湖北省宜昌市中级人民法院
民事判决书
（2006）宜中民一终字第（略）号
上诉人（原审原告）薛某某，女，X年X月X日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司三峡伍家岗支行会计，住（略）-5-X号。
委托代理人（特别授权代理）高某某（系薛某某之夫），男，中国工商银行三峡分行员工，住所（略）。
委托代理人（特别授权代理）彭光耀，湖北前锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司三峡伍家岗支行（以下简称工行三峡伍家岗支行）。住所地：宜昌市X路X号。
代表人李某，该支行行长。
委托代理人（一般授权代理）张永林，湖北三峡律师事务所律师。
上诉人薛某某为与被上诉人工行三峡伍家岗支行委托合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2006）伍民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人薛某某的委托代理人高某某、彭光耀，被上诉人工行三峡伍家岗支行的委托代理人张永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，1999年11月23日，被告与宜昌机床集团房地产开发公司（以下简称宜昌机床房产公司）签订《房屋买卖合同》，合同约定被告自愿购买该公司位于西陵二路力帝实业集团居住组团住房24套，并约定了购房面积及层次、购房价格、付款方式、交房时间（2000年10月30日）、违约责任等。1999年12月16日，原告与被告签订《代购房屋合同》，合同约定原告自愿购买被告联系的西陵二路力帝实业集团居住组团五号楼中的C型房X楼，建筑面积为131平方米的房屋一套。并对交款时间及方式、交房时间（2000年10月31日）、违约责任等进行了约定。原告从1999年11月22日至2001年8月20日，先后以现金和贷款方式向被告交纳购房款及相关费用计（略）.85元。2000年6月13日，被告与宜昌机床房产公司签订《补充合同》，对付款方式及超期交房的违约责任进行了补充约定。2001年9月9日，被告与宜昌机床房产公司再次签订《补充合同》，第一条约定宜昌机床房产公司因迟延交房承担利息（略）元，在被告应付房款中扣除；第三条对煤气、水、电等其他费用进行了补充约定；第八条对交房条件作出了约定，即工行购房户应与宜昌机床房产公司签订合同。2002年10月28日，力帝公司与被告就产权证的办理联合向被告单位各购房户发出通知，通知各购房户在力帝公司交清尾款后领取发票，与力帝公司另行签订购房合同后办理产权证，被告原出具的收据自动失效。2003年2月26日，原告等购房户因迟延交房、购房尾款的交纳、产权证的办理等问题向宜昌市工商行政管理局“（略）”投诉中心投诉宜昌机床房产公司。经“（略）”投诉中心主持双方进行三次调解，未达成协议，于2003年3月13日作出宜市工商终调字（2003）第X号终止调解通知书。2004年7月19日，原告等6个购房户通过宜昌市公证处向被告公证送达《催办函》，要求被告及时为原告等人办理产权证，否则追究被告的违约责任。原告催办无果后于2006年6月5日提起诉讼，要求被告因越权代理过错赔偿迟延交房的违约金（略）.42元、公证费400元、资料复印费60元、交通费40元，合计人民币（略）.42元。
另查明，原、被告双方均认可交房时间为2002年4月30日，力帝公司由宜昌机床房产公司变更而来。
原审认为，原、被告签订的《代购房屋合同》，其性质属于委托代理，双方间委托合同关系成立，应予以确认。原告诉称被告未经原告授权，越权代理与开发商恶意串通，签订二份《补充合同》造成开发商只支付（略）元的违约金。被告只要开发商赔了二分之一的违约金，给原告造成了不可挽回的损失，被告的代理行为有故意和重大过失。对此，本院认为，被告与开发商签订的二份《补充合同》是1999年11月23日双方签订的《房屋买卖合同》的补充和再补充，在内容上与主合同没有抵触，而且原告等人在写给“（略）”投诉中心《消费者权益不容侵害》的材料中对该三份合同已明确表示认可。被告与开发商2001年9月9日签订的《补充协议》对之前迟延交房违约作出了约定，对其后交付房屋的条件也作出了约定，其条款对原告具有约束力。因此，被告的代理行为没有超越委托权限，也没有侵害原告的合法权益。综上，原告的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。据此判决：驳回原告薛某某的诉讼请求。
上诉人薛某某不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：
一、上诉人与被上诉人签订《代购房屋合同》委托被上诉人购买位于宜昌市X路力帝实业集团居住团五号楼中的C型房X楼X㎡房屋一套，总房款（略）元。按照合同约定，被上诉人只能向上诉人代收房款（略）元。被上诉人实际要求上诉人交纳房款（略）.85元，超额交纳（略）.85元，并未说明用途，也未办理结算。被上诉人作为受托人理应向上诉人报告委托事项的办理情况。
二、被上诉人于2002年4月30日交付房屋，上诉人找被上诉人要求办理产权证，被上诉人叫上诉人直接找开发商，上诉人遂找开发商要求办理房产权证时，却被告知还欠交尾款6995.52元。上诉人认为自己已多交房款1万余元，为何还反欠6995.52元上诉人多次要求被上诉人明确告知上诉人所交房款（略）．85元的明细构成情况，但被上诉人推诿敷衍，不向上诉人报告委托事项的办理情况。
三、双方签订的《代购房屋合同》约定交房时间为2000年10月31日，而实际交房时间为2002年4月30日，迟延交付达18个月，被上诉人依约应承担迟延交房的违约责任。
四、被上诉人于2001年9月9日与宜昌机床房产公司签订《补充合同》追索了8个月迟延交房违约金（略）元。依《合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交委托人”之规定，被上诉人应当将其中属于上诉人的份额转交给上诉人。但是，被上诉人并未交付上诉人应得的金额。不仅如此，被上诉人还应当依《房屋买卖合同》第九条关于违约责任的条款，继续追究房地产开发公司后期至2002年4月30日期间迟延交房的违约金，追得的违约金也应当将其中的份额转交给上诉人。如果被上诉人放弃或怠于向房地产开发公司追究，那么只能由被上诉人自己承担赔偿违约损失的责任。
五、既然一审判决认定《代购房屋合同》合法有效，那么该合同就应受法律保护。上诉人以此为依据，主张继续履行合同，赔偿损失等请求，符合《合同法》第一百零七条规定，应该得到支持。
综上所述，请求二审依法撤销原判，判令被上诉人书面报告委托事项的办理情况，并赔偿违约损失（略）.42元。
被上诉人工行三峡伍家岗支行辩称：
一、一审案由为委托合同纠纷，则上诉人应举证加以证明被上诉人在委托代理行为中超越代理权限或有故意或重大过失。一审庭审调查过程中，上诉人并没能举证证明被上诉人在代购房屋过程中有超越代理权限的行为，也没有举证证明被上诉人的代理行为有故意或重大过失。因此，上诉人应承担举证不能的后果。一审判决以上诉人的诉讼请求缺乏事实依据，驳回其诉讼请求是正确的。
二、上诉人在上诉状中要求被上诉人说明代收（略）.85元购房款的构成情况，被上诉人在一审庭审过程中已当庭陈述清楚，有庭审笔录记录在案，即上诉人应支付购房款（略）元，应还贷款（自贷款之日起至2001年8月20日止）本金7832.58元，支付房贷利息4065.46元，水电气五项报装费2000元，防盗门X元，水费代收存款户50元，以上应付款合计（略）.04元，从中减去开发商支付的违约金分摊到上诉人名下的4559.19元，即为（略）.85元。
三、关于尾款6995.52元的问题。按代购房屋合同，上诉人购买的房屋面积为131㎡，单价为1388元㎡。但房屋的实际面积为136.04㎡。根据合同的约定，上诉人应补交5.04㎡的房款。因此，上诉人应给开发商补交房款6995.52元。该问题是上诉人与开发商之间的事情，不在本案审理范围之内。
四、关于违约金的问题。首先，被上诉人依照合同的约定，与开发商签订了《补充合同》，并为购房户主张回了（略）元的违约金，其中上诉人分得4559.19元。其次，对于后期至2002年4月30日期间的迟延交房违约金，上诉人自己已向开发商主张，一审庭审中已举证证明。因此，被上诉人可不再替上诉人主张。上诉人自己不能主张违约金，转而向被上诉人主张违约,既不符合法律规定，也不公平。第三，上诉人主张违约金早已超过诉讼时效。第四，被上诉人在追究违约金上并没有超越代理权限，更没有故意或重大过失。因此，不应承担任何民事责任。
综上所述，迟延交房是房地产开发商造成的，并不是被上诉人造成的。因此，被上诉人不存在超越代理权限的行为，也没有故意或重大过失。上诉人也未能举证来证明被上诉人超越代理权限或有故意或重大过失。一审驳回原告即上诉人的诉讼请求是正确的。被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，定案依据充分，适用法律准确。请求二审依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实属实。
另查明:上诉人在二审庭审中对被上诉人说明其代收上诉人购房款（略）.85元的构成进行质证时，上诉人认为其应支付购房款（略）元、水电气五项报装费2000元，防盗门X元，水费代收存款户50元属实。但贷款本金和利息是上诉人自已偿还的，被上诉人不应在代收购房款时收取贷款本金7832.58元及房贷利息4065.46元。针对上诉人的这一异议，本院当庭要求上诉人提供其偿还2001年8月20日以前的贷款本金和利息的相关证据。庭后，上诉人提交其偿还贷款本息的凭证9份，即：1、2001年11月14日还贷款本金（略）元及利息458.58元的凭证。2、2002年3月6日还贷款本金（略）元及利息221.09元的凭证。3、2002年6月11日还贷款本金（略）元及利息309.90元的凭证。4、2002年12月4日还贷款本金（略）元及利息160.95元的凭证。5、2003年3月3日还贷款本金（略）元及利息97.63元的凭证。6、2003年4月30日还贷款本金（略）元及利息60.25元的凭证。7、2003年7月25日还贷款本金5000元及利息22.83元的凭证。8、2003年9月28日还贷款本金5000元及利息30.66元的凭证。9、2003年10月15日还贷款本金（略）.05元及利息53.24元的凭证。经当事人质证，被上诉人认为该还贷凭证均是发生在2001年8月20日之后的还贷凭证，不能证明是偿还的2001年8月20日以前的贷款本息的事实。
对上述有异议的证据，本院认为：上诉人提供的该9份还贷凭证均是发生在2001年8月20日之后的还贷凭证，不能证明是偿还的2001年8月20日以前的贷款本息的事实。被上诉人的质证意见成立。
上述事实，有一、二审庭审笔录及双方当事人在一、二审各自提供的已经庭审质证的证据在卷佐证。
本院认为：上诉人薛某某与被上诉人工行三峡伍家岗支行在履行《代购房屋合同》过程中，上诉人从1999年11月22日至2001年8月20日，先后以现金和贷款方式向被上诉人交纳购房款及相关费用合计（略）.85元，双方当事人对此事实无异议，应予认定。经一、二审当庭质证查明，上述款项中包括上诉人应支付购房款（略）元，应还贷款（自贷款之日起至2001年8月20日止）本金7832.58元及应支付房贷利息4065.46元，水电气五项报装费2000元，防盗门X元，水费代收存款户50元，以上应付款合计（略）.04元，从中减去开发商已支付的违约金分摊到上诉人名下的金额4559.19元，即为（略）.85元。上诉人在当庭质证时虽对被上诉人在代收购房款时一并收取上诉人的应还贷款本金7832.58元及房贷利息4065.46元提出异议，但其并未提供出被上诉人收取的上诉人应还贷款本金7832.58元及利息4065.46元是上诉人自已经手偿还的证据。上诉人在一审提交的证据《各购房户交款明细表》证明，上诉人分三次交购房款（1999年11月22日交款（略）元、1999年12月29日以贷代交（略）元、2001年8月20日交款（略）.85元）共计（略）.85元，其中第三笔（略）.85元属一笔尾款，从一般常理上分析，上诉人不可能在不核实清楚自己应交多少款的情况下而交清尾款。2002年10月28日，宜昌力帝房地产开发有限责任公司（原宜昌机床房产公司）与被上诉人联名向各购房户发出的《通知》，也明确了被上诉人已与各购房户办理了内部结算，并向各购房户和宜昌力帝房地产开发有限责任公司提交了结算结果（如须对帐，请与伍家岗工行及建玲联系），宜昌力帝房地产开发有限责任公司凭结算表列示的尾欠款，向各购房户收取尾欠款，以及办理房产证的时限、办证费用等相关事项等内容。因此，可以认定上诉人对自己所交款项（略）.85元中包含其应支付购房款（略）元、应还贷款本金7832.58元及利息4065.46元，水电气五项报装费2000元，防盗门X元，水费代收存款户50元，合计应付款（略）.04元，从中减去开发商已支付的违约金分摊到上诉人名下的金额4559.19元，即应交款总额为（略）.85元的事实是清楚的。同时，被上诉人在一审提交并经当事人当庭质证的《伍家岗工行代购房退房款结算清单》证明，上诉人与被上诉人已经进行了代购房屋相关款项的结算。上诉人在上诉状中称双方对代购房屋相关款项未进行结算一说不实。另外，上诉人与被上诉人所签订的《个人住房借款合同》中，双方并未明确约定还贷方式，被上诉人在代收购房款时一并收取购房人应还贷款本金及利息也无可厚非。2001年9月9日，被上诉人与宜昌机床房产公司签订的《补充合同》中，约定宜昌机床房产公司因迟延交房承担已付购房款的银行同等贷款利息（略）元（即2001年8月20日以前的违约金）的事实，双方当事人无异议，应予认定。此事实证明，被上诉人在宜昌机床房产公司未依约交房的情况下，已经追究了违约人的赔偿责任，维护了购房户的合法权益。从上诉人等人写给宜昌市工商行政管理局“（略）”投诉中心《消费者权益不容侵害》的材料中可以看出，上诉人对被上诉人与房地产开发商所签订的二份《补充协议》并未提出异议，且还要求宜昌机床房产公司必须在不违背该二份补充协议的前提下为购房户办理房产证、处理购房尾款问题。因此，可以认定被上诉人在履行《代购房屋合同》中既不存在越权代理，也不存在因故意或重大过失损害上诉人合法权益的行为。上诉人以被上诉人越权代理签订的二份《补充协议》，给上诉人造成不可挽回的损失为由，要求被上诉人赔偿损失（略）.42元,没有事实和法律依据。至于上诉人主张的2001年8月20日以后迟延交房的违约金一事，上诉人作为购房户在向宜昌市工商行政管理局“（略）”投诉中心投诉宜昌机床房产公司时，其自己已经在行使、主张购房人的权利。其在该“（略）”投诉中心与房地产开发商调解未果后，再以被上诉人未经上诉人授权、越权代理与房地产开发商签订二份《补充合同》，只要房地产开发商赔偿了二分之一的违约金，给上诉人造成了损失为由，要求被上诉人赔偿因房地产开发商违约造成的损失，其上诉理由及请求不能成立。
综上所述，经合议庭评议，原判决事实清楚，证据确实，适用法律及实体处理无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费1124元，由上诉人薛某某负担。
本判决为终审判决。
审判长杨云先
审判员郑文堂
代理审判员李某
二○○六年十一月八日
书记员袁昌芹
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