理房屋产权证，依法应承担违约责任。上诉人在原审主张的退还阳台面积款依法应予保护。2、原判决适用法律不当。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，被上诉人对其违约行为依法应承担违约赔偿责任，原判决没有依据这一司法解释作出判决，应予以纠正。
被上诉人远吉公司答辩称：1、关于交房的时间问题。从上诉人邻居办理入住的时间看，足以证明在2001年10月被上诉人已通知上诉人入住，而其拒绝办理入住，故2001年10月即可认定为入住的时间。2、关于违约金的问题。上诉人是故意拖延入住，扩大损失应由上诉人自行承担。而且按照合同的约定，违约金支付是在解除合同的情况下，而现上诉人并没有解除合同，因此上诉人要求违约金没有依据。3、关于面积问题。实际施工的阳台是挑梁设计，此面积应当包含在房屋面积中，且该面积系经房产部门测量核定的，故上诉人要求返还阳台面积款于法无据。4、关于赠送地板的问题。在双方签订的正式合同中，并无赠送地板的约定。综上，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，坐落于沈阳市铁西区X路X号“豪鑫家园”系被上诉人远吉公司开发建设。在“豪鑫家园”对外销售时，远吉公司发布广告，推出购房特惠专案，只要选用一次性付款方式及首付50%以上房款方式付款，即可享受优惠及赠送德国欧典高品质地板。一次性付款须在一周内付清全额房款，首付50%以上，须在一个月内付清全额房款，方可享受优惠。全部优惠以购房付款先后顺序为准。赠送地板面积以客户所购房屋户型平面图上标注的客厅面积为准。2000年10月29日，上诉人王某某与被上诉人远吉公司签订商品房购销协议书，王某某购买远吉公司座落于南十东路X街豪鑫花园X号楼X单元X层X号（房位号为3—2—4—2），销售面积为124.67平方米的商品房。销售面积以市有关部门审批的销售面积为准，结算时多退少补。销售房屋的单价为每平方米2,817元，总价款351,195元。该价格仅限按建房（1995）X号《关于印发（商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则）（试行）的通知》确定的商品房销售面积。如结算时的商品房销售面积按辽建发（2000）X号《关于印发（辽宁省商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行办法）的通知》确定时，将阳台的价值平分到平米售价中。王某某于签订协议当日将2万元定金交于远吉公司，余款于2000年11月15日交齐。远吉公司应于2001年6月30日前将商品房交付给王某某。双方还在第十三条约定“获赠客厅地板”。2000年12月11日，王某某与远吉公司又签订一份商品房购销合同，约定王某某购买豪鑫家园X号楼X单元X层X号，销售建筑面积经市房地产管理办公室审核为121.557平方米，销售单价为每平方米2,817元，总价款为342,426元，王某某在2000年12月11日付清全部房款。远吉公司于2001年6月30日将房屋交付于王某某。远吉公司承诺王某某进住保证水电正常使用并安装对讲系统。双方还对其他违约责任等事项进行了约定，但双方没有约定获赠客厅地板的事项。合同签订后，王某某交付了全部房款。2002年3月13日因双方履行合同发生争议，王某某向沈阳市消费者协会投诉。经沈阳市消费者协会调解无效，于2002年6月3日下达消费争议终止调解书。在此期间，远吉公司告知王某话可以使用该房屋。2002年8月16日王某某办理了房屋入住手续，并交纳了可视对讲系统费1,000元。因双方对逾期交房违约金、阳台面积款、可视对讲费及承诺赠送客厅地板等问题发生争议，王某某于2003年10月23日诉至原审法院。
上述事实，有双方当事人的陈述及宣传广告、商品房购销协议书、商品房购销合同、消费争议终止调解书、专用收款收据等证据，并经庭审质证，本院予以确认，在卷证明。
本院认为，上诉人王某某与被上诉人远吉公司于2000年10月29日、2000年12月11日签订的商品房购销协议书及商品房购销合同均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。1、关于远吉公司逾期交房的违约责任问题。上诉人王某某按照约定交付了全部房款，被上诉人远吉公司应按合同的约定在2001年6月30日前将房屋交于上诉人王某某。远吉公司未按约定的时间交付房屋，应承担违约责任。关于逾期交房的期限的问题，远吉公司称其于2001年10月份即口头通知上诉人办理入住手续，并提供了上诉人购买房屋的同楼住户的可视系统费的交款凭证作为证明，但是这些交款凭证只能证明当时有住户向远吉公司交纳了可视系统费，不能证明远吉公司向上诉人交付了房屋，上诉人王某某也否认被上诉人远吉公司在2001年10月通知其办理入住手续，故远吉公司没有证据证明其主张。在沈阳市消费者协会调解时，远吉公司通知上诉人可以使用购买的房屋，对此事实双方均无异议，故应以此时作为远吉公司交付房屋的时间。关于违约金的问题，上诉人王某某认为应按照合同约定，由被上诉人向其支付所付房款的10%作为违约金，但是根据合同的约定，支付所付房款10%作为违约金的条件是双方终止合同，现上诉人办理了房屋入住手续，实际使用了房屋，并没有终止双方的合同，因此不应适用该违约金条款。因双方签订的合同，对此情况并没有约定具体的违约金数额，原审以上诉人取得房屋获得租金计算违约金，被上诉人对此认可，亦未提出上诉，故本院对于此项不予调整。2、关于赠送的客厅地板的问题。双方在2001年10月29日签订的商品房购销协议中明确约定上诉人王某某获赠客厅地板，虽然在2001年12月11日签订的商品房购销合同中没有对此进行约定，但是双方于2001年10月29日签订的商品房购销协议对双方均具有约束力，该协议并没有因2001年12月11日签订的商品房购销合同而解除，故被上诉人远吉公司负有向上诉人赠送客厅地板的义务。虽然双方在协议中对于客厅地板的型号没有约定，但是结合远吉公司发布的广告，应确认赠送的地板型号为欧典地板船甲板型，面积以上诉人王某某所购房屋的客厅面积为准。原审判决以上诉人王某某未明确其房屋客厅面积及地板价格未由，驳回王某某的该项诉请不当，应予纠正。3、关于王某某主张退还阳台面积款的问题。因双方在2001年10月29日签订的商品房购销协议中明确约定，销售房屋的单价为每平方米2,817元，该价格仅限按建房（1995）X号《关于印发（商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则）（试行）的通知》确定的商品房销售面积。如结算时的商品房销售面积按辽建发（2000）X号《关于印发（辽宁省商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行办法）的通知》确定时，将阳台的价值平分到平米售价中。因此只有在双方结算时商品房销售面积按照辽建发（2000）X号《关于印发（辽宁省商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行办法）的通知》确定时，阳台的价值才能平分到平米售价中。而双方在2001年12月11日签订的商品房购销合同中对于房屋的面积是经过房产部门核准的销售面积，被上诉人远吉公司按照房产部门核准的销售面积销售并无不当，上诉人王某某不能举证证明其所购商品房销售面积是按照辽建发（2000）X号《关于印发（辽宁省商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行办法）的通知》确定的，故上诉人王某某要求退还阳台面积款的主张，本院不予支持。4、关于上诉人王某某要求办理房屋产权证书及提供购房发票的问题。因上诉人王某某在原审诉讼时并未提出该项诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院[2005]沈铁西民二房初字第X号民事判决第一项、第二项；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院[2005]沈铁西民二房初字第X号民事判决第三项；
三、被上诉人辽宁远吉房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内为上诉人王某某安装客厅地板（安装面积以上诉人王某某购买的沈阳市铁西区X路X号“豪鑫家园”X号楼X单元X层X号房屋的客厅面积为准，地板型号为欧典地板船甲板型）；
四、驳回上诉人王某某、被上诉人远吉公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费658元，二审案件受理费658元，总计1,316元，由辽宁远吉房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长董菁
审判员马岩
代理审判员李某晨
二00五年八月八日
书记员韩鹏
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